Ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim

Często od momentu podpisania aktu notarialnego mija sporo czasu, zanim kupiony lokal zostanie zamieszkany. Podczas prac wykończeniowe mogą wystąpić różne nieprzewidziane zdarzenia, a te spowodują przesunięcie przeprowadzki w czasie. 

O ile z przeprowadzką można zaczekać, to z ubezpieczeniem mieszkania lepiej nie zwlekać. Nawet jeśli nie wnieśliśmy jeszcze do mieszkania swoich rzeczy, to przecież na miejscu mogą powstać poważne szkody na murach i elementach stałych, wynikłe np. zalania, pożaru, huraganu czy długotrwałego działania wilgoci.

Co to jest stan deweloperski mieszkania?

W praktyce to, czym jest stan deweloperski dla danej nieruchomości, określane jest szczegółowo w umowie, jaką zawieramy z deweloperem. Takie oświadczenie jest wiążące dla inwestora, który powinien przekazać lokal w dokładnie takim stanie, do jakiego się zobowiązał w umowie. W innym przypadku mamy pełne prawo do ubiegania się o odszkodowanie lub do wymuszenia na deweloperze dokończenia prac.

Stan deweloperski może odnosić się do:

• stanu surowego,
• stanu surowego z położonymi podłogami,
• stanu surowego z położonymi podłogami oraz zamontowanymi drzwiami i oknami.

Każdy deweloper standardowo wykupuje ubezpieczenie dla budynku, który wznosi. Taka polisa chroni nieruchomość zarówno podczas trwania prac budowlanych, jak i po ich zakończeniu. Ochrona wygasa dopiero wtedy, kiedy następuje odbiór mieszkania przez nowego właściciela i podpisany zostaje akt notarialny. W tym momencie klient może wykupić własną polisę mieszkaniową, a przedmiotem ubezpieczenia będzie lokal w stanie deweloperskim. Często w takim lokalu nie można jeszcze zamieszkać, ponieważ nie posiada oficjalnego zezwolenia na zamieszkanie lub też, ze względów technicznych, jeszcze się do tego nie nadaje. Właściciel wykańcza wówczas swoje nowe mieszkanie, remontuje je i stopniowo doposaża. Jest to okres przejściowy, w którym można jednak objąć lokal ochroną ubezpieczeniową. 

Jak ubezpieczyć mieszkanie w stanie deweloperskim?

Polisa dla mieszkania w stanie deweloperskim może mieć różne postaci i różnych właścicieli. Zależy to od poziomu zaawansowania prac budowlanych oraz od stanu formalno-prawnego. 

Najczęściej występują 3 możliwe sytuacje:

1. Deweloper odpowiada za szkody przed oddaniem mieszkania
Najczęściej, dopóki deweloper nie przekaże mieszkania nowemu właścicielowi, to on odpowiada za zaistniałe w nim szkody. Takie budynki są więc przez deweloperów ubezpieczane od początku do końca budowy, co jest zrozumiałe i po prostu rozsądne, bo nikt nie chce ryzykować utraty środków finansowych.

2. Polisa dewelopera chroni mieszkanie do podpisania aktu notarialnego
Od momentu odbioru i podpisania aktu notarialnego ochrona z polisy opłaconej przez dewelopera wygasa, a nowy właścicieli może wykupić swoje ubezpieczenie, w którym to on będzie miał prawo do rekompensaty (wcześniej jest to niemożliwe). Z racji tego, że nieruchomość wymaga wykończenia, najczęściej nabywa się wówczas tzw. polisę dla domu w budowie. 

3. Polisa lokatora działa w mieszkaniu budowanym i zamieszkanym
Ochrona z polisy dla domu w budowie obowiązuje do momentu ostatecznego zakończenia prac budowlanych, wykończeniowych czy remontowych. Gdy lokal jest gotowy do zamieszkania, ubezpieczenie można przekształcić na klasyczną polisę mieszkaniową.

Część towarzystw oferuje specjalną polisę dla lokalu w stanie przejściowym, czyli dla takiego, który nie uzyskał jeszcze zgody na zamieszkanie. W dalszej części artykułu opiszemy taki przypadek na przykładzie produktu Wiener.

Kiedy przyda się ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim?

Ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim okaże się opłacalne zarówno w przypadku drobnych uszkodzeń, jak i poważnych zniszczeń. Kiedy dojdzie do szkody, której przyczynę obejmuje polisa, uzyskamy od towarzystwa środki na jej pokrycie.

Rekompensata pieniężna będzie najbardziej przydatna w sytuacji, w której nieruchomość zostanie całkowicie zniszczona. Może to mieć miejsce np. w wyniku eksplozji czy pożaru, a więc zdarzeń, które wchodzą zakres podstawowego ubezpieczenia. Dzięki odszkodowaniu będziemy mogli odbudować lub kupić nieruchomość o identycznej wartości, co będzie dla nas niezwykle korzystne i pozwoli wyjść obronną ręką z kryzysowej sytuacji. 

Dlaczego warto ubezpieczyć mieszkanie w stanie deweloperskim? 

Dzięki ubezpieczeniu mieszkania w stanie deweloperskim zyskujemy nie tylko pewność, że w przypadku szkody nie będziemy stratni, ale również poczucie bezpieczeństwa. W przypadku tak dużych transakcji, jak zakup mieszkania czy domu, staramy się maksymalnie zabezpieczyć swoje interesy, czyli np. dokładnie sprawdzić warunki umowy czy zweryfikować wiarygodność dewelopera.

Kiedy lokal jest jeszcze niezamieszkały wystąpienie niektórych rodzajów szkód i ich rozprzestrzenienie się jest większe. Ponadto, mieszkania w stanie deweloperskim często są remontowane, a w trakcie prac łatwo o zniszczenia.  

Gdzie ubezpieczyć mieszkanie w stanie deweloperskim?

Na rynku znajdziemy wiele ofert ubezpieczenia mieszkania w stanie deweloperskim – najczęściej są to ubezpieczenia dla domu w budowie. Takie polisy proponują m. in. Aviva, Generali i Allianz. W niektórych sytuacjach ciekawą alternatywą będzie polisa Wiener, która odnosi się do lokalu bez pozwolenia na zamieszkanie.

Tabela 1. Źródło: na podstawie OWU.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim?

Sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim, czyli nieruchomości w budowie, w Generali. Pod uwagę wzięliśmy 70-metrowy lokal znajdujący się w Krakowie, którego wartość (mury i elementy stałe) wynosi 700 000 zł. 

Generali umożliwia ubezpieczenie lokalu w budowie w trzech wariantach: Standardowym, Optymalnym oraz Maksymalnym (Diament), a każdy z nich ma inny zakres ochrony, co oczywiście przekłada się na wysokość składki. 

Wariant Standardowy dla wyżej opisanej nieruchomości kosztuje 223 zł w skali roku. Za taką kwotę uzyskujemy ochronę przed podstawowymi zdarzeniami losowymi, kradzieżą z włamaniem i wandalizmem. Dodatkowo ubezpieczenie zawiera pakiet Home Assistance oraz usługi medyczne. 

Wariant Optymalny to z kolei koszt rzędu 284 zł w skali roku. Obejmuje on dodatkowo przepięcie z SU na poziomie 10 000 zł oraz stłuczenie przedmiotów szklanych z SU 5000 zł, czyli dwa dość istotne ryzyka w kontekście prowadzenia prac remontowo-wykończeniowych.

Za wariant Maksymalny polisy Generali Z myślą o domu zapłacimy 393 zł za rok. W tym przypadku mamy do czynienia z opcją All Risks (ubezpieczenie od ryzyk wszystkich), które zabezpieczy nas finansowo na wypadek wszystkich możliwych zagrożeń, oprócz tych wymienionych z nazwy w OWU. 

Ubezpieczenie nieruchomości w budowie nie jest przesadnie kosztowna, jeśli porównamy jego cenę do ochrony zamieszkanego już lokalu. Na podanym przykładzie widać jednak wyraźnie, że szeroki zakres ochrony jest wyraźnie droższy od podstawowego. Generali ma dość rozbudowaną ofertę dla mieszkań w stanie deweloperskim, którą można swobodnie dopasować do indywidualnych preferencji i możliwości budżetowych. Przed zakupem polisy zawsze jednak warto sprawdzić, czy przypadkiem inni ubezpieczyciele nie mają lepszych cen lub nie mogą zapewnić nam jeszcze szerszej ochrony

Michał Ratajczak, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości w Rankomat

Tabela 2. Źródło: generali.pl (stan na: 28.06.2021 r.).

Ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim w Generali

Generali oferuje dwa warianty ubezpieczenia domu w budowie: od ryzyk nazwanych i od ryzyk wszystkich (All Risk). 

Dostępna jest ochrona przed kradzieżą elementów stałych, a także ryzyko katastrofy budowlanej. Innymi dodatkami są OC w życiu prywatnym oraz wandalizm. 

Generali zapewnia przejście z polisy dla budynku w budowie na klasyczne ubezpieczenie nieruchomości.

Ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim w Allianz

W ofercie Allianz znajdziemy trzy warianty polisy mieszkaniowej: Komfort, Plus i Max. Dla budynku w budowie przed stanem surowym dostępny jest tylko pierwszy z nich. Towarzystwo daje także możliwość ubezpieczenia materiałów budowlanych w obrębie będącej w budowie nieruchomości. 

Gdy prace zostaną zakończone, Allianz automatycznie przekształci sumę ubezpieczenia nieruchomości w budowie na nieruchomość zamieszkaną, a ubezpieczonych materiałów na ruchomości domowe.

Ubezpieczenie lokalu bez pozwolenia na zamieszkanie w Wiener

W Wiener można wykupić ubezpieczenie nieruchomości zamieszkanej, polisę dla nieruchomości w budowie oraz lokalu mieszkalnego w stanie przejściowym, czyli w okresie od zakończenia prac budowlanych do uzyskania zgody na zamieszkanie.

Trzeci z wariantów ubezpieczenia odnosi się do murów, ale już nie do elementów stałych. Nieruchomość może być chroniona przed takimi samymi zdarzeniami, jak w przypadku zwykłej polisy w Wiener (około 20 ryzyk). Identyczne mogą być też sumy ubezpieczenia oraz limity odpowiedzialności. 

Wśród wyłączeń szczególnych towarzystwo wymienia:

• błędy w sztuce budowlanej, wady konstrukcyjne, materiałowe i projektowe (z wyłączeniem katastrofy budowlanej);
• szkody powstałe na skutek awarii instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych, które nie zostały poddane częściowym odbiorom technicznym;
• szkody spowodowane prowadzeniem budowy niezgodnie z zatwierdzonym projektem.

Jeśli w polisie zapisano franszyzę redukcyjną, to ustalone odszkodowanie zostanie pomniejszone o 500 zł.

Ubezpieczenie budynku w budowie znajdziemy w ofercie większości działających w Polsce towarzystw. Przed podjęciem decyzji warto sprawdzić, co proponuje konkurencja zarówno pod względem ceny, jak i zakresu ochrony, w czym pomocny może okazać się kalkulator ubezpieczeń. Różnice w cenach za identyczną polisę bywają spore.

Dla kogo odszkodowanie za szkody w mieszkaniu w stanie deweloperskim?

Jeśli nie doszło jeszcze do przekazania kluczy i podpisania aktu notarialnego, mieszkanie jest chronione z polisy wykupionej przez dewelopera. Rekompensatę za wszystkie zaistniałe szkody – jeśli oczywiście mieszczą się w zakresie ochrony – otrzyma więc deweloper.

Moment podpisania aktu notarialnego jest jednocześnie końcem okresu ochrony ubezpieczeniowej, za którą zapłacił deweloper. Od tego momentu to nowy właściciel może wykupić polisę dla swojego lokalu i to jemu będzie przysługiwało ewentualne odszkodowanie. 

Tak będzie i na etapie wykańczania, i po wprowadzeniu się do mieszkania, jeśli oczywiście zdecyduje się on na kupno ubezpieczenia. Taka polisa – formalnie dla budynku w budowie -  nie jest obowiązkowa, chyba że wymaga tego bank udzielający kredytu hipotecznego.

Jaka polisa po odebraniu mieszkania?

Jak wspominaliśmy, ubezpieczenie dla nieruchomości w budowie ma ograniczony zakres. Jeśli więc chcemy zamienić je na standardową polisę mieszkaniową, najlepiej jest dokupić przynajmniej kilka rozszerzeń. W pierwszej kolejności wymieńmy sobie ruchomości domowe, czyli wyposażenie mieszkania z wyłączeniem pojedynczych przedmiotów, jak broń palna, kamienie szlachetne, dane w formie cyfrowej czy przedmioty specjalne (je ubezpiecza się osobno). Zakres ochrony można poszerzyć jeszcze o chociażby:

• ryzyka kradzieżowe – kradzież z włamaniem, kradzież zwykłą i rabunek;
• powódź – ryzyko najczęściej niedostępne w podstawie, ale bardzo istotne;
• stłuczenie przedmiotów szklanych – dodatkowa ochrona dla szyb, luster, akwariów, kabin prysznicowych czy paneli fotowoltaicznych;
• OC w życiu prywatnym – zapewni nam ochronę przed skutkami finansowymi szkód, jakie wyrządzimy osobom trzecim, np. sąsiadom;
• Home Assistance – pakiet darmowych usług, dzięki którym możemy korzystać z tematycznych infolinii czy uzyskać wsparcie specjalistów przy prostych naprawach.

Każde rozszerzenie polisy winduje składkę w górę, ale też zapewnia bardziej kompleksową ochronę. Lepiej więc nie poprzestawać na podstawowym ubezpieczeniu i zadbać o solidne zabezpieczenie swoich nowych czterech kątów oraz przedmiotów, które w tam zgromadziliśmy.

Mieszkanie w budowie też ubezpieczysz - jak to wygląda?

Polisa dla budynku w budowie może odnosić się zarówno do domu, jak i mieszkania w trakcie budowy, przebudowy, rozbudowy, wykańczania czy remontu kapitalnego. 

Ubezpieczenie budynku w budowie jest uproszczoną formą polisy, czyli zawiera węższy zakres ochrony, co przekłada się też na niską cenę. Chroni ona mury i elementy stałe przed określonym katalogiem zdarzeń losowych. Można w nią włączyć ruchomości domowe oraz kradzież z włamaniem, ale odnosi się to głównie do narzędzi, urządzeń i materiałów budowlanych i jest możliwe dopiero wtedy, kiedy budynek jest na etapie surowym zamkniętym (ma zamknięte wszystkie otwory okienne i drzwiowe oraz jest zamykany na klucz).

Takie ubezpieczenie raczej nie zawiera dodatków dla lokatorów, czyli OC w życiu prywatnym, Home Assistance, pomocy prawnej czy ubezpieczenia NNW.

Kiedy budowa zostanie zakończona i uzyskamy pozwolenie na zamieszkanie lokalu, polisę dla budynku w budowie można przekształcić na tradycyjne ubezpieczenie nieruchomości, płacąc różnicę w składce i dokupując interesujące nas rozszerzenia. Drugim wariantem jest rozwiązanie umowy z towarzystwem i zwrot niewykorzystanej składki. Nową polisę możemy wtedy wybrać spośród zaproponowanych przez kalkulator ubezpieczeń mieszkania.