Jak kupić dom? Najważniejsze zasady zakupu domu i ubezpieczenia

Wyjaśniamy, jakie dokumenty musisz sprawdzić w księdze wieczystej oraz w jaki sposób uzyskać zwolnienie z podatku PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości. Dowiesz się również, jak dopasować zakres ochrony i zadbać o to, by suma ubezpieczenia Twojego nowego domu w pełni odpowiadała jego realnej wartości rynkowej.

Kupno domu – o czym pamiętać?

Do zakupu domu musisz się odpowiednio przygotować. Konieczne jest dokładna analiza Twoich możliwości finansowych, w tym zdolność kredytowa, jeśli kupujesz dom za pośrednictwem banku. Pamiętaj, żeby w kalkulacjach uwzględnić również środki na wykończenie domu lub jego remont.

Musisz też sprecyzować swoje potrzeby, czyli wybrać metraż, zdecydować, czy interesuje Cię nieruchomość z rynku wtórnego czy pierwotnego. Kluczowa jest również lokalizacja, a ta w sposób istotny wpływa na cenę. Szukając domu warto też przemyśleć sprawę wielkości działki – czy chciałbyś mieć np. duży ogród z placem zabaw dla dzieci, czy wystarczy Ci tylko kilka metrów kwadratowych zieleni. Oczywiście, wielkość działki też wpływa na łączną cenę nieruchomości.

Kiedy już przemyślisz, jaki dom Cię interesuje i obliczysz, ile możesz za niego zapłacić, czas rozpocząć poszukiwania. Praktycznie wszystkie oferty sprzedaży nieruchomości są obecnie publikowane w internecie, więc sam proces ich przeglądania powinien pójść sprawnie.

Kiedy już znajdziesz optymalną ofertę i ją zweryfikujesz, możesz przejść do negocjowania ceny. Zawsze warto spróbować uzyskać jakiś upust, nawet jeśli chodzi o dom z rynku pierwotnego. Cena widniejąca na ofercie tak naprawdę rzadko kiedy jest równa ostatecznej cenie sprzedażowej.

Kupno domu z rynku wtórnego czy pierwotnego?

Domy z rynku pierwotnego najczęściej zlokalizowane są na obrzeżach miast. Takie osiedla lub miniosiedla są do siebie bardzo podobne. Charakteryzują się gęstą zabudową i raczej niewielkimi przydomowymi działkami. Architektura poszczególnych budynków jest bardzo podobna, czyli wybór jest ograniczony. Niewątpliwym plusem takiego budownictwa jest ergonomiczność i niski koszt utrzymania. Na każdą sprzedaną nieruchomość deweloper odpowiada z tytułu rękojmi przez okres 5 lat od dnia wydania lokalu. Chroni ona nabywcę przed wadami fizycznymi i prawnymi budynku, co znacząco minimalizuje ryzyko ponoszenia dodatkowych kosztów napraw.

Domy z rynku wtórnego dostępne są w różnych lokalizacjach, znajdziesz je i w mieście, i na obrzeżach miasta, i na wsi. W tym przypadku masz niemal nieograniczony wybór, jeśli chodzi o architekturę. Możesz też poszukać budynku z tak dużą działką, jaka Cię interesuje. Niestety, wszystkim budynkom mającym już swoje lata, trzeba się dokładnie przyjrzeć pod względem technicznym, a nawet najbardziej szczegółowa analiza może nie wykryć wszystkich ukrytych wad. Zakup takiej nieruchomości zawsze wiąże się więc z pewnym ryzykiem.

Źródło: opracowanie własne.

Kiedy kupić dom?

Znalezienie odpowiedniego momentu na kupno domu jest trudne. Konieczne jest zgromadzenie odpowiedniej gotówki i najczęściej też uzyskanie zdolności kredytowej. Istotna jest nie tylko aktualna sytuacja życiowa, ale też pewna stabilność zawodowa. Warto wszystkie te kwestie rozważyć osobno.

Zakup domu a pora roku

Dom najlepiej kupić wiosną. Ciepłe miesiące to optymalny czas na wykończenie nieruchomości lub przeprowadzenie niezbędnych remontów. W tym okresie można też rozpocząć zagospodarowywanie przydomowej posesji. To dobry moment i na porządki, i na sadzenie roślinności.

Zakup domu a kredyt

Obecnie uzyskanie zdolności kredytowej jest dużo trudniejsze, niż np. dwa lata temu. Podwyższenie stóp procentowych zwiększyło też łączne koszty pożyczek pod hipotekę. Jeśli planujesz zakup domu, musisz to wziąć pod uwagę. Z drugiej jednak strony trudno przewidzieć, jak sytuacja zmieni się na przestrzenie następnych lat. 

Zakup domu a lokalizacja

Wybierając lokalizację dla swojego nowego domu musisz brać pod uwagę nie tylko swoją aktualną sytuację życiową i zawodową, ale też perspektywy i plany na przyszłość. Przykładowo, wiele osób z wiekiem docenia spokój i ciszę, przedkładając je nad korzyści płynące z mieszkania blisko centrum. Z drugiej strony, codzienne pokonywanie dużych odległości w drodze do pracy, istotnie skraca dobę i drenuje domowy budżet.  

Zakup domu a sytuacja życiowa 

Jeśli planujesz założenie lub powiększenie rodziny, zakup większego mieszkania czy domu z ogrodem jest oczywiście dobrym pomysłem. Takich decyzji nie podejmuj jednak nazbyt pochopnie. Konieczna jest spokojna i wnikliwa analiza, chociaż oczywiście dobro rodziny zawsze powinno być priorytetowe. 

Jakie formalności związane z kupnem domu?

Wejście w posiadanie nieruchomości zawsze wiąże się z koniecznością wizyty u notariusza, bez względu na to, czy kupujesz ją, czy dziedziczysz. Musisz też zapłacić podatek.Jeśli nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego, standardowo opłaca się podatek PCC (2% wartości), chyba że jest to Twój pierwszy dom w życiu – wówczas przysługuje Ci całkowite zwolnienie z tej daniny. W przypadku rynku pierwotnego płacisz podatek VAT, ale wówczas danina jest wliczona w cenę nieruchomości, a do urzędu skarbowego odprowadza ją deweloper. Przyjrzyjmy się jeszcze dodatkowym formalnościom, które są zależne od konkretnej sytuacji.

Dom za gotówkę

Zakup do za gotówkę to duży komfort i uproszczona procedura formalna. Nie musisz wówczas ani podpisywać umowy przedwstępnej, ani przechodzić przez żmudny proces ubiegania się o pożyczkę. Z kluczowych obowiązków zostaje jednak notariusz, a także wprowadzenie zmian w księgach wieczystych. 

Dom na kredyt

Do kredytu hipotecznego konieczna jest umowa przedwstępna. Taki dokument nie musi być podpisany w obecności notariusza, ale czasami warto to zrobić. Dopiero z potwierdzonym na piśmie wstępnym porozumieniem możesz ubiegać się o pożyczkę. Przyznanie kredytu narzuca kolejne obowiązki, m.in. konieczność zakupienia polisy mieszkaniowej i ewentualnie innych ubezpieczeń. Sam proces poprzedza uzyskanie dokumentów, m.in. potwierdzających Twoje dochody, ale ich listę powinien przedstawić Ci bank. Po finalizacji transakcji niezbędne jest zmienienie ksiąg wieczystych, m.in. ustanowienie hipoteki.

Dom w spadku

W tym przypadku formalności jest relatywnie niewiele. Konieczne jest uzupełnienie ksiąg wieczystych o odpowiedni wpis, a także rozliczenie się z urzędem skarbowym. Z podatku od spadku zwolnieni są członkowie najbliższej rodziny, jednak skorzystanie z takiej opcji również wymaga kontaktu z urzędem, mianowicie złożenia odpowiedniego wniosku.

Co sprawdzić przed kupnem domu?

W pierwszej kolejności powinieneś sprawdzić swoje możliwości finansowe i zdolność kredytową. Pamiętaj, że na kwocie, która przelejesz sprzedającemu nie skończą się Twoje wydatki. Sporo pieniędzy pochłonie również taksa notarialna, którą zwyczajowo opłaca kupujący, a także podatek. Do tego musisz doliczyć koszty remontu lub wykończenia.

Kupując na rynku pierwotnym musisz zweryfikować wiarygodność dewelopera, czyli np. sprawdzić, jakie inwestycje realizował w poprzednich latach i z jakim skutkiem. Konieczne jest także zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzeni i projektem budowlanym. Ważną kwestią jest też sposób finansowania inwestycji przez dewelopera. Pamiętaj, że przed podpisaniem umowy końcowej masz prawo do odbioru technicznego, podczas którego możesz wskazać usterki – deweloper ma obowiązek odnieść się do nich w ramach wspomnianej rękojmi.

Przy nieruchomościach z rynku wtórnego konieczna jest weryfikacja ich stanu technicznego, do czego najlepiej zatrudnić eksperta. Kluczowym krokiem jest sprawdzenie numeru księgi wieczystej nieruchomości. Weryfikację możesz przeprowadzić bezpłatnie na rządowym portalu Elektroniczne Księgi Wieczyste, co pozwoli Ci upewnić się, że sprzedający jest jedynym właścicielem i dom nie jest obciążony długami. Trzecim elementem jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni, a także uzyskanie ogólnego oglądu okolicy, w której zamierzasz się osiedlić.

Jakie koszty związane z zakupem domu?

Jeśli zostajesz właścicielem nieruchomości, fakt ten musi zawsze być potwierdzony notarialnie. Zwyczajowo taksę notarialną opłaca kupujący lub spadkobierca. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości. Najczęściej jest to kilka tysięcy, rzadko kilkaset złotych. Maksymalny koszt to 10 000 zł. Pozostałe koszty są zróżnicowane ze względu na indywidualne okoliczności. 

Dom za gotówkę

Jeśli kupujesz dom na rynku wtórnym, standardowym kosztem jest podatek PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości. Jednak od września 2023 roku osoby kupujące swój pierwszy dom lub mieszkanie są z niego zwolnione. W pozostałych przypadkach podatek ten pobiera i odprowadza do urzędu skarbowego notariusz podczas podpisania aktu notarialnego. Dla domów z rynku pierwotnego obowiązuje z kolei podatek VAT w wysokości 8%, ale jest on już uwzględniony w cenie nieruchomości i odprowadza go deweloper.

Niezbędnym kosztem jest również opłata sądowa za wpis prawa własności do księgi wieczystej, która wynosi 200 zł. Jeśli nieruchomość nie posiada jeszcze założonej księgi (co zdarza się przy nowych inwestycjach), należy doliczyć dodatkowe 100 zł za jej założenie.

Dom na kredyt

Kwestie podatkowe wyglądają tutaj tak samo, jak w przypadku zakupu domu za gotówkę.

Szczegółowe informacje na temat kosztów pożyczki opisane są w umowie kredytowej, przede wszystkim w RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) oraz CKK (całkowity koszt kredytu). Ich wysokość zależna jest od polityki banku udzielającego pożyczkę.

Wśród standardowych jednorazowych opłat okołokredytowych trzeba wymienić:

• koszt sporządzenia operatu (minimum kilkaset złotych);
• prowizja za udzielenie pożyczki (do kilku tysięcy);
• opłaty przygotowawcze (kilkaset złotych);
• pozyskanie dokumentacji do kredytu (maksymalnie kilkaset złotych),
• wpis hipoteki do księgi wieczystej: opłata sądowa w wysokości 200 zł oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC-3) od ustanowienia hipoteki w kwocie 19 zł..

Jeśli kupujesz dom na kredyt, będziesz musiał go ubezpieczyć, co kosztuje od 100 zł w skali roku. Niekiedy banki wymagają tez dodatkowych polis, np. ubezpieczenia na życie.

Wśród obligatoryjnych opłat trzeba wymienić koszt umowy przedwstępnej, o ile zdecydujesz się zatrudnić do jej spisania prawnika lub też nadać temu dokumentowi status aktu notarialnego.

Dom w spadku

Tutaj zawsze obowiązuje opłata notarialna. Spadkobierca musi również opłacić aktualizację ksiąg wieczystych. Z podatku od spadku zwolnieni są najbliżsi członkowie rodziny, czyli: małżonkowie, zstępni, wstępni, pasierbowie, rodzeństwo, ojczymowie oraz macochy. Jeśli odziedziczyłeś dom, ale nie spełniasz kryteriów bliskiego pokrewieństwa, musisz zapłacić podatek na takich samych zasadach, jakbyś go kupił.  

Jak ubezpieczyć dom?

W przeciwieństwie do zakupu domu, procedura ubezpieczenia go jest bardzo prosta. Polisę mieszkaniową możesz kupić za pomocą kalkulatora ubezpieczeń, musisz tylko:

1. Uzupełnić formularz o kilka informacji na temat swojej nieruchomości, m.in. zaznaczyć, że jest to dom, wskazać jaką ma konstrukcję, podać metraż itd.
2. Podać kilka informacji formalno-prawnych, jak forma własności, swój wiek, historia ubezpieczenia czy data, w której polisa ma wejść w życie.
3. Wybrać, czy chcesz ubezpieczyć tylko mury i elementy stałe, czy również ruchomości domowe.
4. Do podstawowego zakresu dobrać wybrane rozszerzenia: OC w życiu prywatnym, stłuczenie przedmiotów szklanych, powódź, kradzież z włamaniem.
5. Podać wartość osobno dla murów, elementów stałych i ruchomości domowych.
6. Jeśli ubezpieczasz się od kradzieży, powinieneś wskazać posiadane zabezpieczenia antywłamaniowe.
7. Zatwierdzone dane musisz zatwierdzić i przejść do analizy tabeli z uporządkowanymi ofertami od takich towarzystw, jak: Proama, Generali, Link4, Wiener, Benefia, Europa, Inter Polska, Nationale-Nederlanden czy Allianz.
8. Spośród dostępnych ofert wystarczy już tylko wybrać jedną i przejść do zakupu wybierając najwygodniejszą z opcji: BLIK, przelew online, PayPo, karta płatnicza debetowa lub kredytowa, Google Pay.

Ile kosztuje ubezpieczenie domu?

Sprawdziliśmy, jaki jest koszt podstawowego ubezpieczenia trzech domów o różnych wartościach rynkowych:

• 400 000 zł,
• 800 000 zł,
• 1 500 000 zł.

Składkę obliczyliśmy dla zakresu uwzględniającego tylko ochronę murów i elementów stałych przed pożarem i innymi podstawowymi zdarzeniami losowymi.

Najtańszy z opisanych domów w wariancie od ryzyk nazwanych można ubezpieczyć za 333-879 zł, a w wariancie All Risks za 454-1474 zł. Dla drugiej z rozpatrywanych nieruchomości polisy kosztują odpowiednio: 344-1168 zł (ryzyka nazwane) oraz 556-1696 zł (All Risks). Najdroższy z domów ubezpieczysz w wariancie od ryzyk nazwanych za 726-1266 zł, a opcji od ryzyk wszystkich za 1027-1827 zł. Wszystkie podane liczby odnoszą się do roku obowiązywania ubezpieczenia, a poszczególne oferty różnią się od siebie minimalnie, głównie wliczonymi w cenę dodatkami.

Wypowiedź eksperta

Na koszt ubezpieczenia domu wpływają głównie dwa czynniki: jego cena oraz wybrany zakres ochrony. Istotny jest również wariant ubezpieczenia – polisy od ryzyk wszystkich są co do zasady nieco droższe. Przeprowadzona kalkulacja pokazuje też, że niemal identyczny produkt ubezpieczeniowy może kosztować i 333 zł, i prawie 900 zł. Konkurencyjne oferty zawsze warto ze sobą zestawiać, m.in. pod względem ceny, bo to prosty sposób na zaoszczędzenie nawet kilkuset złotych.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Źródło: rankomat.pl (stan na: 08.01.2026 r.)

Gdzie ubezpieczę dom?

Jak już wspomnieliśmy, polisę mieszkaniową najprościej kupić online, a kalkulator ubezpieczeń pozwala na sprawne zestawienie ze sobą większej liczby ofert i wybranie tej, która jest najlepsza w danej sytuacji oraz atrakcyjna cenowo.

Za pomocą porównywarki ubezpieczeń można też dopasować polisę do indywidualnych potrzeb, samodzielnie ustalając, jakie mienie chcemy ubezpieczyć i od jakich zdarzeń. Przy ograniczonym budżecie można wybrać podstawową polisę, ale zawsze warto pomyśleć o przynajmniej kilku rozszerzeniach, bo tylko w ten sposób możliwe jest zapewnienie sobie szerokiej ochrony.

PORÓWNAJ CENY