Umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna zawierać ściśle określone elementy. Jeśli któregoś z nich zabranie, umowa może nie mieć mocy prawnej. Warto przygotować ją rzetelnie, aby uniknąć ewentualnych sporów. Podpowiadamy, jak to zrobić.

Wynajem domu czy mieszkania to jedna z podstawowych relacji międzyludzkich. Aby te relacje okazały się zadowalające dla obu stron, należy poprawnie sporządzić umowę. Oprócz darmowego wzoru do pobrania, szczegółowo opisujemy wiele kwestii związanych z umową najmu, jak: sposób płatności, naliczanie odsetek w razie zaległości, podnajem, rozliczanie się za media, korzystanie z piwnicy czy garażu, remonty i warunki wypowiedzenia.

Darmowy wzór do pobrania

Pobierz umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas określony bez żadnych kosztów. Wystarczy, że klinkniesz w poniższy link. Przy okazji bezpłatnie możesz też porównać ubezpieczenie nieruchomości w naszym kalkulatorze.

Pobierz wzór umowy

Umowa najmu lokalu mieszkalnego – co zawiera?

Umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna przede wszystkim zawierać trzy podstawowe informacje:

  • dane osobowe obu stron – wynajmującego oraz najemcy,
  • dane dotyczące przedmiotu najmu,
  • wszelkie warunki umowy (czas trwania umowy, wysokość czynszu, terminy wpłat, szczegóły dotyczące wypowiedzenia itp.).

Wszystko to, co w umowie najmu nie zostanie określone, reguluje aktualnie obowiązująca Ustawa o ochronie praw lokatorów, Ustawa o ochronie praw mieszkaniowych, Ustawa o zasobie gminy oraz Kodeks cywilny.

Umowa najmu – jakie informacje wpisać?

Umowa najmu lokalu mieszkalnego, tak jak każda inna umowa, powinna rozpoczynać się nagłówkiem z tytułem dokumentu Umowa najmu lokalu mieszkalnego.

Kolejny niezbędny element umowy najmu to data i miejsce jej zawarcia. Możemy to ująć w następującej formule, zamieszczonej tuż po tytule:

Zawarta dnia …… (dokładna data) w …… (nazwa miejscowości).

Następnie wpiszmy dokładne dane obu stron, które umowę podpisują. Dane muszą w pełni identyfikować zarówno Najemcę, jak i Wynajmującego. W tym miejscu trzeba podać dane obu stron umowy:

  • imię i nazwisko,
  • PESEL,
  • serię i nr dowodu tożsamości.
WAŻNE!
Wynajmującym jest zawsze właściciel nieruchomości. Najemca to ten, kto nieruchomość będzie zamieszkiwał.

Kolejnym ważnym elementem, który koniecznie musi znaleźć się w umowie najmu, jest opis przedmiotu najmu, czyli dane dotyczące wynajmowanej nieruchomości.

Umowa powinna zawierać kilka informacji:

  • powierzchnię użytkową nieruchomości (zgodną z wpisem w Księdze Wieczystej), łączną dla wszystkich pomieszczeń tj. kuchnia, sypialnia, przedpokój, łazienka itd. –balkony, tarasy, piwnice i strychy i tym podobne pomieszczenia, zgodnie z ustawą, nie wliczają się w powierzchnię użytkową lokalu;
  • adres;
  • stan prawny nieruchomości;
  • wyposażenie lokalu.

Jeżeli do mieszkania przynależy piwnica lub garaż, w umowie najmu trzeba zamieścić odrębny zapis mówiący o sposobie korzystania z tych pomieszczeń, np:

Zgodnie z wpisem do Księgi Wieczystej, piwnica ma charakter pomieszczenia przynależnego. Opłaty za korzystanie z niej doliczane będą do czynszu zgodnie z regulaminem rozliczania kosztów gospodarowania zasobami mieszkaniowymi oraz regulaminem ustalania opłat za użytkowanie lokali Spółdzielni Mieszkaniowej (tu nazwa SM).

Wynajmujący może w umowie najmu lokalu mieszkalnego uwzględnić także stan techniczny nieruchomości – jak wyglądają ściany, czy w kuchni i łazience znajdują się kafle, czym wyłożona jest podłoga salonu, jakiego rodzaju są okna itp. oraz wyposażenie nieruchomości - szafy, kanapy, sprzęt AGD, urządzenia RTV itp.

Z kolei najemca powinien zadbać o obecność w umowie usterek nieruchomości – obecnych w momencie podpisywania umowy najmu. Jeśli tego nie dopilnuje, to na nim będzie spoczywać obowiązek ich usunięcia czy sfinansowania. Wyjątkiem są jedynie instalacje i urządzenia związane z budynkiem (tj. instalacja elektryczna, gazowa czy wodno-kanalizacyjna).

PAMIĘTAJ!
Najemca, w momencie zdawania lokalu nie ponosi odpowiedzialności za przedmioty, które uległy zniszczeniu wskutek normalnego użytkowania.

Umowa najmu – jaki czas trwania?

Jeśli nie podamy przedziału czasowego, według prawa, umowa obowiązywać będzie na czas nieokreślony.

Umowa najmu na czas określony dokładnie wskazuje termin, w którym umowa dobiega końca. Niemca jest wtedy zobowiązany opuścić lokal w tym właśnie terminie.

Jeżeli jednak czas określony w umowie najmu mija, a najemca nadal korzysta z nieruchomości i regularnie uiszcza czynsz, a wynajmujący zgadza się na taki stan rzeczy, przyjmuje się, że umowa nadal trwa. Jest to już jednak umowa ustna na czas nieokreślony.

Ubezpieczenie mieszkania dla najemcy
UbezpieczycielZakres ubezpieczeniaCena roczna
Proama
Nieruchomość
 
Wyposażenie
20 000 zł
Kradzież
20 000 zł
Dodatkowo: Powódź  
Generali
Nieruchomość
 
Wyposażenie
50 000 zł
Kradzież
50 000 zł
Dodatkowo: Home Assistance   Powódź  
Inter Polska
Nieruchomość
 
Wyposażenie
20 000 zł
Kradzież
20 000 zł
Dodatkowo: Home Assistance  
Ubezpieczenie mieszkania dla najemcy
Proama
Cena roczna
151,00 zł
Nieruchomość
 
Wyposażenie
20 000 zł
Kradzież
20 000 zł
Dodatkowo: Powódź
Generali
Cena roczna
205,00 zł
Nieruchomość
 
Wyposażenie
50 000 zł
Kradzież
50 000 zł
Dodatkowo: Home Assistance Powódź
Inter Polska
Cena roczna
324,00 zł
Nieruchomość
 
Wyposażenie
20 000 zł
Kradzież
20 000 zł
Dodatkowo: Home Assistance

Oferty ubezpieczenia nieruchomości wyliczone w kalkulatorze rankomat.pl dla mieszkania z 2009 roku, o powierzchni 60 m2, znajdującego się w Zielonej Górze, zamieszkanego przez 3 dorosłych lokatorów

Umowa najmu – jak wysoki czynsz?

Punkt umowy najmu, w którym znajduje się informacja o opłatach to jedna z najważniejszych rzeczy. Ważne, aby szczegółowo podać wszelkie kwoty i wyjaśnić, za co oraz kiedy powinny być uiszczane. Uważny i szczegółowy zapis pozwoli uniknąć konfliktu pomiędzy Wynajmującym a Najemcą.

Opłata za wynajem lokalu mieszkalnego ustalana jest zwykle w formie pieniężnej, nie jest to jednak obowiązkowe. Tego rodzaju opłata może być również świadczeniem przedmiotowym bądź usługowym. Czynsz mający charakter usługowy zdarza się dość często – strony ustalają np. opłaty za wynajem w zamian za przeprowadzenie remontu lokalu.

Prawo nie narzuca nam ani formy, ani częstotliwości płacenia czynszu – możemy dowolnie go ustalić. Przy umowie najmu lokalu mieszkalnego najczęściej ustala się comiesięczną płatność przelewem na konto Wynajmującego.

Czynsz może obejmować kwotę w całości przeznaczoną dla Wynajmującego za świadczenie usługi wynajmu lub też opłatę dla Wynajmującego oraz czynsz administracyjny. Aspekt ten ustala Wynajmujący.

Na czynsz administracyjny składa się zwykle:

  • opłata administracyjna,
  • rachunki za media, tj. gaz, prąd, woda,
  • ogrzewanie,
  • wywóz śmieci,
  • internet i telewizja kablowa (opcjonalnie).

W umowie najmu lokalu mieszkalnego obie te opłaty powinny być jasno określone, tak aby nie było wątpliwości, czy w opłatę za wynajem wliczony jest już czynsz dla administracji.

Umowa najmu – jak ustalić sposób płatności?

Umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna dokładnie określać sposób wnoszenia opłat za wynajem.

Najemca może przekazywać Wynajmującemu jedną stałą opłatę za wynajem, z której to Wynajmujący osobiście opłaci wszelkie koszty związane z eksploatowaniem mieszkania.

Może zdarzyć się również tak, że Najemca opłaca Wynajmującemu tylko czynsz z tytułu najmu nieruchomości, a należności za media opłaca samodzielnie – zgodnie z otrzymanymi rachunkami.

Ważne jest, aby przechowywać wszystkie rachunki oraz potwierdzenia wpłat. Mogą się okazać niezbędne, jeśli dojdzie do nieporozumienia.

W tym miejscu zapis w umowie najmu może brzmieć następująco:

Wynajmujący zobowiązuje się przedstawiać Najemcy bieżące rachunki za opłaty eksploatacyjne w terminie co najmniej 7 dni przed terminem płatności.

Najemca zobowiązuje się ponosić te koszty w sposób i w kwotach zgodnych z fakturami oraz innymi dokumentami wystawionymi przez osoby uprawnione. Aktualne zestawienie opłat związanych z lokalem i terminy płatności stanowi załącznik do umowy.

Najemca zobowiązuje się przedstawić Wynajmującemu, do dnia terminu płatności włącznie, dowody uiszczenia opłat eksploatacyjnych.

W umowie najmu lokalu mieszkalnego ustalmy również sposób płatności: w gotówce lub przelewem bankowym na podany w umowie numer konta.

Możemy to zapisać w następujących sposób:

Opłatę za wynajem Najemca będzie przelewał na rachunek bankowy Wynajmującego (nazwa banku i numer rachunku bankowego), tytułem „Czynsz za wynajem lokalu mieszkalnego (dokładny adres nieruchomości oraz imię i nazwisko najemcy) za miesiąc (nazwa miesiąca, za który wpływa czynsz)”.

Jeśli strony umowy wspólnie ustalą, że czynsz za wynajem mieszkania będzie przekazywany osobiście, każdorazowo należy zadbać o pisemne potwierdzenie przyjęcia pieniędzy przez Wynajmującego, np.

Strony umowy ustaliły, że kwotę czynszu wskazaną za wynajem lokalu mieszkalnego Najemca będzie przekazywał Wynajmującemu osobiście, a Wynajmujący zobowiązuje się każdorazowo potwierdzać pisemnie otrzymanie wpłaty.

Umowa najmu – ile odsetek za brak płatności?

Przy umowie najmu lokalu mieszkalnego warto zamieścić również klauzulę regulującą zasady, co do opóźnień w płatnościach. Najlepiej to zrobić w ten sposób:

W przypadku opóźnienia w opłacie czynszu oraz w opłatach związanych z eksploatacją lokalu, Wynajmującemu należą się odsetki w wysokości odsetek maksymalnych. Za każde wezwanie do zapłaty należy mu się również zwrot kosztów w wysokości 50 zł.

Wszelkie wpłaty, których w takiej sytuacji będzie dokonywał Najemca, w pierwszej kolejności zaliczane będą na należne odsetki oraz zwrot kosztów wezwań do zapłaty.

Zwrot kosztów nie jest prawnie określony na kwotę 50 zł, jest to jednak kwota akceptowana przez sąd. Sądy zwykle uznają ją za kwotę adekwatną do pokrycia kosztów wezwania do zapłaty. Nie warto w umowie powiększać tej kwoty, ponieważ ewentualna rozprawa sądowa może się wtedy znacznie przeciągnąć. 

Umowa najmu mieszkania a podnajem

Zgodnie z prawem Najemca może podnająć wynajmowany lokalu (lub jego część) innym osobom wyłącznie za zgodną Wynajmującego, czyli właściciela nieruchomości. Jeżeli więc, chciałby np. wynająć jeden z trzech obecnych w mieszkaniu pokojów, musi uzyskać pisemną zgodę Wynajmującego. Zapis regulujący tę zasadę również powinien znaleźć się w umowie.

Jeśli Wynajmujący nie chce, aby nieruchomość była podnajmowana, warto dodać w umowie następującą klauzulę:

Najemca zobowiązuje się wykorzystywać wynajmowany lokal wyłącznie na cele mieszkalne. Nie wolno mu podnajmować lokalu, ani oddawać innym osobom bezpłatnie, bez pisemnej zgody Wynajmującego.

Umowa najmu a opłaty za media

W umowie najmu opłaty za media są z reguły wyliczane dodatkowo oprócz czynszu. O ile czynsz jest opłatą stałą, zużycie mediów może być na różnym poziomie. Chodzi tu w szczególności o energię elektryczną, wodę czy abonament za telewizję i internet.

Wynajmujący jest zobowiązany dostarczyć Najemcy komplet faktur i rachunków (mogą być też kopie) do opłacenia lub przynajmniej do wglądu. Opłacającym media może być każda ze stron umowy najmu mieszkania – jest to kwestia do ustalenia.

Umowa najmu a kwestia piwnicy

Piwnica może być również przedmiotem najmu. Nie zawsze jednak Wynajmujący decydują się udostępniać to pomieszczenie Najemcy, trzymając tam swoje rzeczy.

Jeśli piwnica jest częścią najmu mieszkania, warto uregulować w umowie kwestię opłat za jej użytkowanie. Rozwiązania są dwa – można wliczyć piwnicę do kwoty czynszu za mieszkanie lub stworzyć dodatkowy zapis z podaniem:

  • kwoty za użytkowanie piwnicy,
  • powierzchnią użytkową piwnicy,
  • charakterem użytkowania – jako powierzchnia współdzielona czy jako pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego.

Umowa najmu a ulepszenie lokalu mieszkalnego

Przy najmie długoterminowym zdarza się, że lokator chce ulepszyć wynajmowane mieszkanie. Ma do tego prawo, ale musi mieć zgodę właściciela – najlepiej sporządzić ją na piśmie lub jako aneks do umowy najmu mieszkania. Za porozumieniem obu stron koszty remontu czy ulepszenia będą zwrócone Najemcy lub potraktowane jako czynsz lub kilka czynszów.

Bez odpowiedniego aneksu czy innej formy porozumienia Wynajmujący uzna wprowadzone zmiany za nielegalne i odmówi zwrotu kosztów. Ma także prawo żądać przywrócenia mieszkania do pierwotnego stanu.

Umowa najmu a ochrona wynajmującego

Wynajmujący może zabezpieczyć swoje prawa z tytuły umowy najmu mieszkania. Aby tego dokonać, wystarczy zarejestrować umowę w Urzędzie Skarbowym.

Taka rejestracja umowy najmu mieszkania jest bezpłatna i zwolniona z podatku.

Rejestrację należy zgłosić w Urzędzie Skarbowym na piśmie.

WAŻNE!
Legalne wynajmowanie mieszkania wiąże się z zapłaceniem podatku za osiągane przychody lub dochody. Przy czym wynajmujący nie ma obowiązku zgłaszania do urzędu skarbowego zawarcia umowy. Wyjątkiem jest umowa najmu okazjonalnego, o podpisaniu której powinien poinformować organ podatkowy.
 

Umowa najmu a warunki wypowiedzenia 

Wypowiedzenie umowy najmu to równie drażliwa, co ważna kwestia. Jakiekolwiek ustalenia należy od początku mieć na piśmie.

Wynajmujący mieszkanie ma prawo wypowiedzieć umowę Najemcy, ale musi to zrobić w formie pisemnej, a dodatkowo doręczyć podpisane wypowiedzenie osobiście lub przesyłając listem poleconym.

Jeśli w umowie najmu zawarto terminy wypowiedzenia, wszystko jest jasne. Jeśli takich terminów nie ma, podstawą jest wtedy Kodeks Cywilny, który ustala czas wypowiedzenia w następujący sposób:

  • wypowiedzenie umowy najmu mieszkania najpóźniej na 3 miesiące przed końcem kwartału kalendarzowego - gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc;
  • wypowiedzenie umowy najmu mieszkania najpóźniej na 1 miesiąc przed końcem miesiąca kalendarzowego - gdy czynsz jest płatny miesięcznie;
  • wypowiedzenie umowy najmu mieszkania najpóźniej na 3 dni - gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu niż co miesiąc;
  • wypowiedzenie umowy najmu mieszkania najpóźniej na 1 dzień - gdy czynsz jest płatny codziennie.

Umowa najmu mieszkania – na które zapisy dodatkowe zwrócić uwagę?

W umowie najmu lokalu mieszkalnego powinny znaleźć się wszelkie zasady, które strony wspólnie ustaliły. Zasady te mogę dotyczyć najróżniejszych rzeczy, np. zakazu palenia w mieszkaniu, przeprowadzania remontów, zmiany zasad płatności na czas dłuższego wyjazdu Najemcy, np. podczas wakacji itp.

Prawo reguluje jednak, jakich zasad nie można zawrzeć w umowie najmu. Nie możemy wpisać do umowy niczego, co jest sprzeczne z normami prawnymi. Zapisy niedozwolone w umowie najmu to m.in.: swobodne decydowanie o podwyżce czynszu. 

Umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna chronić prawa obu stron – zarówno Wynajmującego, jak i Najemcy.

Jeżeli zdecydujemy się na wynajem mieszkania, warto wykupić polisę mieszkaniową. Ubezpieczenie mieszkania może się przydać nie tylko Wynajmującemu, ale także Najemcy.

PORÓWNAJ CENY

Jak ubezpieczyć lokal mieszkalny na wynajem?

Polisa na najmowane mieszkanie powinna być odpowiednio dobrana pod kątem ochrony. Zależnie od tego, którą za stron reprezentujemy – Wynajmującego czy Najemcę – mamy do wyboru różne opcje ubezpieczenia.

Stroną bardziej narażoną na straty jest właściciel nieruchomości. Powinien on pomyśleć przynajmniej o podstawowej polisie mieszkaniowej. W razie wystąpienia pożaru, zalania czy kradzieży z włamaniem, z polisy otrzyma odszkodowanie, które pozwoli mu pokryć szkody

Leszek DrozdalskiLeszek Drozdalski

Podstawowa polisa na mieszkanie chroni mury/ściany nieruchomości oraz wszelkie jej elementy stałe. Zdarzeń wpisanych w zakres ochrony jest wiele – zwykle około dwudziestu. Ochronę można również zwiększyć, np. wykupując dodatek na wypadek przepięcia, stłuczenia elementów szklanych czy ochronę wyposażenia.

Najmujący mieszkanie powinien z kolei ubezpieczyć mienie ruchome, które przechowuje w mieszkaniu. Kradzież z włamaniem, pożar czy zalanie może doszczętnie zniszczyć jego cenne przedmioty, a właściciel wcale nie musi za to odpowiadać.

Najemca powinien rozpatrzeć również zakup ubezpieczenia OC w życiu prywatnym.

Taki rodzaj polisy pokryje straty za szkody:

  • wyrządzone w najmowanej nieruchomości przez dzieci Najemcy;
  • za szkody wyrządzone w lokalu przez zwierzęta domowe Najemcy;
  • za szkody wyrządzone sąsiadowi, np. zalanie w wyniku niedopatrzenia Najemcy.
PAMIĘTAJ!
Dzięki ubezpieczeniu mieszkania, zarówno Wynajmujący, jak i Najemca mogą uniknąć niepotrzebnych kosztów, sporów oraz niepotrzebnego stresu.

Ważne informacje

1. Umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna zawierać dokładne dane osobowe obu stron oraz precyzyjny opis przedmiotu najmu

2. Warto przechowywać wszystkie rachunki oraz potwierdzenia wpłat za wynajem. Jeśli dojdzie do nieporozumienia, mogą się okazać niezbędne

3. Kaucja za wynajem mieszkania podlega zwrotowi i powinna być zwrócona Najemcy w ciągu miesiąca, licząc od dnia opuszczenia przez niego lokalu

4. Aby uniknąć dodatkowych kosztów oraz konfliktów, zarówno Najemca, jak i Wynajmujący, powinien pomyśleć o polisie na mieszkanie

FAQ – najczęściej zadawane pytania o umowę najmu mieszkania

  1. Czy zapis o kaucji w umowie najmu mieszkania jest obowiązkowy?

    To czy takie zapis się pojawi, czy też nie, zależy od ustaleń obu stron. W umowie najmu lokalu mieszkalnego warto określić, w jakich sytuacjach Wynajmujący zatrzyma kaucję. Zgodnie z prawem można to zrobić, gdy najemca nie opłaci czynszu oraz rachunków za zużycie mediów. Albo gdy z winy Najemcy zostaną wyrządzone szkody – wtedy Wynajmujący może zdecydować o potrąceniu tylko części kwoty kaucji. Cała kaucja lub jej część podlega zwrotowi i powinna być zwrócona Najemcy w ciągu miesiąca, licząc od dnia opuszczenia przez niego lokalu.

  2. Czy do umowy najmu trzeba sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy?

    Nie, ale jest to w interesie obu stron najmu. W dokumencie tym powinny być zawarte informacje na temat stanu technicznego lokalu i jego wyposażenia. Protokół zdawczo-odbiorczy powinien zawierać również stany liczników, aktualne w dniu wydania lokalu. A jeśli do umowy dołączymy fotografie nieruchomości, będziemy mogli już czuć się bardzo bezpiecznie.

  3. Jak sporządzić umowę najmu mieszkaniu dla kilku lokatorów?

    Jeżeli wynajmujemy lokal, w którym docelowo będzie mieszkać kilka osób np. czterech studentów, warto podpisać umowę na wynajem z każdym z osobna. Dzięki temu dużo prościej będzie nam dochodzić swoich praw, jeśli np. z umowy wywiążą się wszyscy prócz jednego lokatora.

  4. Czy mogę zmienić umowę w trakcie najmu?

    Jeżeli w trakcie trwania umowy, któreś z ustaleń między Najemcą a Wynajmującym ulegną zmianie, dobrze jest sporządzić aneks, w którym dawne zasady zamienimy na aktualne. Aneks do umowy, tak jak i sama umowa najmu, powinien zostać sporządzony w dwóch identycznych egzemplarzach i zostać podpisany przez obie strony umowy.