Kupno mieszkania - co warto wiedzieć o zakupie mieszkania i ubezpieczenia?

W pierwszej kolejności powinieneś sprawdzić, jakim budżetem dysponujesz. Jeśli, jak większość Polaków, musisz posiłkować się kredytem hipotecznym, sprawdź, jakie masz w tym zakresie możliwości. Na tym etapie warto skorzystać ze wsparcia specjalisty, który ułatwi ci analizę aktualnych ofert banków. Często wzięcie kredytu hipotecznego warto poprzedzić zbudowaniem historii kredytowej, co jest możliwe nawet przy zakupie urządzeń czy sprzętów wartych kilka tysięcy złotych.

Kupno mieszkania – o czym pamiętać?

Kiedy już będziesz mniej więcej wiedział, ile możesz wydać na nieruchomość, sprawdź, co za taką kwotę możesz kupić. Na bazie analizy sytuacji na rynku nieruchomości i własnych potrzeb zdecyduj, czy chcesz kupić mieszkanie z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Musisz też mniej więcej określić lokalizację, która cię interesuje, bo ona wpływa na cenę w sposób istotny.

Mając już pełną wiedzę o tym, jakie mieszkanie cię interesuje i ile możesz na nie wydać, rozpocznij poszukiwania. Online warto przeprowadzić wstępną selekcję, ale najciekawsze mieszkania trzeba odwiedzić, najlepiej w towarzystwie specjalisty, który rzetelnie oceni ich realną wartość i stan techniczny.

Po znalezieniu mieszkania, na które cię stać i które ci się podoba, czas na ustalenie ceny sprzedażowej. Pamiętaj, że zawsze możesz spróbować negocjacji, bez względu na to, czy kupujesz lokal na rynku wtórnym, czy na pierwotnym. Miej też świadomość, że negocjacje nie zawsze muszą dotyczyć kwestii czysto finansowych – np. kupując mieszkanie u dewelopera możesz negocjować rodzaj wykończenia, konkretne położenie lokalu czy też dostęp do miejsca parkingowego.

Finalizacja transakcji wymaga trochę czasu, szczególnie kiedy w grę wchodzi kredyt hipoteczny. Dlatego też warto podpisać ze sprzedającym umowę przedwstępną. Taki dokument najczęściej zawiera potencjalne kary pieniężne, co czyni finalną transakcję bardziej realną. Umowa przedwstępna może być podpisana w obecności notariusza, ale nie musi, także niekoniecznie wiąże się to z dodatkowymi kosztami.

W dalszej kolejności musisz dopełnić niezbędnych formalności. Kluczowa jest ostateczna decyzja banku, współcześnie uzyskanie pożyczki pod hipotekę jest dużo trudniejsze, niż np. dwa czy trzy lata temu. Jeśli uda ci się zdobyć finansowanie, pamiętaj, że do kredytu musisz wykupić polisę mieszkaniową i że niekoniecznie musi to być produkt oferowany przez bank.

Kupno mieszkania z rynku wtórnego czy pierwotnego?

Trudno jednoznacznie rozstrzygnąć, czy lepszym rozwiązaniem jest zakup mieszkania bezpośrednio od dewelopera, czy z rynku wtórnego. Zależy to m. in. od twoich potrzeb i oczekiwań, możliwości finansowych czy aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości. Z pewnością, oba warianty mają swoje wady i zalety.

Mieszkania z rynku wtórnego są tańsze i często mają bardziej atrakcyjną lokalizację. Są to np. kamienice w centrach miast czy bloki znajdujące się na osiedlach dobrze skomunikowanych z centrum, podczas gdy nowe budownictwo lokuje się głównie na obrzeżach. „Używane” lokale dostępne są praktycznie od zaraz, a na mieszkania od dewelopera nierzadko trzeba czekać, nawet dwa czy trzy lata. Minusem rynku wtórnego są z kolei wysokie czynsze, uwzględniające duży fundusz remontowy czy brak przypisanych do lokalu miejsc parkingowych. Kupując taką nieruchomość nie mamy też gwarancji, że nie posiada ona ukrytych wad, a deweloper daje gwarancje na 5 lat.

Jak widzisz, zanim zdecydujesz, czy kupić mieszkanie z rynku pierwotnego, czy wtórnego, powinieneś przeanalizować mnóstwo zagadnień. Ważne są też twoje wymagania i potrzeby, a do tego dochodzi czynnik ekonomiczny, który często niestety zmusza nas do pójścia na kompromis przy wyborze mieszkania.

Źródło: opracowanie własne.

Kiedy kupić mieszkanie?

Przede wszystkim, o zakupie mieszkania możesz myśleć tylko wtedy, kiedy cię na to stać, czyli kiedy posiadasz odpowiednią ilość gotówki oraz najczęściej też zdolność kredytową. Oczywiście, ważna jest też twoja sytuacja życiowa i zawodowa, a nawet, w jakimś stopniu pora roku. Przyjrzyjmy się dokładniej tym zagadnieniom.

Zakup mieszkania a pora roku

Optymalnym momentem na odebranie kluczy do nowego mieszkania jest wiosna. Wynika to z faktu, że w ciepłych miesiącach zdecydowanie łatwiej wykańcza się nieruchomości czy też przeprowadza remonty, szczególnie te większe remonty, jak wymiana ogrzewania czy okien.

Zakup mieszkania a kredyt

O kredyt hipoteczny możesz zacząć się starać dopiero w momencie, w którym wybierzesz już konkretne mieszkanie i wstępnie porozumiesz się co do warunków sprzedaży. Z pewnością, musisz znać już konkretną kwotę sprzedażową. Wcześniej powinieneś się jednak zorientować, czy w ogóle masz zdolność kredytową i na jaką sumę realnie możesz liczyć. Pamiętaj też, że na ostateczną decyzję od banku możesz czekać kilka miesięcy.

Zakup mieszkania a lokalizacja

Wybierając lokalizację nowego mieszkania powinieneś wziąć pod uwagę szerszą perspektywę czasową. Wygodnie jest mieszkać np. blisko aktualnego miejsca pracy, ale za kilka lat, a nawet miesięcy pracę możesz zmienić. Bardzo ważny jest wybór miejscowości, w której docelowo chcesz się osiedlić. Jeśli twoje aktualne miejsce zamieszkania nie daje ci ciekawych perspektyw na przyszłość, może powinieneś poczekać z zakupem nieruchomości.

Zakup mieszkania a sytuacja życiowa 

Rzecz jasna, zakup mieszkania często wiąże się ze zmianą sytuacji życiowej lub planowaniem takiej zmiany. Chodzi tutaj np. o ślub czy powiększenie rodziny. Jeśli chcesz mieć np. trójkę dzieci, niekoniecznie powinieneś inwestować w dwupokojowe mieszkanie, a jeśli planujesz się ożenić, dobrze byłoby od razu zamieszkać „na swoim”. Pamiętaj jednak, że sytuacja na rynku nieruchomości jest dynamiczna i czasem warto zaczekać nawet kilka miesięcy, żeby kupić mieszkanie w atrakcyjnej cenie. Tak ważnych decyzji, jak zakup nieruchomości, nigdy nie powinno się podejmować pod wpływem emocji i w sposób nieprzemyślany.

Jakie formalności związane z kupnem mieszkania?

Nawet najprostsza procedura zakupu mieszkania wymaga dopełnienia co najmniej kilku formalności. Niestety, tak poważne transakcje są obwarowane licznymi przepisami, a niedopełnienie jakiegoś obowiązku może być brzemienne w skutkach. Przeanalizujmy więc sobie główne formalności, jakich trzeba dopełnić w trzech różnych przypadkach wejścia w posiadanie nieruchomości.

Mieszkanie za gotówkę

W tym przypadku procedura jest uproszczona, ponieważ odpadają wszystkie formalności związane z wzięciem kredytu. Jeśli już znalazłeś interesujące cię mieszkanie i porozumiałeś się ze sprzedającym do co szczegółów transakcji, musisz tylko:

• przeanalizować księgę wieczystą nieruchomości;
• udać się do notariusza, który sporządzi umową kupna-sprzedaży;
• podpisać umowę i przelać pieniądze na konto sprzedającego;
• zapłacić podatek od kupna mieszkania – jeśli kupujesz na rynku pierwotnym, daninę odprowadza deweloper, jeśli na rynku wtórnym, musisz to zrobić samodzielnie, a także wypełnić druk PCC-3 i złożyć go w urzędzie skarbowym, na co masz tylko 14 dni;
• przepisać na siebie media;
• załatwić formalności w spółdzielni/wspólnocie mieszkaniowej;
• opcjonalnie wykupić polisę mieszkaniową.

PORÓWNAJ CENY

Mieszkanie na kredyt

Jeśli kupujesz mieszkanie w oparciu o kredyt hipoteczny, czeka cię trochę więcej formalności. Będziesz musiał zgromadzić odpowiednią dokumentację dla banku, złożyć wniosek, a po uzyskaniu zgody, podpisać umowę kredytową. Do tego konieczne jest wykupienie obowiązkowej polisy mieszkaniowej i scedowanie jej na bank. Mogą pojawić się również inne formalności, ale o tym poinformuje cię kredytodawca.

Poza bankiem, musisz jeszcze podpisać umowę przedwstępną ze sprzedającym, na co jest czas przed złożeniem wniosku o pożyczkę. Po zakończeniu transakcji konieczne jest także ustanowienie hipoteki, czyli wprowadzenie zmian w księdze wieczystej. 

Mieszkanie w spadku

Jako spadkobierca musisz pamiętać, że twoim obowiązkiem jest uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, którą odziedziczyłeś. Konieczne jest więc zadbanie o uzupełnienie księgi wieczystej odpowiednim wpisem. Ponadto, musisz złożyć w urzędzie skarbowym odpowiedni wniosek, bez względu na to, czy jesteś zwolniony z podatku, czy musisz go zapłacić. Nie zapomnij też o przepisaniu na siebie wszystkich mediów. Zapewne będziesz również musiał udać się do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej i poinformować ją o zmianie właściciela nieruchomości.

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania?

Jeśli znajdziesz już ofertę, która wzbudzi twoje wstępne zainteresowanie, powinieneś się jej dokładnie przyjrzeć, czyli:

• sprawdzić jej stan prawny w księdze wieczystej;
• dokładnie, najlepiej ze wsparciem eksperta, sprawdzić stan techniczny nieruchomości;
• przyjrzeć się bliżej okolicy, w której znajduje się mieszkanie – czy jest to bezpieczna dzielnica, jak jest skomunikowana z resztą miasta, itd.;
• sprawdzić, ile łącznie wynoszą miesięczne opłaty;
• obliczyć, ile pieniędzy będziesz potrzebować na remont/modernizację i czy posiadasz taką kwotę.

Nieco trudniejsza do oceny może być oferta z rynku pierwotnego, szczególnie jeśli kupujesz tzw. dziurę w ziemi. W takiej sytuacji powinieneś przede wszystkim sprawdzić:

• reputację i dotychczasowe osiągnięcia dewelopera;
• sposób finansowania inwestycji budowlanej;
• dokumentację techniczną i wizualizacje inwestycji;
• w jakim stanie lokal zostanie ci przekazany po zakończeniu budowy;
• terminy zakończenia poszczególnych etapów inwestycji;
• harmonogram opłat;
• jak w przyszłości ma być zagospodarowana przestrzeń wokół nieruchomości.

Jakie koszty związane z zakupem mieszkania?

Każda umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi być potwierdzona notarialnie, a koszt takiej usługi jest wyznaczony odgórnymi przepisami i zależny od wartości mieszkania lub domu, który jest przedmiotem umowy. W przypadku najtańszych nieruchomości, czy raczej udziałów w nieruchomości, taksa notarialna wynosi minimum 100 zł. Maksymalny jej pułap to z kolei 10 000 zł, ale najczęściej opłata zamyka się w kilku tysiącach, rzadziej w kilkuset złotych.

Oprócz taksy notarialnej przy zakupie mieszkania obowiązują również inne opłaty, które jednak zależą od okoliczności. Przyjrzyjmy się im na trzech przykładach.

Mieszkanie za gotówkę

Kupując mieszkanie za gotówkę, musisz zapłacić podatek. Jeśli jest to nieruchomość z rynku pierwotnego, obowiązuje cię podatek VAT (przeważnie 8%, czasem 23%), jeśli z wtórnego, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2% wartości nieruchomości. W pierwszym przypadku danina jest już wliczona w cenę nieruchomości, a z fiskusem rozlicza się deweloper. W przypadku podatku PCC, opłatę do urzędu skarbowego musi wnieść kupujący.

Ponadto, przy zakupie mieszkania za gotówkę musisz liczyć się jeszcze z innymi, ale już niewielkimi opłatami typu uzyskanie odpisu z księgi wieczystej czy założenie księgi wieczystej (przy nieruchomościach z rynku pierwotnego). Są też opłaty obligatoryjne, jak chociażby zakup polisy mieszkaniowej.

Mieszkanie na kredyt

Jeśli kupujesz mieszkanie w oparciu o kredyt hipoteczny, również musisz zapłacić podatek, VAT lub PCC. Obowiązują tutaj identyczne zasady, jak w przypadku zakupu za gotówkę, a opisaliśmy je już w poprzednim śródtytule. 

Tutaj również mogą pojawić się drobne opłaty związane np. z księgami wieczystymi, jednak są to żadne koszty w porównaniu z kosztami uzyskania kredytu. Te są z kolei zależne od polityki banku, w którym zaciągamy pożyczkę.

Analizując umowę kredytową zwróć szczególną uwagę na RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) oraz CKK (całkowity koszt kredytu). To właśnie tam znajdziesz kluczowe informacje o odsetkach, marżach czy prowizjach związanych z kredytem.

Wśród jednorazowych opłat, jakie mogą pojawić się przy kredycie hipotecznym, trzeba też wymienić: 

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę (minimum kilkaset złotych);
• prowizja za udzielenie kredytu (nawet kilka tysięcy złotych);
• opłaty przygotowawcze (kilkaset złotych);
• koszty uzyskania niektórych dokumentów (maksymalnie kilkaset złotych za wszystkie dokumenty, czasem tylko kilkadziesiąt). 

Banki przy kredytach hipotecznych standardowo oczekują od klientów wykupienia polisy mieszkaniowej. Tę jednak możesz nabyć nawet za 100 zł w skali roku. Czasami konieczne są również dodatkowe polisy, np. ubezpieczenie na życie.

Mieszkanie w spadku

Odziedziczenie nieruchomości wymaga potwierdzenia notarialnego, a jego koszty ponoszą spadkobiercy. Jeśli odziedziczysz mieszkanie od najbliższej rodziny, zostaniesz zwolniony z podatku. Jeśli jednak będzie to osoba niespokrewniona z tobą lub dalsza rodzina, będziesz musiał zapłacić taką samą stawkę, jak w przypadku zakupu nieruchomości. Uzyskanie zwolnienia z podatku wymaga złożenia stosownego wniosku w urzędzie skarbowym.

Czy opłaca się inwestować w kupno mieszkania?

Zakup mieszkania pod najem jest pewną inwestycją, która może zagwarantować stabilny zysk przez długie lata. Trzeba jednak zadbać o to, żeby ten zysk zmaksymalizować, a także żeby zabezpieczyć swój interes poprzez sporządzenie dobrej umowy, wykupienie polisy mieszkaniowej czy też pobranie odpowiedniej kaucji. 

Ogólnie, z najmu można zarabiać na dwa sposoby: wynajmując lokal długookresowo osobom prywatnym lub firmom albo postawić na najem krótkoterminowy. Ten drugi wariant w skali miesiąca może przynieść zdecydowanie większy zysk, jednak nie we wszystkich lokalizacjach ma rację bytu. Wynajmowanie mieszkania na doby ma sens głównie w dużych miastach oraz centrach turystycznych, ponieważ taki najem jest nastawiony głównie na turystów oraz osoby podróżujące w interesach.

Warto się dobrze zastanowić, jaką nieruchomość kupić pod najem. Jeśli chodzi o najem krótkoterminowy, jak już wspomnieliśmy, kluczowa jest lokalizacja. Tylko atrakcyjne położenie zagwarantuje odpowiednie obłożenie. W tym przypadku mamy do czynienia z niskim progiem dostępu, ponieważ sporą popularnością cieszą się wynajmowane na doby mikroapartamenty, których powierzchnia często nie przekracza 35 mkw. Wiadomo, że tak małe mieszkania są relatywnie tanie, nawet jeśli pochodzą z rynku pierwotnego.

Jak ubezpieczyć kupione mieszkanie?

Jak już ustaliliśmy, zakup mieszkania to skomplikowana i długotrwała operacja, która wymaga dopełnienia licznych formalności. Na szczęście, ubezpieczenie nabytej nieruchomości jest już dużo prostsze – przez Internet polisę mieszkaniową możesz kupić dosłownie w kilka minut. Zakup poprzedź jednak porównaniem ze sobą większej liczby ofert, bo w ten sposób możesz zaoszczędzić konkretną sumę.

Jak ubezpieczyć mieszkanie online?

Na ubezpieczenie mieszkania jest kilka sposobów, ale najszybszym z nich i pozwalającym zaoszczędzić nawet 100,200 lub 500 zł i więcej jest porównywarka ubezpieczeń. Wystarczy, że zastosujesz się do kilku kroków:

1. Uzupełnij formularz o dane nieruchomości: rodzaj budownictwa, metraż, rok budowy, kondygnacja, lokalizacja, itd.
2. Podaj kilka informacji formalno-prawnych: formę własności, swój wiek, liczbę szkód z ostatnich lat, czy potrzebna będzie cesja na bank, itd.
3. Wybierz, czy chcesz ubezpieczyć tylko mury i elementy stałe, czy również wyposażenie (ruchomości domowe).
4. Podstawowy zakres ochrony uzupełnij o wybrane rozszerzenia: powódź, kradzież z włamaniem, OC w życiu prywatnym, stłuczenie przedmiotów szklanych.
5. Wskaż wartość posiadanego mienia, czyli podaj sumy ubezpieczenia dla murów, elementów stałych i ewentualnie wyposażenia.
6. Jeśli zaznaczyłeś, że chcesz ubezpieczyć się też od kradzieży, zaznacz zabezpieczenia własnej, jakie posiadasz.
7. Zatwierdź wprowadzone dane i przejdź do tabeli z uporządkowanymi ofertami od takich towarzystw, jak: Proama, Generali, Link4, Wiener, Benefia, Europa, Inter Polska, mtu24.pl, PZU i Nationale-Nederlanden.
8. Porównaj ze sobą oferty, wybierz najatrakcyjniejszą i przejdź do zakupu.
9. Wprowadź dane osobowe niezbędne do realizacji transakcji oraz wybierz formę opłacenia składki (BLIK, przelew online, PayPo, karta płatnicza debetowa lub kredytowa, Google Pay).
10. Opłać składkę i obejmij ochroną swoje mieszkanie nawet od następnego dnia roboczego.

PORÓWNAJ CENY

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania?

Sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za ubezpieczenie trzech mieszkań o różnej wartości:

• 200 000 zł,
• 500 000 zł,
• 800 000 zł.

Składkę obliczyliśmy dla podstawowego zakresu, czyli ochrony samych murów i elementów stałych od pożaru i innych zdarzeń losowych.

Najtańsze spośród rozpatrywanych mieszkań w wariancie od ryzyk nazwanych można ubezpieczyć za 100-233 zł, a w wariancie od ryzyk wszystkich za 114-395 zł. Za polisę dla drugiego lokalu, wartego 500 000 zł, w opcji od ryzyk nazwanych zapłacisz minimum 170 zł, maksymalnie 283 zł, w opcji All Risks 251-492 zł. Składki dla trzeciego, czyli najdroższego lokalu, przedstawiają się następująco: polisa od ryzyk nazwanych 207-374 zł, All Risks 347-672 zł. Wszystkie podane kwoty odnoszą się do rocznego okresu ubezpieczenia.

Źródło: rankomat.pl (stan na: 07.06.2023 r.).
Wszystkie kwoty uwzględnione w tabeli odnoszą się do rocznego kosztu ubezpieczenia.

PORÓWNAJ CENY

Gdzie ubezpieczę mieszkanie?

Nie ma prostszego sposobu na ubezpieczenie nieruchomości, niż zakup polisy online, np. za pośrednictwem porównywarki. W tej sposób możesz objąć ochroną i dom, i mieszkanie, i nieruchomość w budowie. W porównywarce znajdziesz zarówno ubezpieczenia od ryzyk nazwanych, jak i ubezpieczenia od ryzyk wszystkich. Co ważne, nabyta w ten sposób polisa może być polisą do kredytu hipotecznego – wystarczy tylko scedować ją później na kredytodawcę.

Porównywarka ubezpieczeń pozwala na samodzielne skomponowanie zakresu ochrony oraz ustalenie sum ubezpieczenia. Kupując polisę online nie będziesz też musiał dopełniać żadnych dodatkowych formalności. Wszystkie czynności wykonasz z domu, a twoja nieruchomość może zostać objęta ochroną niemal natychmiast, zaraz po opłaceniu składki.