Odrolnienie działki - jak przekształcić działkę rolną w budowlaną?

Odrolnienie działki to temat, który interesuje wielu inwestorów, działki rolne są bowiem zazwyczaj tańsze niż działki budowlane. W dodatku grunty rolne zlokalizowane są nie tylko na terenach oddalonych od miast, ale także bezpośrednio w dużych miastach. Jak podaje portal GetHome, grunty rolne w Warszawie stanowią 22,5 proc. obszaru miasta. Jednak największą część działki rolne zajmują na terenie Rzeszowa – 55 proc., Opola – 54 proc. i Krakowa 43,4 proc.

Aby można było na takich terenach wybudować dom, najpierw trzeba przekształcić działkę rolną na budowlaną. Koszt całej procedury zależy od klasy działki – może wynieść od 320 595,00 zł za 1 ha klasy III b do 437 175,00 zł za 1 ha klasy I. Do tego dochodzą jeszcze opłaty roczne, które należy uiszczać przez 10 lat – w wysokości 10 proc. pierwotnej należności.

Co oznacza działka rolna i działka budowlana?

Działka rolna i działka budowlana to działki o różnym przeznaczeniu. Warto poznać różnice pomiędzy nimi.

Działka rolna to teren, który nie może być objęty zabudową mieszkaniową. Oznacza obszar, który w ewidencji gruntów i budynków widnieje jako użytek rolny. Na działce rolnej można budować jedynie obiekty, które przeznaczone są do pracy rolniczej. Ale istnieje możliwość przekształcenia działki rolnej w działkę budowlaną – wówczas można na niej postawić dom.

Z kolei działka budowlana jest niejako przeciwieństwem działki rolnej – można na niej budować nieruchomości mieszkaniowe, bo takie właśnie jest jej przeznaczenie.

Na czym polega przekształcenie działki rolnej w budowlaną?

Aby przekształcić działkę rolną w budowlaną trzeba będzie wykonać kilka zadań administracyjnych. Przekształcenie działki rolnej w budowlaną to proces, który składa się zwykle z dwóch etapów.

Etap I

Pierwszy krok przekształcenia działki rolnej w budowlaną, to zmiana przeznaczenia gruntu – można to zrobić poprzez zmianę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Etap II

Kolejny krok przy zmianie działki rolnej w budowlaną to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Nie w każdym wypadku odrolnienia działki będą wymagane aż dwa etapy procesu. 

Jaką działkę można przekształcić w budowlaną?

Najłatwiej jest przekształcić te działki rolne w budowlane, które w ewidencji oznaczone są jako nieużytki oraz grunty o najniższej przydatności produkcyjnej – mówi o tym art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

To, czy dana działka przeznaczona jest pod zagospodarowanie rolnicze, czy pod zabudowę, możesz sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przekształcenie działki rolnej w budowlaną będzie możliwe tylko wówczas, jeśli będzie zgodne z miejscowym planem.

Jakie formalności do przekształcenia działki rolnej w budowlaną?

Jeśli chcesz przekształcić działkę rolną w budowlaną, najpierw ustal status danego gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W tym celu udaj się do Urzędu Miasta lub Gminy – tam uzyskasz potrzebne informacje.

Kolejny krok to uzyskanie zgody na odrolnienie działki od rady gminy. Wniosek o zgodę na zmianę planu zagospodarowania przestrzennego i zabudowę działki musisz złożyć w urzędzie gminy, której podlega grunt.

Aby rozpocząć procedurę zmiany planu, należy złożyć stosowny wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Rada gminy ma prawo odmówić wprowadzenia zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, szczególnie wówczas, jeśli wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu nie jest zgodny z polityką przestrzenną gminy (np. dana działa podlega uchwale o ochronie gruntów rolnych).

Jeśli gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, możesz złożyć wniosek o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzję tę wydaje wójt. Zgoda możliwa jest po przeprowadzeniu postępowania i jeśli istnieje zgodność pomiędzy lokalizacją działki a polityką przestrzenną gminy. Ten proces trwa zwykle ok. 2-3 miesięcy.

Jak napisać wniosek o przekształcenie działki rolnej w budowlaną?

W Ustawie nie określono wzoru wniosku o przekształcenie działki rolnej w budowlaną. Lecz z całą pewnością należy we wniosku zamieścić:

• imię i nazwisko/nazwę wnioskodawcy,
• adres wnioskodawcy,
• określenie nieruchomości, której ma dotyczyć zmiana,
• sposób zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni,
• uzasadnienie takiej zmiany.

Niektóre gminy oraz miasta zamieszczają na swoich stronach internetowych wzory wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – może to znacznie ułatwić pracę.

Decyzja o przekształceniu działki rolnej w budowlaną nie jest określona żadnym terminem – może się więc okazać, że będziesz bardzo długo czekać na odpowiedź wójta, burmistrza czy prezydenta miasta. 

Kto może przekształcić działkę rolną w budowlaną?

Niektóre działki rolne można przekształcić w działki budowlane, inne nie. Warto to sprawdzić, nim rozpoczniesz proces odrolnienia działki. Odrolnić można przede wszystkim te działki, które spełniają warunki zawarte w  art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Działki rolne, które można przekształcić w budowlane:

• działka ma dostęp do drogi publicznej;
• działka sąsiaduje z inną działką zabudowaną (przynajmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana);
• teren nie jest objęty ochroną przyrodniczą, archeologiczną ani konserwatorską (wyjątkiem są sytuacje, w których zostaje zawarta umowa z konserwatorem zabytków i sprawuje on nadzór nad budową);uzbrojenie terenu (istniejące lub zaprojektowane) musi być dopasowane do planu budowlanego (minimum to możliwość podłączenia do prądu);
• jeśli grunty rolne stanowią użytki rolne klas I-III, teren przeznaczony pod zabudowę nie może przekraczać powierzchni 0,5.

Nie każdą działkę rolną można przekształcić w budowlaną, nawet jeśli spełnia ona warunki zawarte w  art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Znaczenie ma też polityka przestrzenna gminy – to do niej należy władztwo planistyczne i ma ona prawo orzec, że dana działka pozostanie działką rolną.

Ile kosztuje odrolnienie działki?

To, ile kosztuje odrolnienie działki, zależy przede wszystkim od klasy działki i jej powierzchni. Na ostateczny koszt przekształcenia działki rolnej w budowlaną składa się kilka opłat.

Najwyższy koszt przy przekształceniu działki rolnej w budowlaną generują opłaty, związane z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej. Ten koszt zależy przede wszystkim od klasy gruntu i jego powierzchni – waha się od od 87 435 zł do 437 175 zł, za każdy hektar działki.

Koszt przekształcenia działki rolnej w budowalną – klasy gruntu:

• grunt I klasy – 437 175 zł za hektar,
• grunt II klasy – 361 398 zł za hektar,
• grunt III klasy – 291 450zł za hektar.

Koszt przekształcenia działki rolnej na budowlaną maleje wraz ze zmniejszaniem się klas gruntu.

Do tego dochodzą koszty dodatkowej, tj. opłata za wydanie decyzji o warunkach zabudowy, opłata za pełnomocnika i opłata skarbowa za wpis i wyrys z Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Ponadto osoba, które decyduje się na przekształcenie działki rolnej w budowlaną zobowiązana jest do regulowania przez kolejne 10 lat opłaty rocznej w wysokości 10% łącznej należności.

W ogólne rozrachunku koszt przekształcenia działki rolnej w działkę budowlaną może okazać się naprawdę wysoki.

Jak ubezpieczyć dom na działce?

Niemal każdy dom na działce można ubezpieczyć. Warto to zrobić, bo budowa domu to wielka inwestycja, często wkłada się w ten proces wszystkie swoje życiowe oszczędności lub zaciąga kredyt w banku na wiele lat.

Ubezpieczyć można zarówno dom wolnostojący, jak i dom szeregowy czy bliźniaczy. Wyjątkiem trudnym do ubezpieczenia może być dom drewniany – ze względu na palną konstrukcję niektóre TU nie chcą ubezpieczać takich domów, inne podwyższają składki ubezpieczeniowe, ze względu na większe ryzyko szkody. 
Dom wolnostojący jest w pełni samodzielnym budynkiem, z własnym podwórkiem/ogródkiem i garażem. Ściany w domu wolnostojącym nie przynależą do żadnych innych budynków.

Inaczej jest w domach szeregowych, w których jest przynajmniej jedna wspólna ściana z sąsiadami (a nawet dwie, jeśli to dom środkowy). Dom szeregowy zwykle posiada niewielką działkę.

Z kolei dom bliźniaczy ma tylko jedną wspólną ścianę z sąsiadami, osobne wejście, garaż, piwnicę i prywatny ogród. W domach bliźniaczych ściany zewnętrzne tworzą wspólną przestrzeń architektoniczną – powinny być zatem podobne w kolorze elewacji i innych elementach zewnętrznych.

Dobre ubezpieczenie domu na działce najłatwiej jest znaleźć w kalkulatorze polis mieszkaniowych online. To narzędzie, dzięki któremu można w jednym miejscu szybko porównać wiele ofert różnych TU i bezpośrednio kupić wybrane ubezpieczenie domu. 

Zakup ubezpieczenia domu na działce w kalkulatorze polis mieszkaniowych to tylko kilka kroków:

PORÓWNAJ CENY

1. Wypełniasz kwestionariusz, podając najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości, tj. metraż, wartość, lokalizacja itp.

2. Ustalasz zakres ochrony ubezpieczeniowej, wybierając spośród dostępnych opcji, np. ubezpieczenie podstawowe, ubezpieczenie wraz z mieniem ruchomym, ochrona na wypadek powodzi, przepięcia itp.

3. Z listy ofert różnych TU wybierasz najlepsze dla siebie ubezpieczenie domu na działce i klikasz „Kup online”.

4. Uzupełniasz dane potrzebne do umowy.

5. Opłacasz składkę na ubezpieczenie domu za pomocą jednej z kilku bezpiecznych metod płatności.

6. Czekasz na e-mail z powiedzeniem i dokumentami. 

Ubezpieczenie domu na działce kupione online zwykle działa już od następnego dnia po zakupie – chyba, że wybierzesz inny termin rozpoczęcia ochrony.

Ile kosztuje ubezpieczenie domu?

Przy użyciu kalkulatora polis mieszkaniowych online sprawdziliśmy, ile kosztuje ubezpieczeniu domu wolnostojącego. Założyliśmy, że do ubezpieczenia jest dom:

• zlokalizowany pod Warszawą,
• o wartości 650 000 zł,
• o wielkości 120 m2,
• zamieszkiwany przez 2 osoby dorosłe.

Sprawdziliśmy cenę ubezpieczenia domu w podstawowej wersji – mury i stałe elementy nieruchomości – wraz z ochroną na wypadek powodzi.

W tym przypadku najtańsze ubezpieczenie domu wolnostojącego zaoferowało TU Europa – 389 zł – w tej cenie dodatkowo otrzymujemy oprócz ochrony na wypadek powodzi, także pakiet Home Assistance. Kolejne oferty z zestawienia są już coraz droższe, a zakres ochrony wydaje się być podobny. Warta rozważenia jest oferta Proamy, bo tu w cenie 521 zł za rok, otrzymujemy dodatkowo nie tylko ochronę na wypadek powodzi oraz Home Assistance, ale także zabezpieczenie na wypadek dewastacji. Wśród pokazany oferty różnych TU, wyróżnia się także polisa mieszkaniowa Generali – 542 zł za rok, w tym: Home Assistance, Powódź, Dewastacja oraz Pakiet medyczny.

Koszt ubezpieczenia domu wolnostojącego będzie zwykle wyższy niż koszt ubezpieczenia mieszkania, a to dlatego, że wartość takiej nieruchomości zwykle jest większa. Patrząc jednak na to, jakie wiele można stracić, np. w wyniku pożaru domu, wydatek rzędu 400 zł rocznie nie wydaje się już wcale tak wielki. W razie szkody całkowitej otrzymasz całkowity zwrot wartości nieruchomości od ubezpieczyciela, a to pozwoli na odbudowę straconego domu lub zakup nowego

Leszek Drozdalski, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości rankomat.pl

PORÓWNAJ CENY

Oprac. na podstawie: rankomat.pl Dane z dnia: 29.05.2023 r.

Gdzie ubezpieczę dom na działce budowlanej?

Ubezpieczenie domu na działce budowlanej oferuje niemal każde TU dostępne na rynku. Taką polisę mieszkaniową można kupić m.in. w Link4, Inter Polska, Wiener, Generali, Benefii, Proamie i w TU Europa.

Przy poszukiwaniach najlepszego ubezpieczenia domu wolnostojącego najlepiej skorzystać z kalkulatora polis mieszkaniowych online – można w nim szybko porównać oferty nawet ok. 50 różnych ubezpieczycieli i bezpośrednio w kalkulatorze kupić wybraną polisę mieszkaniową.