Współwłasność domu a jego ubezpieczenie - co warto wiedzieć?

Na czym polega współwłasność nieruchomości?

Według polskiego prawa własność danej rzeczy może przysługiwać jednocześnie kilku osobom w sposób niepodzielny i to jest podstawowa definicja współwłasności. Charakteryzuje się więc ona trzema podstawowymi cechami:

1. jednością przedmiotu (jedna rzecz, a nie zespół różnych rzeczy);
2. wielością podmiotów (co najmniej dwa);
3. niepodzielnością wspólnego prawa (żaden ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do danej rzeczy, jednocześnie każdy z nich ma jednakowe prawo do tej rzeczy).

Współwłasność w częściach ułamkowych polega na tym, że udział każdego ze współwłaścicieli da się wyrazić ułamkiem (np. 1/3 czy ½ prawa własności do nieruchomości). Kluczowe jest to, że każdy ze współwłaścicieli jest w pewien sposób niezależny od pozostałych, czyli może rozporządzać swoim udziałem (np. sprzedać go osobie trzeciej) w sposób dowolny i nie potrzebuje do tego niczyjej zgody. Współwłasność częściowa regulowana jest przepisami Kodeksu cywilnego.

Współwłasność łączna to np. ustawowa wspólność małżeńska. Może ona powstać tylko w ściśle określonych sytuacjach prawnych wynikających ze stosunków pomiędzy danymi osobami. Nie ma tutaj udziałów możliwych do wyrażenia ułamkami, a więc do zarządzania wspólnym mieniem potrzebne są zgody wszystkich współwłaścicieli. Współwłasność łączna regulowana jest przepisami odnoszącymi się danych sytuacji, czyli np. opisującymi prawnie instytucję małżeństwa.

Jak ustanowić współwłasność domu jednorodzinnego?

Do ustanowienia współwłasności nieruchomości konieczne jest zawarcie umowy (sprzedaży lub darowizny), która ma formę aktu notarialnego. Do sporządzenia takiego dokumentu niezbędne są: aktualny wypis z księgi wieczystej oraz akt własności. Po podpisaniu umowy rozpoczyna się sądowe postępowanie wieczystoksięgowe. Żeby do niego doszło, konieczne złożenie stosowanego wniosku, a złożyć go może każda ze stron lub też notariusz w imieniu swojego klienta. 

Jak znieść współwłasność domu lub mieszkania?

Zniesienie współwłasności nieruchomości jest zazwyczaj pożądane, ponieważ znacznie ułatwia dalsze czynności cywilnoprawne, takie jak sprzedaż czy wynajem. Znieść współwłasność nieruchomości można na dwa sposoby:

1. Umowa notarialna: Najprostszy sposób, możliwy, gdy między współwłaścicielami panuje pełna zgoda. Całość operacji u notariusza może zamknąć się w jednym dniu. Koszt zależy od wartości nieruchomości i może wynosić nawet kilka tysięcy złotych.
2. Droga sądowa: Rozwiązanie dla osób w konflikcie. Wniosek o zniesienie współwłasności powinien zawierać dane wszystkich współwłaścicieli oraz szczegóły dotyczące mienia. Sąd może zdecydować o fizycznym podziale nieruchomości, przyznaniu jej jednemu właścicielowi (z obowiązkiem spłat) lub zarządzić sprzedaż komorniczą.

Wyróżniamy trzy rodzaje zniesienia współwłasności:

1. podział nieruchomości na dwa lub więcej odrębnych i samodzielnych lokali – to rozwiązanie nie zawsze jest możliwe ze względu na specyfikę nieruchomości oraz odgórne przepisy;
2. przyznanie wyłącznej własności – nieruchomość staje się własnością jednego z dotychczasowych współwłaścicieli, a pozostali otrzymują od niego określoną rekompensatę finansową, którą sami ustalają pomiędzy sobą lub ustala ją sąd (w przypadku konfliktu);
3. zarządzenie sprzedaży nieruchomości w ramach egzekucji – nieruchomość jest sprzedawana na licytacji przez komornika; jest to najmniej opłacalne rozwiązanie z racji na wysokie koszty sądowe oraz prowizję komornika. 

Jak dopisać współwłaściciela domu?

Do współwłasności domu, mieszkania, gruntu lub innej nieruchomości można dopisać kolejnego współwłaściciela, ale tylko za zgodą aktualnego właściciela lub współwłaścicieli. Taka zmiana musi się odbyć na drodze notarialnej (tak się dzieje najczęściej) lub poprzez orzeczenie sądu.

W praktyce dopisanie współwłaściciela odnosi się głównie do małżonków lub dzieci, zdecydowanie rzadziej do osób spoza rodziny. Całą „operację” można przeprowadzić u notariusza, który po sporządzeniu stosownego aktu zgłosi się do sądu w celu wprowadzenia zmian w księdze wieczystej. 

Wpis do księgi wieczystej musi być poprzedzony uzyskaniem dokumentu potwierdzającego nabycie praw do nieruchomości przez nowego współwłaściciela. Może to być umowa kupna-sprzedaży udziału w nieruchomości lub darowizna. Z tym drugim wariantem mamy do czynienia głównie przy stosunkach rodzinnych. Oczywiście, notariusz pobiera wynagrodzenie za swoją pracę, a nowy współwłaściciel musi również zapłacić podatek, o ile nie jest z niego zwolniony np. z racji bliskiego pokrewieństwa.

Współwłasność domu – o czym trzeba pamiętać?

Podsumowując, własność nieruchomości może przysługiwać jednocześnie kilku podmiotom w sposób niepodzielny. Współwłasność dzielimy na łączną (np. małżeństwa) i możliwą do wyrażenia w częściach ułamkowych. W pierwszym przypadku nieruchomością dysponuje się wspólnie (potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli), w drugim każdy dysponuje swoimi udziałami samodzielnie. W przypadku współwłasności łącznej polisę mieszkaniową wykupuje się dla całej nieruchomości, natomiast przy współwłasności w częściach ułamkowych możliwe jest ubezpieczenie udziałów, czyli tylko części wartości nieruchomości.

Tabela 1. Opracowanie własne.

Jak ubezpieczyć dom, który ma kilku właścicieli?

Przy współwłasności w częściach ułamkowych każda z osób mających prawo do nieruchomości może ubezpieczyć swoje udziały. Trzeba o tym pamiętać przy ustaleniu sum ubezpieczenia, czyli maksymalnych wysokości odszkodowania po szkodzie całkowitej. Jeśli np. posiadamy 50% udziałów w domu wolnostojącym, powinniśmy wpisać w polisę kwotę odzwierciedlającą ten udział, a nie całkowitą wartość nieruchomości. Do zakupu polisy mieszkaniowej nie jest potrzebna zgoda pozostałych współwłaścicieli.

Suma ubezpieczenia przy współwłasności musi być ustalona precyzyjnie. Jeśli każdy właściciel wykupi osobną polisę na tę samą nieruchomość, w przypadku szkody całkowitej łączna suma odszkodowań od różnych firm nie może przekroczyć faktycznej wartości szkody. Ubezpieczenie nieruchomości przez współwłaścicieli osobno bywa też po prostu droższe.