Odebranie kluczy do nowego mieszkania, które wymaga jeszcze wykończenia, wiąże się z koniecznością dopełnienia odpowiednich formalności. Jeśli zakup jest finansowany przez kredyt hipoteczny, ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim będzie jednym z pierwszych i kluczowych wymogów banku. Cesja polisy jest często warunkiem uruchomienia finansowania.
W poniższym artykule wyjaśniamy, co dokładnie kryje się pod pojęciem stanu deweloperskiego, jak ubezpieczyć taką nieruchomość, co obejmuje polisa i ile to kosztuje.
Najważniejsze informacje
- Deweloper może przekazać mieszkanie nowemu właścicielowi nawet wtedy, kiedy budynek nie jest jeszcze ukończony i dopuszczony do zamieszkania
- Do momentu oddania lokalu i podpisania aktu notarialnego lokal jest ubezpieczony przez dewelopera
- Po przekazaniu lokalu i wizycie u notariusza nowy właściciel może wykupić własną polisę mieszkaniową
- Dla lokali w stanie deweloperskim najczęściej kupuje się polisy dla domu w budowie, ewentualnie w stanie przejściowym, które potem można przekształcić w standardowe ubezpieczenie
Co to jest stan deweloperski mieszkania?
Pojęcie "stanu deweloperskiego" jest terminem umownym i jego dokładny zakres powinien być zawsze opisany w umowie z deweloperem. Zakres prac wykonanych przez dewelopera może się też nieznacznie różnić w zależności od inwestycji.
Najczęściej jednak stan deweloperski oznacza, że lokal jest w stanie "surowym zamkniętym", ale posiada już podstawowe instalacje. Po otrzymaniu kluczy, zazwyczaj zastaje się otynkowane ściany wewnętrzne (jeszcze bez gładzi) oraz betonowe wylewki gotowe do położenia podłóg.
Co do zasady w lokalu doprowadzone są już podstawowe instalacje: elektryczna, wodno-kanalizacyjna oraz centralne ogrzewanie (zwykle z grzejnikami). Standardem są też zamontowane okna, czasem parapety zewnętrzne, oraz atestowane drzwi wejściowe.
Warto podkreślić, że w przypadku stanu deweloperskiego nie ma mowy o tzw. białym montażu; brakuje też innych ważnych elementów stałych (jak kuchnia w zabudowie) oraz ruchomości domowych.
Jak ubezpieczyć mieszkanie w stanie deweloperskim?
Należy przede wszystkim zdawać sobie sprawę z tego, że mieszkania na tym etapie nie można ubezpieczyć standardową polisą mieszkaniową. Dla ubezpieczycieli taki lokal traktowany jest inaczej. Uznaje się go za będący w trakcie budowy lub wykańczania, ponieważ profil ryzyka jest inny niż w zamieszkanym lokalu – brakuje pełnych zabezpieczeń, a na miejscu składowane są materiały łatwopalne lub atrakcyjne dla złodziei.
Z tego względu należy szukać polisy o nazwie "ubezpieczenie domu w budowie" lub "ubezpieczenie nieruchomości w trakcie budowy/wykańczania". Mimo że lokal jest wybudowany, z perspektywy towarzystwa ubezpieczeniowego proces wykańczania traktowany jest jako kontynuacja budowy.
Bank, który udziela kredytu hipotecznego, będzie wymagał przede wszystkim ubezpieczenia murów od zdarzeń losowych (głównie ognia). Jest to absolutne minimum, a sam proces cesji polega na podpisaniu dokumentu, w którym ubezpieczony zgadza się, aby w razie szkody całkowitej odszkodowanie trafiło w pierwszej kolejności do banku jako wierzyciela.
Warto jednak rozważyć rozszerzenie tej podstawowej polisy o elementy kluczowe na etapie wykończenia. Szczególnie istotne jest ubezpieczenie materiałów budowlanych – w razie zalania czy pożaru można odzyskać pieniądze za zniszczone płytki, panele czy armaturę. Warto dodać też ubezpieczenie od kradzieży z włamaniem, które ochroni drogie narzędzia lub nierozpakowane sprzęty AGD składowane w lokalu.
Uwaga!
Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim?
Koszt polisy dla lokalu w stanie deweloperskim jest zazwyczaj dość niski. Wynika to z faktu, że suma ubezpieczenia jest niższa (nie obejmuje drogich wykończeń i ruchomości), a ryzyko (np. kradzieży cennych przedmiotów) jest mniejsze niż w zamieszkanym lokalu.
Składka roczna za podstawowe ubezpieczenie murów od zdarzeń losowych (wymagane przez bank) często wynosi od ok. 100 do 300 zł rocznie. Cena zależy oczywiście od wartości nieruchomości, ale także jej lokalizacji (miasto, piętro) oraz zakresu ochrony (czy polisa obejmuje tylko zdarzenia losowe, czy także np. kradzież).
Posługując się kalkulatorem Rankomat.pl sprawdziliśmy przykładowy koszt polisy od zdarzeń losowych dla mieszkania w stanie deweloperskim w Warszawie o metrażu 35 mkw. i wartości rynkowej 400 000 zł.
Towarzystwo ubezpieczeniowe | Cena (zł) | Dodatkowe opcje |
| TUZ Ubezpieczenia | 131 | Dewastacja |
| Proama | 190 | Przepięcia, dewastacja |
| Generali | 293 | Przepięcia, Dewastacja, Pakiet medyczny |
| Benefia | 421 | Przepięcia |
| Generali | 462 | Przepięcia, Przedmioty szklane, Dewastacja, Pakiet medyczny, All risk |
| Tabela 1. Opracowanie własne, kalkulacja (stan na 10.11.2025 r.). | ||
Naszym okiem
Czy warto ubezpieczyć mieszkanie w stanie deweloperskim?
W przypadku finansowania zakupu mieszkania od dewelopera kredytem hipotecznym, pytanie "czy warto" nie ma sensu – jest to obowiązek stawiany przez bank. Bez cesji polisy bank po prostu nie uruchomi kredytu.
Jeśli jednak mieszkanie zostało kupione za gotówkę, nabywca nie ma obowiązku ubezpieczenia lokalu. Mimo to warto to zrobić z kilku powodów. Przede wszystkim to ochrona przed katastrofą, jak pożar w bloku czy wybuch gazu. Po drugie, etap wykończeniowy to czas wzmożonego ryzyka – sąsiedzi na wyższych piętrach również prowadzą prace, co zwiększa ryzyko zalania danego lokalu. Co więcej, polisa chroni składowane materiały budowlane, które mogą być warte dziesiątki tysięcy złotych i ulec zniszczeniu, zanim jeszcze zostaną zamontowane.
Przykład
Ochrona OC a prace wykończeniowe
Warto również zweryfikować, czy polisa "w budowie" oferuje OC w życiu prywatnym. Lokal w stanie deweloperskim nie jest wprawdzie zamieszkany, ale prace wykończeniowe niosą ze sobą ryzyko. Przykładowo ekipa remontowa może przypadkowo uszkodzić części wspólne (np. zarysować windę) lub doprowadzić do zalania lokalu sąsiada piętro niżej. Posiadanie OC na etapie wykańczania zapewnia dodatkową ochronę finansową przed roszczeniami osób trzecich.
Gdzie ubezpieczyć mieszkanie w stanie deweloperskim?
Najszybszym sposobem na znalezienie polisy jest skorzystanie z porównywarki ubezpieczeń nieruchomości – dostępnej również na stronie rankomat.pl. W formularzu kalkulatora należy pamiętać, aby w polu statusu nieruchomości zaznaczyć "W budowie”. Istotne jest też podanie prawidłowej sumy ubezpieczenia (wartość murów i podstawowych instalacji).
Po porównaniu ofert należy wybrać tę, która spełnia wymogi banku i ewentualnie dodatkowe kryteria. Zakup polisy online zajmuje kilka minut, a dokumenty (w tym niezbędna dla banku cesja) są generowane natychmiastowo i wysyłane na adres e-mail.
FAQ – najczęściej zadawane pytania o ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim
Kiedy ubezpieczenie nieruchomości od dewelopera jest obowiązkowe?
W teorii obowiązkowymi ubezpieczeniami objęte są tylko gospodarstwa rolne powyżej 1 ha. W praktyce obowiązek zakupu polisy mieszkaniowej dotyczy też mieszkań lub domów zakupionych w oparciu o kredyt hipoteczny. Banki standardowo uzależniają udzielenie pożyczki od zakupu ubezpieczenia. Jeśli więc nie zgodzimy się na polisę, której koszty musimy pokryć sami, nie otrzymamy wsparcia finansowego od banku.
Dlaczego polisy dla nieruchomości w budowie są z reguły tańsze od polis dla nieruchomości zamieszkałych?
Wynika to z mniejszego zakresu ochrony, z jakim mamy do czynienia w przypadku budynków w budowie. Takie ubezpieczenie obejmuje mniejszy katalog ryzyk, ruchomości można objąć ochroną w ograniczonym stopniu, a polisa nie zawiera też pełnego pakietu rozszerzeń dedykowanych lokatorom (OC w życiu prywatnym, pomoc prawna, Home Assistance, ubezpieczenie NNW czy pakiet medyczny).
Co zrobić, kiedy skończy się remont w mieszkaniu od dewelopera, a polisa będzie jeszcze ważna?
W takiej sytuacji mamy dwie możliwości: rozwiązanie umowy z towarzystwem lub przekształcenie ubezpieczenia w klasyczną polisę mieszkaniową. W pierwszym wariancie możemy liczyć na odzyskanie niewykorzystanej składki, w drugim będziemy musieli dopłacić za większy zakres ochrony. Kwestię rozwiązania/przekształcenia polisy dla domu w budowie najlepiej ustalić jeszcze przed podpisaniem umowy z towarzystwem i zawrzeć taki podpunkt w treści tejże umowy.
Jak tanio ubezpieczyć mieszkanie od dewelopera?
Z pewnością, warto porównywać ze sobą oferty poszczególnych towarzystw, bo każde z nich za taki sam produkt oferuje nieco inną cenę. Zniżki możemy uzyskać za bezszkodowość czy zakupienie polisy wraz z innym produktem w tym samym towarzystwie. Warto również korzystać z okresowych promocji, które co pewien czas pojawiają się na rynku. W przypadku ubezpieczenia od kradzieży z włamaniem zniżkę mogą zapewnić nam przeciwwłamaniowe zabezpieczenia własne, ale nie we wszystkich towarzystwach takie rabaty są uwzględniane.
Jakie odszkodowanie z ubezpieczenia mieszkania w stanie deweloperskim?
Wysokość odszkodowanie jest zależna od dwóch podstawowych czynników: skali zniszczeń oraz przyjętych sum ubezpieczenia. Oznacza to, że towarzystwo może pokryć nasze straty w całości, o ile właściwie wyceniliśmy ubezpieczone mienie. Nigdy jednak nie uzyskamy kwoty większej, niż poniesione straty.
Kiedy uzyskam odszkodowanie z ubezpieczenia mieszkania w stanie deweloperskim?
We wszystkich polisach mieszkaniowych procedura uzyskania odszkodowania i obowiązujące terminy wypłat są bardzo podobne. Na zgłoszenie szkody mamy maksymalnie 3 do 7 dni, a bezsporna część rekompensaty powinna wpłynąć na nasze konto w terminie do 30 dni. Na wypłatę spornej części pieniędzy (wymagającej dodatkowych ustaleń) ubezpieczyciel ma dodatkowe dwa tygodnie.
