Mieszkanie bezczynszowe - wszystko, co musisz o nim wiedzieć

Co najważniejsze: dowiesz się, jak brak funduszu remontowego może zagrozić Twojemu budżetowi po awarii oraz jak polisa mieszkaniowa może zabezpieczyć Cię przed niespodziewanymi wydatkami rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Czym są mieszkania bezczynszowe?

Mieszkania bezczynszowe – jak wyraźnie sugeruje już ich nazwa – to lokale, w których nie płaci się czynszu administracyjnego. Wynika to z faktu, że nie podlegają one pod żadną wspólnotę czy spółdzielnię mieszkaniową. 

Skoro więc nie istnieje zewnętrzny podmiot zarządzający budynkiem, to mieszkańcy nie muszą przekazywać mu środków na pokrycie kosztów tego zarządzania, czyli np. organizacji wywozu śmieci, sprzątania powierzchni wspólnej czy dbania o zieleń? Muszą, odpadają natomiast koszty wynagrodzenia pracowników wspólnoty/spółdzielni, a także jej funkcjonowania.

Mieszkania bezczynszowe, szczególnie te z rynku pierwotnego, charakteryzują się niewielką powierzchnią przestrzeni wspólnej. Zamiast klatek schodowych mają np. osobne wejścia do każdego z lokali. Do takich mieszkań często są przypisane niewielkie działki (ogrody) oraz garaże bądź miejsca parkingowe.

Jakie opłaty w mieszkaniu bezczynszowym?

Mieszkańcy lokali bezczynszowych nie są zwolnieni ze wszystkich opłat stałych. Większość z nich i tak muszą ponosić. Chodzi tutaj o prąd, gaz, wodę, kanalizację, Internet, ogrzewanie czy wywóz śmieci. W standardowym układzie, w którym nieruchomość podlega pod spółdzielnię bądź wspólnotę, w czynszu administracyjnym opłaca się część z wymienionych świadczeń. 

Często takie rozliczenia mają charakter ryczałtowy, co nie zawsze jest korzystne, bo pod koniec okresu rozliczeniowego można dostać np. wyrównanie za zużycie wody w kwocie kilkuset złotych. W mieszkaniach bezczynszowych częściej płaci się opłaty bezpośrednio od zużycia.

Czy lokator mieszkania bezczynszowego płaci za fundusz remontowy?

W czynszu administracyjnym mieści się również opłata na tzw. fundusz remontowy, z którego finansuje się później niezbędny naprawy, modernizacje i remonty. W mieszkaniach bezczynszowych nie ma takiego funduszu. Funkcjonując w takim systemie warto więc odkładać sobie co miesiąc pewną kwotę na poczet przyszłych remontów. 

Niektóre prace, jak np. malowanie elewacji, można zaplanować z pewnym wyprzedzeniem i nie wiążą się one z dużymi kosztami. Jeśli jednak, np. w skutek jakiegoś kataklizmu, dojdzie do uszkodzenia dachu, a my nie posiadamy prywatnego funduszu remontowego, to możemy mieć spory problem z szybkim zgromadzeniem gotówki, a dach trzeba przecież naprawić niezwłocznie. 

Jakie obowiązki ma lokator w mieszkaniu bezczynszowym?

Spółdzielnia/wspólnota mieszkaniowa zajmuje się dbaniem o przestrzeń wspólną, czyli m. in. latem koszeniem trawy, zimą odśnieżaniem, a przez cały rok sprzątaniem klatek. Kiedy więc budynek nie podlega pod żaden podmiot administracyjny, wszystkie te obowiązki spadają na mieszkańców. 

Owszem, można się zorganizować i samem kosić trawę czy sprzątać klatkę, ale wygodniejszym rozwiązaniem jest wynajęcie do tego zewnętrznej firmy, na którą złożą się wszyscy mieszkańcy. Wymaga to jednak jednogłośności wśród lokatorów. Jeden z nich musi też zgodzić się na podpisanie umowy z usługodawcami, bo czyjeś nazwisko musi widnieć na dokumencie.

Aktualnie budowane mieszkania bezczynszowe projektuje się w taki sposób, żeby przestrzeni wspólnej było jak najmniej, co jest bardzo komfortowe dla mieszkańców. 

Warto dodać, że w mieszkaniach bezczynszowych obowiązują takie same zasady współżycia, jak w zwykłych blokach czy kamienicach. Żyjąc w takiej nieruchomości musimy więc np. przestrzegać ciszy nocnej.

O czym pamiętać przez zakupem mieszkania bezczynszowego?

Mieszkania bezczynszowe z rynku wtórnego, szczególnie te mieszczące się w wiekowych budynkach, z reguły są gorzej przystosowane do funkcjonowania bez zewnętrznej administracji. Na pewno trzeba więc zwrócić uwagę na to, jak duża jest przestrzeń wspólna i jak zorganizowana jest lokalna społeczność. Nie każdy przecież ma ochotę co kilka tygodni sprzątać klatkę czy przycinać trawę.

Koniecznie zwróćmy też uwagę na stan techniczny budynku – czy w najbliższej przyszłości nie będą konieczne kosztowne remonty.

Dobrze byłoby też spróbować porozmawiać z przyszłymi sąsiadami, żeby sprawdzić, czy zaliczają się do osób ugodowych, czy też mogą generować niepotrzebne konflikty. To, jak funkcjonuje lokalna społeczność, często widać też po aktualnym stanie przestrzeni wspólnej. Warto więc się dokładnie przyjrzeć, czy np. trawa jest skoszona i czy ze ścian nie odpada tynk.

W przypadku mieszkań bezczynszowych z rynku pierwotnego sprawa jest trochę prostsza, ponieważ nie musimy przejmować się stanem technicznym budynku. Owszem, nowe budownictwo potrafi mieć sporo niedoróbek, ale według polskiego prawa deweloper jest zobowiązany do naprawy wszystkich usterek w okresie do 5 lat od momentu oddania budynku do użytkowania. Przypomnijmy też, że nowe nieruchomości projektuje się już z założeniem, że ich mieszkańcy nie będą płacić czynszu, czyli z założenia mają być maksymalnie funkcjonalne pod tym względem. 

Czy warto przeprowadzić się do mieszkania bezczynszowego?

Wszystko zależy od konkretnej nieruchomości i lokalnej społeczności. Pod względem finansowym bezpieczniejszą opcją wydają się mieszkania bezczynszowe z rynku pierwotnego. W tym przypadku możemy być niemal pewni, że w najbliższych latach nie przyjdzie nam partycypować w kosztach generalnego remontu. Nie musimy się też za bardzo przejmować utrzymaniem przestrzeni wspólnej, bo ta jest na etapie projektowania ograniczana do minimum. Potencjalnym źródłem problemów są jednak sąsiedzi. Na nowych osiedlach lokalna społeczność się dopiero tworzy i trudno jest przewidzieć, jak będzie funkcjonowała w przyszłości. W budynkach bezczynszowych harmonijna współpraca i ugodowość jest zdecydowanie ważniejsza, niż w nieruchomościach administrowanych z zewnątrz.

Jeśli szukamy mieszkania bezczynszowego na rynku wtórnym, mamy większe szanse na ocenę jakości relacji sąsiedzkich. Tutaj jednak pojawia się ryzyko nieprzewidzianych wydatków. To, że klatka jest pomalowana, a trawa skoszona, nie oznacza wcale, że w najbliższej przyszłości nie trzeba będzie np. wyremontować dachu czy wymienić instalacji elektrycznej. 

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania bezczynszowego?

Na cenę polisy dla mieszkania bezczynszowego – podobnie jak w przypadku każdej innej nieruchomości – wpływa wiele czynników, ale kluczowe są dwa: zakres ochrony oraz wartość lokalu. Sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za ubezpieczenie przykładowego mieszkania bezczynszowego, którego ofertę sprzedaży znaleźliśmy na jednym z popularnych portali z ogłoszeniami. Jego charakterystyka:

• powierzchnia: 64 mkw;
• liczba pokoi: 3;
• piętro 3;
• rynek pierwotny;
• lokalizacja: Zielona Góra;
• wartość: 500 000 zł.

Policzyliśmy, ile trzeba zapłacić za podstawowe ubezpieczenie takiej nieruchomości (ochrona murów i elementów stałych przed zdarzeniami losowymi), a także wzbogacone o różne dodatki. 

Najtańsza oferta to 185 zł w skali roku, najdroższa polisa to koszt w wysokości 607 zł za rok. Jak widać oferty są zróżnicowane i nawet w wariantach z kilkoma dodatkami relatywnie tanie, jeśli weźmiemy pod uwagę, że wszystkie podane kwoty to roczne składki.

Tabela 1. Opracowanie własne na podstawie kalkulacji z dnia 29.10.2025 r.

Gdzie można znaleźć najlepsze ubezpieczenie?

Ubezpieczenie mieszkania to krok, który warto dobrze przemyśleć. Polisa powinna zapewnić jak najlepszą formę ochrony i być dopasowana do nieruchomości oraz potrzeb osób w niej mieszkających.

Pomocnym rozwiązaniem jest porównywarka ubezpieczeniowa, która pozwala w szybki i prosty sposób dotrzeć do najbardziej najlepszych możliwych rozwiązań. Wystarczy wypełnić krótką ankietę, a na jej podstawie przedstawione zostają oferty różnych towarzystw ubezpieczeniowych. Ochrona może uwzględniać mieszkanie bezczynszowe, a składka dopasowana może być do miesięcznych wydatków właściciela (koszty ponoszone za utrzymanie porządku czy utrzymanie części wspólnych, opłaty administracyjne, media). Koniecznie sprawdź, ile zapłacisz za ubezpieczenie swojego mieszkania i jaką ochronę możesz zyskać w tej cenie.

TU SPRAWDZISZ CENY