Na czym polega i jak przebiega wycena mieszkania?

Czynność wyceny mieszkania lub domu jest usługą świadczoną przez rzeczoznawcę majątkowego i polega na stworzeniu oficjalnego dokumentu – operatu szacunkowego. Dla banku wycena jest kluczowa dla obliczenia wskaźnika LTV i kosztów kredytu, natomiast dla ubezpieczyciela wpływa bezpośrednio na wysokość sumy ubezpieczenia i składki polisy. Proces wyceny musi przebiegać według ściśle określonych zasad, zawartych w Ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Co to jest wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości jest usługą, którą świadczą rzeczoznawcy majątkowi, czyli osoby posiadające odpowiednie kompetencje oraz uprawnienia. Usługa ta polega na stworzeniu tzw. operatu szacunkowego, czyli dokumentu o określonej strukturze, formie i treści. Cały proces wyceniania domu lub mieszkania powinien przebiegać według ściśle określonych zasad, które są opisane w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. 

Oficjalna forma wyceny domu lub mieszkania jest potrzebna w okolicznościach, w których wartość nieruchomości jest przyczynkiem do dalszych działań i istnieje wymóg jej urzędowego potwierdzenia. Zdarza się tak głównie w trzech sytuacjach:

• przy udzielaniu kredytu hipotecznego,
• gdy występuje konieczność okazania operatu szacunkowego organom podatkowym,
• przy sprawach rozstrzyganych sądowo, głównie spadkowych i majątkowych.

Wycena mieszkania – krok po kroku

Wycena mieszkania nie jest skomplikowana, ale trzeba pamiętać o odpowiedniej kolejności. Dotyczy to zwłaszcza osób zawodowo zajmujących się wyceną nieruchomości. Jeśli mamy do czynienia z biegłym sądowym czy z rzeczoznawcą majątkowym, należy pamiętać o tych krokach:

1. Ustalamy z rzeczoznawcą, co ma być przedmiotem wyceny

2. Podpisujemy z rzeczoznawcą umowę dot. wyceny mieszkania czy domu – na tym etapie rzeczoznawca wykonuje dokumentację fotograficzną i inwentaryzację

3. Kompletujemy dokumenty potrzebne do wyceny domu czy mieszkania

4. Zlecamy wykonanie operatu szacunkowego na piśmie

5. Czekamy na operat szacunkowy od rzeczoznawcy

Czym jest operat szacunkowy?

Jak już wspomnieliśmy, efektem procesu wyceny nieruchomości jest operat szacunkowy. Musi mieć on formę pisemną i zawierać precyzyjne wyliczenia oraz opis domu lub mieszkania, a także dokumentację fotograficzną. W treści standardowo umieszcza się również podstawy prawne i zastosowane przy wycenie rozwiązania. 

Za portalem nieruchomosci-online.pl wymieńmy sobie bardziej szczegółowo elementy składowe operatu szacunkowego:

• określenie nieruchomości i zakresu wyceny;
• wskazanie celu sporządzenia dokumentu;
• źródła danych o mieszkaniu bądź domu;
• podstawę formalną;
• szczegółowy opis stanu technicznego lokalu;
• podanie przeznaczenia nieruchomości, które wynika m.in. z planu zagospodarowania przestrzeni;
• analizę rynku nieruchomości potrzebną do sporządzenia dokumentu;
• zastosowaną metodę oraz techniki szacowania.

Jakie czynniki wpływają na wycenę mieszkania?

Nieco inne czynniki wpływają na wycenę mieszkania nowego i mieszkania z rynku wtórnego. Przykładowo, dopiero powstała nieruchomość raczej nie posiada żadnych obciążeń, a kilkunastoletnie mieszkanie, które zmieniało właścicieli, może już takie mieć. Starsze nieruchomości znajdują się też głównie w dzielnicach centralnych, które są gęsto zabudowane – mniej istotnym czynnikiem jest wtedy plan zagospodarowania przestrzeni. 

Lista czynników, które mogą wpłynąć lub wpływają na wycenę nieruchomości to:

• rodzaj nieruchomości;
• przeznaczenie nieruchomości;
• powierzchnia użytkowa;
• standard wykończenia;
• stan techniczny lokalu;
• lokalizacja;
• aktualna sytuacja na rynku nieruchomości (popyt i podaż);
• perspektywy zagospodarowania przestrzennego okolicy;
• ewentualne obciążenia nieruchomości (służebności, hipoteka i inne).

Znaczenie niektórych czynników zmienia się nawet między kwartałami. Dlatego też wycena przeprowadzona kilka lat wstecz może być zupełnie nieadekwatna do aktualnego stanu rzeczy.

Jakie są metody wyceny mieszkania?

Wycena domu lub mieszkania może przebiegać w oparciu o różne metody, np. porównanie cen innych mieszkań na rynku. Najczęściej spotykane są cztery warianty:   

1. Metoda porównawcza – w tym przypadku cenę ustala się przez porównanie wycenianej nieruchomości do lokali o maksymalnie zbliżonych parametrach, które zostały już sprzedane. Ceny transakcyjne poddaje się korekcie, biorąc pod uwagę rozbieżności pomiędzy domami lub mieszkaniami.

2. Podejście dochodowe – wartość nieruchomości wylicza się bazując na stopie zwrotu z inwestycji, jaką można realnie uzyskać. Innymi słowy, bierze się pod uwagę przewidywany dochód.

3. Podejście kosztowe – wyliczenie na bazie kosztów odtworzenia nieruchomości, które pomniejsza się o wartość jej zużycia, a także koszt odtworzenia części składowych.

4. Metoda mieszana – kompilacja przynajmniej dwóch z wymienionych metod.

Podstawą dla stosowania tych metod jest ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 152 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.). Wyboru właściwej metody dokonuje rzeczoznawca majątkowy lub biegły sądowy. Do precyzyjnej wyceny nieruchomości będzie potrzebował określenia:

• celu wyceny (zakup, sprzedaż, podział majątku),
• rodzaju nieruchomości,
• lokalizacji nieruchomości,
• przeznaczenie w planie miejscowym,
• poziomu wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
• stan zagospodarowania,
• cen, dochodów i parametrów podobnych nieruchomości.

Jakie dokumenty przygotować do wyceny mieszkania?

W różnych sytuacjach będą nam potrzebne różne dokumenty. Najczęściej będą to:

• wypis z księgi wieczystej lub aktu notarialnego;
• wypis z rejestru gruntów;
• rzut lokalu;
• zarys mapy ewidencyjnej (potrzebny do określenia lokalizacji nieruchomości).

Braki w dokumentacji może uzupełnić rzeczoznawca, jeśli tylko podamy mu numer księgi wieczystej. Będzie się to jednak wiązało z dodatkowymi kosztami.

Kto może wycenić wartość mieszkania?

Wyceną mieszkania możemy zająć się sami lub powierzyć ją osobie z odpowiednimi uprawnieniami. 
Jeśli wycena nieruchomości ma mieć moc prawną, wtedy należy zlecić jej wykonanie – w zależności od sytuacji - bankowi, komornikowi, rzeczoznawcy lub biegłemu sądowemu. W poniżej tabeli opijemy pokrótce każdą ewentualność.

Tabela 1. Opracowanie własne.

Jak wykonać orientacyjną wycenę mieszkania?

Załóżmy, że wyceną mieszkania czy domu chcemy zająć się sami. Co wtedy? Jedną z możliwości jest skorzystanie z gotowego narzędzia online, jak kalkulator urban.one. Wystarczy wpisać kilka podstawowych danych nieruchomości:

• miasto,
• ulica,
• numer mieszkania lub domu,
• czy jest piwnica,
• czy jest balkon,
• czy jest osobna kuchnia,
• wiek budynku, w którym znajduje się mieszkanie.

Tego typu usługa może być jednak płatna (49 zł za pojedynczą wycenę). 

Bezpłatnym sposobem jest skorzystanie z portali z ogłoszeniami mieszkań czy domów z rynku wtórnego (np. gethome, morizon, nieruchomości online i inne).

Ile kosztuje wycena mieszkania przez rzeczoznawcę?

Zlecenie wyceny wartości mieszkania rzeczoznawcy wiąże się z pewnymi kosztami. Nie są one identyczne w każdej miejscowości, tak jak mieszkanie o tych samych parametrach będzie miało inną wartość w Warszawie, Szczecinie i Rawiczu.

Tabela 2. Wycena dotyczy nieruchomości w Warszawie na podstawie kb.pl (dane z dnia 27.11.2025 r.).

W jaki sposób wycena mieszkania wpływa na ubezpieczenie?

Na podstawie przykładowej kalkulacji sprawdziliśmy, jak cena mieszkania wpływa na wysokość składki ubezpieczeniowej. Okazuje się, że im drożej wycenione mieszkanie, tym więcej trzeba zapłacić za polisę. 

W kalkulacji pod uwagę wzięliśmy własnościowe mieszkania znajdujące się w Szczecinie warte odpowiednio 200 000 zł, 500 000 zł i 800 000 zł. We wszystkich trzech przypadkach składkę wyliczyliśmy dla takiego samego zakresu ochrony – była to podstawowa polisa chroniąca mury przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi. 

Tabela 3. Źródło: rankomat.pl (stan na: 27.11.2025 r.).

Co poza wyceną mieszkania wpływa na cenę polisy?

Na wysokość składki ubezpieczeniowej wpływa omówiona już wartość nieruchomości, zakres ochrony (liczba ryzyk w podstawie i dodatków) oraz specyfika nieruchomości (lokalizacja, kondygnacja, palność lub niepalność konstrukcji, itd.). 

Wśród mniej oczywistych czynników, które mogą zwiększyć składkę, trzeba wymienić:

• prowadzenie działalności gospodarczej w ubezpieczonym lokalu bądź wynajem;
• położenie na terenach zalewowych;
• rozłożenie płatności składki na raty;
• historia ubezpieczenia i szkody z ostatnich lat.

Na obniżenie składki mogą natomiast wpłynąć np. zabezpieczenia własne, czyli różnego typu systemy antywłamaniowe, chociaż nie wszystkie towarzystwa stosują takie upusty. Warto również rozglądać się za wszelkiego rodzaju promocjami. Ubezpieczyciele często oferują np. rabaty przy zakupie dwóch produktów czy sezonowe obniżki. Jak pokazały wyliczenia z wcześniejszej części artykułu, zaoszczędzić na polisie można również porównując ze sobą propozycje poszczególnych towarzystw.