Kupno mieszkania - co warto wiedzieć o zakupie mieszkania i ubezpieczenia?

Kupno mieszkania to długi i dość skomplikowany proces. Dlatego też warto się do niego odpowiednio przygotować. W niniejszym artykule omawiamy wszystkie najważniejsze kwestie związane z zakupem nieruchomości, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. 

Przygotowanie do zakupu – od czego zacząć? 

Jeśli podjąłeś decyzję o zakupie mieszkania, w pierwszej kolejności musisz się zastanowić, jaki lokal chcesz nabyć i skonfrontować to ze swoimi możliwościami finansowymi. Przy braku odpowiedniej ilości gotówki, konieczna jest więc weryfikacja zdolności kredytowej. Na tym etapie musisz się też zastanowić, czy chcesz skorzystać ze wsparcia pośrednika, czy jednak wolisz zająć się tym samodzielnie.  

Czy warto korzystać z usług pośrednika?

Zakup mieszkań przy wsparciu pośrednika trochę kosztuje. Prowizja zazwyczaj wynosi od 2% do 5% wartości nieruchomości. W zamian uzyskujesz jednak profesjonalne wsparcie przy poszukiwaniach odpowiedniej nieruchomości, negocjacjach oraz dopełnieniu formalności. Doświadczony pośrednik pozwoli ci ominąć wszystkie pułapki przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym i zminimalizować ryzyko związane z transakcją. Oszczędzisz też swój czas i ograniczasz stres, co również ma spore znaczenie. 

Rzecz jasna nawet osoba bez doświadczenia i specjalistycznej wiedzy może znaleźć atrakcyjne mieszkanie w dobrej cenie i samodzielnie dopełnić formalności. Najprawdopodobniej potrwa to jednak nieco dłużej i będzie wymagało sporych nakładów energii. Konieczne będzie też poszerzenie swojej wiedzy w temacie szeroko rozumianego rynku nieruchomości i przepisów prawnych normujących jego funkcjonowanie. Każdy musi sam odpowiedzieć sobie na pytanie, czy warto samodzielnie kupić mieszkanie, czy lepszym rozwiązaniem będzie jednak skorzystanie ze wsparcia doświadczonego pośrednika. 

Sprawdzenie zdolności kredytowej i wymagany wkład własny (min. 10–20 %) 

Współcześnie swoją zdolność kredytową możesz sprawdzić korzystając z darmowych kalkulatorów, które są dostępne na oficjalnych stronach banków i portalach branżowych. Pamiętaj jednak, że ostateczną weryfikację zawsze przeprowadza kredytodawca i może się zdarzyć, że wstępne czy pobieżne szacunki będą błędne. 

Do uzyskania kredytu hipotecznego konieczne jest również zgromadzenie odpowiedniej ilości gotówki. Standardowy wkład własny to 20% wartości nieruchomości, jednak wiele banków dopuszcza również wkłady na poziomie 10%, przy jednoczesnym obowiązku wykupienia dodatkowego ubezpieczenia (ubezpieczenie niskiego wkładu własnego). 

Przy wkładzie własnym na poziomie 20% lub wyższym możesz uzyskać zdecydowanie lepsze warunki kredytu, także czasami lepiej poczekać i uzbierać odpowiednią sumę, niż decydować się na pożyczkę z niskim wkładem.  

Jakie są koszty związane z zakupem mieszkania? 

Zakup mieszkań generuje różnorakie koszty, a kwota, którą przelewasz no konto sprzedającego istotnie różni się od łącznych wydatków, jakie musisz ponieść. Wśród dodatkowych opłat kluczowe są koszty kredytu, opłaty notarialne oraz podatek. 

Rzeczywiste koszty dodatkowe

Zakup mieszkania może wygenerować następujące koszty dodatkowe: 

1. Podatek – przy zakupie na rynku wtórnym obowiązuje podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Na rynku pierwotnym obowiązuje natomiast podatek VAT ze stawką 8% (dla lokali do 150 mkw.) oraz 23% (dla lokali powyżej 150 mkw.), który jednak jest wliczony w cenę sprzedażową i który do urzędu skarbowego odprowadza deweloper. 
2. Taksa notarialna – umowa kupna sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego, co zawsze wiąże się z dodatkową opłatą, którą zwyczajowo ponosi kupujący. Taksa notarialna zależna jest od wartości nieruchomości, a także od odgórnych przepisów narzucających pewne limity. Minimalna taksa to 100 zł, maksymalna 10 000 zł, ale najczęściej płaci się kilka tysięcy złotych. 
3. Opłaty bankowe i sądowe – to raczej niewielkie wydatki (uzyskanie odpisu księgi wieczystej, pozyskanie określonych dokumentów, itp.), najczęściej zamykające się w kwocie kilkuset złotych. 
4. Prowizja pośrednika – najczęściej 2-5% wartości nieruchomości. 
5. Koszty kredytu – zależne od wartości nieruchomości, wielkości wkładu własnego, polityki banku czy aktualnej sytuacji na rynku.  

Przykładowy koszt zakupu mieszkania 300 000 zł 

Załóżmy, że kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym za gotówkę przy wsparciu pośrednika, a cena sprzedażowa nieruchomości to 300 000 zł. W takiej sytuacji poniesiesz mniej więcej takie koszty: 

• podatek PCC: 2% z 300 000 zł, czyli  6000 zł; 
• taksa notarialna:  1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł, czyli 1010 zł + 960 zł = 1970 zł; 
• opłaty sądowe: 300 zł; 
• prowizja pośrednika: 3,5% z 300 000 zł, czyli 10 500 zł. 

Po zsumowaniu wychodzi nam, że w tym konkretnym przypadku łączne koszty dodatkowe zakupu mieszkania to 18 770 zł. 

Jeśli zakup mieszkania miałby się jednak odbyć bez wsparcia pośrednika, kwota ta wynosiłaby zdecydowanie mniej, bo 8270 zł. Z drugiej jednak strony trzeba mieć na uwadze, że koszty dodatkowe byłyby zdecydowanie wyższe, gdyby kupowana nieruchomość miała większą wartość (rośnie podatek, taksa notarialna i prowizja pośrednika), a zakup odbywałby się w oparciu o kredyt hipoteczny. 

Jak zabezpieczyć się przed ryzykiem? Obowiązki sprzedającego i twoje prawa

Zakup mieszkania jest na tyle poważną transakcją, że warto postarać się ją maksymalnie zabezpieczyć, nawet jeśli miałoby się to wiązać z dodatkowymi wydatkami na pokrycie usług rzeczoznawcy lub prawnika. Dotyczy to zarówno umów zawieranych na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. 

Rynek wtórny – umowa przedwstępna 

Na rynku wtórnym dobrą i powszechnie stosowaną praktyką jest zawieranie umów przedwstępnych. Taka umowa może mieć formę aktu notarialnego, jednak nie musi i często nie ma. 

W umowie przedwstępnej strony deklarują, że w określonym czasie dokonają transakcji, w której przedmiotem będzie wskazana nieruchomość i która opiewać będzie na określoną cenę. Podpisanie takiego dokumentu wiąże się z przekazaniem zadatku sprzedającemu przez kupującego. Pieniądze mają stanowić dodatkowe zabezpieczenie. Jeśli do sprzedaży nie dojdzie z winy kupującego, zadatek przepada, natomiast jeśli transakcja się odbędzie, zadatek jest odliczany od ceny sprzedażowej.   

Umowa przedwstępna, z jednej strony, rezerwuje nieruchomość dla kupującego, z drugiej zaś daje pewność sprzedającemu, że nawet jeśli nie dojdzie do finalizacji sprzedaży, nie będzie on stratny. 

Rynek pierwotny – przedwstępna umowa deweloperska 

Na rynku pierwotnym stosuje się przedwstępne umowy deweloperskie (umowy przedsprzedaży), które mają wiele cech wspólnych z analogicznymi umowami z rynku wtórnego. Podobnie jak w omówionym już przypadku, tutaj również nie ma obowiązku nadania umowie statusu aktu notarialnego, ale jest taka możliwość. 

Istotną umowy przedwstępnej deweloperskiej jest zobowiązanie dewelopera do sprzedaży nieruchomości w przyszłości oraz zobowiązanie nabywcy, że nieruchomość tą zakupi. Taka umowa jest wstępem do późniejszego zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy przeniesienia własności. W omawianym dokumencie zawarte są już szczegóły finalnej umowy (opis lokalu, cena, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, itp.). Najczęściej znajduje się w niej również wskazanie wysokości zadatku. 

 W tym miejscu warto sobie wyraźnie rozgraniczyć, czym różni się przedwstępna umowa deweloperska od umowy deweloperskiej. Chodzi tutaj głównie o następujące kwestie: 

• umowa deweloperska dotyczy przyszłej nieruchomości, czyli inwestycji dopiero realizowanej lub której realizacja ma się dopiero zacząć (tzw. dziura w ziemi); 
• przedwstępna umowa deweloperska dotyczy istniejącej już nieruchomości; 
• w przedwstępnej umowie deweloperskiej strony zobowiązują się do podpisania ostatecznej umowy we wskazanym terminie; 
• w umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się m. in. wybudowania nieruchomości i wyodrębnienia lokalu; 
• umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego i lepiej chroni interesy kupującego. 

Rękojmia, gwarancja, wpis do KW – jak to wpływa na bezpieczeństwo transakcji 

Przed zakupem nieruchomości konieczne jest zapoznanie się z przypisaną jej księgą wieczystą. Czasami jednak zawarte tam informacje mogą być niezgodne z faktycznym stanem prawnym, np. wpisany tam właściciel nieruchomości może nim nie być. Dodatkowym zabezpieczeniem dla kupującego jest wówczas tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.  

Rękojmia stanowi więc swego rodzaju gwarancję, że zapisy KW są prawdziwe. Jeśli więc nabędziesz mieszkanie lub dom od osoby podanej w KW jako właściciel, transakcja będzie wiążąca prawnie, bez względu na stan faktyczny. 

Pamiętaj, że rękojmia nie zawsze ochroni kupującego. Ten mechanizm prawny nie zadziała w następujących sytuacjach: 

• przy darowiznach i wpisach testamentowych; 
• gdy kupujący działał w złej wierze, czyli wiedział, że w KW znajdują się nieaktualne informacje lub mógł to łatwo sprawdzić, ale tego nie zrobił; 
• przy prawach obciążających nieruchomość z mocy ustawy; 
• przy prawie dożywocia; 
• przy służebnościach ustanowionych na podstawie decyzji organu administracji rządowej lub jednostki samorządu terytorialnego; 
• przy służebnościach drogi koniecznej lub ustanowionych w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku czy innego urządzenia; 
• przy służebnościach przesyłu;  
• gdy w KW umieszczona jest wzmianka lub ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w KW ze stanem faktycznym. 

Kredyt hipoteczny – jaka forma finansowania?

Jednym z ważniejszych zagadnień związanych z zakupem mieszkania jest kredyt hipoteczny. W tym miejscu warto byłoby również powiedzieć o nim kilka słów. 

Czym są wskaźniki RRSO i LTV? 

To oczywiste, że przed podpisaniem umowy kredytowej musisz zapoznać się z jej szczegółami. Wskaźnikiem, na który powinno się zwrócić baczną uwagę, jest Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO). Wyraża ona całkowity koszt kredytu w skali roku, a więc uwzględnione są w niej: 

• prowizje; 
• opłaty, np. za rozpatrzenie wniosku; 
• koszty ubezpieczenia;  
• inne obowiązkowe koszty. 

Dla kredytobiorców wskaźnik RRSO jest bardzo przydatny, ponieważ znacznie ułatwia porównanie ze sobą konkurencyjnych ofert. 

LTV (Loan to Value) jest stosunkiem kwoty udzielonego kredytu do wartości zabezpieczenia. Banki wykorzystują ten wskaźnik przy szacunkach ryzyka kredytowego. Im LTV jest wyższy, tym większe ryzyko ponosi bank. 

Kredytobiorcy wskaźnik LTV może ułatwić porównanie ofert kredytowych – uproszczając, im jest on niższy, tym większa szansa na uzyskanie atrakcyjnych warunków. Oczywiście, wielkość LTV jest zależna głównie od wielkości wkładu własnego. 

Na co jeszcze zwrócić uwagę? 

Analizując ofertę banku trzeba też przyjrzeć się zapisom dotyczącym oprocentowania, rat oraz harmonogramu spłat. Banki na swoich oficjalnych stronach udostępniają specjalne kalkulatory, dzięki którym przyszli kredytobiorcy mogą obliczyć wysokość miesięcznej raty. 

Co ważne, każdy bank prowadzi nieco inną politykę kredytową, co odnosi się również do części składowych łącznych kosztów, jakie musi ponieść kredytobiorca. Przekłada się to zarówno na wysokość poszczególnych opłat, jak i na samo ich naliczanie – część banków może nie naliczać niektórych opłat. 

Ogólnie na łączny koszt kredytu hipotecznego mogą się składać:

• prowizja bankowa, czyli jednorazowa opłata za udzielenie kredytu; 
• marża banku – oprocentowanie, jakie ustala bank; 
• koszty ubezpieczenia (polisa mieszkaniowa, ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego); 
• koszty wyceny mieszkania lub domu, czuli tzw. operatu szacunkowego; 
• odsetki, czyli oprocentowanie, które nalicza się od kwoty kapitału pożyczkowego; 
• koszty dodatkowych produktów, np. za założenie i prowadzenie konta bankowego. 

Odbiór techniczny i formalności po zakupie 

W procedurze zakupu nieruchomości ważne są również czynności, które wieńczą cały proces, czyli odbiór techniczny, a także dopełnienie ostatnich formalności.  

Odbiór mieszkania/domu – co sprawdzić, jakie protokoły odbioru 

Odbiór zakupionej nieruchomości, szczególnie nabytej na rynku pierwotnym, najlepiej odbyć przy wsparciu fachowca, nawet jeśli wiąże się to z dodatkowymi kosztami. Do tej czynności warto się też odpowiednio przygotować oraz wybrać sprzyjający termin. 

Przy odbiorze technicznym ważne jest: 

• zabranie ze sobą odpowiednich narzędzi, np. poziomicy, miarki, kątownika, itp.; 
• zabranie ze sobą umowy deweloperskiej, żeby móc na miejscu zweryfikować zgodność zapisanych tam informacji z rzeczywistością; 
• wybranie właściwej pory dnia – odbiór koniecznie musi odbyć się w naturalnym świetle; 
• sprawdzenie wszystkich elementów – drzwi, okien, podłóg, ścian, sufitów, parapetów itd.; 
• weryfikacja sprawności poszczególnych instalacji; 
• weryfikacja metrażu; 
• przekazanie dokumentacji powykonawczej, kluczy, pilota do bramy, kodów dostępu itp.; 
• finalizacja w postaci spisania drobiazgowego protokołu zdawczo-odbiorczego zawierającego wszelkie wykryte wady i usterki, a także deklarację sprzedającego, że usunie je w określonym terminie. 

Umowa notarialna, wpis do księgi wieczystej, przekazanie lokalu 

Przypomnijmy, że w Polsce umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Po jej podpisaniu notariusz składa wniosek o wpis do księgi wieczystej, a sprzedający przekazuje lokal kupującemu. 

Nowy właściciel nieruchomości musi dopełnić też ostatnich formalności, czyli: 

• w terminie 14 dni od podpisania umowy zgłosić fakt nabycia nieruchomości w urzędzie gminy lub miasta – na tej podstawie urząd naliczy podatek od nieruchomości; 
• zgłosić zmianę właściciela w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej;
• przepisać media; 
• w terminie 30 dni od podpisania umowy zameldować się w nowym miejscu zamieszkania. 

Oczywiście, obowiązkiem nowego właściciela nieruchomości jest również zapłacenie podatku. Najczęściej kwestie te jednak załatwia za niego poprzedni właściciel lub notariusz. Przypomnijmy, że przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego podatek VAT wliczony jest już w cenę transakcyjną i odprowadza go deweloper. Przy zakupie na rynku wtórnym obowiązuje z kolei podatek PCC, który zazwyczaj jest odprowadzany przez notariusza. 

Czy ubezpieczenie nieruchomości to konieczność od dnia zakupu?

Jeśli kupiłeś mieszkanie w oparciu o kredyt hipoteczny, obowiązkowo musisz wykupić dla niego polisę mieszkaniową i scedować (przepisać) ją na bank. Jeśli natomiast za lokal zapłaciłeś gotówką, ubezpieczenie zawsze jest obligatoryjne. 

Banki standardowo uzależniają udzielenie kredytu hipotecznego od wykupienia polisy mieszkaniowej. Chodzi tutaj o podstawowe ubezpieczenie, czyli ochronę murów przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi. Taką polisę można nabyć w banku, ale można też w dowolnym towarzystwie – ważne jest, żeby spełniała ona pewne minimum oraz żeby później została scedowana na kredytobiorcę. Co ważne, wymaganą podstawową polisę możesz poszerzyć, zarówno o dodatkowe rodzaje mienia (np. elementy stałe czy ruchomości domowe), jak i kolejne ryzyka. 

Koszty ubezpieczenia nieruchomości są zależne głównie od wartości mienia oraz wybranego zakresu ochrony. Istotny jest też wybór towarzystwa, ponieważ identyczny produkt ubezpieczeniowy może mieć bardzo różne ceny. Jeśli chcesz zaoszczędzić na polisie mieszkaniowej, porównaj więc ze sobą większą liczbę ofert i dopiero później dokonaj wyboru. Pamiętaj, że nie musisz nabywać ubezpieczenia, które oferuje ci bank i że nie zawsze jest to korzystne rozwiązanie. 

UBEZPIECZENIE NIERUCHOMOŚCI – SPRAWDŹ CENĘ