Najczęściej ubezpieczamy nieruchomości już zamieszkane, ale przecież szkody mogą wystąpić w lokalu, do którego nie zdążyliśmy się jeszcze wprowadzić. Wyjaśniamy, jak objąć ochroną z polisy mieszkanie w stanie deweloperskim i czym kierować się podczas wybierania polisy.

Często od momentu podpisania aktu notarialnego mija sporo czasu, zanim kupiony lokal zostanie zamieszkany. Podczas prac wykończeniowe mogą wystąpić różne nieprzewidziane zdarzenia, a te spowodują przesunięcie przeprowadzki w czasie. 

O ile z przeprowadzką można zaczekać, to z ubezpieczeniem mieszkania lepiej nie zwlekać. Nawet jeśli nie wnieśliśmy jeszcze do mieszkania swoich rzeczy, to przecież na miejscu mogą powstać poważne szkody na murach i elementach stałych, wynikłe np. zalania, pożaru, huraganu czy długotrwałego działania wilgoci. 

Czym jest stan deweloperski mieszkania?

Stan deweloperski odnosi się do stopnia wykończenia nieruchomości. Może on oznaczać np.:

  • stan surowy,
  • stan surowy z podłogami,
  • stan surowy z podłogami, drzwiami i oknami. 
PAMIĘTAJ!
Kluczowe jest oficjalne oświadczenie dewelopera, który w momencie zawierania umowy z klientem powinien jasno określić, do jakiego stanu musi doprowadzić nieruchomość, zanim odda ją w nowemu właścicielowi do użytkowania.

Jeśli w oddanym już mieszkaniu dojdzie do zniszczeń, a jego stan będzie zgodny z oświadczeniem, to powinniśmy wówczas ubiegać się o stosowne odszkodowanie z polisy.

Jak ubezpieczyć mieszkanie w stanie deweloperskim?

Polisa dla mieszkania w stanie deweloperskim może mieć różne postaci i różnych właścicieli. Zależy to od poziomu zaawansowania prac budowlanych oraz od stanu formalno-prawnego. 

Najczęściej występują 3 możliwe sytuacje:

1. Deweloper odpowiada za szkody przed oddaniem mieszkania
Najczęściej, dopóki deweloper nie przekaże mieszkania nowemu właścicielowi, to on odpowiada za zaistniałe w nim szkody. Takie budynki są więc przez deweloperów ubezpieczane od początku do końca budowy, co jest zrozumiałe i po prostu rozsądne, bo nikt nie chce ryzykować utraty środków finansowych.

2. Polisa dewelopera chroni mieszkanie do podpisania aktu notarialnego
Od momentu odbioru i podpisania aktu notarialnego ochrona z polisy opłaconej przez dewelopera wygasa, a nowy właścicieli może wykupić swoje ubezpieczenie, w którym to on będzie miał prawo do rekompensaty (wcześniej jest to niemożliwe). Z racji tego, że nieruchomość wymaga wykończenia, najczęściej nabywa się wówczas tzw. polisę dla domu w budowie. 

3. Polisa lokatora działa w mieszkaniu budowanym i zamieszkanym
Ochrona z polisy dla domu w budowie obowiązuje do momentu ostatecznego zakończenia prac budowlanych, wykończeniowych czy remontowych. Gdy lokal jest gotowy do zamieszkania, ubezpieczenie można przekształcić na klasyczną polisę mieszkaniową.

Część towarzystw oferuje specjalną polisę dla lokalu w stanie przejściowym, czyli dla takiego, który nie uzyskał jeszcze zgody na zamieszkanie. W dalszej części artykułu opiszemy taki przypadek na przykładzie produktu Wiener.

Dla kogo odszkodowanie za szkody w mieszkaniu w stanie deweloperskim?

Jeśli nie doszło jeszcze do przekazania kluczy i podpisania aktu notarialnego, mieszkanie jest chronione z polisy wykupionej przez dewelopera. Rekompensatę za wszystkie zaistniałe szkody – jeśli oczywiście mieszczą się w zakresie ochrony – otrzyma więc deweloper.

Moment podpisania aktu notarialnego jest jednocześnie końcem okresu ochrony ubezpieczeniowej, za którą zapłacił deweloper. Od tego momentu to nowy właściciel może wykupić polisę dla swojego lokalu i to jemu będzie przysługiwało ewentualne odszkodowanie. 

Tak będzie i na etapie wykańczania, i po wprowadzeniu się do mieszkania, jeśli oczywiście zdecyduje się on na kupno ubezpieczenia. Taka polisa – formalnie dla budynku w budowie -  nie jest obowiązkowa, chyba że wymaga tego bank udzielający kredytu hipotecznego.

Mieszkanie w budowie też ubezpieczysz - jak to wygląda?

Polisa dla budynku w budowie może odnosić się zarówno do domu, jak i mieszkania w trakcie budowy, przebudowy, rozbudowy, wykańczania czy remontu kapitalnego. 

Ubezpieczenie budynku w budowie jest uproszczoną formą polisy, czyli zawiera węższy zakres ochrony, co przekłada się też na niską cenę. Chroni ona mury i elementy stałe przed określonym katalogiem zdarzeń losowych. Można w nią włączyć ruchomości domowe oraz kradzież z włamaniem, ale odnosi się to głównie do narzędzi, urządzeń i materiałów budowlanych i jest możliwe dopiero wtedy, kiedy budynek jest na etapie surowym zamkniętym (ma zamknięte wszystkie otwory okienne i drzwiowe oraz jest zamykany na klucz).

Takie ubezpieczenie raczej nie zawiera dodatków dla lokatorów, czyli oc w życiu prywatnym, Home Assistance, pomocy prawnej czy ubezpieczenia NNW.

Kiedy budowa zostanie zakończona i uzyskamy pozwolenie na zamieszkanie lokalu, polisę dla budynku w budowie można przekształcić na zwykłe ubezpieczenie nieruchomości, płacąc różnicę w składce i dokupując interesujące nas rozszerzenia. Drugim wariantem jest rozwiązanie umowy z towarzystwem i zwrot niewykorzystanej składki.

Ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim w Aviva

Polisa dla domu w budowie Avivy dedykowana jest właścicielom nieruchomości w stanie surowym, z pełnym zadaszeniem i zamkniętymi wszystkimi otworami zewnętrznymi (przede wszystkim okna i drzwi). 

Ochrona, poza klasycznym pakietem zdarzeń losowych, może zostać rozbudowana również o kradzież elementów stałych, zalanie, powódź, osuwanie i zapadanie się gruntu.

Ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim w Generali

Generali oferuje dwa warianty ubezpieczenia domu w budowie: od ryzyk nazwanych i od ryzyk wszystkich (all risks). 

Dostępna jest ochrona przed kradzieżą elementów stałych, a także ryzyko katastrofy budowlanej. Innymi dodatkami są OC w życiu prywatnym oraz wandalizm. 

Generali zapewnia przejście z polisy dla budynku w budowie na klasyczne ubezpieczenie nieruchomości.

Ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim w Allianz

W ofercie Allianz znajdziemy trzy warianty polisy mieszkaniowej: Komfort, Plus i Max. Dla budynku w budowie przed stanem surowym dostępny jest tylko pierwszy z nich. Towarzystwo daje także możliwość ubezpieczenia materiałów budowlanych w obrębie będącej w budowie nieruchomości. 

Gdy prace zostaną zakończone, Allianz automatycznie przekształci sumę ubezpieczenia nieruchomości w budowie na nieruchomość zamieszkaną, a ubezpieczonych materiałów na ruchomości domowe.

Ubezpieczenie lokalu bez pozwolenia na zamieszkanie w Wiener

W Wiener można wykupić ubezpieczenie nieruchomości zamieszkanej, polisę dla nieruchomości w budowie oraz lokalu mieszkalnego w stanie przejściowym, czyli w okresie od zakończenia prac budowlanych do uzyskania zgody na zamieszkanie.

Trzeci z wariantów ubezpieczenia odnosi się do murów, ale już nie do elementów stałych. Nieruchomość może być chroniona przed takimi samymi zdarzeniami, jak w przypadku zwykłej polisy w Wiener (około 20 ryzyk). Identyczne mogą być też sumy ubezpieczenia oraz limity odpowiedzialności. 

Wśród wyłączeń szczególnych towarzystwo wymienia:

  • błędy w sztuce budowlanej, wady konstrukcyjne, materiałowe i projektowe (z wyłączeniem katastrofy budowlanej);
  • szkody powstałe na skutek awarii instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych, które nie zostały poddane częściowym odbiorom technicznym;
  • szkody spowodowane prowadzeniem budowy niezgodnie z zatwierdzonym projektem.

Jeśli w polisie zapisano franszyzę redukcyjną, to ustalone odszkodowanie zostanie pomniejszone o 500 zł.

Ubezpieczenie budynku w budowie znajdziemy w ofercie większości działających w Polsce towarzystw. Przed podjęciem decyzji warto sprawdzić, co proponuje konkurencja zarówno pod względem ceny, jak i zakresu ochrony, w czym pomocny może okazać się kalkulator ubezpieczeń. Różnice w cenach za identyczną polisę bywają spore.

Ważne informacje

1. O stanie deweloperskim decyduje formalne oświadczenie dewelopera dotyczące stanu, w którym zobowiązuje się przekazać mieszkanie nowemu właścicielowi

2. Przed przekazaniem mieszkania nieruchomość jest ubezpieczona przez dewelopera

3. Po przekazaniu mieszkania, ale przed ukończeniem wszystkich prac, najlepiej jest wykupić polisę dla budynku w budowie

4. Niektóre towarzystwa oferują specjalne polisy dla mieszkań bez pozwolenia na zamieszkanie