Budowa domu na działce rolnej - czy to możliwe?

Jeśli dana działka jest przeznaczona pod działalność rolną lub leśną, procedura budowy na niej domu jest skomplikowana i czasochłonna. Oczywiście, w niektórych sytuacjach nie masz nawet gwarancji, że uzyskasz pozwolenie na budowę. Zanim jednak przejdziemy do szczegółów związanych z odrolnieniem gruntu, doprecyzujmy sobie, czym w świetle przepisów jest działka rolna. 

Co to jest działka rolna? 

Upraszczając, działka rolna to nieruchomość gruntowa, która jest lub może być wykorzystywana do działalności wytwórczej w rolnictwie, czyli produkcji roślinnej lub zwierzęcej, a także sadowniczej, ogrodniczej lub rybnej. Co ważne, jak mówi Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, nieruchomościami rolnymi nie są grunty położone na terenach, które według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) są przeznaczone na cele inne niż rolne.  

Czy na działce rolnej można wybudować dom? 

Budowa domu na działce rolnej jest trudna w realizacji, a w niektórych sytuacjach niemożliwa ze względów prawnych. Mało tego, już samo kupno takiej nieruchomości może być kłopotliwe. Wszystko jednak zależy tutaj o kilku czynników, którymi są:

• przeznaczenie gruntu wynikające z zapisów MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy;
• powierzchnia gruntu;
• klasa gruntu;
• czy właściciel działki rolnej jest rolnikiem.

Budowa domu na działce przez osobę niebędącą rolnikiem

Jeśli chcesz kupić działkę rolną pod zabudowę, w pierwszej kolejności powinieneś sprawdzić, jaki status prawny ma interesująca cię nieruchomość, co najprościej zrobić analizując MPZP. Jeśli taki dokument dla danej lokalizacji nie został uchwalony, powinieneś wystąpić o wydanie decyzji w warunkach zabudowy. 

Jeśli jeden ze wspomnianych dokumentów klasyfikuje interesującą cię działkę jako działkę rolną, a ty nie jesteś rolnikiem, w danym momencie nie możesz na niej nic wybudować – do uzyskania zgody na budowę konieczna jest zmiana przeznaczenia gruntów rolnych, czyli, mówiąc potocznie, ich odrolnienie. Dodajmy, że zgoda na zmianę przeznaczenia działki rolnej jest w dużej mierze zależna od klasy gruntu – im jest większa, tym trudniej o uzyskanie pozwolenia. 

Informacje dotyczące klasy gruntu znajdziesz w księdze wieczystej nieruchomości oraz na mapie ewidencyjnej.

Budowa domu na działce rolnej przez rolnika

Jeśli jesteś rolnikiem, czyli osobom prowadzącą gospodarstwo rolne, do budowy domu na działce rolnej nie potrzebujesz żadnych dodatkowych zgód. Pamiętaj jednak, że nadal obowiązuje cię ogólne prawo budowlane, a więc m.in. budynek, który chcesz postawić, musi być zgodny z zapisami znajdującymi się w MPZP lub z decyzją o warunkach zabudowy.

Budowa domu na działce siedliskowej 

Czasami można spotkać się z ofertami sprzedaży tzw. siedlisk, czyli gruntów rolnych, na których istnieją już budynki wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, w tym budynek mieszkalny. Jeśli nie jesteś rolnikiem i kupiłeś działkę siedliskową, możesz tam zamieszkać i wyremontować czy przebudować znajdujące się na niej budynki bez konieczności prowadzenia działalności rolniczej (kontynuowania działalności sprzedającego działkę). Budowa nowego domu w takich sytuacjach wymaga już jednak odrolnienia działki.   

Co można wybudować na działce rolnej? 

Rolnik, czyli osoba prowadząca produkcję rolną, na działce rolnej może wybudować dom jednorodzinny dla siebie oraz dla swojej rodziny. Ponadto, może on tam postawić różnego typu budynki gospodarcze, które przydadzą mu się do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Chodzi tutaj m.in. o: stodołę, chlew, oborę, stajnię, drewutnię czy garaż na maszyny rolnicze.  

Jak już wspomnieliśmy, rolnik chcący zagospodarować działkę rolną nie potrzebuje do tego żadnych specjalnych zezwoleń. Obowiązują go jednak nadal standardowe zapisy prawa budowlanego, a więc np. planowane przez niego inwestycje budowlane nie mogą stać w sprzeczności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie z decyzją o warunkach zabudowy. 

Jeśli nie jesteś rolnikiem, na działce rolnej nie możesz postawić żadnych budynków. Zakazana jest więc nie tylko budowa domu jednorodzinnego, ale też np. domku letniskowego – żeby taki obiekt mógł legalnie stanąć na działce, musi ona mieć status co najmniej działki rekreacyjnej. 

Co musisz zrobić, by budowa domu była możliwa? 

Jeśli dana działka rolna znajduje się na obszarze ujętym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, odrolnienie działki jest możliwe wtedy, kiedy:

1. Gmina w treści MPZP zmieni przeznaczenie gruntów rolnych na nierolnicze. 
2. Grunty zostaną wyłączone z produkcji rolnej poprzez decyzję starosty powiatowego (nie dotyczy niskiej klasy gruntów). 

To, czy dany grunt może w ogóle zostać wyłączony z produkcji rolnej, w dużej mierze zależy od jego jakości. Po zmianie przeznaczenia działki w MPZP procedura wyłączenia z produkcji rolnej może odbyć się na trzy sposoby: 

1. Jeśli działka stanowi użytek rolny klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego – po złożeniu wniosku starosta bądź prezydent musi wydać zgodę na wyłączenie jej z produkcji rolnej.
2. Jeśli na działce znajdują się gleby pochodzenia mineralnego stanowiące użytki rolne wymienionych klas – niepotrzebna jest decyzja starosty/prezydenta, a więc odrolnienie kończy się na zmianie zapisów MPZP. 
3. Jeśli na działce znajdują się gleby pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczane do klas I, II, III, IIIa, IIIb, grunty rolne nieokreślone w ewidencji gruntów jako użytki rolne oraz grunty leśne – starosta/prezydent podejmuje samodzielną decyzję, a więc może się nie zgodzić na wyłączenie z produkcji rolnej.  

Chociaż ustawodawca nie określa jednoznacznie, jakie dokumenty powinien zawierać wniosek o wyłączenie działki z produkcji rolnej, z reguły wymagane jest załączenie do niego: wypisu z rejestru gruntów, wypisu z MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy oraz projektu zagospodarowania terenu działki z bilansem powierzchni.  

Jeśli uda ci się odrolnić działkę, pamiętaj, żeby do wniosku o pozwolenie na budowę domu dołączyć decyzję o wyłączeniu działki z produkcji rolnej lub leśnej. 

Ile zapłacisz za przekształcenie działki? 

Koszty odrolnienia działki praktycznie zawsze są wysokie i składa się na nie kilka różnych opłat. Łączna kwota zależy, przede wszystkim, od wielkości działki oraz klasy gruntu.  

Najwięcej płaci się za wyłączenie działki z produkcji rolnej, mianowicie: 

• grunty I klasy – 437 175 zł za hektar;
• grunty II klasy – 361 398 zł za hektar;
• grunty III klasy – 291 450 zł za hektar.

Osoba chcąca odrolnić działkę musi także uiścić dodatkowe opłaty, takie jak opłata za wydanie decyzji o warunkach zabudowy (gdy działka nie podlega pod MPZP) czy opłata skarbowa za wypis i wyrys z MPZP.

Poza tym, przez następne 10 lat konieczne jest uiszczanie opłaty rocznej w wysokości 10% łącznej należności.

Czy opłaca się kupić działkę rolną z myślą o budowie domu? 

To, czy zakup działki rolnej pod budowę domu jest opłacalny, zależy od specyfiki działki, twoich możliwości finansowych oraz celu, który chcesz osiągnąć. 

Jeśli posiadasz spory budżet, a twoim priorytetem jest wybudowanie domu w atrakcyjnej lokalizacji, na uboczu, pod lasem i z dala od zgiełku, zakup działki rolnej może okazać się optymalnym rozwiązaniem. Pamiętaj jednak, żeby przed zakupem gruntu zorientować się, czy realizacja inwestycji budowlanej w danej lokalizacji jest w ogóle możliwa. Konieczne jest więc zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (ewentualnie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy), a także sprawdzenie klasy gruntu. Pamiętaj, że niektórych działek nie da się odrolnić lub jest to niezwykle kosztowne. Do odrolnienia gruntu potrzebne jest uzyskanie dwóch zgód, pierwszej od rady gminy i drugiej od starosty lub prezydenta. Jeśli działka, którą chcesz kupić, jest bardzo wartościowa dla produkcji rolnej, planowane przedsięwzięcie obarczone jest sporym ryzykiem. 

Pamiętaj o ubezpieczeniu swojego domu!

Kiedy już uzyskasz zgodę na budowę domu, pamiętaj o odpowiednim zabezpieczeniu finansowym swojej inwestycji. Możesz ją ubezpieczyć już praktycznie na pierwszym etapie realizacji prac budowlanych, wykupując polisę dla domu w budowie. Później, kiedy budynek zostanie oddany do użytkowania, będziesz już mógł wykupić standardowe ubezpieczenie nieruchomości i dopasować je do swoich potrzeb oraz specyfiki budynku. W ten sposób za kilkaset złotych w skali roku zabezpieczysz finansowo majątek wart kilkaset tysięcy. Żeby lepiej zobrazować ci, jak aktualnie kształtują się ceny polis mieszkaniowych, przeprowadziliśmy przykładową kalkulację. 

Sprawdziliśmy, jaki jest koszt podstawowego ubezpieczenia znajdującego się w Jarocinie 120-metrowego domu, którego wartość rynkowa (mury i elementy stałe) wynosi 450 000 zł. Składkę obliczyliśmy dla zakresu obejmującego ochronę przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi typu: uderzenie pojazdu mechanicznego, zalanie, uderzenie pioruna, upadek drzew i masztów czy upadek statku powietrznego.  

W wariancie od ryzyk nazwanych taka polisa kosztuje od 292 zł do 648 zł, a w wariancie od ryzyk wszystkich (All Risks) od 423 zł do 989 zł. Wszystkie podane kwoty odnoszą się do rocznego okresu ubezpieczenia, a poszczególne oferty w niewielkim stopniu się od siebie różnią, przede wszystkim wliczonymi w cenę dodatkami. 

Wypowiedź eksperta

Wysokość składki ubezpieczeniowej kształtuje co najmniej kilka czynników, ale kluczowe są zawsze dwa: wartość ubezpieczonego mienia oraz liczba wybranych ryzyk. Im droższą nieruchomość chcesz objąć ochroną i im bardziej rozbudowana ma to być ochrona, tym więcej będzie cię kosztowała. Na cenę polisy wpływają także inne czynniki, m.in. odporność na ogień konstrukcji budynku i dachu, położenie względem zbiorników wodnych, obecność zabezpieczeń antywłamaniowych, historia ubezpieczenia czy wiek budynku. Co ważne, identyczny produkt w każdym towarzystwie może mieć inną cenę. Ubezpieczyciele samodzielnie szacują ryzyko, co ma potem przełożenie na wysokość składki. Różnice potrafią tutaj sięgać nawet kilkuset złotych w skali roku.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Tabela 1. Źródło: rankomat.pl (stan na: 8.10.2024 r.).  

Gdzie znajdziesz najlepszą ofertę ubezpieczeniową?

Jeśli chcesz ubezpieczyć dom na atrakcyjnych warunkach, porównaj oferty cenowe większej liczby towarzystw, co możesz zrobić za pomocą kalkulatora. To proste i intuicyjne narzędzie, dzięki któremu w dosłownie kilka minut skomponujesz polisę dopasowaną do twoich potrzeb oraz sprawdzisz, ile ona kosztuje u takich ubezpieczycieli, jak: TUZ, mtu24.pl, Uniqa, Benefia, TU Europa, Wiener, Link4, Proama, Inter Polska czy Generali.

Do porównywarki musisz wprowadzić podstawowe dane o posiadanej nieruchomości oraz preferowanym zakresie ubezpieczenia, a także uzupełnić je kilkoma informacjami natury formalno-prawnej. Po zatwierdzeniu tych danych przejdziesz do tabeli z co najmniej kilkunastoma uporządkowanymi ofertami, które będziesz mógł na spokojnie przeanalizować. Kiedy zdecydujesz się na jedną polisę, od razu przejdziesz do finalizacji transakcji, opłacisz składkę, a ubezpieczenie zacznie działać nawet następnego dnia roboczego.