Odrolnienie działki - jak przekształcić działkę rolną?

Odrolnienie działki to temat, który interesuje wielu inwestorów, działki rolne są bowiem zazwyczaj tańsze niż działki budowlane. W dodatku grunty rolne zlokalizowane są nie tylko na terenach oddalonych od miast, ale także bezpośrednio w dużych miastach. Jak podaje portal GetHome, grunty rolne w Warszawie stanowią 22,5 proc. obszaru miasta. Jednak największą część działki rolne zajmują na terenie Rzeszowa – 55 proc., Opola – 54 proc. i Krakowa 43,4 proc.

Aby można było na takich terenach wybudować dom, najpierw trzeba przekształcić działkę rolną na budowlaną. Koszt całej procedury zależy od klasy działki – może wynieść od 320 595,00 zł za 1 ha klasy III b do 437 175,00 zł za 1 ha klasy I. Do tego dochodzą jeszcze opłaty roczne, które należy uiszczać przez 10 lat – w wysokości 10 proc. pierwotnej należności.

Na czym polega odrolnienie działki rolnej?

Na wstępie wyjaśnijmy sobie, czym są działki rolne, a czym działki budowlane. Z definicji, działka rolna to zabudowana lub niezabudowana nieruchomość przeznaczona do produkcji rolnej. Taki obszar w ewidencji gruntów i budynków figuruje jako użytek rolny. 

Działka budowlana, zgodnie z zapisami Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest terenem przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe: zabudowę jednorodzinną i wielorodzinną, a także nieruchomości pożytku publicznego. 

Tak więc wspomniane rodzaje działek różnią się przeznaczeniem, a odrolnienie działki rolnej polega na formalnej zmianie tego przeznaczenia, czyli przemianowaniu jej na działkę budowlaną. Dzięki tej zmianie na działce będzie można legalnie postawić budynek mieszkalny.

Odrolnienie działki rolnej – krok po kroku

Jak zapewne się domyślasz, odrolnienie działki wymaga dopełnienia pewnych formalności oraz uiszczenia stosownych opłat. Omawiany proces jest dwuetapowy: w pierwszej kolejności konieczna jest zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany, później zaś niezbędne jest wyłączenie działki z produkcji rolnej.

Zmiana przeznaczenia gruntu

Przeznaczenie gruntów leżących na terenie danej gminy określa albo Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), albo decyzja o warunkach zabudowy. Zmiana przeznaczenia działki rolnej możliwa jest więc tylko poprzez wprowadzenie zmian w jednym z tych dokumentów. 

Jeśli chcesz wprowadzić zmiany w MPZP, musisz złożyć wniosek do burmistrza, wójta lub prezydenta miasta. Przepisy nie precyzują, jak powinien wyglądać taki wniosek, jednak na pewno musisz w nim zawrzeć:

• swoje dane osobowe oraz adres,
• numer ewidencyjny działki,
• sugerowany sposób zmiany MPZP,
• uzasadnienie przekształcenia działki.

Do wniosku powinieneś załączyć wypis lub wyrys mapy ewidencyjnej, wypis z rejestru gruntów oraz mapę zasadniczą działki.

POBIERZ BEZPŁATNY WZÓR WNIOSKU

Pozytywne rozpatrzenie wniosku o zmianę MPZP nie oznacza automatycznej zmiany przeznaczenia gruntu. Niestety, w tym momencie dopiero rozpoczyna się cała procedura wprowadzenia korekt, a przebiega ona w następujący sposób:

• podjęcie uchwały o przystąpieniu do zmiany MPZP;
• ogłoszenie w lokalnej prasie oraz w formie obwieszczenia informacji o rozpoczęciu prac wraz ze wskazaniem terminu (co najmniej 21 dni od złożenia wniosku);
• opracowanie projektu nowego MPZP;
• wystąpienie o niezbędne uzgodnienia oraz opinie;
• uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia (jeśli wymagają tego odrębne przepisy);
• rozpatrzenie ewentualnych uwag;
• uchwalenia nowego MPZP.

Niektóre działki nie są uwzględnione w MPZP. W takiej sytuacji konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, które również odbywa się poprzez złożenie wniosku do burmistrza, wójta lub prezydenta miasta. 

Aby wniosek mógł zostać rozpatrzony pozytywnie, działka musi spełniać określone kryteria, m.in.:

• sąsiadować z inną działką przeznaczoną do celów budowlanych,
• posiadać dostęp do drogi publicznej, 
• posiadać dostęp do podstawowych mediów, czyli do prądu i wody.

W niektórych sytuacjach, czyli głównie wtedy, kiedy grunty rolne są wysokiej klasy, konieczne jest przystąpienie do drugiego etapu odrolnienia, którym jest wyłączenie z produkcji rolnej.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej jest konieczne w przypadku odralniania następujących rodzajów działek:

• użytków rolnych wytworzonych z gleb mineralnych i organicznych, które są zaliczane do klasy I, II, III, IIIa i IIIb;
• użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego o klasie IV, IVa, IVb, V i VI;
• gruntów znajdujących się pod stawami rybnymi oraz innymi zbiornikami wodnymi, jeśli służą one wyłącznie potrzebom rolnictwa;
• gruntów pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych;
• pozostałych gruntów wskazanych w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

We wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej powinieneś zawrzeć podobne informacje, jak w przypadku wniosku o zmianę MPZP, czyli swoje dane, wskazanie działki oraz uzasadnienie, w którym określisz konkretny cel, na który grunt ma zostać przeznaczony. Wśród załączników powinny się znajdować:

• decyzja o warunkach zabudowy (o ile została wydana); 
• akt własności lub inny dokument potwierdzający prawo do dysponowania działką;
• projekt zagospodarowania działki;
• wypis z rejestru gruntów.

POBIERZ BEZPŁATNY WZÓR WNIOSKU

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej w budowlaną?

Najczęściej odrolnienie działki wiąże się z kosztami i to niemałymi. Po uzyskaniu decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej naliczana jest jednorazowa opłata (tzw. należność), którą ustala się w oparciu o powierzchnię działki oraz klasę gruntu. Na chwilę obecną obowiązują następujące stawki:

Dla gleb pochodzenia mineralnego i organicznego:

• klasa I – 437 175 zł za 1 ha;
• klasa II – 378 885 zł za 1 ha;
• klasa IIIa – 320 595 zł za 1 ha;
• klasa IIIb – 262 305 za 1 ha;
• łąki i pastwiska trwałe, klasa I – 437 175 zł za 1 ha;
• łąki i pastwiska trwałe, klasa II - 361 398 za 1 ha;
• łąki i pastwiska trwałe, klasa III - 291 450 za 1 ha.

Dla gleb pochodzenia organicznego:

• klasa IVa – 204 015 zł za 1 ha;
• klasa IVb – 145 725 zł za 1 ha;
• klasa V – 116 580 zł za 1 ha;
• klasa VI – 87 435 zł za 1 ha;
• łąki i pastwiska trwałe, klasa IV – 174 870 zł za 1 ha;
• łąki, klasa V – 145 725 za 1 ha;
• pastwiska trwałe, klasa V – 116 580 za 1 ha;
• łąki i pastwiska trwałe, klasa VI – 87 435 zł za 1 ha.

Dla gruntów pod stawami rybnymi, ROD, ogrodów botanicznych, a także pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi, zrekultywowanymi dla potrzeb rolnictwa, torfowisk i oczek wodnych – 233 160 zł za ha.

Co ważne, wysokość jednorazowej opłaty oblicza się pomniejszając należność ustaloną w oparciu o powierzchnię gruntu i jego klasę o wartość rynkową działki. Jeśli więc zapłaciłeś za działkę więcej lub dokładnie tyle samo, ile wynosi wysokość należności, nie musisz wnosić opłaty jednorazowej.

Z opłatami rocznymi tak już jednak nie jest. Uiszcza się je co roku przez 10 kolejnych lat, a ich wysokość wynosi 10% należności obliczonej według podanych wyżej stawek.

Odrolnienie działki – kiedy przebiega za darmo?

W niektórych sytuacjach odrolnienie działki jest darmowe. Zwolnienie dotyczy wówczas i jednorazowej opłaty, i opłat rocznych, a możliwe wtedy, kiedy:

• pod budowę przeznaczone będą grunty rolne o powierzchni do 500 mkw. (budowa domu jednorodzinnego) lub do 200 mkw. na każdy lokal mieszkalny (budynek wielorodzinny);
• właściciel działki zobowiąże się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego;
• wyłączenie z produkcji rolnej dotyczy tylko części gruntu rolnego, do 30% powierzchni całkowitej gruntu.

Jak napisać wniosek o przekształcenie działki rolnej w budowlaną?

W Ustawie nie określono wzoru wniosku o przekształcenie działki rolnej w budowlaną, lecz z całą pewnością należy we wniosku zamieścić:

• imię i nazwisko/nazwę wnioskodawcy,
• adres wnioskodawcy,
• określenie nieruchomości, której ma dotyczyć zmiana,
• sposób zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni,
• uzasadnienie takiej zmiany.

Niektóre gminy oraz miasta zamieszczają na swoich stronach internetowych wzory wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – może to znacznie ułatwić pracę.

Decyzja o przekształceniu działki rolnej w budowlaną nie jest określona żadnym terminem – może się więc okazać, że będziesz bardzo długo czekać na odpowiedź wójta, burmistrza czy prezydenta miasta. 

Budowa domu krok po kroku - formalności, procedury i inne

Budowa domu jednorodzinnego to duże przedsięwzięcie logistyczne, które pochłania mnóstwo środków i najczęściej zajmuje wiele długich miesięcy. Zobacz artykuł

Czy odrolnienie działki się opłaca?

Odrolnienie, owszem, może być opłacalne, ale na pewno nie w każdym przypadku. Wiele zależy tutaj od powierzchni działki (parcele do 500 mkw. odralnia się za darmo) i klasy gruntu (im lepszy grunt, tym większa opłata), a także od motywacji inwestora. 

Czasem korzyści z odrolnienia działki nie da się przeliczyć na pieniądze. Jest tak np. wtedy, kiedy ktoś szuka idealnej lokalizacji dla swojego domu, a kiedy już znajdzie taką działkę, okaże się, że jest to działka rolna. Oczywiście, nie każdy może sobie pozwolić na dodatkowy wydatek rzędu kilkudziesięciu czy nawet kilkuset tysięcy złotych, bo o takich kosztach mówimy w przypadku odrolnienia. Niemniej jednak część osób chętnie zapłaci nawet takie pieniądze za idealną lokalizację dla swego domu.

Osoba lub firma, która chce odrolnić działkę tylko po to, żeby później na tym zarobić, musi już sobie dokładnie obliczyć, czy taka inwestycja może przynieść sensowne benefity. Z pewnością, nie każde tego typu przedsięwzięcie przyniesie zysk.

Pamiętaj o tym, by ubezpieczyć swój dom!

Kiedy już przekształcisz działkę rolną w budowlaną i zaczniesz przymierzać się do budowy domu, pamiętaj, że planowaną inwestycję możesz ubezpieczyć już na samym początku jej realizacji. Potrzebna będzie ci do tego specjalna polisa, tzw. ubezpieczenie dla domu w budowie. W momencie, w którym dom będzie już skończony, będziesz mógł zmienić ubezpieczenie na standardowe. Zarówno polisę dla domu budowie, jak i standardową jej wersję, może kupić online, np. za pomocą porównywarki.

To proste narzędzie pozwoli ci znaleźć atrakcyjne ubezpieczenie w dosłownie kilka minut. Musisz tylko wprowadzić do panelu podstawowe informacje o posiadanej nieruchomości oraz skomponować polisę, do podstawy dobierając dodatkowe mienie (ruchomości domowe) czy kolejne ryzyka (powódź, kradzież z włamaniem, stłuczenie przedmiotów szklanych czy OC w życiu prywatnym). Po zatwierdzeniu tych danych przejdziesz do tabeli z co najmniej kilkunastoma różnymi ofertami i będziesz mógł je ze sobą porównać, zarówno pod względem ceny, jak i zakresu. Później pozostanie już tylko kwestia finalizacji transakcji, czyli po prostu opłacenia składki. Najczęściej w tym momencie kończą się formalności, a ochrona ubezpieczeniowa może zacząć działać nawet następnego dnia roboczego.

Za roczną polisę dla wartego kilkaset tysięcy domu zapłacisz kilkaset złotych. Podstawowe ubezpieczenie takiej nieruchomości to wydatek rzędu, powiedzmy, 200-400 zł, rozszerzony wariant jest nieco droższy. Jeśli nie chcesz przepłacić za polisę, skorzystaj z porównywarki, żeby sprawdzić, ile interesujący cię produkt kosztuje w różnych towarzystwach. Przekonasz się wtedy, że dzięki porównaniu można zaoszczędzić nawet kilkaset złotych w skali roku.

TU SPRAWDZISZ CENY