Wynajem mieszkania obcokrajowcom - o czym pamiętać?

Jak wynająć mieszkanie obcokrajowcowi?

Wynajem mieszkania obcokrajowcowi wygląda podobnie jak wynajem lokalu obywatelowi Polski, ale wymaga od właściciela kilku dodatkowych kroków. Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić:

• tożsamość najemcy,
• podstawę jego pobytu w Polsce,
• źródło dochodu

oraz ustalić jasne zasady płatności, kaucji, meldunku i odpowiedzialności za szkody.

Obcokrajowiec, który chce wynająć mieszkanie w Polsce, powinien okazać dokument tożsamości, a jeśli nie jest obywatelem Unii Europejskiej, również dokument potwierdzający prawo legalnego pobytu, np. wizę czy kartę pobytu.

Jakie dokumenty sprawdzić przed wynajmem mieszkania obcokrajowcowi?

Przed wynajmem mieszkania obcokrajowcowi właściciel powinien sprawdzić przede wszystkim dokument tożsamości najemcy oraz dokument potwierdzający jego legalny pobyt w Polsce - jeśli taki dokument jest wymagany. Warto również poprosić o dane kontaktowe, potwierdzenie zatrudnienia lub źródła dochodu i upewnić się, że osoba podpisująca umowę faktycznie będzie mieszkać w lokalu.

Podstawowym dokumentem będzie paszport albo dowód osobisty.

• Obywatele UE mają prawo pobytu w Polsce do trzech miesięcy bez konieczności spełniania dodatkowych warunków poza posiadaniem ważnego paszportu lub dowodu tożsamości. Jeżeli natomiast obcokrajowcy z krajów UE, EOG lub Szwajcarii przebywają na terenie Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 90 dni, muszą go zarejestrować.

• Obywatele pozostałych krajów mogą przebywać w Polsce przez trzy miesiące na podstawie wizy lub innej formie legalizacji pobytu. Jeśli jednak ich pobyt w naszym kraju trwa dłużej niż 90 dni, konieczne będzie uzyskanie tzw. karty pobytu.

Właściciel mieszkania może spisać z dokumentów wynajmującego dane potrzebne do umowy, takie jak imię, nazwisko, obywatelstwo, numer dokumentu, data ważności dokumentu i adres do korespondencji. Dobrze jest także odnotować w umowie, jaki dokument został okazany przy podpisaniu umowy.

Przy dłuższym najmie warto poprosić wynajmującego o potwierdzenie stabilności finansowej. Może to być umowa o pracę lub zaświadczenie od pracodawcy - oczywiście za zgodą najemcy. Nie chodzi o nadmierną kontrolę, ale o ocenę, czy najemca będzie w stanie regularnie płacić czynsz i opłaty eksploatacyjne.

Jak sprawdzić legalność pobytu obcokrajowca?

Legalność pobytu obcokrajowca można wstępnie sprawdzić przez weryfikację dokumentów, które pokazują, na jakiej podstawie cudzoziemiec przebywa w Polsce. Właściciel mieszkania powinien poprosić najemcę o okazanie paszportu oraz - jeśli cudzoziemiec pochodzi spoza UE - wizy, karty pobytu albo innego dokumentu potwierdzającego prawo pobytu.

• Jeśli najemca pokazuje kartę pobytu, warto sprawdzić, czy imię, nazwisko, data urodzenia i obywatelstwo zgadzają się z paszportem.

• Jeśli podstawą pobytu jest wiza, trzeba zwrócić uwagę na okres jej ważności oraz liczbę dni pobytu.

W razie wątpliwości warto poprosić najemcę o dodatkowe wyjaśnienie lub dokument potwierdzający, że jest w trakcie procedury legalizacji pobytu.

Umowa najmu z obcokrajowcem — co powinna zawierać?

Umowa najmu z obcokrajowcem powinna zawierać te same podstawowe elementy co standardowa umowa najmu, ale warto uzupełnić ją o kilka dodatkowych zapisów dotyczących dokumentu pobytowego, adresu do korespondencji, języka umowy i obowiązku informowania właściciela nieruchomości o zmianie statusu pobytowego.

Przy wynajmie mieszkania cudzoziemcowi szczególnie ważne są dane z dokumentów. Właściciel powinien wpisać do umowy numer paszportu, dowodu osobistego albo karty pobytu, ale nie musi kopiować dokumentów „na wszelki wypadek”. Wystarczy, że sprawdzi ich zgodność z danymi najemcy i odnotuje, jaki dokument został okazany przy podpisywaniu umowy.

W umowie zawieranej z obcokrajowcem trzeba dokładnie opisać także kaucję. W przypadku najmu lokalu mieszkalnego kaucja zabezpieczająca należności z tytułu najmu nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. W praktyce właściciele najczęściej pobierają równowartość jednomiesięcznego lub dwumiesięcznego czynszu. Przy najmie obcokrajowcowi kaucja jest szczególnie ważna, bo może zabezpieczać m.in. zniszczenia, zaległe opłaty za media albo koszty sprzątania po zakończeniu umowy.

Dobrym rozwiązaniem jest przygotowanie umowy w dwóch wersjach językowych — po polsku i np. po angielsku. Warto jednak zaznaczyć, która wersja jest wiążąca w razie rozbieżności. Najczęściej będzie to wersja polska, bo to ona ma znaczenie przy ewentualnym sporze przed polskim sądem. Tłumaczenie pomaga natomiast upewnić się, że najemca rozumie swoje obowiązki:

• ile płaci,
• kiedy płaci,
• kiedy może wypowiedzieć umowę,
• za co może stracić część kaucji.

Do umowy koniecznie warto dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy. Powinny znaleźć się w nim: stan liczników, liczba przekazanych kluczy, opis mebli i sprzętów, zdjęcia mieszkania oraz lista widocznych usterek. To prosty dokument, ale przy rozliczaniu kaucji potrafi oszczędzić wielu nerwów - niezależnie od tego, czy najemcą jest obcokrajowiec, czy obywatel Polski.

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania - co warto wiedzieć?

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania to jeden z najważniejszych dokumentów, jakie podpiszesz w trakcie przekazania nieruchomości. Zobacz artykuł

Rodzaj umowy najmu z obcokrajowcem – umowa najmu okazjonalnego czy tradycyjnego?

Wynajmując mieszkanie obcokrajowcowi, właściciel może podpisać zwykłą umowę najmu albo umowę najmu okazjonalnego.

Umowa najmu okazjonalnego zapewnia właścicielowi większą ochronę na wypadek wynajęcia mieszkania nierzetelnemu lokatorowi. Jeśli wynajmujący nie będzie wywiązywał się z ustaleń, właściciel mieszkania może wypowiedzieć zawarta umową, a lokator będzie musiał się wyprowadzić.

• W przypadku umowy najmu okazjonalnego najemca musi bowiem złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, że poddaje się egzekucji i zobowiązuje się opróżnić lokal w terminie wskazanym przez właściciela.
• Musi też wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać po zakończeniu umowy, oraz przedstawić zgodę właściciela tego lokalu.
• Na żądanie wynajmującego zgoda ta powinna mieć podpis notarialnie poświadczony.

Tradycyjna umowa najmu jest prostsza. Nie wymaga wizyty u notariusza, oświadczenia o poddaniu się egzekucji ani wskazywania lokalu zastępczego. Wystarczy forma pisemna, dokładne dane stron, opis mieszkania, wysokość czynszu, zasady opłat, kaucja, okres najmu, warunki wypowiedzenia i protokół zdawczo-odbiorczy.

• To rozwiązanie sprawdzi się szczególnie wtedy, gdy obcokrajowiec przyjeżdża do Polski na krótki czas, np. na studia, kontrakt, staż albo pracę sezonową.
• Najem tradycyjny w pełni podlega jednak Ustawie o ochronie praw lokatorów, co oznacza silną ochronę najemcy i np. trudności w eksmisji nieuczciwego najemcy.
• Przy zwykłym wynajmie nieruchomości warto więc szczególnie zadbać o dobre zabezpieczenia: odpowiednio wysoką kaucję, precyzyjny protokół, jasne zasady rozliczania mediów, zakaz podnajmu bez zgody właściciela, czy limit osób mieszkających w lokalu.

Przy wynajmie mieszkania obcokrajowcowi najem okazjonalny jest bezpieczniejszy dla właściciela, ale trudniejszy do zastosowania, bo wymaga wskazania lokalu, do którego najemca może się wyprowadzić. Jeśli cudzoziemiec nie ma takiego adresu w Polsce, praktyczniejsza będzie tradycyjna umowa najmu z wysoką kaucją, protokołem zdawczo-odbiorczym i dokładnymi zapisami o płatnościach, wypowiedzeniu oraz odpowiedzialności za lokal.

Meldunek obcokrajowca w wynajmowanym mieszkaniu

Obowiązek meldunkowy dotyczy zarówno obywateli Polski, jak i cudzoziemców. Zgodnie z przepisami cudzoziemcy są zwolnieni z obowiązku meldunkowego tylko wtedy, gdy ich pobyt w Polsce nie przekracza 30 dni. Jeśli obcokrajowiec wynajmuje mieszkanie na dłużej, powinien dopełnić formalności meldunkowych.

Terminy zależą od statusu cudzoziemca.

• Obywatel UE, EFTA lub Szwajcarii powinien zameldować się najpóźniej 30. dnia od przybycia do danego miejsca pobytu.
• Cudzoziemiec spoza UE, EFTA i Szwajcarii powinien zrobić to szybciej — najpóźniej 4. dnia od przybycia do miejsca pobytu czasowego.

Jeśli właściciel wynajmuje mieszkanie obcokrajowcowi na kilka miesięcy albo rok, temat meldunku może pojawić się już na początku najmu. Najemca może potrzebować potwierdzenia adresu m.in. przy załatwianiu spraw urzędowych, w pracy, w banku, na uczelni albo w procedurze legalizacji pobytu. Dlatego warto od razu ustalić, czy właściciel zgadza się na potwierdzenie pobytu najemcy w lokalu i jakie dokumenty będzie musiał podpisać.

Do zameldowania cudzoziemca potrzebny jest dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu. Może to być np. umowa najmu. Jeżeli najemca nie ma takiego dokumentu albo urząd wymaga dodatkowego potwierdzenia, właściciel może zostać poproszony o potwierdzenie faktu pobytu tej osoby w mieszkaniu.

Właściciele często obawiają się, że zameldowany obcokrajowiec będzie trudniejszy do usunięcia z mieszkania po zakończeniu umowy. To częsty mit. Meldunek nie decyduje o tym, czy dana osoba może mieszkać w lokalu. Prawo do korzystania z mieszkania ustalane jest na podstawie umowy najmu, a nie wpis w rejestrze mieszkańców. Po zakończeniu najmu cudzoziemiec powinien się wymeldować, a jeśli tego nie zrobi, właściciel może wystąpić o wymeldowanie w trybie administracyjnym.

Jak zabezpieczyć się przy wynajmie mieszkania obcokrajowcom?

Przy wynajmie mieszkania obcokrajowcowi właściciel powinien sprawdzić dokument tożsamości i podstawę pobytu, podpisać pisemną umowę, pobrać kaucję, sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, ustalić płatności przelewem i zadbać o ubezpieczenie mieszkania. Warto też jasno uregulować meldunek, podnajem, liczbę lokatorów i obowiązek informowania o zmianie statusu pobytowego.

Wynajem mieszkania obcokrajowcom a podatek

Wynajem mieszkania obcokrajowcowi nie oznacza dla właściciela osobnego ani wyższego podatku tylko dlatego, że najemca nie jest obywatelem Polski. Liczy się przede wszystkim to, że osiągasz przychód z najmu. Jeśli wynajmujesz lokal prywatnie, poza działalnością gospodarczą, rozliczasz go ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Podatek płacisz od czynszu, który faktycznie trafia do Ciebie, bez pomniejszania go np. o koszty remontu czy wyposażenia mieszkania. Przychody z najmu rozliczasz w zeznaniu rocznym PIT-28.

W praktyce obywatelstwo najemcy nie zmienia zasad rozliczenia. Znaczenie ma natomiast to, na jaki cel wynajmujesz lokal. Jeżeli mieszkanie ma służyć obcokrajowcowi do zamieszkania, taki najem co do zasady może korzystać ze zwolnienia z VAT. Inaczej trzeba podejść do sytuacji, gdy lokal jest wynajmowany np. firmie, na cele usługowe albo krótkoterminowo, wtedy rozliczenie może wyglądać inaczej i warto sprawdzić je z księgowym przed podpisaniem umowy.

Wynajem mieszkania obcokrajowcom a ubezpieczenie

Przy wynajmie mieszkania obcokrajowcom warto zadbać nie tylko o dobrą umowę i kaucję, ale też o odpowiednie ubezpieczenie nieruchomości. Polisa może zabezpieczyć właściciela przed kosztami

• pożaru,
• zalania,
• przepięcia,
• kradzieży,
• dewastacji,
• szkód w wyposażeniu.

Trzeba jednak sprawdzić, czy ubezpieczyciel obejmuje ochroną mieszkanie przeznaczone na wynajem - nie każda podstawowa polisa działa tak samo w lokalu zajmowanym przez najemców.

Dla właściciela najważniejsze jest ubezpieczenie murów, elementów stałych i wyposażenia. Mury to sama konstrukcja lokalu, elementy stałe to np.:

• podłogi,
• drzwi,
• okna,
• zabudowa kuchenna, armatura,

a ruchomości domowe to:

• meble,
• sprzęt RTV i AGD,
• inne rzeczy należące do właściciela.

Jeśli mieszkanie jest wynajmowane w pełni umeblowane, warto objąć ochroną nie tylko sam lokal, ale też jego wyposażenie.

Naszym okiem

Wynajmując mieszkanie obcokrajowcowi, warto wpisać do umowy, że najemca powinien posiadać OC w życiu prywatnym lub OC najemcy przez cały okres najmu. Taki zapis nie zastępuje polisy właściciela, ale może ułatwić dochodzenie odszkodowania, jeśli szkoda powstanie z winy lokatora. Przykład? Najemca przez nieuwagę zalewa mieszkanie sąsiada albo uszkadza meble należące do właściciela. Jeśli ma odpowiednie OC, koszt naprawy może zostać pokryty z jego ubezpieczenia, a nie bezpośrednio z jego kieszeni.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Trzeba jednak pamiętać, że ubezpieczenie nie działa na wszystko. Polisy zwykle nie obejmują szkód wyrządzonych umyślnie, naturalnego zużycia mieszkania, zaległego czynszu ani sytuacji wyłączonych w OWU, czyli ogólnych warunkach ubezpieczenia. Niektóre produkty mogą też inaczej traktować szkody spowodowane przez najemców, podnajem, krótkoterminowy wynajem turystyczny albo lokal użytkowany niezgodnie z umową. Dlatego przed zakupem polisy właściciel powinien jasno powiedzieć ubezpieczycielowi, że mieszkanie będzie wynajmowane osobom trzecim.

Zobacz, ile może kosztować ubezpieczenie dla Twojego mieszkania: