Stan deweloperski mieszkania lub domu – co musisz wiedzieć?

Zakup nowego mieszkania może się wydawać bezpieczniejszy od zakupu nieruchomości na rynku wtórnym. Żeby jednak uniknąć wpadek, warto posiąść przynajmniej podstawową wiedzę m.in. o tym, czym jest stan deweloperski domu lub mieszkania, co powinna zawierać umowa deweloperska czy jak powinien wyglądać odbiór lokalu od dewelopera. 

Co to takiego jest stan deweloperski? Jak się różni od innych standardów? 

Paradoksalnie, nie ma jednej definicji (prawnej czy powszechnie przyjętej) określającej stan

Ogólnie stan deweloperski to ten etap budowy, w którym dom lub mieszkanie są gotowe do dalszych prac wykończeniowych, ale nie są jeszcze całkowicie ukończone. Wykonano już prace konstrukcyjne i instalacyjne, budynek posiada m.in. okna, drzwi, grzejniki czy podłogi, ale nie nadaje się jeszcze do zamieszkania. 

Precyzyjna definicja stanu deweloperskiego nie istnieje. Nie sankcjonują jej żadne przepisy prawne, a więc pojęcia stan deweloperski domu i stan deweloperski mieszkania są umowne, a każdy deweloper ma prawo interpretować je na swój sposób. 

W praktyce stan deweloperski definiują dopiero umowy podpisywane z deweloperem, przedwstępna i finalna. To właśnie w tych dokumentach znajdują się wszystkie kluczowe informacje dotyczące stanu, w jakim lokal ma zostać przekazany nowemu właścicielowi.

Co obejmuje deweloperski standard?

Z reguły stan deweloperski mieszkania obejmuje: 

• instalację elektryczną; 
• instalację wodno-kanalizacyjną; 
• instalacje grzewczą; 
• instalację wentylacyjną; 
• otynkowane ściany, przygotowane do malowania; 
• wylewkę cementową podłogi; 
• montaż okien i drzwi zewnętrznych; 
• montaż grzejników; 
• montaż zewnętrznych i wewnętrznych parapetów; 
• wykonane prace elewacyjne; 
• ocieplenie budynku. 

Stan deweloperski domu lub mieszkania najczęściej nie uwzględnia więc: położenia podłóg, malowania, montażu drzwi wewnętrznych, wykończenia ścian i sufitów czy wyposażenia kuchni i łazienki w umywalki, baterie itd. Pamiętaj, że pojęcie stanu deweloperskiego zawsze jest względne i dopiero w umowie, jaką podpisujesz z deweloperem, zawarte są wiążące ustalenia. 

Jaka jest różnica między stanem surowym zamkniętym, deweloperskim, a „pod klucz”?

Jak już ustaliliśmy, trudno jest precyzyjnie określić, czym jest stan deweloperski mieszkania czy domu. Możliwe jest natomiast ustalenie, czym stan deweloperski nie jest. 

Ogólnie budowę domu można podzielić na kilka etapów, do których zaliczamy przede wszystkim: 

Przygotowania formalne i projektowe. 

1. Etap zerowy – przygotowanie działki, położenie fundamentów i wykonanie izolacji.
2. Stan surowy otwarty – budynek ma już ściany, wszystkie piętra, stropy, kominy oraz szkielet dachu. 
3. Stan surowy zamknięty – budynek ma już wstawione wszystkie okna oraz drzwi zewnętrzne, a także poszycie dachowe. 
4. Stan deweloperski. 
5. Stan „pod klucz” – moment, w którym budynek jest już całkowicie przygotowany do zamieszkania i nie trzeba wykonywać już żadnych prac wykończeniowych. 

Stan deweloperski znajduje się więc pomiędzy stanem surowym zamkniętym, a stanem „pod klucz”. Odbierając od dewelopera mieszkanie w stanie deweloperskim, nowy właściciel musi więc wykonać jeszcze znaczną część prac wykończeniowych, zakupić i zamontować urządzenia RTV/AGD, położyć podłogi i płytki czy zakupić meble.

Co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej?

Umowa deweloperska jest bardzo istotnym dokumentem, który opisuje precyzyjnie nie tylko stan, w jakim sprzedający ma przekazać nieruchomość kupującemu, ale również wszystkie inne szczegóły tego przekazania, łącznie z ostateczną ceną. 

Kluczowe zapisy: terminy przekazania, lista wad gwarancyjnych i rękojmia, termin odbioru

Zacznijmy od tego, że umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego, a wszystkie koszty z tym związane (głównie taksa notarialna, ale też opłaty sądowe czy wpisy do księgi wieczystej) dzielone są po równo pomiędzy dewelopera i kupującego. 

Upraszczając, umowa deweloperska reguluje relacje między sprzedającym nieruchomość, czyli deweloperem, a kupującym. Ten pierwszy zobowiązuje się w niej do wybudowania nieruchomości oraz przeniesienia prawa własności do niej na nabywcę. Nabywca z kolei zobowiązuje się, że zapłaci za nieruchomość określoną w umowie cenę w konkretnym terminie. 

Umowa deweloperska powinna zawierać następujące elementy: 

• dane stron umowy; 
• lokalizację nieruchomości; 
• wielkość działki; 
• stan prawny nieruchomości (kto jest jej właścicielem, hipoteka, ewentualne służebności); 
• pozwolenie na budowę; 
• szczegółowy harmonogram prac budowlanych; 
• położenie lokalu lub budynku będącego przedmiotem umowy; 
• powierzchnia użytkowa lokalu lub budynku; 
• układ pomieszczeń; 
• standard wykończenia; 
• cena nieruchomości, która jest przedmiotem umowy; 
• harmonogram wpłat; 
• mieszkaniowy rachunek powierniczy; 
• datę przeniesienia prawa własności na kupującego; 
• warunki odstąpienia od umowy (m.in. zasady zwrotu przelanych przez nabywcę środków); 
• oświadczenie kupującego, że zapoznał się z prospektem informacyjnym; 
• szczegółowe parametry nieruchomości; 
• wysokość ewentualnych kar umownych oraz odsetek; 
• procedury zgłaszania usterek oraz zasady ich usuwania przez dewelopera; 
• informacje o zabezpieczeniach oferowanych przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. 

Budowa domu krok po kroku - formalności, procedury i inne

Marzysz o własnym domu, ale na samą myśl o pozwoleniach, kosztorysach i ekipach budowlanych masz w głowie chaos? Zobacz artykuł

Jakie dokumenty od dewelopera muszą być przekazane? 

Przy odbiorze nieruchomości deweloper powinien przekazać nowemu właścicielowi (ewentualnie zarządcy obiektu) dokumentację budowy, a także inne dokumenty, wśród których trzeba wymienić: 

• pozwolenie na budowę; 
• projekt architektoniczno-budowlany; 
• dziennik budowy; 
• protokoły odbiorów częściowych; 
• pozwolenie na użytkowanie budynku; 
• protokoły odbioru przyłączy i instalacji; 
• inwentaryzację geodezyjną powykonawczą; 
• świadectwo charakterystyki energetycznej; 
• gwarancje na te elementy wyposażenia, które znajdują się w domu lub w lokalu, np. piec. 

Odbiór techniczny mieszkania – krok po kroku 

Odbiór techniczny mieszkania powinien odbyć się w świetle dziennym. Jeśli nie posiadasz specjalistycznej wiedzy z dziedziny szeroko rozumianej budowlanki, powinieneś skorzystać ze wsparcia fachowca, który będzie w stanie rzetelnie ocenić efekt wykonanych prac. 

Etapy odbioru: oględziny, protokół, zdjęcia, notatki o wadach. 

Jeśli chcesz, żeby odbiór domu lub mieszkania odbył się w odpowiedni sposobów, postępuj według schematu: 

1. Przygotuj się do odbioru – przede wszystkim zadbaj o wsparcie merytoryczne fachowca, a także zabierz ze sobą odpowiednie narzędzia, m.in. poziomicę, kątomierz, latarkę czy miarkę. Umów się też na godzinę, w której będziesz mógł na spokojnie i przy świetle dziennym wszystko dokładnie sprawdzić.  
2. Poszczególne elementy nieruchomości sprawdzaj i pod względem jakości wykonania, i pod kątem ich zgodności ze standardami opisanymi w umowie deweloperskiej.
3. Sprawdź sprawność wszystkich instalacji i urządzeń, metraż, kąty proste, wykonanie okien i drzwi itd. 
4. W protokole opisz wszystkie, nawet najdrobniejsze usterki i wady. 
5. Zadbaj o to, żeby w protokole znalazły się konkretne terminy, w których deweloper zobowiązuje się do usunięcia usterek.   
6. Zrób zdjęcia wszystkich widocznych mankamentów i załącz je do protokołu.
7. Pamiętaj, że protokół musi być wykonany w dwóch identycznych egzemplarzach, zawierać datę i miejsce podpisania, a także odręczne podpisy obu stron umowy. 

Co należy skontrolować?

Podczas odbioru mieszkania pamiętaj, aby sprawdzić: 

• metraż – powinien się idealnie pokrywać z metrażem wpisanym w umowie deweloperskiej; 
• zgodność z projektem i standardem zapisanym w umowie; 
• ściany i sufity – sprawdź, czy są proste i nie mają żadnych skaz, pęknięć czy wybrzuszeń; 
• podłogi – przede wszystkim sprawdź, czy są proste i nie mają żadnych pęknięć, czy ubytków; 
• parapety – zarówno zewnętrzne jak wewnętrzne; 
• instalację elektryczną – m.in. sprawdź wszystkie gniazdka i kontakty; 
• instalację wodno-kanalizacyjną – sprawdź m.in. jej szczelność; 
• wentylację – przekonaj się, czy ciąg powietrza jest odpowiedni; 
• instalację gazową – kluczowa jest jej szczelność; 
• tynki i fugi – sprawdź jakość ich wykonania; 
• pozostałe elementy – nie zapomnij o żadnym szczególe, pamiętaj np. o balkonie czy przynależącej do lokalu piwnicy. 

Rzetelnie przeprowadzony odbiór mieszkania od dewelopera musi trochę potrwać i dlatego warto umówić się na wczesną godzinę i założyć, że spędzi się na miejscu więcej czasu. W takich sytuacjach pośpiech nie jest wskazany. 

Ile kosztuje wykończenie od stanu deweloperskiego? 

Temat wykończenia lokalu odebranego w stanie deweloperskim jest dość obszernym zagadnieniem, a koszty związane z takim przedsięwzięciem mogą być bardzo różne. Zależą one m.in. od wybranych materiałów, powierzchni lokalu, rodzaju budownictwa czy lokalizacji (w różnych miejscowościach różne są ceny robocizny, a nawet materiałów budowlanych). Istotne jest też to, jaką część pracy właściciel zleci firmie budowlanej, a jaką wykona własnym sumptem.  

Prace, które trzeba wykonać, aby nieruchomość doprowadzić od stanu deweloperskiego do stanu „pod klucz”, to głównie: 

• montaż drzwi wewnętrznych wraz z ościeżnicami; 
• położenie podłóg; 
• szpachlowanie; 
• malowanie ścian i sufitów; 
• tapetowanie; 
• położenie glazury; 
• biały montaż w łazienkach i w kuchni; 
• wykonanie mebli na wymiar i zakup pozostałych mebli; 
• zakup i montaż sprzętów RTV/AGD. 

Najtańsze wykończenie mieszkania może kosztować około 1000-1400 zł za mkw., średni standard wykończenia to z kolei wydatek rzędu 1200-1800 zł za mkw., a wysoki 1600-2000 zł za mkw. – jak podaje portal extradom.pl. Oczywiście, podane kwoty są bardzo umowne, ponieważ na łączny koszt wpływa bardzo dużo zróżnicowanych czynników. Trudno też wskazać górną granicę środków, jakie można wydać na wykończenie, bo np. designerskie meble czy wyszukane i rzadkie materiały mogą kosztować krocie.

UBEZPIECZENIE NIERUCHOMOŚCI – SPRAWDŹ CENĘ

Gwarancja, rękojmia i reklamacje – komu i jak zgłaszać wady? 

Zgodnie z obowiązującym prawem, odpowiedzialność dewelopera za sprzedane mieszkanie nie kończy się wraz podpisaniem umowy i przekazaniem lokalu. Dla nowego właściciela ustawowym zabezpieczeniem zawsze jest rękojmia, a nierzadko również gwarancja. 

Jak działa rękojmia i gwarancja?

Narzucona odgórnymi przepisami rękojmia obowiązuje przez 5 lat od momentu przekazania lokalu nowemu właścicielowi. W tym okresie ma on pełne prawo zażądać od dewelopera usunięcia wszelkich wad i usterek, które powstały z jego winy, ewentualnie rekompensaty finansowej. Chodzi tutaj również o niezgodności stanu faktycznego z treścią umowy deweloperskiej, a więc nie tylko o niedoróbki. W określonych sytuacjach, czyli kiedy wady są na tyle duże, że uniemożliwiają normalne korzystanie z nieruchomości, nabywca ma nawet prawo do odstąpienia od umowy. 

Co ważne, rękojmia dotyczy nie tylko wad fizycznych, ale i prawnych.   

Drugim rodzajem zabezpieczenia jest dobrowolna gwarancja, która najczęściej trwa 2 lata, jednak równie dobrze może być krótsza lub dłuższa. Zarówno zakres gwarancji, jak i termin jej obowiązywania zależy już od indywidualnych ustaleń pomiędzy stronami. Obecność dodatkowego zabezpieczenia nie jest wymagane prawnie, ale w ten sposób deweloper może np. uatrakcyjnić ofertę i dzięki temu szybciej znaleźć kupca. Co ważne, nielegalne są klauzule znoszące rękojmię na czas trwania gwarancji – te dwa zabezpieczenia muszą być względem siebie niezależne. 

Jakie są terminy zgłaszania wad?

Wykryte usterki najlepiej zgłaszać niezwłocznie, chociaż oficjalny termin jest dość długi, bo wynosi aż rok od wykrycia nieprawidłowości.  

Usterki można już zgłosić w trakcie odbioru, zapisując wykryte wady w protokole i od razu ustalając termin ich usunięcia. Niektórych wad nie da się jednak wykryć przy zwykłych, nawet bardzo szczegółowych oględzinach. Dlatego też rękojmia trwa aż 5 lat. 

Po wykryciu usterki postępuj według następującego schematu: 

1. Po wykryciu wady udokumentuj ją (np. zrób zdjęcie). 
2. Wyślij deweloperowi oficjalne pismo, w których zgłaszasz wadę i żądasz jej usunięcia, powołując się na rękojmię (ważne, żeby zgłoszenie było pisemne, może być mailowe lub listem poleconym). 
3. W zgłoszeniu wpisz termin na odpowiedź (np. 14 dni) i od razu wyznacz termin usunięcia wady (np. 30 dni). 
4. Jeśli deweloper nie dotrzyma pierwotnego terminu, wyznacz mu drugi termin (również pisemnie). 
5. Po niedotrzymaniu drugiego terminu usuń wadę na koszt dewelopera. Alternatywnie możesz wnioskować o obniżenie ceny nieruchomości lub, jeśli wada jest bardzo poważna, o odstąpienie od umowy.   

Gdzie mogę kupić ubezpieczenie dla nowej nieruchomości? 

Nowe mieszkanie warto ubezpieczyć, a najlepiej to zrobić online, za pomocą porównywarki. Dzięki zestawieniu ze sobą większej liczby ofert można sporo zaoszczędzić, nawet kilkaset złotych w skali roku. Zakup online pozwoli też uniknąć zbędnych formalności – cała procedura komponowania polisy i opłacenia składki może zająć nawet kilka minut. 

Do porównywarki musisz tylko wprowadzić kluczowe informacje o nieruchomości i kwestiach prawno-formalnych, a potem wybrać preferowany zakres ochrony oraz ustalić sumy ubezpieczenia. Po zatwierdzeniu tych danych przejdziesz do tabeli z co najmniej kilkunastoma ofertami. Będziesz wówczas mógł je porównać pod względem ceny i szczegółów ubezpieczenia (dostępne są karty produktu oraz OWU). Po wyborze jednej z dostępnych polis pozostanie już tylko opłacenie składki, a ochrona ubezpieczeniowa zacznie działać nawet następnego dnia roboczego.