Jak sprawdzić czy działka jest budowlana?

O tym, czy dana działka jest budowlana, decyduje gmina, uchwalając Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub wydając decyzję o warunkach zabudowy. Zanim jednak przejdziemy do opisania tych dokumentów, skupmy się na samej działce budowlanej i postarajmy ją sobie precyzyjnie zdefiniować.

Co to jest działka budowlana?

W potocznym rozumieniu działki budowlane to tereny, na których, po uzyskaniu odpowiedniej zgody od urzędu, można legalnie postawić budynki takie, jak np. dom jednorodzinny. W odgórnych przepisach opis działki budowlanej jest jednak nieco bardziej skomplikowany i formalny. 

W polskim prawie właściwie nie istnieje definicja działki budowlanej jako takiej. Są tam natomiast doprecyzowane pojęcia terenu budowy oraz nieruchomości na cele budowlane. W praktyce działkę budowlaną opisują głównie dwa akty prawne: Ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dla omawianego przez nas zagadnienia istotny jest szczególnie drugi z wymienionych dokumentów, który mówi, że: działką budowlaną określa się nieruchomość gruntową bądź działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Innymi słowy, dokumenty określające przeznaczenie działki wydają samorządy. Dodajmy, że najważniejszym z tych dokumentów jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).

Warunki, które powinna spełniać działka budowlana

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest uchwalany przez Radę Gminy. Warto mieć świadomość, że w procedurze uchwalania MPZP przewidziano możliwość składania wniosków czy uwag, które mogą mieć wpływ na jego ostateczne zapisy. Prawo do wnioskowania czy opiniowania do urzędu gminy ma każdy, kto na jej terenie posiada nieruchomość.   

W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego wskazane są obszary o różnych przeznaczeniach. Zabudowa jednorodzinna zaznaczona jest w MPZP symbolem MN. Dokument ten, poza opisaniem przeznaczenia terenu, wskazuje również dopuszczalne w danej lokalizacji warunki zabudowy. 

Rozmiary działki budowlanej

W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego podana jest minimalna powierzchnia, jaką dana działka musi mieć, aby mogła zostać przeznaczona na cele budowlane, np. na budowę domu jednorodzinnego. Ponadto, MPZP określa także formę geometryczną, czyli kształt oraz wymiary (długość i szerokość).

Dostęp do drogi publicznej

Ważne jest, żeby działki budowlane były dobrze skomunikowane, czyli posiadały dostęp do drogi publicznej. Taki dostęp możliwy jest na trzy sposoby:

• bezpośredni dostęp – kiedy dana działka położona jest wzdłuż drogi publicznej;
• dostęp przez drogę wewnętrzną – czyli drogę stanowiącą własność gminy (gminną drogę wewnętrzną) lub stanowiącą własność prywatną (prywatna droga wewnętrzna);
• dostęp przez drogę ze służebnością drogową – kiedy dojazd do z działki budowlanej do drogi publicznej odbywa się poprzez działkę sąsiada lub też przez inne działki; ta opcja wymaga ustanowienia w księdze wieczystej odpowiedniego zapisu.

Urządzenia infrastruktury technicznej

Kolejną kwestią, o której musimy tutaj wspomnieć, jest uzbrojenie działki z niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej (przyłącza: wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe oraz energetyczne). Jeśli działki budowlane w danej lokalizacji nie są uzbrojone, kwestie te powinny być opisane w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Przykładowo, MPZP może określić sposób, w jaki powinno wyglądać tymczasowe zarządzanie ściekami bytowymi – gromadzenie ich w specjalnych zbiornikach i późniejszy wywóz do oczyszczalni czy też budowa przydomowej oczyszczalni ścieków.

Co z działkami, których nie obejmuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

Niektóre działki budowlane nie są ujęte w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, ponieważ nie dla wszystkich lokalizacji uchwala się takie plany. W takiej sytuacji, żeby sprawdzić, jakie jest przeznaczenie działki, należy złożyć w urzędzie gminy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wniosek musisz złożyć do odpowiedniego dla lokalizacji działki urzędu gminy lub miasta, a decyzję o warunkach zabudowy podejmuje wójt gminy, burmistrz lub prezydent miasta. Jeśli planujesz postawić na działce budynek jednorodzinny, uzyskanie decyzji jest nieodpłatne. Wniosek musi zawierać następujące załączniki:

• mapa zasadnicza, ewentualnie mapa ewidencyjna;
• wskazanie, jakiego terenu dotyczy wniosek;
• charakterystykę planowanej inwestycji budowlanej;
• charakterystykę wpływu inwestycji na środowisko.

Warto też wspomnieć, że żeby samorząd dopuścił daną działkę pod zabudowę, musi zostać spełnionych kilka warunków, mianowicie:

• działka posiada dostęp do drogi publicznej;
• posiadane lub planowane uzbrojenie działki jest wystarczające do realizacji planowanej inwestycji;
• nie ma potrzeby zmiany przeznaczenia działki (nie jest to działka na cele rolne czy leśne); 
• przynajmniej jedna z sąsiednich działek jest zabudowana w taki sposób, że na tej podstawie można określić warunki zabudowy dla działki, której dotyczy wniosek. 

Dodajmy jeszcze, że warunki zabudowy samorząd może określić w dwóch terminach:

• 21 dni – jeśli planowany budynek ma być wolnostojący, maksymalnie dwukondygnacyjny z powierzchnią zabudowy do 70 mkw., którego obszar odziaływania nie wykracza poza teren działki budowlanej i który jest budowany w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych inwestora;
• 90 dni – we wszystkich innych przypadkach.

Gdzie możesz sprawdzić działkę?

Sprawdzenie przeznaczenia działki najczęściej odbywa się poprzez uzyskanie dostępu do odpowiedniego dla danej lokalizacji Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jest to publiczny dokument, do którego wgląd może uzyskać każdy i to na kilka sposobów. 

Sprawdź w urzędzie

To, czy działka jest budowlana, możesz sprawdzić w Urzędzie Miasta lub Urzędzie Gminy, konkretnie w wydziale zajmującym się gospodarką przestrzenną lub planowaniem przestrzennym. Tam uzyskasz informację, czy działka znajduje się w obszarze Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, a także, jakie jest przeznaczenie działki. 

W Starostwie Powiatowym dowiesz się natomiast, czy działka posiada dostęp do drogi, a w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej uzyskasz szczegółowe informacje na temat uzbrojenia gruntu.

Sprawdź online

Jak sprawdzić przeznaczenie działki online? Jest na to kilka sposobów, ale żeby to zrobić, musisz znać jej dokładną lokalizację, czyli numer ewidencyjny działki, obręb ewidencyjny (numer lub nazwa miejscowości), jednostkę ewidencyjną (gminy) oraz powiat.

Na geoportalu otwartych danych przestrzennych, np. na www.e-mapa.net, możesz wyszukać swoją działkę po jej danych ewidencyjnych, żeby zapoznać się z częścią graficzną obejmującego ją Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Do analizy tego dokumentu potrzebna jest jednak znajomość oznaczeń oraz kolorów tła terenu, ponieważ na tej podstawie można orzec, czy działka jest budowlana. 

Część Urzędów Gmin dysponuje Systemem Informacji Przestrzennej (SIP), czyli portalem mapowym, który zawiera informacje dotyczące m. in. Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Za pośrednictwem tego narzędzia uzyskasz dostęp do obu części MPZP, czyli do rysunków oraz części opisowej. 

Trzecią opcją jest skorzystanie z Biuletynu Informacji Publicznej gminy, gdzie możesz znaleźć treść uchwały w sprawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Żeby jednak dotrzeć do tych danych, musisz znać numer oraz datę wspomnianej uchwały.

Jakie dokumenty określają przeznaczenie działki?

Jak już ustaliliśmy, w większości przypadków do sprawdzenia przeznaczenia działki potrzebny jest dostęp do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Samo przeglądanie tego dokumentu jest bezpłatne i praktycznie niczym nieograniczone. Jeśli jednak chcesz uzyskać dokument potwierdzający przeznaczenie nieruchomości gruntowej, musisz złożyć odpowiedni wniosek i uiścić opłatę skarbową. Nie musisz natomiast spełniać jakichkolwiek kryteriów – wyrys i wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego może uzyskać każdy.

Uzyskanie wypisu lub wyrysu z MPZP wymaga złożenia wniosku w formie tradycyjnej, czyli listownie lub osobiście w odpowiednim urzędzie, ale można też zrobić to online, przez profil zaufany. Konieczne jest wcześniejsze uiszczenie opłaty skarbowej, której wysokość nie jest stała, ponieważ zależy od objętości dokumentów, które chcesz uzyskać – precyzyjnej informacji o wysokości opłaty powinieneś szukać w Urzędzie Gminy.

Pamiętaj o ubezpieczeniu nieruchomości

Jeśli planujesz budowę domu jednorodzinnego, pamiętaj o tym, żeby należycie zabezpieczyć swoją inwestycję, czyli żeby wykupić odpowiednio dobraną polisę mieszkaniową. 

Dla powstającego dopiero budynku dedykowaną polisą jest polisa dla domu w budowie. Możesz ją wykupić wraz z rozpoczęciem pierwszych prac budowlanych i będzie ona chroniła twój przyszły dom aż do momentu, w którym budowa się oficjalnie zakończy – wówczas będziesz mógł albo zrezygnować z ubezpieczenia, albo przekształcić posiadaną w polisę w standardowe ubezpieczenie nieruchomości. 

Ubezpieczenie domu w budowie chroni głównie mury i elementy stałe, a mienie ruchome, czyli głównie narzędzia i materiały, można w nie włączyć dopiero w momencie, w którym budynek osiągnie stan surowy zamknięty, czyli kiedy będzie miał komplet ścian oraz poszycie dachowe, a także wszystkie okna i drzwi. W zakresie omawianego wariantu polisy można uwzględnić liczne zdarzenia losowe, ryzyka kradzieżowe, wandalizm, dewastację, stłuczenie przedmiotów szklanych czy dodatki dedykowane lokatorom, jak np. OC w życiu prywatnym.

Ile zapłacisz za ubezpieczenie domu?

Sprawdziliśmy, ile aktualnie trzeba zapłacić za podstawowe ubezpieczenie wolnostojącego domu jednorodzinnego o powierzchni 120 mkw. i wartości rynkowej szacowanej na 700 00 zł (mury i elementy stałe). Składkę obliczyliśmy dla zakresu obejmującego ochronę przed pożarem i innymi podstawowymi zdarzeniami losowymi.

W wariancie od ryzyk nazwanych opisana polisa kosztuje od 404 zł do 728 zł, a w wariancie od ryzyk wszystkich (All Risks) od 587 zł do 1054 zł. Wszystkie podane kwoty odnoszą się do rocznego okresu ochrony, a poszczególne oferty minimalnie się od siebie różnią, głównie wliczonymi w cenę dodatkami takimi jak: Home Assistance, dewastacja, powódź czy stłuczenie przedmiotów szklanych. 

Wypowiedź eksperta

Na wysokość składki ubezpieczeniowej składa się szereg czynników i chociaż kluczowa jest wartość majątku oraz zakres ochrony, to, jak pokazuje kalkulacja, nie bez znaczenia jest też towarzystwo, w którym wykupujesz polisę. Każdy ubezpieczyciel samodzielnie szacuje ryzyko i w dużej mierze na tej podstawie oblicza wysokość składki. Dlatego też występują tak duże dysproporcje cenowe pomiędzy produktami ubezpieczeniowymi, które w gruncie rzeczy niewiele się różnią. Dzięki porównaniu większej liczby ofert możesz więc zaoszczędzić nawet kilkaset złotych w skali roku i to bez zawężania zakresu czy rezygnacji z ubezpieczenia dodatkowego mienia.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Tabela 1. Źródło: rankomat.pl (stan na: 19.08.2024 r.).

Gdzie znaleźć najlepsze ubezpieczenie?

Obecnie najprostszym sposobem na nabycie atrakcyjnego ubezpieczenia nieruchomości jest zakup online, np. za pomocą porównywarki. Cała procedura ubezpieczeniowa jest maksymalnie uproszczona, a formalności sprowadzono do minimum. Najczęściej przy zakupie polisy nie będziesz więc musiał przedkładać towarzystwu żadnych dokumentów, a ubezpieczenie sformatujesz i opłacisz online. 

Jeśli rozpoczynasz budowę domu jednorodzinnego, to również możesz go ubezpieczyć za pośrednictwem porównywarki, wykupując polisę dla nieruchomości w budowie. W formularzy musisz tylko opisać planowaną inwestycję, wybrać zakres ochrony oraz wprowadzić trochę informacji natury formalno-prawnej. Po zatwierdzeniu tych danych przejdziesz do tabeli z uporządkowanymi ofertami od takich towarzystw, jak: Proama, Generali, Link4, Inter Polska, mtu24.pl, Benefia, Uniqa, TUZ, Europa Ubezpieczenia czy Wiener. Kiedy już na spokojnie porównasz ze sobą dostępne opcje ubezpieczenia i wybierzesz optymalny dla siebie wariant, płynnie przejdziesz do opłacenia składki, a twoja nieruchomość może zostać objęta ochroną nawet następnego dnia roboczego.