Stan deweloperski mieszkania lub domu - co musisz wiedzieć?

W Polsce zdecydowana większość kupujących mieszkania na rynku pierwotnym decyduje się na nieruchomości w stanie deweloperskim. Szacuje się, że około 90% nabywców wybiera właśnie ten wariant, podaje portal Morizon.pl.

Na Zachodzie pojęcie stanu deweloperskiego praktycznie nie istnieje – tam nabywa się nieruchomości wykończone „pod klucz”, czyli takie, do których można się „z marszu” wprowadzać. Dlaczego Polacy wolą samodzielnie wykańczać swoje cztery kąty? Z pewnością przemawia za tym czynniki ekonomiczny, bo mieszkanie w stanie deweloperskim może być tańsze od identycznego mieszkania „pod klucz” nawet o 40 000 zł. Ponadto, samodzielne wykończenie daje nam większe pole do popisu i pozwala dopasować przestrzeń do swoich indywidualnych upodobań.

Co oznacza stan deweloperski?

Paradoksalnie, nie ma jednej definicji (prawnej czy powszechnie przyjętej) określającej stan deweloperski. To pojęcie może odnosić się do nieruchomości w bardzo różnych standardach. Stan deweloperski definiuje się je z każdym podpisywaniem umowy przedwstępnej, w której powinien znajdować się szeroki i szczegółowy opis stanu mieszkania, w jakim deweloper zobowiązuje się przekazać lokal nowemu właścicielowi.

Stan deweloperski to surowy stan domu lub mieszkania, z którego od razu będziemy mogli przejść do prac wykończeniowych. Chodzi więc o moment, w którym:

• zakończone zostały już wszelkie prace związane z ociepleniem budynku,
• doprowadzeniem przyłączy, 
• przygotowaniem ścian oraz podłóg. 

W przypadku domów dochodzi jeszcze kilka kwestii: 

• podbitka dachowa z ociepleniem dachu, 
• ocieplenie elewacji, 
• osadzenie rur spustowych, 
• wykonanie schodów z balustradami, 
• działania na posesji, czyli przygotowanie drogi dojazdowej czy miejsc parkingowych.

Stan deweloperski a wykończenie pod klucz

Ze zdefiniowaniem wykończenia „pod klucz” jest zdecydowanie łatwiej, niż w przypadku stanu deweloperskiego. W tym przypadku mówimy po prostu o nieruchomości, która od razu nadaje się do zamieszkania. Wystarczy tylko wnieść do niej meble oraz rzeczy osobiste.

Mieszkanie „pod klucz” powinno mieć już gotową podłogę, pomalowane ściany, zainstalowane wszystkie niezbędne urządzenia AGD oraz sprzęty sanitarne. Szczegółowa charakterystyka wszystkich tych elementów powinna być uzgodniona wcześniej i zapisana w umowie.

Takie rozwiązanie z oczywistych względów jest wygodne, ale też nie daje nam możliwości nadania domowej przestrzeni indywidualnego charakteru. Wiele osób wychodzi również z założenia, że samodzielne wykończenie mieszkania będzie dużo tańsze, co może być prawdą, jeśli większość prac wykona się własnym sumptem.

Co obejmuje stan deweloperski w domu i mieszkaniu?

Jak już wspomnieliśmy, zależy to w dużej mierze od standardów pracy danego dewelopera oraz indywidualnych ustaleń pomiędzy stronami, które powinny mieć swoje odzwierciedlenie w umowie. Im bardziej szczegółowe informacje tam umieścimy, tym lepiej. 

Ważne jest też, żeby przy odbiorze technicznym domu lub mieszkania wyegzekwować wszystkie umówione kwestie i dokładnie sprawdzić, czy ekipa budowlana wykonała wszystko zgodnie z planem, nie pozostawiając niedoróbek i usterek.

W większości przypadków stan deweloperski mieszkania obejmuje:

• wylewkę podłogową;
• tynki zewnętrzne i wewnętrzne;
• drzwi wejściowe;
• okna wraz z zewnętrznymi i wewnętrznymi parapetami;
• ściany gotowe do malowania, ewentualnie pokryte już jedną warstwą białej farby;
• zamontowane grzejniki;
• następujące instalacje: wodno-kanalizacyjną, wentylacyjną, grzewczą, elektryczną (z gniazdkami i włącznikami światła).

W przypadku domu, z wiadomych przyczyn, stan deweloperski rozumie się nieco szerzej. Najczęściej składają się na niego również następujące elementy:

• podbitka dachowa wraz z ociepleniem dachu;
• ocieplenie poddasza;
• ocieplenie elewacji;
• płyty kartonowo-gipsowe;
• osadzone rury spustowe;
• schody wyposażone w balustrady;
• ogrodzenie posesji;
• droga dojazdowa;
• zagospodarowana zieleń przydomowa;
• przygotowane miejsca parkingowe.

Na co uważać przy zakupie mieszkania w stanie deweloperskim?

Kluczowymi kwestiami są jakość materiałów, które wykorzystano do budowy ścian i ścianek działowych oraz standard wykończenia mieszkania. Deweloperzy korzystają z materiałów z różnych półek cenowych i jakościowych, więc warto zawczasu się zorientować, jaki budulec ma być wykorzystany w naszym mieszkaniu i później zweryfikować tę kwestię.

Zwróćmy również uwagę na standard wykończenia ścian, ponieważ w tym przypadku deweloperzy mogą stosować kilka wariantów. Ściany mogą być pokryte tylko tynkiem, wyrównane i przygotowane do malowania, a nawet pokryte już jedną warstwą farby. Warto to doprecyzować w umowie, w później sprawdzić, czy wykonawca zastosował się do uzgodnionych standardów.

Nie powinniśmy także lekceważyć pozornych szczegółów, które jednak są istotne z punktu widzenia stanu deweloperskiego. Chodzi tutaj o:

• rodzaj profili okiennych – drewniane lub PCV – oraz współczynnik przenikania ciepła;
• rodzaj parapetów: PCV, konglomerat lub kamienne;
• typ grzejników łazienkowych: zwykłe bądź rurkowe;
• materiały wykorzystane do wykończenia posadzki;
• rodzaj balustrad balkonowych i balustrad przy schodach.

Analizując umowę i negocjując ustalenia zwróćmy także uwagę na okres ubezpieczenia nieruchomości w stanie deweloperskim.

Najlepiej jest umieścić w umowie przedwstępnej maksymalną liczbę szczegółów. Dzięki temu otrzymamy mieszkanie w dokładnie takim stanie, jakiego oczekiwaliśmy i nie będziemy mieli dodatkowych przestrzeni do wchodzenia w spór z deweloperem – zapisy umowy powinny od razu rozwiać większość wątpliwości.

Stan deweloperski mieszkania – co zrobić, aby zamieszkać?

Bezproblemowo odebraliśmy mieszkanie w stanie deweloperskim i co dalej? W pierwszej kolejności zastanówmy się, czy nie chcemy dokonać jakiś zmian typu liczba i rozlokowanie gniazdek, układ oświetlenia czy umiejscowienie włączników światła – to idealny monet, żeby w miarę szybko i bez większych kosztów wykonać tego typu poprawki.

Jeśli nasz budżet jest już nadwyrężony i chcemy zaoszczędzić, najwięcej możemy uzyskać na robociźnie, ale pod warunkiem, że większość prac wykonamy samodzielnie. Lepiej natomiast nie oszczędzać na materiałach, tylko postawić na odpowiednią jakość. Bez względu na to, czy wynajmiemy ekipę remontową, czy samodzielnie weźmiemy się za wykańczanie, przed nami mnóstwo pracy.

Zacząć powinniśmy od montażu ościeżnic drzwiowych, co nie jest szczególnie trudne. Później warto zabrać się malowanie czy tapetowanie. Malowanie rozpocznijmy od sufitu, a dopiero później przejdźmy do ścian. Ta faza również nie należy do najtrudniejszych, może być jednak czasochłonna. Następnym krokiem będzie wykończenie łazienki, czyli położenie kafelków oraz podłączenie urządzeń sanitarnych (wanna, prysznic, sedes, zlew). Po skończeniu tych prac pozostaje wniesienie do mieszkania urządzeń AGD. Skoro lokal jest już pomalowany, a w łazience położyliśmy kafelki, przyszedł czas na montaż podłóg. W dalszej kolejności zajmijmy się montażem drzwi. Po wykonaniu tych prac zostanie nam prawdopodobnie najprzyjemniejsza część zadania, czyli meblowanie i aranżacja wnętrz.

Tabela 1. Na podstawie morizon.pl.

Jakie wydatki po zakupie mieszkania w stanie deweloperskim?

Koszty związane z wykończeniem mieszkania realizowanym przez firmę budowlaną zależne są od kilku czynników. Chodzi tutaj zarówno o standard wykończenia czy wielkość oraz specyfikę nieruchomości, jak i wybór firmy z określonej półki cenowej czy też lokalizację realizacji usługi – w każdym regionie Polski ceny są nieco inne. 

Polacy najczęściej decydują się na wybór firmy oferującej usługi na średnim pułapie cenowym. W poniższej tabeli podaliśmy więc uśrednione cenowo oferty takich właśnie przedsiębiorstw. Liczby dotyczą województwa dolnośląskiego i mają charakter orientacyjny.

Tabela 2. Źródło: kb.pl (stan na: 25.05.2021 r.).

Czy można ubezpieczyć mieszkanie i dom w stanie deweloperskim?

Do momentu podpisania aktu przeniesienia własności nieruchomość w stanie deweloperskim jest chroniona z polisy dewelopera. W momencie, w którym formalnie staliśmy się właścicielami domu lub mieszkania, możemy je ubezpieczyć „na własne konto”, nawet jeśli czeka nas jeszcze kilka miesięcy prac wykończeniowych i nie możemy się od razu wprowadzić. 

Dla mieszkania w stanie deweloperskim odpowiednie będzie tzw. ubezpieczenie domu w budowie. Pojęcie to jest szerokie i odnosi się nie tylko do realizacji inwestycji budowlanej od podstaw, ale również przebudowy, rozbudowy, nadbudowy, remontu generalnego czy właśnie kompleksowych prac wykończeniowych.

Polisa dla domu w budowie jest uproszczona co do zakresu. Chroni się z niej mury i elementy stałe budynku przed zdarzeniami losowymi. Opcjonalnie można również ubezpieczyć elementy stałe, materiały budowlane i narzędzia przed kradzieżą. 

Sprawdziliśmy, ile kosztują różne warianty ubezpieczenia nieruchomości w budowie w Generali. Pod uwagę wzięliśmy mieszkanie o powierzchni 70 mkw. w stanie deweloperskim we Wrocławiu.

Pierwszy wariant polisy ma zakres ochrony ograniczony do: podstawowych zdarzeń losowych, powodzi, zalania, kradzieży z włamaniem i rabunku. Zawiera również usługi medyczne oraz pakiet Home Assistance. Jego koszt to 172 zł w skali roku.

Wariant Optymalny zawiera dodatkowo, istotne z perspektywy prac remontowych, stłuczenie elementów stałych oraz przepięcie, w obu przypadkach z limitami. Składka w tym przypadku to 225 zł za rok.

Pakiet Maksymalny to z kolei ubezpieczenie w wariancie All Risks, które chroni również przed zdarzeniami losowymi niemożliwymi do przewidzenia i które nie ma limitów dla przepięcia oraz stłuczenia. Składka dla takiej polisy wynosi 304 zł.

Polisa dla nieruchomości w budowie z założenia jest tańsza od klasycznego ubezpieczenia. Wynika to z ograniczonego zakresu ochrony, w którym nie mogą znaleźć się niektóre ryzyka i który nie dotyczy wyposażenia nieruchomości, ponieważ ta jeszcze go nie posiada. Można w takim ubezpieczeniu zawrzeć ruchomości, ale w praktyce zamykają się one w materiałach budowlanych i ewentualnie narzędziach znajdujących się w mieszkaniu bądź domu 

– wyjaśnia Michał Ratajczak, ekspert Rankomat.

Tabela 3. Na podstawie cen TU Generali (stan na: 25.05.2021 r.).

Jakie formalności przy odbiorze mieszkania deweloperskiego?

Odbiór techniczny mieszkania w stanie deweloperskim to bardzo ważna czynność, której nie powinno się bagatelizować. Zazwyczaj trwa ona około 1,5 h, a jej zwieńczeniem jest podpisanie odpowiedniego protokołu. Powinniśmy w nim szczegółowo opisać wszystkie wady i usterki nieruchomości, które odkryliśmy podczas kontroli. Protokół musi mieć formę pisemną, datę sporządzenia oraz podpisy obu stron. Deweloper ma 14 dni pisemne zadeklarowanie się, czy zgadza się na usunięcie poszczególnych mankamentów i w jakim okresie to zrobi. Do 30 dnia od daty odbioru technicznego powinny zostać dokonane wszystkie naprawy.

Kolejne formalności to wizyta w sądzie oraz urzędzie miasta lub gminy. W sądzie musimy się zjawić, jeśli zakup mieszkania wsparty był kredytem hipotecznym – konieczne jest wpisanie hipoteki do księgi wieczystej. W urzędzie miasta lub gminy zgłaszamy z kolei fakt nabycia nieruchomości, żeby można było naliczyć stosowny podatek.