Obowiązkowe przeglądy techniczne a ubezpieczenie domu - co warto wiedzieć?

Przegląd techniczny budynku - na czym polega?

Przeprowadzenie przeglądu technicznego domu jest bardzo proste. Umawiasz się z osobą, która posiada odpowiednie przeszkolenie, na wybrany termin i w ciągu krótkiej wizyty otrzymujesz potwierdzenia przeprowadzonej kontroli. Cały proces jest odpłatny.

Oczywiście, same odwiedziny kontrolera nie oznaczają, że stan techniczny domu jest w porządku. Jeśli nie ma żadnych uchybień, wtedy otrzymasz potwierdzenie o pozytywnym rezultacie badania technicznego w postaci protokołu (pisemnie, na miejscu, pocztą tradycyjną lub mailem). W razie negatywnego rezultatu otrzymasz wezwanie do wykonania odpowiednich prac i ponownej kontroli w celu oceny tych zmian.

Do czego jest potrzebny obowiązkowy przegląd instalacji?

Mimo że przegląd techniczny budynku może wydawać się czymś uciążliwym, a przynajmniej oznaczać dodatkowy wydatek, to jednak ma spore znaczenie w kontekście bezpieczeństwa użytkowania lokalu mieszkalnego, a także odszkodowania z polisy w razie ewentualnego zdarzenia.

Kontrole okresowe budynków, w tym domów, służą właśnie zminimalizowaniu ryzyka wypadku czy szkody. Przykładowo, osuwające się dachówki mogą zagrażać bezpieczeństwu przechodniów, a niedrożna instalacja grzewcza spowodować wybuch czy pożar, co z kolei zagraża sąsiednim budynkom i ich lokatorom.

Co do samego odszkodowania, towarzystwa ubezpieczeniowe część odpowiedzialności przerzucają na właściciela domu. Jako ubezpieczony lokator masz pewne prawa, ale i obowiązki. Jeden z nich to bieżąca konserwacja domu i posesji, a więc wszystkie czynności i działania polegające na prowadzeniu prac konserwacyjnych, wykonaniu okresowych przeglądów i kontroli zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, niezbędne do utrzymania mienia w należytym stanie technicznym.

W praktyce powinieneś:

• naprawiać, konserwować oraz likwidować przyczyny ich uszkodzeń domu;
• dokonywać okresowych przeglądów instalacji (w tym przewodów kominowych);
• przechowywać dokumentację  związaną z przeglądami - paragony, rachunki lub protokoły;
• naprawiać, konserwować lub wymieniać instalacje i elementy stałe w razie ich awarii czy zużycia.

Jeśli zatem dojdzie do zapalenia sadzy w kominie (i w konsekwencji pożaru czy zadymienia elewacji domu), a nie zleciłeś jego przeglądu w odpowiednim czasie, ubezpieczyciel odmówi ci wypłaty odszkodowania lub wypłaci w ograniczonym zakresie.

Coraz więcej polskich domów wyposażonych jest w nowoczesne instalacje - pompy ciepła, fotowoltaikę, rekuperację, ogrzewanie podłogowe. Ubezpieczyciele coraz częściej wymagają w ogólnych warunkach ubezpieczenia regularnych przeglądów technicznych również tych urządzeń, a brak wymaganych prawem pomiarów może być traktowany jako rażące niedbalstwo. Warto przed zakupem polisy sprawdzić OWU pod kątem szczegółowych wymogów - niektóre TU (np. Ergo Hestia, Generali) wypłacają odszkodowanie tylko wtedy, gdy właściciel udokumentuje aktualny stan techniczny domu oraz przeglądy zgodnie z zaleceniami producenta urządzeń.

Przegląd instalacji – podstawa prawna

Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości związane z przeglądem technicznym w domu, mieszkaniu czy innym obiekcie, zajrzyj do przepisów Prawa budowlanego. Najwięcej informacji dodatkowych znajdziesz w art. 61 i 62. Prawo budowlane określa również długość i rodzaj kar za wykonywanie przeglądów bez odpowiednich kwalifikacji.

Z kolei w dokumencie Ogólne Warunki Ubezpieczenia sprawdzisz, jakich przeglądów technicznych wymaga ubezpieczyciel, u którego chciałbyś kupić polisę, np. za pomocą kalkulatora ubezpieczeń mieszkania i domu.

Terminy wykonania przeglądu w nieruchomości

Przeglądy instalacji są obowiązkowe, a ich przeprowadzenie stanowi warunek przy wypłacie odszkodowania z polisy mieszkaniowej. Są też płatne, ale na szczęście nie trzeba ich wykonywać co chwila.

Co najmniej raz na 12 miesięcy powinieneś zlecić przegląd:

• instalacji gazowej,
• instalacji kominowej.

Dodatkowo, dla bezpieczeństwa innych lokatorów czy osób trzecich, a także uniknięcia niepotrzebnych wydatków, sprawdź stan balustrad, loggii i balkonów, urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku, elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich, pokryć dachowych, instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej, urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku oraz elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku.

Co najmniej raz na 5 lat powinieneś zlecić przegląd:

• instalacji elektrycznej,
• instalacji piorunochronnej (odgromowej).

Chodzi tu głównie o stan sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Bez względu na rodzaj sprawdzanej instalacji po każdym przeglądzie powinieneś uzyskać protokół z przeprowadzonej kontroli.

Tabela 1. Opracowanie własne. Stan na 2026 r.

Kto może przeprowadzić badanie instalacji?

Kontrolę stanu technicznego domu, mieszkania i innego budynku mogą przeprowadzić wyłącznie osoby z odpowiednimi kwalifikacjami.

Do przeprowadzania takich kontroli upoważnione są więc osoby posiadające uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej, jak i osoby posiadające kwalifikacje wynikające z przepisów o dozorze technicznym i energetyce – podaje Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.

Przykładowo, przewody kominowe i wentylacyjne, może skontrolować zarówno kominiarz, jak i osoba posiadająca uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.

Niektóre firmy ubezpieczeniowe, jak Generali, zajmują się organizacją przeglądu instalacji kominowej, gazowej lub elektrycznej. Taka usługa jest dostępna w ramach pakietu Home Assistance. Jednak organizacja to tylko wezwanie specjalistów na miejsce. Pamiętaj, że wszystkie koszty związane z dojazdem, robocizną i kosztami materiałów pokrywasz z własnej kieszeni.

Uprawnienia specjalistów do wykonywania przeglądów

Zakres uprawnień specjalistów do wykonywania przeglądów technicznych regulują przepisy prawa budowlanego oraz przepisy o dozorze technicznym i energetyce. W praktyce do najważniejszych kategorii należą: uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności (konstrukcyjno-budowlanej, instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń gazowych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, wentylacyjnych) oraz kwalifikacje SEP (E1 - eksploatacja urządzeń elektrycznych, E3 - instalacji gazowych, D1 i D3 - dozór). Przegląd instalacji gazowej wymaga uprawnień gazowych kat. G3, a przewodów kominowych - uprawnień mistrza kominiarskiego lub uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności. Każdy specjalista podczas użytkowania obiektu budowlanego ma obowiązek sporządzić protokół z przeprowadzonej kontroli - brak takiego dokumentu oznacza, że przegląd nie został wykonany w sposób formalny.

Ile kosztuje obowiązkowy przegląd instalacji w domu?

Nie ma jednej i z góry ustalonej ceny za przegląd instalacji w domu i mieszkaniu, jak to ma miejsce w przypadku przeglądu technicznego pojazdu. Ceny różnią się w zależności od firmy, ale i miejscowości, a także lokalizacji. Przez to koszt przeglądu będzie inny w dużym mieście, na prowincji, ale i dla nieruchomości położonej z dala od innych zabudowań.

Orientacyjne stawki za przegląd techniczny w nieruchomości, bez dojazdu:

• instalacja odgromowa – od 92 do 108 zł;
• instalacja elektryczna – 250-300 zł (kawalerka), 350-400 zł (mieszkanie 2 i 3 pokoje), 500-600 zł (mały dom lub duże mieszkanie), ponad 600 zł (duży dom)
• instalacja gazowa – 150 zł (budynek jednorodzinny) i 20-30 zł od lokalu (budynek wielorodzinny);
• instalacja kominowa – od 150 do 200 zł.

Jakie kary za brak przeglądu technicznego w domu i mieszkaniu?

Zgodnie z Prawem budowlanym, właściciel nieruchomości, który nie dopełni obowiązku utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym, podlega przede wszystkim karze grzywny. Sankcje te nakładane są przez organy nadzoru budowlanego. Choć art. 91a Prawa budowlanego, który reguluje odpowiedzialność, był częściowo kwestionowany, obowiązek przeprowadzania kontroli nadal jest egzekwowany.

Dla właściciela lub współwłaściciela najpoważniejszą konsekwencją jest jednak ta związana z ubezpieczeniem. Brak aktualnego protokołu z obowiązkowego przeglądu (np. kominiarskiego, gazowego, elektrycznego) stanowi dla ubezpieczyciela podstawę do odmowy wypłaty odszkodowania w razie wystąpienia szkody. Dotyczy to zdarzeń bezpośrednio lub pośrednio związanych ze stanem instalacji – najczęściej pożaru, wybuchu, zalania lub zaczadzenia.

Pamiętaj: Musisz wykonywać przeglądy roczne (instalacje gazowe i kominowe, elementy narażone na czynniki atmosferyczne) oraz pięcioletnie (stan techniczny całego obiektu, estetyka, instalacja elektryczna i piorunochronna), aby uniknąć zarówno kar urzędowych, jak i utraty ochrony ubezpieczeniowej.

Naszym okiem

Brak aktualnego protokołu z obowiązkowego przeglądu technicznego to jedna z najczęstszych przyczyn odmowy wypłaty odszkodowania z polisy mieszkaniowej. W praktyce ubezpieczyciel powołuje się na rażące niedbalstwo właściciela lub niespełnienie obowiązków wynikających z OWU i przepisów prawa budowlanego. Najczęściej dotyczy to szkód po pożarach (brak przeglądu kominiarskiego), wybuchach gazu (brak przeglądu instalacji gazowej) czy zalaniach związanych z awarią instalacji. Co istotne, sam brak protokołu nie zawsze oznacza całkowitą odmowę - ubezpieczyciel może zaniżyć kwotę odszkodowania o 20-50% lub odmówić wypłaty tylko w części związanej z konkretną instalacją. Najbezpieczniej traktować coroczne przeglądy gazowe i kominiarskie oraz pięcioletnie elektryczne jako absolutne minimum i przechowywać protokoły przez minimum 5 lat - to drobny wydatek, który chroni budżet rzędu kilkudziesięciu czy nawet kilkuset tysięcy złotych w razie poważnej szkody.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Gdzie kupię ubezpieczenie domu?

Warunki ubezpieczenia domu i mieszkania pod kątem wymaganych przeglądów technicznych możesz łatwo sprawdzić w porównywarce ubezpieczeń online. Kalkulator pozwala porównać ponad 50 ofert dopasowanych do specyfiki Twojej nieruchomości, wartości mienia oraz dodatkowych ryzyk. Każda polisa zawiera w OWU listę wymaganych prawem pomiarów i przeglądów - warto sprawdzić te zapisy jeszcze przed zakupem, by uniknąć rozczarowania w razie szkody.

Oprócz zdarzeń losowych typu pożar, zalanie, wybuch czy uderzenie pioruna, możesz rozszerzyć zakres ochrony o wiele przydatnych ryzyk, jak przepięcie, dewastacja, Home Assistance, kradzież z włamaniem, powódź, a nawet pakiet NNW dla lokatorów i zwierząt domowych.

Po wykonaniu obowiązkowego przeglądu technicznego warto przekazać ubezpieczycielowi kopię aktualnego protokołu - niektóre towarzystwa stosują zniżki dla właścicieli, którzy regularnie dokumentują aktualne przeglądy instalacji. Aktualizacja ubezpieczenia domu może też dotyczyć sumy ubezpieczenia, którą warto raz w roku zweryfikować pod kątem aktualnych cen rynkowych. Dla większości domów jednorodzinnych w 2026 r. wartość odtworzeniowa wzrosła o 15-20% w porównaniu z 2023 r., a polisa z zaniżoną sumą ubezpieczenia oznacza niedoubezpieczenie - nawet posiadania aktualnych przeglądów nie uchroni wtedy przed niedostatecznym pokryciem szkody.

PORÓWNAJ CENY