Współwłasność domu a jego ubezpieczenie - co warto wiedzieć?

Współwłasność jest dość skomplikowaną i nie do końca oczywistą kategorią prawną. Czym innym jest posiadanie wspólnego mieszkania przez małżeństwo, a czym innym udziału procentowego w takim mieszkaniu. Zanim więc przejdziemy do kwestii ubezpieczeniowych, skupmy się na rzetelnym zdefiniowaniu tego pojęcia oraz wymieńmy sobie rodzaje współwłasności.

Na czym polega współwłasność nieruchomości?

Według polskiego prawa własność danej rzeczy może przysługiwać jednocześnie kilku osobom w sposób niepodzielny i to jest podstawowa definicja współwłasności. Charakteryzuje się więc ona trzema podstawowymi cechami:

1. jednością przedmiotu (jedna rzecz, a nie zespół różnych rzeczy);
2. wielością podmiotów (co najmniej dwa);
3. niepodzielnością wspólnego prawa (żaden ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do danej rzeczy, jednocześnie każdy z nich ma jednakowe prawo do tej rzeczy).

Współwłasność w częściach ułamkowych polega na tym, że udział każdego ze współwłaścicieli da się wyrazić ułamkiem (np. 1/3 czy ½ prawa własności do nieruchomości). Kluczowe jest to, że każdy ze współwłaścicieli jest w pewien sposób niezależny od pozostałych, czyli może rozporządzać swoim udziałem (np. sprzedać go osobie trzeciej) w sposób dowolny i nie potrzebuje do tego niczyjej zgody. Współwłasność częściowa regulowana jest przepisami Kodeksu cywilnego.

Współwłasność łączna to np. ustawowa wspólność małżeńska. Może ona powstać tylko w ściśle określonych sytuacjach prawnych wynikających ze stosunków pomiędzy danymi osobami. Nie ma tutaj udziałów możliwych do wyrażenia ułamkami, a więc do zarządzania wspólnym mieniem potrzebne są zgody wszystkich współwłaścicieli. Współwłasność łączna regulowana jest przepisami odnoszącymi się danych sytuacji, czyli np. opisującymi prawnie instytucję małżeństwa.

Współwłasność nieruchomości – jaka podstawa prawna?

Kwestia współwłasności regulowana jest przez wiele przepisów prawnych. Jednym z kluczowych jest art. 195 Kodeksu cywilnego, który ją definiuje. Z kolei z art. 196 dowiemy się, jakie są odmiany współwłasności. Kolejne artykuły, aż do art. 221 (Skuteczność czynności prawnych wobec nabywcy udziału), regulują bardziej szczegółowe kwestie związane z tym tematem.

Jak już wspomnieliśmy, współwłasność łączną regulują nie przepisy Kodeksu cywilnego, a akty prawne odnoszące się do konkretnych sytuacji, w których taka współwłasność może się pojawić.

Jak zrobić współwłasność domu jednorodzinnego?

Do ustanowienia współwłasności nieruchomości konieczne jest zawarcie umowy (sprzedaży lub darowizny), która ma formę aktu notarialnego. Do sporządzenia takiego dokumentu niezbędne są: aktualny wypis z księgi wieczystej oraz akt własności. Po podpisaniu umowy rozpoczyna się sądowe postępowanie wieczystoksięgowe. Żeby do niego doszło, konieczne złożenie stosowanego wniosku, a złożyć go może każda ze stron lub też notariusz w imieniu swojego klienta. 

Jak znieść współwłasność domu lub mieszkania?

Zniesienie współwłasności nieruchomości, co do zasady, jest pożądane, ponieważ znacznie ułatwia wszelkie dalsze ruchy prawne związane z tą nieruchomością, czyli np. jej sprzedaż czy wynajem. Poza tym, jest to praktyczne rozwiązanie ze względu za zwykłe rozporządzanie domem czy mieszkaniem – formalnie, kiedy chcemy np. zrobić remont, musimy uzyskać zgodę pozostałych właścicieli, a jeśli jej nie zdobędziemy, konieczne jest pójście z tą sprawą do sądu.

Najprostszym sposobem na zniesienie współwłasności nieruchomości jest podpisanie stosownej umowy w obecności notariusza. Niestety, takie rozwiązanie jest możliwe tylko w sytuacji, kiedy pomiędzy współwłaścicielami panuje pełna zgoda. Wówczas wystarczy udać się do kancelarii notarialnej z odpowiednią dokumentacją, a tam na jej podstawie przygotowuje się stosowny akt. Czasowo całość takiej „operacji” może zamknąć się nawet w jednym dniu, co jest dużą zaletą. Wadą jest natomiast jej koszt, który w przypadku najdroższych nieruchomości może wynieść nawet 10 000 zł. 

Rozwiązaniem alternatywnym jest droga sądowa, a jej największą zaletą jest niski koszt. Jeśli pomiędzy stronami nie ma konfliktu, a sytuacja prawna nieruchomości jest klarowna, sędzia może rozstrzygnąć sprawę już na pierwszym posiedzeniu, jednak na takie posiedzenie w Polsce zwykle czeka się 2-3 miesiące. 

Droga sądowa jest też jedynym rozwiązaniem dla współwłaścicieli będących w konflikcie, co może się np. zdarzyć u małżeństw chcących się rozwieźć i nie potrafiących się porozumieć w kwestii podziału majątku. Takie postępowania często wymagają przynajmniej kilku rozpraw, co sprawia, że zniesienie współwłasności dodatkowo rozciąga się w czasie.

Wyróżniamy trzy rodzaje zniesienia współwłasności:

1. podział nieruchomości na dwa lub więcej odrębnych i samodzielnych lokali – to rozwiązanie nie zawsze jest możliwe ze względu na specyfikę nieruchomości oraz odgórne przepisy;
2. przyznanie wyłącznej własności – nieruchomość staje się własnością jednego z dotychczasowych współwłaścicieli, a pozostali otrzymują od niego określoną rekompensatę finansową, którą sami ustalają pomiędzy sobą lub ustala ją sąd (w przypadku konfliktu);
3. zarządzenie sprzedaży nieruchomości w ramach egzekucji – nieruchomość jest sprzedawana na licytacji przez komornika; jest to najmniej opłacalne rozwiązanie z racji na wysokie koszty sądowe oraz prowizję komornika. 

Jak dopisać współwłaściciela domu?

Do współwłasności domu, mieszkania, gruntu lub innej nieruchomości można dopisać kolejnego współwłaściciela, ale tylko za zgodą aktualnego właściciela lub współwłaścicieli. Taka zmiana musi się odbyć na drodze notarialnej (tak się dzieje najczęściej) lub poprzez orzeczenie sądu.

W praktyce dopisanie współwłaściciela odnosi się głównie do małżonków lub dzieci, zdecydowanie rzadziej do osób spoza rodziny. Całą „operację” można przeprowadzić u notariusza, który po sporządzeniu stosownego aktu zgłosi się do sądu w celu wprowadzenia zmian w księdze wieczystej. 

Wpis do księgi wieczystej musi być poprzedzony uzyskaniem dokumentu potwierdzającego nabycie praw do nieruchomości przez nowego współwłaściciela. Może to być umowa kupna-sprzedaży udziału w nieruchomości lub darowizna. Z tym drugim wariantem mamy do czynienia głównie przy stosunkach rodzinnych. Oczywiście, notariusz pobiera wynagrodzenie za swoją pracę, a nowy współwłaściciel musi również zapłacić podatek, o ile nie jest z niego zwolniony np. z racji bliskiego pokrewieństwa.

Jak ubezpieczyć dom, który ma kilku właścicieli?

Przy współwłasności w częściach ułamkowych każda z osób mających prawo do nieruchomości może ubezpieczyć swoje udziały. Trzeba o tym pamiętać przy ustaleniu sum ubezpieczenia, czyli maksymalnych wysokości odszkodowania po szkodzie całkowitej. Jeśli np. posiadamy 50% udziałów w domu wolnostojącym, powinniśmy wpisać w polisę kwotę odzwierciedlającą ten udział, a nie całkowitą wartość nieruchomości. Do zakupu polisy mieszkaniowej nie jest potrzebna zgoda pozostałych współwłaścicieli.

Współwłasność domu – o czym trzeba pamiętać?

Podsumowując, własność nieruchomości może przysługiwać jednocześnie kilku podmiotom w sposób niepodzielny. Współwłasność dzielimy na łączną (np. małżeństwa) i możliwą do wyrażenia w częściach ułamkowych. W pierwszym przypadku nieruchomością dysponuje się wspólnie (potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli), w drugim każdy dysponuje swoimi udziałami samodzielnie. W przypadku współwłasności łącznej polisę mieszkaniową wykupuje się dla całej nieruchomości, natomiast przy współwłasności w częściach ułamkowych możliwe jest ubezpieczenie udziałów, czyli tylko części wartości nieruchomości.

Tabela 1. Opracowanie własne.