Wycena mieszania czy domu może być niezbędna przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Cały proces odbywa się według ściśle określonych zasad i nie przeprowadzają go przypadkowe osoby. Wyjaśniamy wszystkie niuanse związane z tym zagadnieniem.

Wycena nieruchomości polegająca na orientacyjnym określeniu wartości domu lub mieszkania i wycena formalno-prawna, która poprzedza np. udzielenie kredytu hipotecznego lub naliczenie podatku, to dwa oddzielne pojęcia. Poniżej opisujemy drugą z metod.

Co to jest wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości jest usługą, którą świadczą rzeczoznawcy majątkowi, czyli osoby posiadające odpowiednie kompetencje oraz uprawnienia. Usługa ta polega na stworzeniu tzw. operatu szacunkowego, czyli dokumentu o określonej strukturze, formie i treści. Cały proces wyceniania domu lub mieszkania powinien przebiegać według ściśle określonych zasad, które są opisane w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. 

Oficjalna forma wyceny domu lub mieszkania jest potrzebna w okolicznościach, w których wartość nieruchomości jest przyczynkiem do dalszych działań i istnieje wymóg jej urzędowego potwierdzenia. Zdarza się tak głównie w trzech sytuacjach:

1. Przy udzielaniu kredytu hipotecznego.

2. Gdy występuje konieczność okazania operatu szacunkowego organom podatkowym.

3. Przy sprawach rozstrzyganych sądowo, głównie spadkowych i majątkowych.

Czym jest operat szacunkowy?

Jak już wspomnieliśmy, efektem procesu wyceny nieruchomości jest operat szacunkowy. Musi mieć on formę pisemną i zawierać precyzyjne wyliczenia oraz opis domu lub mieszkania, a także dokumentację fotograficzną. W treści standardowo umieszcza się również podstawy prawne i zastosowane przy wycenie rozwiązania. 

Za portalem nieruchomosci-online.pl wymieńmy sobie bardziej szczegółowo elementy składowe operatu szacunkowego:

  • określenie nieruchomości i zakresu wyceny;
  • wskazanie celu sporządzenia dokumentu;
  • źródła danych o mieszkaniu bądź domu;
  • podstawę formalną;
  • szczegółowy opis stanu technicznego lokalu;
  • podanie przeznaczenia nieruchomości, które wynika m. in. z planu zagospodarowania przestrzeni;
  • analizę rynku nieruchomości potrzebną do sporządzenia dokumentu;
  • zastosowaną metodę oraz techniki szacowania.

Jakie czynniki wpływają na wycenę mieszkania?

Nieco inne czynniki wpływają na wycenę mieszkania nowego i mieszkania z rynku wtórnego. Przykładowo, dopiero powstała nieruchomość raczej nie posiada żadnych obciążeń, a kilkunastoletnie mieszkanie, które zmieniało właścicieli, może już takie mieć. Starsze nieruchomości znajdują się też głównie w dzielnicach centralnych, które są gęsto zabudowane – mniej istotnym czynnikiem jest wtedy plan zagospodarowania przestrzeni. 

Lista czynników, które mogą wpłynąć lub wpływają na wycenę nieruchomości to:

  • rodzaj nieruchomości;
  • przeznaczenie nieruchomości;
  • powierzchnia użytkowa;
  • standard wykończenia;
  • stan techniczny lokalu;
  • lokalizacja;
  • aktualna sytuacja na rynku nieruchomości (popyt i podaż);
  • perspektywy zagospodarowania przestrzennego okolicy;
  • ewentualne obciążenia nieruchomości (służebności, hipoteka i inne).

Znaczenie niektórych czynników zmienia się nawet między kwartałami. Dlatego też wycena przeprowadzona kilka lat wstecz może być zupełnie nieadekwatna do aktualnego stanu rzeczy.

Jakie są metody wyceny mieszkania?

Wycena domu lub mieszkania może przebiegać w oparciu o różne metody, np. porównanie cen innych mieszkań na rynku. Najczęściej spotykane są cztery warianty:   

1. Metoda porównawcza – w tym przypadku cenę ustala się przez porównanie wycenianej nieruchomości do lokali o maksymalnie zbliżonych parametrach, które zostały już sprzedane. Ceny transakcyjne poddaje się korekcie, biorąc pod uwagę rozbieżności pomiędzy domami lub mieszkaniami.

2. Podejście dochodowe – wartość nieruchomości wylicza się bazując na stopie zwrotu z inwestycji, jaką można realnie uzyskać. Innymi słowy, bierze się pod uwagę przewidywany dochód.

3. Podejście kosztowe – wyliczenie na bazie kosztów odtworzenia nieruchomości, które pomniejsza się o wartość jej zużycia, a także koszt odtworzenia części składowych.

4. Metoda mieszana – kompilacja przynajmniej dwóch z wymienionych metod.

Podstawą dla stosowania tych metod jest ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 152 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.). Wyboru właściwej metody dokonuje rzeczoznawca majątkowy lub biegły sądowy. Do precyzyjnej wyceny nieruchomości będzie potrzebował określenia:

  • celu wyceny (zakup, sprzedaż, podział majątku),
  • rodzaju nieruchomości,
  • lokalizacji nieruchomości,
  • przeznaczenie w planie miejscowym,
  • poziomu wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
  • stan zagospodarowania,
  • cen, dochodów i parametrów podobnych nieruchomości.

Jakie dokumenty przygotować do wyceny mieszkania?

W różnych sytuacjach będą nam potrzebne różne dokumenty. Najczęściej będą to:

  • wypis z księgi wieczystej lub aktu notarialnego;
  • wypis z rejestru gruntów;
  • rzut lokalu;
  • zarys mapy ewidencyjnej (potrzebny do określenia lokalizacji nieruchomości).

Braki w dokumentacji może uzupełnić rzeczoznawca, jeśli tylko podamy mu numer księgi wieczystej. Będzie się to jednak wiązało z dodatkowymi kosztami.

Czy wyceny mieszkania może dokonać bank?

Rzeczoznawca może dokonać wyceny nieruchomości także na zlecenie banku i jest to dość powszechna praktyka. Warto mieć świadomość, że uzyskany w ten sposób operat szacunkowy jest własnością banku, a my nie możemy nim swobodnie dysponować, wykorzystując ten dokument do innych celów, niż kwestie kredytowe. Jeśli więc operat jest nam potrzebny np. do naliczenia podatku, i tak powinniśmy zlecić wycenę nieruchomości.

Pamiętajmy, żeby skorzystać z usług osoby posiadającej nie tylko odpowiednie kompetencje, ale również uprawnienia. Sprawdźmy więc, czy specjalista, któremu chcemy zlecić usługę, znajduje się w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych.

Ile kosztuje wycena mieszkania przez rzeczoznawcę?

Opłaty za wycenę nieruchomości nie są odgórnie narzucone, jak ma to miejsce np. przy niektórych usługach notarialnych. Generalnie rzeczoznawcy majątkowi liczą sobie za taką usługę od 300 zł do 1000 zł. Wycena wartości domu jest z reguły droższa od wyceny mieszkania – tutaj stawki zaczynają się od 500 zł.

Jeśli nie jest nam potrzebny operat szacunkowy, orientacyjną wycenę możemy zrobić za pośrednictwem darmowych kalkulatorów online. Pamiętajmy jednak, że takie wyliczenie nie zawsze jest precyzyjne.

KOSZT WYCENY NIERUCHOMOŚCI
300 zł do 1000 zł za mieszkanie
od 500 zł za dom

W jaki sposób wycena mieszkania wpływa na ubezpieczenie?

Na podstawie przykładowej kalkulacji sprawdziliśmy, jak cena mieszkania wpływa na wysokość składki ubezpieczeniowej. Okazuje się, że im drożej wycenione mieszkanie, tym więcej trzeba zapłacić za polisę

W kalkulacji pod uwagę wzięliśmy własnościowe mieszkania znajdujące się w Szczecinie warte odpowiednio 200 000 zł, 500 000 zł i 800 000 zł. We wszystkich trzech przypadkach składkę wyliczyliśmy dla takiego samego zakresu ochrony – była to podstawowa polisa chroniąca mury przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi. 

Za podstawowy zakres ochrony mieszkania wartego 200 000 zł średnio trzeba zapłacić 111 zł w skali roku. Najtańsza oferta to 86 zł, a najdroższa 155 zł. 

Polisa dla nieruchomości wartej 500 000 zł średnio kosztuje 151 zł za rok. Skrajne oferty to odpowiednio 128 zł i 202 zł.

Za ubezpieczenie mieszkania wartego 800 000 zł zapłacimy od 147 zł do 225 zł. Średnia spośród rozpatrywanych ofert to 182 zł.

Wartość mieszkania a cena ubezpieczenia

Mieszkanie200 000 zł500 000 zł

800 000 zł

Najtańsza polisa roczna

86 zł128 zł147 zł

Najdroższa polisa roczna

155 zł202 zł225 zł

Średni koszt polisy

111 zł151 zł182 zł

Tabela 1. Źródło: rankomat.pl (stan na: 06.12.2020 r.).

Co poza wyceną mieszkania wpływa na cenę polisy?

Na wysokość składki ubezpieczeniowej wpływa omówiona już wartość nieruchomości, zakres ochrony (liczba ryzyk w podstawie i dodatków) oraz specyfika nieruchomości (lokalizacja, kondygnacja, palność lub niepalność konstrukcji, itd.). 

Wśród mniej oczywistych czynników, które mogą zwiększyć składkę, trzeba wymienić:

  • prowadzenie działalności gospodarczej w ubezpieczonym lokalu bądź wynajem;
  • położenie na terenach zalewowych;
  • rozłożenie płatności składki na raty;
  • historia ubezpieczenia i szkody z ostatnich lat.

Na obniżenie składki mogą natomiast wpłynąć np. zabezpieczenia własne, czyli różnego typu systemy antywłamaniowe, chociaż nie wszystkie towarzystwa stosują takie upusty. Warto również rozglądać się za wszelkiego rodzaju promocjami. Ubezpieczyciele często oferują np. rabaty przy zakupie dwóch produktów czy sezonowe obniżki. Jak pokazały wyliczenia z wcześniejszej części artykułu, zaoszczędzić na polisie można również porównując ze sobą propozycje poszczególnych towarzystw.

Ważne informacje

1. Oficjalną wycenę nieruchomości powinien przeprowadzić wykwalifikowany rzeczoznawca majątkowy

2. Efektem wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę powinien być operat szacunkowy

3. Banki przy procedurze wyceny nieruchomości do kredytu hipotecznego najczęściej korzystają ze swoich rzeczoznawców

4. Wartość mieszkania ma istotny wpływ na wysokość składki ubezpieczeniowej