Jak uzyskać akt własności domu?

Można powiedzieć, że akt własności domu to dokument-widmo. Takie sformułowanie istnieje w mowie potocznej, ale nie jest do końca poprawne. O tym, kto jest właścicielem danej nieruchomości, przesądzają zapisy zawarte w przypisanej tej nieruchomości księdze wieczystej. Dostęp do informacji jest bardzo prosty, podobnie jak pozyskanie dokumentów z tego źródła. 

Sprawdź kluczowe zagadnienia związane z aktem własności domu, a także ubezpieczeniem domu przez właściciela.

PORÓWNAJ CENY

Akt notarialny a księga wieczysta – różnice 

Na wstępie warto byłoby sobie wyjaśnić, czym jest akt notarialny (potwierdzający zmianę właściciela nieruchomości), a czym księga wieczysta tej nieruchomości. Chociaż dokumenty te zawierają w dużej mierze te same informacje, wyraźnie się od siebie różnią. 

Kiedy nieruchomość zmienia właściciela, czyli np. jest sprzedawana lub przekazywana w spadku, musi zostać to formalnie potwierdzone przez notariusza. Na taką okoliczność sporządza się więc akt notarialny, który stwierdza, upraszczając, że np. właścicielem danej nieruchomości została taka a taka osoba, która nabyła tę nieruchomość w dniu takim a takim za konkretną kwotę. Taki dokument stanowi niezbędną podstawę do zmiany zapisów księgi wieczystej – bez aktu notarialnego nie można nic zmienić w księdze wieczystej. 

Wpis do księgi wieczystej jest z kolei specyficzną formą orzeczenia sądowego o charakterze deklaratywnym. Nie tworzy on nowego stanu prawnego (w przeciwieństwie np. do umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego), a jedynie potwierdza aktualny stan.  

Utrata aktu notarialnego potwierdzającego uzyskanie prawa własności domu nie stanowi więc większego problemu, ponieważ w świetle obowiązujących przepisów to zapisy księgi wieczystej przesądzają, kto jest właścicielem nieruchomości. Jeśli więc będziesz potrzebował potwierdzić ten fakt np. przed jakimś urzędem, wystarczy, że uzyskasz odpis księgi wieczystej, czyli w praktyce akt własności domu lub mieszkania.

Czym jest akt własności domu?

W świetle prawa dokument nazywany aktem własności domu nie istnieje i nie wystawia go żaden funkcjonujący w naszym kraju urząd. To tylko potoczne określenie, które może być jednak powodem licznych nieporozumień czy niepokojów. 

Wszystkie kluczowe informacje formalno-prawne o nieruchomości zapisane są w księdze wieczystej. Znajdziesz tam więc dane jej właściciela lub właścicieli, a także m.in. informacje na temat roszczeń, hipoteki czy obciążeń finansowych. Dla potencjalnego kupca, spadkobiercy czy obdarowanego księga wieczysta jest więc kluczowym źródłem wiedzy.

Nieruchomość może mieć tylko jedną księgę wieczystą, a działka (grunt) jest nadrzędną nieruchomością względem znajdującego się na jej obszarze domu. Dlatego też wszelkich informacji o budynkach znajdujących się na danej działce powinno się szukać w księdze wieczystej działki. Wyjątkiem są sytuacje, w których ziemia i budynek lub budynki mają różnych właścicieli.

Co powinien zawierać akt własności? 

Jak już ustaliliśmy, akt własności domu formalnie nie istnieje, a jego funkcję spełnia odpis księgi wieczystej. 

W tym miejscu warto wspomnieć, że z księgi wieczystej można pozyskać cztery różne rodzaje dokumentów, którymi są: 

• odpis zwykły księgi wieczystej,
• odpis zupełny księgi wieczystej,
• wyciąg z księgi wieczystej,
• zaświadczenie z księgi wieczystej.

Każdy z tych dokumentów zawiera nieco inne informacje i przydaje się do innych celów. Wszystkie one stanowią natomiast oficjalne dokumenty sądowe, co daje im określoną moc prawną.

Odpis zwykły księgi wieczystej oraz odpis pełny 

Ogólnie odpis księgi wieczystej jest dokumentem zawierającym: wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenie referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych czy wszczęciu postępowań z urzędu.

Odpis zwykły księgi wieczystej jest zbiorem aktualnych informacji o nieruchomości, czyli zawiera wpisy obowiązujące na dzień złożenia wniosku o jego wydanie. Odpis zupełny dodatkowo uwzględnia również historię formalno-prawną nieruchomości, czyli wpisy wykreślone z KW. Z niego zaczerpniesz informacji dotyczących np. tego, czy w przeszłości nieruchomość miała obciążoną hipotekę.

Jak już się pewnie domyślasz, odpis pełny jest obszerniejszym w treść i bardziej wyczerpującym dokumentem niż odpis zwykły.

Wyciąg z księgi wieczystej i zaświadczenie 

Każda księga wieczysta składa się z czterech działów, którymi są:

• I Dział KW – obejmuje informacje o własności nieruchomości oraz użytkowniku wieczystym;
• II Dział KW – zawiera dane o właścicielu nieruchomości;
• III Dział KW – zawiera informacje o prawach, roszczeniach i ograniczeniach;
• IV Dział KW – traktuje o hipotece. 

Każdy odpis KW, zarówno zwykły, jak i pełny, zawiera informacje z wszystkich czterech działów KW, podczas gdy wyciąg z KW traktuje tylko o wybranych działach KW.  

Ostatnim dokumentem, który możesz pozyskać, jest zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej nieruchomości. Już sama nazwa wyjaśnia, co znajduje się w treści tego dokumentu.

Jak dostać odpis z księgi wieczystej?

Wszystkie omówione wyżej dokumenty pochodzące z księgi wieczystej, a więc odpisy, wyciągi oraz zaświadczenie, uzyskasz poprzez złożenie odpowiedniego wniosku. Możesz to zrobić w bardziej tradycyjny sposób, czyli osobiście lub listownie, lub online. Wariant internetowy zdaje się być najwygodniejszy, a przy tym wiąże się z najmniejszymi możliwymi kosztami – kwota będzie najniższa, jeśli pobierzesz dokument elektroniczny i wydrukujesz go na własną rękę. 

Żeby pobrać dokument z księgi wieczystej, musisz znać jej numer. Jeśli nie możesz go samodzielnie ustalić, zgłoś się do wydziału ksiąg wieczystych przy sądzie rejonowym (wybierz sąd, do którego przyporządkowana jest posiadana przez ciebie nieruchomość ze względu na lokalizację). 

Jeśli wybierzesz internetową ścieżkę pozyskania dokumentu z KW, możesz to zrobić na oficjalnej stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, czyli na www.ekw.ms.gov.pl. Tam powinieneś wybrać odpowiedni rodzaj wniosku, wskazać numer KW, wybrać rodzaj dokumentu, który jest ci potrzebny, a także sposób, w jaki ma być on dostarczony. Kolejnym krokiem jest wniesienie opłaty, co także zrobisz za pośrednictwem Internetu. 

Tradycyjna ścieżka pozyskania dokumentów z KW wymaga ręcznego wypełnienia wniosku, a ten możesz pobrać w urzędzie lub online i później wydrukować. Wypełniony wniosek wraz z załącznikiem w postaci potwierdzenia wniesienia opłaty składasz osobiście w odpowiednim urzędzie, opcjonalnie możesz też wysłać go tradycyjną pocztą. Wnioskowanie bezpośrednio w urzędzie pozwoli ci jednak uzyskać pożądany dokument na od ręki na miejscu. 
 

Ile zapłacę za akt własności domu?

Jeśli chcesz tylko zapoznać się z treścią księgi wieczystej danej nieruchomości, możesz to zrobić za darmo na oficjalnej stronie ministerstwa sprawiedliwości – wystarczy tylko wskazać tam numer KW, który cię interesuje. 

Wygenerowanie dokumentów z KW jest już jednak odpłatne, chociaż trzeba przyznać, że biorąc pod uwagę dzisiejsze realia ekonomiczne, stawki za taką usługę nie są wygórowane. Koszty są zależne od rodzaju dokumentu, który chcesz pozyskać oraz sposobu dostarczenia go. Przykładowo, minimalna opłata za wyciąg z jednego działu KW to 5 zł (wydruk własny) lub 15 zł (dostarczony tradycyjną pocztą), a za odpis zwykły 20 zł (wydruk własny) lub 30 zł (dostarczony tradycyjną pocztą). Szczegółową rozpiskę aktualnych stawek prezentujemy w poniższej tabeli. 
 

Tabela 1. Źródło: gov.pl (stan na: 24.10.2024 r.).

Gdzie złożyć wniosek o akt własności nieruchomości?

Przypomnijmy, że wniosek możesz złożyć na trzy sposoby: elektronicznie na stronie ekw.ms.gov.pl, listownie lub osobiście udając się do jednego z oddziałów CIKW.

CIKW, czyli Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych, swoją główną siedzibę ma w Warszawie, na ulicy Czerniakowskiej 100. Pozostałe oddziały CIKW znajdują się przy wydziałach ksiąg wieczystych sadów rejonowych. Wniosek o uzyskanie odpisu, wyciągu lub zaświadczenia możesz złożyć w dowolnym z tych miejsc. Pożądany dokument, po uiszczeniu opłaty, możesz uzyskać na miejscu. Również online dokumenty generowane są od razu. Na dostarczenie drogą pocztową urząd ma do 30 dni od złożenia wniosku.

Musisz wiedzieć, że dokumenty wystawiane przez CIKW mają moc dokumentów wystawianych przez sąd.

Ile zapłacę za ubezpieczenie domu jako właściciel?

Jako właściciel nieruchomości możesz ją ubezpieczyć praktycznie bez okazywania jakichkolwiek dokumentów. Ubezpieczycielowi nie są potrzebne informacje o stanie prawnym nieruchomości – wystarczy, że zadeklarujesz posiadanie aktu własności domu, a to, czy faktycznie należy on do ciebie, będzie weryfikowane dopiero po zaistnieniu szkody. We wniosku nie musi widnieć nawet numer księgi wieczystej, ponieważ do wskazania przedmiotu ubezpieczenia wystarczy samo położenie nieruchomości, czyli jej dokładny adres. 

Jak widzisz, procedura ubezpieczenia domu lub mieszkania jest obecnie bardzo uproszczona, a jeśli zdecydujesz się zakupić polisę online, zrobisz to nawet w kilka minut, a formalności zakończą się wraz z opłaceniem składki. Nie będziesz więc musiał przedkładać towarzystwu żadnych dodatkowych dokumentów typu akt własności czy odpis zupełny księgi wieczystej. 

Sprawdziliśmy, ile zapłaciłbyś za ubezpieczenie, będąc właścicielem nieruchomości o następujących parametrach: 

•    położenie nieruchomości: Pszczyna (województwo śląskie); 
•    rodzaj budownictwa: dom jednorodzinny; 
•    powierzchnia użytkowa: 90 mkw.; 
•    wartość rynkowa (mury i elementy stałe): 400 000 zł. 

Składkę ubezpieczeniową obliczyliśmy dla podstawowego zakresu, który obejmuje ochronę murów i elementów stałych przed pożarem i innymi standardowymi zdarzeniami losowymi. 

W wariancie od ryzyk nazwanych taka polisa kosztuje od 270 zł do 548 zł, a w wariancie od ryzyk wszystkich (All Risks) od 382 zł do 868 zł. Wszystkie podane kwoty dotyczą rocznego okresu ubezpieczenia, a poszczególne oferty minimalnie się od siebie różnią, głównie wliczonymi w cenę dodatkami. 

Wypowiedź eksperta

Nieruchomość może ubezpieczyć każdy, kto posiada do niej tytuł prawny, a więc nie chodzi tutaj tylko o prawo własności, ale również o umowę najmu. Koszt ubezpieczenia zależny jest od wielu czynników, ale kluczowe są łączna wartość majątku oraz zakres ochrony, czyli liczba i charakter wybranych ryzyk. Na wysokość składki ubezpieczeniowej istotnie wpływa też indywidualna polityka cenowa danego towarzystwa. Każdy ubezpieczyciel nieco inaczej wyceni polisę dla tej samej nieruchomości i o takim samym zakresie, co zresztą pokazuje przeprowadzona kalkulacja. Różnice w cenie potrafią sięgać kilkuset złotych w skali roku.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Tabela 2. Źródło: rankomat.pl (stan na: 24.10.2024 r.).

Gdzie ubezpieczę własny dom?

Najszybciej i najtaniej ubezpieczysz dom online, np. za pośrednictwem kalkulatora ubezpieczeń. W ten sposób można objąć ochroną mury, elementy stałe oraz wyposażenie, ubezpieczając je od licznych zdarzeń losowych, kradzieży z włamaniem czy stłuczenia przedmiotów szklanych. W kalkulatorze można również wybrać dodatki w postaci rozszerzeń dedykowanych lokatorom jak np. OC w życiu prywatnym. Porównywarka oferuje polisy od ryzyk nazwanych i od ryzyk wszystkich, a znajdują się w niej oferty od takich towarzystw, jak Proama, Generali, Link4, Inter Polska, mtu24.pl, Benefia, TU Europa czy Wiener.

PORÓWNAJ CENY

Kalkulator ubezpieczeń to darmowe i intuicyjne narzędzie, za pomocą którego ubezpieczysz swój dom w dosłownie kilka minut, a ochrona może zacząć działać nawet od następnego dnia roboczego. W kalkulatorze musisz zaznaczyć podstawowe informacje o nieruchomości oraz interesującym cię zakresie ochrony. Po ich zatwierdzeniu na ekranie ukaże się uporządkowana tabela z kilkunastoma lub nawet kilkudziesięcioma ofertami. Każdą z nich będziesz mógł dokładnie przeanalizować. Po wybraniu najatrakcyjniejszej wystarczy tylko podać dane osobowe potrzebne do finalizacji transakcji oraz wybrać najwygodniejszą formę opłacenia składki.