Czynsz to dla gospodarstw domowych jeden z największych stałych wydatków i chyba każdy chciałby być z niego zwolniony. Wyjaśniamy, czy mieszkania bezczynszowe faktycznie są tak atrakcyjne, jakie mają wady i zalety, a także jak wygląda kwestia ubezpieczenia takich lokali.

W Polsce mieszkania bezczynszowe stanowią raptem kilka procent rynku nieruchomości. Najczęściej znajdują się w niewielkich budynkach usytuowanych na obrzeżach miast. Lokale bezczynszowe możemy nabyć zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, co oznacza, że deweloperzy wciąż inwestują w takie nieruchomości, a ich liczba wzrasta. Zanim rozważymy plusy i minusy mieszkań bezczynszowych, powiedzmy sobie kilka słów o ich specyfice.

Czym są mieszkania bezczynszowe?

Mieszkania bezczynszowe – jak wyraźnie sugeruje już ich nazwa – to lokale, w których nie płaci się czynszu administracyjnego. Wynika to z faktu, że nie podlegają one pod żadną wspólnotę czy spółdzielnię mieszkaniową. 

Skoro więc nie istnieje zewnętrzny podmiot zarządzający budynkiem, to mieszkańcy nie muszą przekazywać mu środków na pokrycie kosztów tego zarządzania, czyli np. organizacji wywozu śmieci, sprzątania powierzchni wspólnej czy dbania o zieleń? Muszą, odpadają natomiast koszty wynagrodzenia pracowników wspólnoty/spółdzielni, a także jej funkcjonowania.

Mieszkania bezczynszowe, szczególnie te z rynku pierwotnego, charakteryzują się niewielką powierzchnią przestrzeni wspólnej. Zamiast klatek schodowych mają np. osobne wejścia do każdego z lokali. Do takich mieszkań często są przypisane niewielkie działki (ogrody) oraz garaże bądź miejsca parkingowe.

Jakie opłaty w mieszkaniu bezczynszowym?

Mieszkańcy lokali bezczynszowych nie są zwolnieni ze wszystkich opłat stałych. Większość z nich i tak muszą ponosić. Chodzi tutaj o prąd, gaz, wodę, kanalizację, Internet, ogrzewanie czy wywóz śmieci. W standardowym układzie, w którym nieruchomość podlega pod spółdzielnię bądź wspólnotę, w czynszu administracyjnym opłaca się część z wymienionych świadczeń. 

Często takie rozliczenia mają charakter ryczałtowy, co nie zawsze jest korzystne, bo pod koniec okresu rozliczeniowego można dostać np. wyrównanie za zużycie wody w kwocie kilkuset złotych. W mieszkaniach bezczynszowych częściej płaci się opłaty bezpośrednio od zużycia.

Czy lokator mieszkania bezczynszowego płaci za fundusz remontowy?

W czynszu administracyjnym mieści się również opłata na tzw. fundusz remontowy, z którego finansuje się później niezbędny naprawy, modernizacje i remonty. W mieszkaniach bezczynszowych nie ma takiego funduszu. Funkcjonując w takim systemie warto więc odkładać sobie co miesiąc pewną kwotę na poczet przyszłych remontów. 

Niektóre prace, jak np. malowanie elewacji, można zaplanować z pewnym wyprzedzeniem i nie wiążą się one z dużymi kosztami. Jeśli jednak, np. w skutek jakiegoś kataklizmu, dojdzie do uszkodzenia dachu, a my nie posiadamy prywatnego funduszu remontowego, to możemy mieć spory problem z szybkim zgromadzeniem gotówki, a dach trzeba przecież naprawić niezwłocznie. 

Jakie obowiązki ma lokator w mieszkaniu bezczynszowym?

Spółdzielnia/wspólnota mieszkaniowa zajmuje się dbaniem o przestrzeń wspólną, czyli m. in. latem koszeniem trawy, zimą odśnieżaniem, a przez cały rok sprzątaniem klatek. Kiedy więc budynek nie podlega pod żaden podmiot administracyjny, wszystkie te obowiązki spadają na mieszkańców. 

Owszem, można się zorganizować i samem kosić trawę czy sprzątać klatkę, ale wygodniejszym rozwiązaniem jest wynajęcie do tego zewnętrznej firmy, na którą złożą się wszyscy mieszkańcy. Wymaga to jednak jednogłośności wśród lokatorów. Jeden z nich musi też zgodzić się na podpisanie umowy z usługodawcami, bo czyjeś nazwisko musi widnieć na dokumencie.

Aktualnie budowane mieszkania bezczynszowe projektuje się w taki sposób, żeby przestrzeni wspólnej było jak najmniej, co jest bardzo komfortowe dla mieszkańców. 

Warto dodać, że w mieszkaniach bezczynszowych obowiązują takie same zasady współżycia, jak w zwykłych blokach czy kamienicach. Żyjąc w takiej nieruchomości musimy więc np. przestrzegać ciszy nocnej.

O czym pamiętać przez zakupem mieszkania bezczynszowego?

Mieszkania bezczynszowe z rynku wtórnego, szczególnie te mieszczące się w wiekowych budynkach, z reguły są gorzej przystosowane do funkcjonowania bez zewnętrznej administracji. Na pewno trzeba więc zwrócić uwagę na to, jak duża jest przestrzeń wspólna i jak zorganizowana jest lokalna społeczność. Nie każdy przecież ma ochotę co kilka tygodni sprzątać klatkę czy przycinać trawę.

Koniecznie zwróćmy też uwagę na stan techniczny budynku – czy w najbliższej przyszłości nie będą konieczne kosztowne remonty.

Dobrze byłoby też spróbować porozmawiać z przyszłymi sąsiadami, żeby sprawdzić, czy zaliczają się do osób ugodowych, czy też mogą generować niepotrzebne konflikty. To, jak funkcjonuje lokalna społeczność, często widać też po aktualnym stanie przestrzeni wspólnej. Warto więc się dokładnie przyjrzeć, czy np. trawa jest skoszona i czy ze ścian nie odpada tynk.

W przypadku mieszkań bezczynszowych z rynku pierwotnego sprawa jest trochę prostsza, ponieważ nie musimy przejmować się stanem technicznym budynku. Owszem, nowe budownictwo potrafi mieć sporo niedoróbek, ale według polskiego prawa deweloper jest zobowiązany do naprawy wszystkich usterek w okresie do 5 lat od momentu oddania budynku do użytkowania. Przypomnijmy też, że nowe nieruchomości projektuje się już z założeniem, że ich mieszkańcy nie będą płacić czynszu, czyli z założenia mają być maksymalnie funkcjonalne pod tym względem. 

Czy warto przeprowadzić się do mieszkania bezczynszowego?

Wszystko zależy od konkretnej nieruchomości i lokalnej społeczności. Pod względem finansowym bezpieczniejszą opcją wydają się mieszkania bezczynszowe z rynku pierwotnego. W tym przypadku możemy być niemal pewni, że w najbliższych latach nie przyjdzie nam partycypować w kosztach generalnego remontu. Nie musimy się też za bardzo przejmować utrzymaniem przestrzeni wspólnej, bo ta jest na etapie projektowania ograniczana do minimum. Potencjalnym źródłem problemów są jednak sąsiedzi. Na nowych osiedlach lokalna społeczność się dopiero tworzy i trudno jest przewidzieć, jak będzie funkcjonowała w przyszłości. W budynkach bezczynszowych harmonijna współpraca i ugodowość jest zdecydowanie ważniejsza, niż w nieruchomościach administrowanych z zewnątrz.

Jeśli szukamy mieszkania bezczynszowego na rynku wtórnym, mamy większe szanse na ocenę jakości relacji sąsiedzkich. Tutaj jednak pojawia się ryzyko nieprzewidzianych wydatków. To, że klatka jest pomalowana, a trawa skoszona, nie oznacza wcale, że w najbliższej przyszłości nie trzeba będzie np. wyremontować dachu czy wymienić instalacji elektrycznej. 

Sposobem na ograniczenie ryzyka finansowego związanego z zakupem mieszkania bezczynszowego może okazać się polisa mieszkaniowa. Z perspektywy towarzystwa nie ma różnicy, czy dana nieruchomość podlega pod spółdzielnie lub wspólnotę, czy też jest zarządzana bezpośrednio przez mieszkańców. Wysokość składki i zasady ubezpieczenia lokalu bezczynszowego są standardowe, a wykupienie polisy może ograniczyć potencjalne straty, jakie mogą powstać w zakupionym mieszkaniu 

– wyjaśnia Michał Ratajczak, ekspert Rankomat.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania bezczynszowego?

Na cenę polisy dla mieszkania bezczynszowego – podobnie jak w przypadku każdej innej nieruchomości – wpływa wiele czynników, ale kluczowe są dwa: zakres ochrony oraz wartość lokalu. Sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za ubezpieczenie przykładowego mieszkania bezczynszowego, którego ofertę sprzedaży znaleźliśmy na jednym z popularnych portali z ogłoszeniami. Jego charakterystyka:

  • powierzchnia: 116 mkw;
  • liczba pokoi: 5;
  • piętro 1;
  • rok budowy: 2020;
  • rynek pierwotny;
  • rodzaj zabudowy: szeregowiec;
  • stan: do wykończenia;
  • lokalizacja: Marki (obrzeża Warszawy);
  • wartość: 520 000 zł (4483 zł/mkw).

Policzyliśmy, ile trzeba zapłacić za podstawowe ubezpieczenie takiej nieruchomości (ochrona murów i elementów stałych przed zdarzeniami losowymi),a także wzbogacone o różne dodatki. 

Najtańsza oferta to 174 zł w skali roku, ale zawiera ona tylko podstawowe zdarzenia losowe oraz powódź. Za 298 zł można już uzyskać ubezpieczenie poszerzone o Home Assistance i pakiet medyczny, a także chroniące od skutków wandalizmu. Oferty powyżej 350 zł są już w wariancie All Risks, co oznacza, że mają szeroki zakres ochrony i dodatkowo zabezpieczają nas przed zdarzeniami, których nie da się przewidzieć i które nie są wymienione z nazwy w umowie polisowej. Jak widać oferty są zróżnicowane i nawet w wariantach z kilkoma dodatkami relatywnie tanie, jeśli weźmiemy pod uwagę, że wszystkie podane kwoty to roczne składki.

Ubezpieczenie mieszkania bezczynszowego – przykładowe oferty

TowarzystwoDodatkowo

Roczna składka

Mtu24.plpowódź

174 zł

Link4Home Assistance, wandalizm

209 zł

Mtu24.plHome Assistance, powódź

219 zł

Proamawandalizm

225 zł

ProamaHome Assistance, wandalizm

252 zł

GeneraliHome Assistance, wandalizm, pakiet medyczny

298 zł

Inter PolskaHome Assistance, wandalizm

299 zł

Inter PolskaAll Risks

372 zł

ProamaAll Risks

398 zł

GeneraliAll Risks

424 zł

Źródło: rankomat.pl (stan na 10.05.2021 r.).

Ważne informacje

1. W mieszkaniach bezczynszowych nie płaci się czynszu administracyjnego, ponieważ nie podlegają one pod żadną wspólnotę ani spółdzielnię mieszkaniową

2. Mieszkańcy lokali bezczynszowych są zobowiązani do opłacania prądu, wody, wywozu śmieci, gazu, itd.

3. W budynkach bezczynszowych nie istnieje fundusz remontowy

4. Mieszkania bezczynszowe ubezpiecza się w taki sam sposób, jak nieruchomości podlegające pod wspólnoty i spółdzielnie

FAQ - najczęściej zadawane pytania o mieszkanie bezczynszowe

  1. Co dokładnie zawiera czynsz administracyjnym w takim mieszkaniu?

    W skład czynszu administracyjnego wchodzą opłaty niezależne od zarządcy, wynikające z kosztów eksploatacji nieruchomości, czyli: zużycie wody i odprowadzanie kanalizacji, prąd w przestrzeni wspólnej budynku, ogrzewanie, wywóz śmieci oraz podatek od nieruchomości. Czynsz administracyjny to również opłaty, na których wysokość ma wpływ zarządca: utrzymanie budynku spółdzielni/wspólnoty, wynagrodzenie pracowników, ubezpieczenie posesji, obsługa prawna, koszty sprzątania, koszty napraw i remontów (fundusz remontowy). Nie wszystkie czynsze mają takie same części składowe – np. w jednym przypadku czynsz może zawierać opłaty za ciepłą wodę, a w innym nie.

  2. Jaki metraż mają mieszkania bezczynszowe?

    Analizując aktualnie dostępne ogłoszenia sprzedaży można dojść do wniosku, że większość mieszkań bezczynszowych ma powyżej 50 mkw, a nierzadko 100 mkw i więcej.

  3. Jaką polisę wykupić dla mieszkania bezczynszowego?

    Wszystko zależy od naszych indywidualnych preferencji oraz parametrów danej nieruchomości. Jeśli chcemy zapewnić sobie szeroką ochronę, powinniśmy uzupełnić podstawę o przynajmniej kilka dodatków, takich jak: ruchomości domowe, kradzież z włamaniem, OC w życiu prywatnym, powódź, Home Assistance czy stłuczenie przedmiotów szklanych.

  4. Czy z polisy mieszkaniowej można ubezpieczyć również ogródek i garaż należący do mieszkania bezczynszowego?

    Do mieszkań bezczynszowych nierzadko przyporządkowane są niewielkie ogródki oraz garaże. Posesję, a w właściwie ogrodzenie, zabudowania i roślinność na posesji, można włączyć w polisę mieszkaniową wykupując odpowiednie rozszerzenia. Garaż, jeśli znajduje się w bryle budynku, powinien być objęty ochroną już w podstawie polisy jako pomieszczenie przynależne. Wolnostojące garaże można ubezpieczyć wykupując stosowny dodatek.