Zakup nieruchomości

Na znalezienie odpowiedniej nieruchomości musisz poświęcić sporo czasu i energii. Im lepiej się do tego przygotujesz i im rzetelniej będziesz realizował swój plan, tym lepiej na tym wyjdziesz i doświadczysz mniej stresu. Powodzenie przy zakupie nieruchomości zależy już od pierwszego etapu, czyli oszacowania swoich możliwości budżetowych. Znaczenie mają oczywiście również rodzaju nieruchomości (dom, mieszkanie) i lokalizacja (miasto, prowincja, wieś). Aby to się udało, postępuj metodycznie, precyzyjnie weryfikuj pozyskane informacje, zrób research i nie spiesz się. Po zakupie nieruchomości możesz spokojnie zająć się aranżacją wnętrza czy kwestią ubezpieczenia.   

Pierwsze kroki w kupnie nieruchomości – co musisz wiedzieć? 

Przy zakupie nieruchomości warto działać metodycznie. Możesz zacząć od ułożenia planu działania, który sprowadza się do kilkunastu punktów. 

1. Sprawdzenie zdolności kredytowej i ogólnych możliwości budżetowych.

2. Analiza aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości. 

3. Wybór pomiędzy rynkiem wtórnym a pierwotnym, domem lub mieszkaniem, rodzajem budownictwa, itd. 

4. Wybór lokalizacji nieruchomości (miejscowość, dzielnica). 

5. Szczegółowe sprawdzenie dostępnych na rynku ofert. 

6. Wybór jednej oferty oraz negocjacje cenowe. 

7. Obliczenie kosztów dodatkowych. 

8. Podpisanie umowy przedwstępnej. 

9. Rozpoczęcie formalnej procedury kredytowej. 

10. Zamknięcie niezbędnych formalności. 

11. Podpisanie umowy kupna-sprzedaży u notariusza. 

12. Wybór atrakcyjnego ubezpieczenia nieruchomości. 

Na samym początku ustal, jakimi środkami faktycznie dysponujesz, jaki kredyt możesz uzyskać i co za te pieniądze możesz kupić – czy będzie to rynek wtórny, czy pierwotny itp. Zdecyduj też o metrażu, rodzaju budownictwa, standardzie czy lokalizacji. Warto dokładnie poznać procedury zakupu mieszkania lub domu oraz koszty dodatkowe, jakie się z tym wiążą, m. in. kwestie podatkowe czy taksy notarialne. Kiedy uzyskasz taką wiedzę, będziesz mógł rozpocząć bardziej konkretne działania, zarówno te formalne, np. pozyskanie dokumentacji do kredytu, jak i bardziej praktyczne, np. weryfikowanie ofert sprzedażowych na miejscu. 

Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego – wady i zalety 

Wśród zalet nieruchomości z rynku pierwotnego można wymienić następujące: 

• standardowa gwarancja na 5 lat; 

• możliwość zakupu nieruchomości w pakiecie z miejscem parkingowym lub garażowym; 

• część nieruchomości posiada ogródki; 

• często relatywnie niski czynsz administracyjny; 

• często niskie koszty eksploatacji; 

• nowe budynki najczęściej są niskie – głównie 2-3 kondygnacje; 

• brak konieczności większych remontów w dłuższym okresie. 

Z kolei minusami domów i mieszkań kupowanych bezpośrednio od dewelopera są: 

• brak wykończenia lub wykończenie uzależnione od dodatkowych kosztów; 

• często długi okres oczekiwania na odbiór lokalu; 

• przy zakupie „dziury w ziemi” brak możliwości dokładnego przyjrzenia się lokalowi; 

• lokalizacja najczęściej na obrzeżach miasta – utrudniona komunikacja; 

• nieruchomości z rynku pierwotnego najczęściej są droższe. 

Pamiętaj, że dla jednej osoby dany aspekt może być minusem, a dla innej plusem. Przykładowo, część osób chciałaby zamieszkać z dala od centrum metropolii, a część preferuje dzielnice usytuowane centralnie, z łatwym i szybkim dostępem do wielu sklepów i usług. 

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego – wady i zalety 

Jeśli zdecydujesz się na zakup domu lub mieszkania z rynku wtórnego, możesz spodziewać się, że na plus zadziała kilka czynników: 

• lokalizacja w centralnych dzielnicach lub nieco oddalonych od centrum, ale dobrze z nim skomunikowanych; 

• nieruchomości z rynku wtórnego najczęściej są tańsze; 

• lokale najczęściej wykończone lub wymagające niewielkich remontów; 

• dostępność często od zaraz; 

• wybór pomiędzy różnymi rodzajami budownictwa. 

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego ma też swoje mankamenty: 

• czasami niezbędny remont kapitalny; 

• najczęściej brak standardowej gwarancji – można ją ustalić tylko indywidualnie; 

• możliwe ukryte wady; 

• często problemy z miejscami parkingowymi; 

• często wysoki czynsz administracyjny. 

Dokumenty potrzebne do zakupu nieruchomości 

Dokumenty niezbędne do zakupu nieruchomości można podzielić na kilka grup. Część z nich dostarczasz ty jako kupujący, a część sprzedający. Dla notariusza wymagane będą: 

• dokumenty potwierdzające tożsamość obu tron transakcji; 

• odpis księgi wieczystej; 

• podstawa nabycia nieruchomości w formie aktu notarialnego, np. postanowienie spadkowe; 

• inne dokumenty, np. zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu czy akt małżeński. 

Jeśli decydujesz się o zakup nieruchomości w oparciu o kredyt hipoteczny, musisz skompletować dodatkową dokumentację. Chodzi tutaj o trzy rodzaje dokumentów:  

• potwierdzające tożsamość, np. dowód osobisty, paszport, prawo jazdy; 

• umożliwiające ocenę zdolności kredytowej, np. zaświadczenie od dochodach, wyciąg z konta bankowego, zaświadczenie o braku zadłużenia.  

• pozwalające zweryfikować i skutecznie ustanowić zabezpieczenia, np. polisa mieszkaniowa, ubezpieczenie kredytu, ubezpieczenie wkładu własnego. 

To dwie główne grupy dokumentów, jakich będziesz potrzebował przy zakupie nieruchomości. Pamiętaj, że w pewnych okolicznościach ich lista może być jeszcze dłuższa. 

Koszty dodatkowe przy zakupie domu i mieszkania 

Przy zakupie mieszkania lub domu, oprócz pieniędzy wydanych na samą nieruchomość, będziesz musiał ponieść również dodatkowe koszty. Część z nich to niewielkie kwoty, ale są też opłaty, które często wynoszą co najmniej kilka tysięcy. 10 000 zł to w zaokrągleniu minimalna suma kosztów dodatkowych. 

Na koszty dodatkowe składają się: 

• opłaty notarialne, 

• podatek, 

• opłaty sądowe oraz koszt uzyskania niezbędnej dokumentacji, 

• koszty uzyskania kredytu hipotecznego; 

• polisa mieszkaniowa. 

Każda zmiana własności nieruchomości musi być potwierdzona notarialnie, a więc nie można kupić domu lub mieszkania bez pomocy notariusza. Jego prowizja, czyli taksa, jest uzależniona od wartości nieruchomości. Minimalna kwota to 100 zł, jednak najczęściej jest to kilka tysięcy, a górna granica wynosi 10 000 zł. 

Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego obowiązuje podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości domu lub mieszkania. Lokale pochodzące z rynku pierwotnego obciążone są podatkiem VAT, który w większości przypadków wynosi 8%, a w wyjątkowych sytuacjach 23%. Wyższa stawka dotyczy tzw. mikroapartamentów, czyli lokali mających mniej niż 25 mkw. powierzchni użytkowej. 

Koszty uzyskania dokumentacji i opłaty sądowe to najczęściej drobne, kilkudziesięciozłotowe kwoty. Przykładowo, za odpis z księgi wieczystej zapłacisz 20-30 zł, a za założenie hipoteki 60 zł. 

Jednorazowe opłaty zaliczające się do kosztów uzyskania kredytu hipotecznego to: 

• wycena nieruchomości (operat) – najczęściej kilkaset złotych; 

• prowizja za udzielenie pożyczki – czasami nawet kilka tysięcy złotych; 

• opłaty przygotowawcze – kilkaset złotych. 

Kiedy będziesz studiował umowę kredytową zwróć szczególną uwagę na RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) lub CKK (całkowity koszt kredytu). To właśnie te elementy umowy opisują odsetki, prowizje, podatki czy marże, które łącznie będą cię kosztowały najwięcej. 

Do kredytu hipotecznego musisz wykupić też co najmniej podstawową polisę mieszkaniową, która zabezpieczy finansowo mury nieruchomości przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi. Rzecz jasna, możesz też nabyć rozszerzone ubezpieczenie, a jeśli nie potrzebujesz pożyczki, zakup polisy mieszkaniowej powinieneś co najmniej rozważyć. 

Ceny nieruchomość w Polsce 

Jednym z kluczowych elementów wpływających na ceny nieruchomości jest lokalizacja. Sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za 1 mkw. w 10 największych polskich miastach (stan na wrzesień 2023 r.). Tworząc to zestawienie posiłkowaliśmy się danymi opublikowanymi na portalu rynekpierwotny.pl. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego sytuacja prezentuje się następująco: 

1. Warszawa – 16 830 zł/mkw.; 

1. Kraków – 15 784 zł/mkw.; 

1. Wrocław – 12 558 zł/mkw.; 

1. Łódź – 7639 zł/mkw.; 

1. Poznań – 10 716 zł/mkw.; 

1. Gdańsk – 14 483 zł/mkw.; 

1. Szczecin – 8650 zł/mkw.; 

1. Lublin – 8851 zł/mkw.; 

1. Bydgoszcz – 7388 zł/mkw.; 

1. Białystok – 9015 zł/mkw. 

A w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego: 

1. Warszawa – 16 065 zł/mkw.; 

1. Kraków – 15 254 zł/mkw.; 

1. Wrocław –13 008 zł/mkw.; 

1. Łódź – 9916 zł/mkw.; 

1. Poznań –11 679 zł/mkw.; 

1. Gdańsk – 13 469 zł/mkw.; 

1. Szczecin – 12 611 zł/mkw.; 

1. Lublin – 9985 zł/mkw.; 

1. Bydgoszcz – 9150 zł/mkw.; 

1. Białystok – 9800 zł/mkw. 

Najdroższą lokalizacją jest Warszawa, ale niewiele więcej trzeba zapłacić za mieszkanie w Gdańsku czy Krakowie. Wśród dużych miast, w których nieruchomości są najtańsze, trzeba z kolei wymienić Bydgoszcz oraz Łódź. 

Zakup nieruchomości na kredyt – procedura 

W polskich realiach mało kto może sobie pozwolić na zakup domu lub mieszkania za gotówkę. Zostaje więc kredyt hipoteczny. Jeśli chcesz ubiegać się o pożyczkę z banku, powinieneś postępować według następującego schematu: 

1. Przeanalizuj swoje możliwości finansowe oraz sytuację na rynku nieruchomości. 

1. Sprawdź swoją zdolność kredytową. 

1. Sprawdź, czy posiadasz odpowiedni wkład własny – aktualnie jest to 20% wartości nieruchomości. 

1. Poszukaj nieruchomości, które ci odpowiadają i na które cię stać. 

1. Porównaj oferty kredytowe różnych banków i znajdź najatrakcyjniejszą ofertę. 

1. Sprawdź, jakiej dokumentacji wymaga bank i ją pozyskaj. 

1. Podpisz umowę przedwstępną ze sprzedającym nieruchomość. 

1. Złóż wniosek kredytowy z wymaganymi załącznikami. 

1. Przeanalizuj dokładnie umowę kredytową. 

1. Podpisz umowę kupna-sprzedaży nieruchomości. 

1. Zgłoś w banku potrzebę uruchomienia kredytu. 

Pamiętaj, że przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny możesz skorzystać ze wsparcia specjalistów. Taka pomoc znacznie ułatwia uzyskanie pożyczki oraz pozwala kupującemu zaoszczędzić czas. Nie trzeba od razu stać się ekspertem od kredytów czy rynku nieruchomości, żeby podpisać atrakcyjną na dany moment umowę kredytową i kupić nieruchomość.