Najczęściej ubezpieczamy nieruchomości już zamieszkane, ale przecież szkody mogą wystąpić w lokalu, do którego nie zdążyliśmy się jeszcze wprowadzić. Wyjaśniamy, na czym polega ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim i czym się kierować podczas wybierania polisy.

Często od momentu podpisania aktu notarialnego mija sporo czasu, zanim kupiony lokal zostanie zamieszkany. Podczas prac wykończeniowe mogą wystąpić różne nieprzewidziane zdarzenia, a te spowodują przesunięcie przeprowadzki w czasie. 

O ile z przeprowadzką można zaczekać, to z ubezpieczeniem mieszkania lepiej nie zwlekać. Nawet jeśli nie wnieśliśmy jeszcze do mieszkania swoich rzeczy, to przecież na miejscu mogą powstać poważne szkody na murach i elementach stałych, wynikłe np. zalania, pożaru, huraganu czy długotrwałego działania wilgoci. 

Czym jest stan deweloperski mieszkania?

Stan deweloperski odnosi się do stopnia wykończenia nieruchomości. Może on oznaczać np.:

  • stan surowy,
  • stan surowy z podłogami,
  • stan surowy z podłogami, drzwiami i oknami. 
PAMIĘTAJ!
Kluczowe jest oficjalne oświadczenie dewelopera, który w momencie zawierania umowy z klientem powinien jasno określić, do jakiego stanu musi doprowadzić nieruchomość, zanim odda ją w nowemu właścicielowi do użytkowania.

Jeśli w oddanym już mieszkaniu dojdzie do zniszczeń, a jego stan będzie zgodny z oświadczeniem, to powinniśmy wówczas ubiegać się o stosowne odszkodowanie z polisy.

Jak ubezpieczyć mieszkanie w stanie deweloperskim?

Polisa dla mieszkania w stanie deweloperskim może mieć różne postaci i różnych właścicieli. Zależy to od poziomu zaawansowania prac budowlanych oraz od stanu formalno-prawnego. 

Najczęściej występują 3 możliwe sytuacje:

1. Deweloper odpowiada za szkody przed oddaniem mieszkania
Najczęściej, dopóki deweloper nie przekaże mieszkania nowemu właścicielowi, to on odpowiada za zaistniałe w nim szkody. Takie budynki są więc przez deweloperów ubezpieczane od początku do końca budowy, co jest zrozumiałe i po prostu rozsądne, bo nikt nie chce ryzykować utraty środków finansowych.

2. Polisa dewelopera chroni mieszkanie do podpisania aktu notarialnego
Od momentu odbioru i podpisania aktu notarialnego ochrona z polisy opłaconej przez dewelopera wygasa, a nowy właścicieli może wykupić swoje ubezpieczenie, w którym to on będzie miał prawo do rekompensaty (wcześniej jest to niemożliwe). Z racji tego, że nieruchomość wymaga wykończenia, najczęściej nabywa się wówczas tzw. polisę dla domu w budowie. 

3. Polisa lokatora działa w mieszkaniu budowanym i zamieszkanym
Ochrona z polisy dla domu w budowie obowiązuje do momentu ostatecznego zakończenia prac budowlanych, wykończeniowych czy remontowych. Gdy lokal jest gotowy do zamieszkania, ubezpieczenie można przekształcić na klasyczną polisę mieszkaniową.

Część towarzystw oferuje specjalną polisę dla lokalu w stanie przejściowym, czyli dla takiego, który nie uzyskał jeszcze zgody na zamieszkanie. W dalszej części artykułu opiszemy taki przypadek na przykładzie produktu Wiener.

Kiedy przyda się ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim?

Ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim okaże się opłacalne zarówno w przypadku drobnych uszkodzeń, jak i poważnych zniszczeń. Kiedy dojdzie do szkody, której przyczynę obejmuje polisa, uzyskamy od towarzystwa środki na jej pokrycie.

Rekompensata pieniężna będzie najbardziej przydatna w sytuacji, w której nieruchomość zostanie całkowicie zniszczona. Może to mieć miejsce np. w wyniku eksplozji czy pożaru, a więc zdarzeń, które wchodzą zakres podstawowego ubezpieczenia. Dzięki odszkodowaniu będziemy mogli odbudować lub kupić nieruchomość o identycznej wartości, co będzie dla nas niezwykle korzystne i pozwoli wyjść obronną ręką z kryzysowej sytuacji. 

Dlaczego warto ubezpieczyć mieszkanie w stanie deweloperskim? 

Dzięki ubezpieczeniu mieszkania w stanie deweloperskim zyskujemy nie tylko pewność, że w przypadku szkody nie będziemy stratni, ale również poczucie bezpieczeństwa. W przypadku tak dużych transakcji, jak zakup mieszkania czy domu, staramy się maksymalnie zabezpieczyć swoje interesy, czyli np. dokładnie sprawdzić warunki umowy czy zweryfikować wiarygodność dewelopera.

Kiedy lokal jest jeszcze niezamieszkały wystąpienie niektórych rodzajów szkód i ich rozprzestrzenienie się jest większe. Ponadto, mieszkania w stanie deweloperskim często są remontowane, a w trakcie prac łatwo o zniszczenia.  

Gdzie ubezpieczyć mieszkanie w stanie deweloperskim?

Na rynku znajdziemy wiele ofert ubezpieczenia mieszkania w stanie deweloperskim – najczęściej są to ubezpieczenia dla domu w budowie. Takie polisy proponują m. in. Aviva, Generali i Allianz. W niektórych sytuacjach ciekawą alternatywą będzie polisa Wiener, która odnosi się do lokalu bez pozwolenia na zamieszkanie.

Ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim – porównanie ofert

TUSzczegóły polisy
Aviva
  • ubezpieczenie od ryzyk nazwanych;
  • dla lokali w stanie surowym, z dachem, drzwiami i oknami;
  • w podstawie zdarzenia losowe
  • rozszerzenia: kradzież stałych elementów, zalanie, powódź, osuwanie i zapadnie się gruntu

General

  • ubezpieczenie od ryzyk nazwanych lub All Risks;
  • rozszerzenia: kradzież elementów stałych, katastrofa budowlana; wandalizm, OC w życiu prywatnym;
  • możliwość zmiany polisy dla domu w budowie na zwykłą polisę mieszkaniową
Allianz
  • trzy warianty: Komfort, Plus i Max;
  • dla budynków w budowie przed stanem surowym tylko wariant Komfort;
  • możliwość ubezpieczenia materiałów budowlanych na obszarze nieruchomości;
  • automatyczne przejście z ubezpieczenia domu w budowie na zwykłą polisę mieszkaniową
    i ubezpieczenia materiałów na ubezpieczenie ruchomości
Wiener
  • ubezpieczenie nieruchomości zamieszkanej, będącej w budowie lub lokalu w stanie przejściowym
    (między zakończeniem prac a uzyskaniem zgody na zamieszkanie);
  • około 20 ryzyk;
  • franszyza redukcyjna (500 zł)

Tabela 1. Źródło: na podstawie OWU.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim?

Sprawdziliśmy, ile kosztuje polisa dla mieszkania w stanie deweloperskim (budynek w budowie). Kalkulacje przeprowadziliśmy dla konkretnej nieruchomości: mieszkanie w Warszawie o powierzchni 80 mkw., którego wartość rynkową szacuje się na 700 000 zł wraz z ruchomościami wartymi 60 000 zł.

Wariant Standardowy polisy Generali dla omówionego mieszkania kosztuje 308 zł. Obejmuje on pożar i inne zdarzenia losowe, powódź, kradzież z włamaniem, Home Assistance oraz pakiet medyczny. Wariant Optymalny, poszerzony o przepięcie oraz stłuczenie przedmiotów szklanych to koszt rzędu 376 zł, natomiast za wariant Optymalny w formule All Risks zapłacimy 508 zł.

Ubezpieczenie nieruchomości w budowie jest relatywnie tanie, ale jeśli chcemy maksymalnej możliwej ochrony, to musimy za nią dopłacić. Generali ma dość rozbudowaną ofertę dla mieszkań w stanie deweloperskim pozwalającą dopasować ubezpieczenie do indywidualnych potrzeb i możliwości finansowych. Zawsze warto jednak porównać ze sobą oferty różnych towarzystw, żeby uzyskać pełły obraz aktualnej sytuacji na rynku ubezpieczeń

Michał Ratajczak, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości w RankomatMichał Ratajczak, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości w Rankomat

Ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim – przykład TU Generali

WariantZakres ochronyRoczna składka
Standardowy

pożar i zdarzenia naturalne, powódź, kradzież z włamaniem, Home Assistance, wandalizm, pakiet medyczny

308 zł
Optymalny

+ przepięcie (SU: 10 000 zł) i stłuczenie przedmiotów szklanych (SU: 5000 zł)

376 zł
Maksymalny (Diament)

All Risks

508 zł

Tabela 2. Źródło: generali.pl (stan na: 31.08.2021 r.).

Ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim w Aviva

Polisa dla domu w budowie Avivy dedykowana jest właścicielom nieruchomości w stanie surowym, z pełnym zadaszeniem i zamkniętymi wszystkimi otworami zewnętrznymi (przede wszystkim okna i drzwi). 

Ochrona, poza klasycznym pakietem zdarzeń losowych, może zostać rozbudowana również o kradzież elementów stałych, zalanie, powódź, osuwanie i zapadanie się gruntu.

Ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim w Generali

Generali oferuje dwa warianty ubezpieczenia domu w budowie: od ryzyk nazwanych i od ryzyk wszystkich (All Risks). 

Dostępna jest ochrona przed kradzieżą elementów stałych, a także ryzyko katastrofy budowlanej. Innymi dodatkami są OC w życiu prywatnym oraz wandalizm. 

Generali zapewnia przejście z polisy dla budynku w budowie na klasyczne ubezpieczenie nieruchomości.

Ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim w Allianz

W ofercie Allianz znajdziemy trzy warianty polisy mieszkaniowej: Komfort, Plus i Max. Dla budynku w budowie przed stanem surowym dostępny jest tylko pierwszy z nich. Towarzystwo daje także możliwość ubezpieczenia materiałów budowlanych w obrębie będącej w budowie nieruchomości. 

Gdy prace zostaną zakończone, Allianz automatycznie przekształci sumę ubezpieczenia nieruchomości w budowie na nieruchomość zamieszkaną, a ubezpieczonych materiałów na ruchomości domowe.

Ubezpieczenie lokalu bez pozwolenia na zamieszkanie w Wiener

W Wiener można wykupić ubezpieczenie nieruchomości zamieszkanej, polisę dla nieruchomości w budowie oraz lokalu mieszkalnego w stanie przejściowym, czyli w okresie od zakończenia prac budowlanych do uzyskania zgody na zamieszkanie.

Trzeci z wariantów ubezpieczenia odnosi się do murów, ale już nie do elementów stałych. Nieruchomość może być chroniona przed takimi samymi zdarzeniami, jak w przypadku zwykłej polisy w Wiener (około 20 ryzyk). Identyczne mogą być też sumy ubezpieczenia oraz limity odpowiedzialności. 

Wśród wyłączeń szczególnych towarzystwo wymienia:

  • błędy w sztuce budowlanej, wady konstrukcyjne, materiałowe i projektowe (z wyłączeniem katastrofy budowlanej);
  • szkody powstałe na skutek awarii instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych, które nie zostały poddane częściowym odbiorom technicznym;
  • szkody spowodowane prowadzeniem budowy niezgodnie z zatwierdzonym projektem.

Jeśli w polisie zapisano franszyzę redukcyjną, to ustalone odszkodowanie zostanie pomniejszone o 500 zł.

Ubezpieczenie budynku w budowie znajdziemy w ofercie większości działających w Polsce towarzystw. Przed podjęciem decyzji warto sprawdzić, co proponuje konkurencja zarówno pod względem ceny, jak i zakresu ochrony, w czym pomocny może okazać się kalkulator ubezpieczeń. Różnice w cenach za identyczną polisę bywają spore.

Dla kogo odszkodowanie za szkody w mieszkaniu w stanie deweloperskim?

Jeśli nie doszło jeszcze do przekazania kluczy i podpisania aktu notarialnego, mieszkanie jest chronione z polisy wykupionej przez dewelopera. Rekompensatę za wszystkie zaistniałe szkody – jeśli oczywiście mieszczą się w zakresie ochrony – otrzyma więc deweloper.

Moment podpisania aktu notarialnego jest jednocześnie końcem okresu ochrony ubezpieczeniowej, za którą zapłacił deweloper. Od tego momentu to nowy właściciel może wykupić polisę dla swojego lokalu i to jemu będzie przysługiwało ewentualne odszkodowanie. 

Tak będzie i na etapie wykańczania, i po wprowadzeniu się do mieszkania, jeśli oczywiście zdecyduje się on na kupno ubezpieczenia. Taka polisa – formalnie dla budynku w budowie -  nie jest obowiązkowa, chyba że wymaga tego bank udzielający kredytu hipotecznego.

Jaka polisa po odebraniu mieszkania?

Jak wspominaliśmy, ubezpieczenie dla nieruchomości w budowie ma ograniczony zakres. Jeśli więc chcemy zamienić je na standardową polisę mieszkaniową, najlepiej jest dokupić przynajmniej kilka rozszerzeń. W pierwszej kolejności wymieńmy sobie ruchomości domowe, czyli wyposażenie mieszkania z wyłączeniem pojedynczych przedmiotów, jak broń palna, kamienie szlachetne, dane w formie cyfrowej czy przedmioty specjalne (je ubezpiecza się osobno). Zakres ochrony można poszerzyć jeszcze o chociażby:

  • ryzyka kradzieżowe – kradzież z włamaniem, kradzież zwykłą i rabunek;
  • powódź – ryzyko najczęściej niedostępne w podstawie, ale bardzo istotne;
  • stłuczenie przedmiotów szklanych – dodatkowa ochrona dla szyb, luster, akwariów, kabin prysznicowych czy paneli fotowoltaicznych;
  • OC w życiu prywatnym – zapewni nam ochronę przed skutkami finansowymi szkód, jakie wyrządzimy osobom trzecim, np. sąsiadom;
  • Home Assistance – pakiet darmowych usług, dzięki którym możemy korzystać z tematycznych infolinii czy uzyskać wsparcie specjalistów przy prostych naprawach.

Każde rozszerzenie polisy winduje składkę w górę, ale też zapewnia bardziej kompleksową ochronę. Lepiej więc nie poprzestawać na podstawowym ubezpieczeniu i zadbać o solidne zabezpieczenie swoich nowych czterech kątów oraz przedmiotów, które w tam zgromadziliśmy.

Mieszkanie w budowie też ubezpieczysz - jak to wygląda?

Polisa dla budynku w budowie może odnosić się zarówno do domu, jak i mieszkania w trakcie budowy, przebudowy, rozbudowy, wykańczania czy remontu kapitalnego. 

Ubezpieczenie budynku w budowie jest uproszczoną formą polisy, czyli zawiera węższy zakres ochrony, co przekłada się też na niską cenę. Chroni ona mury i elementy stałe przed określonym katalogiem zdarzeń losowych. Można w nią włączyć ruchomości domowe oraz kradzież z włamaniem, ale odnosi się to głównie do narzędzi, urządzeń i materiałów budowlanych i jest możliwe dopiero wtedy, kiedy budynek jest na etapie surowym zamkniętym (ma zamknięte wszystkie otwory okienne i drzwiowe oraz jest zamykany na klucz).

Takie ubezpieczenie raczej nie zawiera dodatków dla lokatorów, czyli OC w życiu prywatnym, Home Assistance, pomocy prawnej czy ubezpieczenia NNW.

Kiedy budowa zostanie zakończona i uzyskamy pozwolenie na zamieszkanie lokalu, polisę dla budynku w budowie można przekształcić na zwykłe ubezpieczenie nieruchomości, płacąc różnicę w składce i dokupując interesujące nas rozszerzenia. Drugim wariantem jest rozwiązanie umowy z towarzystwem i zwrot niewykorzystanej składki.

Ważne informacje

1. O stanie deweloperskim decyduje formalne oświadczenie dewelopera dotyczące stanu, w którym zobowiązuje się przekazać mieszkanie nowemu właścicielowi

2. Przed przekazaniem mieszkania nieruchomość jest ubezpieczona przez dewelopera

3. Po przekazaniu mieszkania, ale przed ukończeniem wszystkich prac, najlepiej jest wykupić polisę dla budynku w budowie

4. Niektóre towarzystwa oferują specjalne polisy dla mieszkań bez pozwolenia na zamieszkanie

FAQ – najczęściej zadawane pytania o ubezpieczenie mieszkania w stanie deweloperskim

  1. Kiedy ubezpieczenie nieruchomości od dewelopera jest obowiązkowe?

    W teorii obowiązkowymi ubezpieczeniami objęte są tylko gospodarstwa rolne powyżej 1 ha. W praktyce obowiązek zakupu polisy mieszkaniowej dotyczy też mieszkań lub domów zakupionych w oparciu o kredyt hipoteczny. Banki standardowo uzależniają udzielenie pożyczki od zakupu ubezpieczenia. Jeśli więc nie zgodzimy się na polisę, której koszty musimy pokryć sami, nie otrzymamy wsparcia finansowego od banku.

  2. Dlaczego polisy dla nieruchomości w budowie są z reguły tańsze od polis dla nieruchomości zamieszkałych?

    Wynika to z mniejszego zakresu ochrony, z jakim mamy do czynienia w przypadku budynków w budowie. Takie ubezpieczenie obejmuje mniejszy katalog ryzyk, ruchomości można objąć ochroną w ograniczonym stopniu, a polisa nie zawiera też pełnego pakietu rozszerzeń dedykowanych lokatorom (OC w życiu prywatnym, pomoc prawna, Home Assistance, ubezpieczenie NNW czy pakiet medyczny).

  3. Co zrobić, kiedy skończy się remont w mieszkaniu od dewelopera, a polisa będzie jeszcze ważna?

    W takiej sytuacji mamy dwie możliwości: rozwiązanie umowy z towarzystwem lub przekształcenie ubezpieczenia w klasyczną polisę mieszkaniową. W pierwszym wariancie możemy liczyć na odzyskanie niewykorzystanej składki, w drugim będziemy musieli dopłacić za większy zakres ochrony. Kwestię rozwiązania/przekształcenia polisy dla domu w budowie najlepiej ustalić jeszcze przed podpisaniem umowy z towarzystwem i zawrzeć taki podpunkt w treści tejże umowy.

  4. Jak tanio ubezpieczyć mieszkanie od dewelopera?

    Z pewnością, warto porównywać ze sobą oferty poszczególnych towarzystw, bo każde z nich za taki sam produkt oferuje nieco inną cenę. Zniżki możemy uzyskać za bezszkodowość czy zakupienie polisy wraz z innym produktem w tym samym towarzystwie. Warto również korzystać z okresowych promocji, które co pewien czas pojawiają się na rynku. W przypadku ubezpieczenia od kradzieży z włamaniem zniżkę mogą zapewnić nam przeciwwłamaniowe zabezpieczenia własne, ale nie we wszystkich towarzystwach takie rabaty są uwzględniane.