Jakie obowiązki ma właściciel ubezpieczonej nieruchomości?

Towarzystwa ubezpieczeniowe wymagają, aby właściciel dbał o budynek zgodnie z przepisami i zapisami umowy, ponieważ ma to bezpośredni wpływ na bezpieczeństwo. W tym zakresie obowiązki właściciela nieruchomości obejmują zarówno stan techniczny obiektu, jak i odpowiednie zabezpieczenie mienia.

Jakie obowiązki ma właściciel ubezpieczonej nieruchomości?

Każda polisa zawiera nieco inne zapisy, również odnośnie obowiązków ubezpieczonego. Można jednak znaleźć wiele cech wspólnych, czyli uniwersalnych wymogów stosowanych przez wszystkie towarzystwa. Pogrupowaliśmy je w kilka kategorii:

1. Zachowanie środków ostrożności – chodzi o proste i intuicyjne działania, które zwiększają bezpieczeństwo mienia, np. zamykanie drzwi i okien, żeby ochronić się przed złodziejami czy pilnowanie kluczy od nieruchomości i nie przekazywanie ich osobom, do których nie mamy pełnego zaufania.

2. Właściwa eksploatacja mienia – prawidłowe podłączanie wszystkich urządzeń, właściwe użytkowanie i konserwowanie sprzętu, itd..

3. Działanie zgodnie z prawem – w odniesieniu do nieruchomości chodzi głównie o prawo budowlane oraz obowiązkowe przeglądy, do czego wrócimy jeszcze w dalszej części artykułu.

4. Ograniczenie strat – przy zachowaniu wszystkich zasad bezpieczeństwo powinniśmy zadbać, żeby np. przy zalaniu szybko zakręcić odpowiedni zawór i zatrzymać wyciekającą wodę.

O czym warto poinformować towarzystwo ubezpieczeniowe?

Jednym z najważniejszych obowiązków właściciela nieruchomości jest przekazanie ubezpieczycielowi prawdziwych i pełnych informacji o domu lub mieszkaniu. Dane zawarte we wniosku decydują o zakresie ochrony i wysokości składki.

Najczęściej wymagane informacje to:

• dane identyfikujące nieruchomość/własności lokali (adres z nazwą ulicy, powierzchnia, rodzaj budynku, rok budowy),
• sposób użytkowania obiektu (lokal mieszkalny, najem długoterminowy, najem krótkoterminowy, lokal nieużytkowany),
• stan techniczny obiektu budowlanego, w tym rodzaj i stan instalacji elektrycznej oraz instalacji gazowych,
• zastosowane zabezpieczenia (zamki, drzwi antywłamaniowe, alarm, monitoring),
• wartość murów, elementów stałych i ruchomości domowych,
• historia szkód i dotychczasowe polisy.

W trakcie trwania umowy ubezpieczenia właściciel domu lub właściciel lokalu ma obowiązek:

• zgłaszać zmiany okoliczności, które były podstawą zawarcia umowy, np.:
• generalny remont podnoszący wartość nieruchomości,
• wymianę instalacji (np. badanie instalacji elektrycznej i jej modernizacja),
• montaż nowych zabezpieczeń lub ich usunięcie,

Aktualizacja danych jest obowiązkiem wynikającym nie tylko z umowy ubezpieczenia, ale także z zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością, które muszą być zgodne z założeniami użytkowania oraz z obowiązującą podstawą prawną.

Jakie są obowiązkowe przeglądy i kontrole nieruchomości?

Właściciel nieruchomości ma obowiązek utrzymywać obiekt w należytym stanie technicznym, zgodnie z Prawem budowlanym (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r.). Budynki powinny być w czasie ich użytkowania poddawane okresowej kontroli, aby sprawdzić stan techniczny konstrukcji i instalacji. Ocenia się wtedy także elementy dotyczące estetyki obiektu budowlanego, zwłaszcza gdy uszkodzenia konstrukcji lub elewacji mogą świadczyć o pogorszeniu stanu technicznego.

Które kontrole obiektu budowlanego powinny wynikać z prawa budowlanego?

Zgodnie z przepisami ustawy o użytkowaniu obiektu budowlanego:

1. co najmniej raz w roku należy przeprowadzić kontrolę:
   • elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
   • urządzeń służących spełnianiu wymagań ochrony środowiska, takich jak instalacje oczyszczające czy systemy odprowadzania ścieków,
   • instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
2. co najmniej raz na 5 lat należy przeprowadzić:
   • ogólną kontrolę stanu technicznego budynku,
   • badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w celu:
     • sprawdzenia stanu sprawności połączeń osprzętu,
     • sprawności zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń,
     • pomiaru oporności izolacji przewodów,
     • oceny stanu uziemień instalacji.

W domach jednorodzinnych obowiązki te obciążają bezpośrednio właściciela domu. W budynkach wielorodzinnych przeglądy techniczne organizuje najczęściej zarządca obiektu budowlanego lub wspólnota mieszkaniowa, ale właściciel lokalu powinien mieć dostęp do protokołów z kontroli.

Regularne przeglądy pozwalają utrzymać obiekt w sprawności technicznej i zapobiegają jego nadmiernemu pogorszeniu pod wpływem eksploatacji. W ramach kontroli można wykryć także inne zanieczyszczenia w przewodach kominowych i wentylacyjnych, co ma znaczenie zarówno dla bezpieczeństwa, jak i utrzymaniu czystości instalacji i urządzeń. W budynkach wielorodzinnych obowiązek nadzoru często spoczywa na zarządcy kontroli, który realizuje go zgodnie z przepisami ustawy.

Jak właściciel może zabezpieczyć swoją nieruchomość?

Kolejnym elementem, za który odpowiada właściciel nieruchomości, jest właściwe zabezpieczenie domu lub mieszkania. Ubezpieczenie mienia od kradzieży z włamaniem najczęściej wymaga spełnienia minimalnych standardów zabezpieczeń opisanych w OWU (Ogólne Warunki Ubezpieczenia).

Podstawowe zabezpieczenia, których oczekuje ubezpieczyciel:

• drzwi zewnętrzne o solidnej konstrukcji, wyposażone w sprawne zamki,
• prawidłowo zamontowane i zamykane okna, drzwi balkonowe i tarasowe,
• brak niezamkniętych otworów w ścianach lub stropach ułatwiających wyniesienie mienia,
• przechowywanie kluczy w sposób uniemożliwiający dostęp osobom nieupoważnionym.

Przy wyższych sumach ubezpieczenia lub dużej wartości ruchomości domowych towarzystwo może wymagać:

• systemu alarmowego (lokalnego lub z powiadomieniem),
• monitoringu,
• drzwi o określonej klasie antywłamaniowej.

Naszym okiem

Zabezpieczenia antywłamaniowe są jednym z podstawowych elementów oceny ryzyka ubezpieczeniowego. Mają wpływ nie tylko na realne bezpieczeństwo domowników, ale również na zakres odpowiedzialności towarzystwa ubezpieczeniowego. Jeżeli w momencie szkody okaże się, że w nieruchomości nie były stosowane wymagane zabezpieczenia – na przykład brakowało odpowiednich zamków, okna nie były domknięte albo system alarmowy był niesprawny – ubezpieczyciel może obniżyć świadczenie lub odmówić wypłaty odszkodowania. Dotyczy to zwłaszcza przypadków, w których brak zabezpieczeń przyczynił się do powstania szkody lub ułatwił włamanie. Dlatego właściciel nieruchomości powinien regularnie kontrolować stan techniczny zabezpieczeń i upewnić się, że spełniają one warunki określone w OWU.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Czym grozi zaniedbanie obowiązków w ubezpieczonej nieruchomości?

Zaniedbanie obowiązków właściciela domu lub mieszkania wynikających z umowy ubezpieczenia, Prawa budowlanego lub przepisów o ochronie przeciwpożarowej budynków może mieć poważne konsekwencje finansowe. Obowiązki te wynikają również z rozporządzenia w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, które określa zasady bezpiecznego użytkowania instalacji grzewczych, kominowych i wentylacyjnych.

Najczęstsze skutki dla ubezpieczonego:

• częściowe obniżenie odszkodowania,
• całkowita utrata prawa do odszkodowania,
• w skrajnych przypadkach wypowiedzenie umowy ubezpieczenia.

Do naruszeń może należeć m.in.:

• brak wymaganych przeglądów okresowych instalacji i elementów budynku,
• brak kontroli izolacji przewodów oraz uziemień, a także niesprawne elementy osprzętu zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń,
• użytkowanie instalacji niezgodnie z jej przeznaczeniem,
• rażące niedbalstwo przy zabezpieczeniu mienia (np. pozostawienie otwartych drzwi),
• niewykonanie obowiązków po szkodzie (brak zgłoszenia, brak działań ograniczających rozmiar szkody).

Dotyczy to również sytuacji, w których zaniedbano kontrolę instalacji zasilających urządzenia opalane paliwem ciekłym lub nie sprawdzono stanu przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. Takie uchybienia mogą zostać uznane za rażące naruszenie obowiązków właściciela.

Znaczenie ma tu związek przyczynowy. Ubezpieczyciel może ograniczyć swoją odpowiedzialność tylko wtedy, gdy naruszenie obowiązków miało wpływ na powstanie szkody lub jej rozmiar. Jeżeli zaniedbanie nie było powiązane z konkretnym zdarzeniem, odmowa wypłaty odszkodowania nie powinna mieć miejsca.