Ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania – dlaczego warto?

Wiele osób decyduje się na zakup mieszkania pod wynajem, ponieważ jest to stały i pewny zysk, nieporównywalny z lokatami bankowymi czy kontami oszczędnościowymi. Jeśli chcemy dodatkowo zabezpieczyć taką inwestycję, powinniśmy zakupić do niej polisę mieszkaniową. Nawet gdy podpiszemy profesjonalnie sporządzoną umowę z lokatorami, nie zagwarantuje nam ona uniknięcia strat, a te, np. przy pożarze czy wybuchu gazu, mogą być ogromne. Dlatego też warto zapłacić 200 czy 300 zł w skali roku za solidną polisę mieszkaniową, która należycie zabezpieczy wynajmowane mienie.

Wynajem a ubezpieczenie mieszkania

Lokal, w którym mieszkamy na stałe, możemy chronić finansowo od niektórych szkód. Nad wynajmowaną nieruchomością mamy już ograniczoną kontrolę i już z tego powodu warto zadbać o zabezpieczenie swojej inwestycji. 

Kluczowe jest podpisanie odpowiedniej umowy najmu, zawierającej wszystkie standardowe zapisy, a także dodatkowe regulacje, jak możliwość palenia w lokalu czy posiadania zwierząt domowych. Pamiętajmy, żeby umowę uzupełnić o protokół zdawczo-odbiorczy zawierający szczegółowy opis stanu technicznego mieszkania oraz znajdujących w nim sprzętów. Do tego dochodzi kaucja stanowiąca finansowe zabezpieczenie na poczet potencjalnych zniszczeń i zaległości z czynszem. 

Właściwie skonstruowana umowa najmu zabezpieczy nas przed stratami, które możemy ponieść z winy lokatorów. Na tym jednak nie kończy się lista potencjalnych zagrożeń – nie zapominajmy o różnego typu zdarzeniach losowych, złodziejach i wandalach, a także szkodach, jakie z naszej winy mogą ponieść osoby trzecie, np. sąsiedzi czy administracja. Przed wszystkimi tego typu zagrożeniami zabezpieczy nas polisa mieszkaniowa.

Jakie wybrać ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania? 

Przy wynajmie mieszkania właściciel powinien wziąć pod uwagę co najmniej kilka ryzyk. Przedmiotem ubezpieczenia powinny być tutaj mury i elementy stałe. Zakres ochrony powinien z kolei zawierać jak największą liczbę zdarzeń losowych, takich jak: pożar, zalanie, uderzenie pojazdu mechanicznego, huragan, deszcz nawalny, upadek statku powietrznego, przepięcie, itd. 

Część towarzystw oferuje produkty obejmujące nawet ponad 30 tego typu ryzyk. Warto również rozważyć polisę w formule All Risks, która nie dość, że zawiera bardzo szeroki zakres ochrony, to jeszcze zabezpieczy nas przed sytuacjami, których nie da się przewidzieć.

Oprócz zdarzeń losowych dostępnych w podstawie, zakres ochrony może zawierać także liczne rozszerzenia. Wśród dodatków kluczowych z perspektywy właściciela wynajmowanej nieruchomości, trzeba wymienić:

• OC w życiu prywatnym – czyli ochrona finansowa na wypadek szkód powstałych z naszej winy na mieniu lub zdrowiu osób trzecich. Ten dodatek przydaje się, przede wszystkim, przy zalaniu mieszkania sąsiada lub części wspólnych nieruchomości;
   
• Home Assistance – przy wynajmie kluczowymi elementami tego pakietu są darmowe interwencje specjalistów przy drobnych usterkach i awariach;
   
• powódź – jedno ze zdarzeń losowych, które raczej nie występuje w podstawowej wersji polisy, a które może poczynić ogromne szkody;
   
• wandalizm i dewastacja – zaznaczmy, że te dodatki nie odnoszą się do szkód spowodowanych przez lokatorów, tylko przez osoby trzecie, które np. zbiją szybę w oknie, zniszczą drzwi wejściowe czy też uszkodzą elewację;
   
• stłuczenie przedmiotów szklanych – oprócz oczywistych elementów ze szkła, jak szyby okienne, dodatek ten odnosi się również do paneli fotowoltaicznych, płyt indukcyjnych czy kabin prysznicowych;
   
• pomoc prawna – wsparcie prawnika może być przydatne m. in. w sporach z lokatorami czy nawet na etapie podpisywania umowy, której treść najlepiej skonsultować ze specjalistą.

Kto ma obowiązek ubezpieczyć mieszkanie na wynajem?

W Polsce przepisy nie narzucają nikomu obowiązku ubezpieczenia wynajmowanej nieruchomości. Polisy nie musi więc wykupywać ani właściciel lokalu, ani najemca. 

Jedynym wyjątkiem od tej reguły jest sytuacja, w której lokal przeznaczony na wynajem jest kupiony w oparciu o kredyt hipoteczny. W Polsce banki udzielające pożyczki pod hipotekę standardowo narzucają swoim klientom konieczność zakupu ubezpieczenia nieruchomości. Wymagane przez kredytodawców polisy mają podstawowy zakres ochrony (mury i ewentualnie elementy stałe przed zdarzeniami losowymi), co sprawia, że są relatywnie tanie. 

Ile kosztuje ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania?

Sprawdziliśmy, jaką ofertę dla właścicieli mieszkań przedstawiło pięciu przykładowych ubezpieczycieli. Profil nieruchomości, dla której wyliczyliśmy składki to mieszkanie o powierzchni 50 m² w Krakowie, którego wartość to 250 000 zł i które zamieszkuje dwóch pełnoletnich lokatorów. Polisa uwzględnia ochronę murów i elementów stałych przed zdarzeniami losowymi oraz stłuczenie przedmiotów szklanych. 

Najtańszą polisę dla takiej nieruchomości ma Proama (155 zł), a najdroższą Ergo Hestia (394 zł). Warto zwrócić też uwagę na różnice w zakresie OC oraz liczbie i rodzaju dodatków, takich jak Home Assistance, przepięcie, dewastacja, wandalizm oraz powódź – wszystkie one są istotne z perspektywy właściciela mieszkania. 

Źródło: rankomat.pl (stan na 29.11.2021 r.).

Te same dane mieszkania posłużyły nam do obliczenia składki dla lokatora. Założyliśmy, że najemca będzie chciał ubezpieczyć tylko wyposażenie - od zdarzeń losowych, kradzieży z włamaniem i słuczenia przedmiotów szklanych. 

Ponownie najtańszą polisę dla takiej nieruchomości ma Proama (102 zł), a najdroższą Inter Polska (394 zł). Z kolei najwięcej dodatków zawiera oferta Generali za 151 zł rocznie. 

Źródło: rankomat.pl (stan na 29.11.2021 r.).

Polisa dla właściciela i najemcy w wynajmowanym mieszkaniu – jaka różnica?

Właściciel wynajmowanej nieruchomości powinien uwzględnić w polisie jak najwięcej zdarzeń losowych. Kupując podstawę, zyskuje ochronę dla ścian i stałych elementów w razie wystąpienia od kilku do nawet trzydziestu ryzyk, jak:

• pożar,
• zalanie,
• ulewny deszcz,
• silny wiatr,
• uderzenie pioruna,
• wybuch.

Pełny wykaz zdarzeń losowych w wariancie podstawowym znajduje się w dokumencie OWU.

A co z ochroną wyposażenia? To zależy, czy meble i inne mienie ruchome należy d właściciela. A jeśli nawet, to jaką ma wartość. Wśród rozszerzeń polisy, których nabycie powinien rozważyć właściciel mieszkania, na pewno powinny się znaleźć:

• wandalizm,
• dewastację,
• stłuczenie przedmiotów szklanych,
• home assistance,
• OC w życiu prywatnym.

Home Assistance może pozwolić właścicielowi na zaoszczędzenie czasu i nerwów. To on odpowiada przecież za część usterek i awarii, które będą miały miejsce w wynajmowanym lokalu. Domowy assistance umożliwia dostęp do szeregu usług, które mogą okazać się przydatne w takiej sytuacji. Chodzi tutaj o darmowe interwencje hydraulika, elektryka, szklarza czy specjalisty ds. konkretnych instalacji.  

OC w życiu prywatnym najczęściej dostępne jest jako rozszerzenie polisy mieszkaniowej. Chroni ono przed odpowiedzialnością finansową za szkody, które wyrządziliśmy przez nieuwagę osobom trzecim. W przypadku właściciela nieruchomości osobami trzecimi są i lokatorzy czy sąsiedzi.

Z kolei lokator (najemca) powinien zainteresować się innym wariantem polisy, niż właściciel wynajmowanego mieszkania. W jego interesie nie leży np. zabezpieczenie się na wypadek zniszczeń na nieruchomości dokonanych na skutek zdarzeń losowych czy też aktywności osób trzecich (np. zalanie mieszkania przez sąsiada). Najemca powinien zadbać, przede wszystkim, o swoje mienie ruchome, a także potencjalne straty, za które będzie można go obciążyć. 

Wśród dodatków szczególnie istotnych z perspektywy lokatora trzeba wymienić:

• kradzież z włamaniem – może objąć ochroną niemal wszystkie przedmioty znajdujące się w miejscu ubezpieczenia. To zdarzenie jest drugą najczęstszą przyczyną wypłaty odszkodowania z polisy mieszkaniowej, co tylko potwierdza realne zagrożenie ze strony złodziei;
   
• kradzież zwykła – ma miejsce, kiedy złodziej nie pozostawił w miejscu ubezpieczenia wyraźnych śladów włamania, czyli np. zbitej szyby czy wyłamanych zamków. Na stancjach, które dzielimy z obcymi osobami jest większe ryzyko dojścia do takiej właśnie kradzieży;
   
• OC w życiu prywatnym – przyda się, przede wszystkim, kiedy dojdzie do zalania mieszkania sąsiadów. Ubezpieczyciele coraz częściej tworzą specjalne pakiety OC dla najemców, które bardzo dobrze wpisują się w ich potrzeby;
   
• wandalizm i dewastacja – właściciel może chcieć pociągnąć nas do odpowiedzialności za zniszczenia dokonane przez osoby trzecie. Lepiej zabezpieczyć się i na taką okoliczność. 
   
• zabezpieczenie wkładu własnego – to rozszerzenie można znaleźć w polisach dedykowanych najemcom. Często zdarza się, że lokatorzy remontują wynajmowane mieszkania na własny koszt, a ten dodatek umożliwia im odzyskanie udokumentowanego wkładu własnego w nieruchomość.

Jak zgłosić szkodę ubezpieczonego mieszkania?

Szkodę, która podlega pod polisę dla wynajmującego powinien zgłosić wynajmujący. Z ubezpieczeniem dla najemcy jest analogicznie. W obu przypadkach procedura wygląda identycznie:

1. na zgłoszenie szkody mamy 3-7 dni od daty jej wystąpienia;
2. zgłoszenie może nastąpić w wybrany przez nas sposób: telefonicznie, mailowo, przez formularz na stronie towarzystwa, w placówce towarzystwa, listownie, a nawet SMS-owo;
3. towarzystwo ma 30 dni na wypłatę bezspornej części odszkodowania;
4. sporną część odszkodowania wypłaca po dodatkowych 14 dniach;
5. od decyzji towarzystwa przysługuje odwołanie;
6. po nieuwzględnieniu odwołania można dochodzić swoich praw przed sądem cywilnym.

Kiedy nie będzie odszkodowania w mieszkaniu na wynajem?

Lista wyłączeń odpowiedzialności w lokalu wynajmowanym jest właściwie identyczna, jak w przypadku nieruchomości, w której mieszka jej właściciel. Zaznaczmy, że w każdym towarzystwie wyłączenia są jednak nieco inne. Wymieńmy sobie kilka standardowych zapisów tego typu:

• rażące niedbalstwo;
• szkody wyrządzone celowo;
• brak wymaganych przeglądów technicznych i właściwej konserwacji;
• niewłaściwe podłączenie lub użytkowanie urządzeń;
• działanie pod wpływem używek;
• wojna, stan wojenny, akty terrorystyczne, itp.;
• szkody górnicze;
• posiadanie i użytkowanie materiałów pirotechnicznych oraz wybuchowych.

Wyłączenia odpowiedzialności nie są oczywiście jedynymi ograniczeniami w polisach mieszkaniowych. Do tego dochodzą chociażby karencje, najczęściej obecne przy ryzyku powodzi, a także limity odpowiedzialności, głównie pieniężne, ale też np. co do liczby interwencji danego specjalisty (pakiet Assistance). 

Gdzie kupić ubezpieczenie dla mieszkania na wynajem?

Ubezpieczenie dla wynajmowanego lokalu dostępne jest w większości działających na polskim rynku towarzystw. Każda oferta jest nieco inna, a różnice możemy zaobserwować na kilku płaszczyznach, jak zakres ochrony, wyłączenia odpowiedzialności, limity odpowiedzialności, unikalne dodatki czy też definicje poszczególnych zdarzeń. 

Oczywiście, każde towarzystwo ma też nieco inną politykę cenową, co sprawia, że identycznych lub prawie identyczny produkt u każdego ubezpieczyciela kosztuje nieco inaczej. Ceny najprościej sprawdzić zestawiając ze sobą poszczególne propozycje w kalkulatorze ubezpieczeń. Z poziomu tego narzędzia można od razu przejść do zakupu, który najczęściej odbywa się w stu procentach online, czyli bez konieczności wizyty w placówce towarzystwa.

Dlaczego warto ubezpieczyć mieszkanie na wynajem?

Jak wynika z szacunków NBP, ponad połowa mieszkań na rynku wtórnym kupowana jest obecnie w celach inwestycyjnych, czyli pod wynajem. To skutek niesłabnącej hossy na rynku nieruchomości oraz mało atrakcyjnych ofert banków, gdzie przy oprocentowaniu rzędu 2-3% w skali roku trudno jest mówić o sensownym zysku. 

Aby lokata kapitału w nieruchomość była opłacalna, to oprócz zysków w wynajmu (ponad 700 tys. indywidualnych właścicieli mieszkań deklaruje przychody z tego tytułu - dane Ministerstwa Finansów) należy też zabezpieczyć inwestycję. Jeśli robimy to za pomocą kredytu hipotecznego, polisa będzie koniecznością. Gdy kupujemy mieszkanie pod wynajem za gotówkę, ubezpieczenie warto dokupić, aby w razie małej i poważnej szkody uniknąć kłopotów finansowych.