Mieszkanie TBS – co to jest i ile kosztuje?

Stałe zatrudnienie nie zawsze gwarantuje uzyskanie zdolności kredytowej, przez co wiele osób decyduje się na wynajem mieszkania – często znacznie droższy niż rata kredytu. Z kolei lokal komunalny jest dobrem deficytowym i przysługuje najuboższym. Rozwiązaniem pośrednim jest TBS, czyli Towarzystwo Budownictwa Społecznego, oferujące stabilny najem w umiarkowanej cenie.

Co oznacza TBS i jak działa ten system?

Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS), zwane potocznie TBS-ami, to podmioty (najczęściej spółki gminne lub spółdzielnie osób prawnych) działające non-profit. Ich celem jest budowa tanich mieszkań na wynajem dla osób o umiarkowanych dochodach.

TBS-y finansują inwestycje, korzystając z preferencyjnych kredytów z Banku Gospodarstwa Krajowego (w ramach rządowych programów popierania budownictwa), gruntów od samorządów lokalnych oraz partycypacji przyszłych najemców. Dzięki temu, że nie są nastawione na zysk, mogą oferować lokale TBS z czynszem niższym niż rynkowy.

W założeniu, mieszkanie w systemie TBS to opcja długoterminowego rozwiązania mieszkaniowego. Można w nim mieszkać przez dekady, bez obawy o nagłe wypowiedzenie umowy, co daje przewagę nad wynajmem mieszkania od osoby prywatnej. System ten jest uregulowany ustawą z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Komu przysługuje mieszkanie TBS? Kryteria dochodowe

Aby dostać mieszkanie TBS, trzeba spełnić dwa kluczowe warunki: nie posiadać tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości oraz mieścić się w widełkach dochodowych.

System jest skierowany do osób o tzw. średnich dochodach – zbyt niskich na kredyt hipoteczny, ale zbyt wysokich dochodach na mieszkanie komunalne.

Kryteria dochodowe ustalane są indywidualnie w oparciu o wysokość przeciętnego wynagrodzenia w danym województwie. Limity te są różne dla singli, a inne dla rodzin wielodzietnych. Przykładowo, w większych miastach próg dochodowy dla rodziny 2+2 może wynosić nawet kilkanaście tysięcy złotych brutto miesięcznie.

Mieszkanie socjalne - jak dostać, gdzie złożyć wniosek?

Mieszkanie socjalne to kluczowa forma wsparcia dla osób w trudnej sytuacji życiowej, która pozwala na bezpieczny najem lokalu za ułamek ceny rynkowej. Zobacz artykuł

Aby uzyskać mieszkanie TBS, najczęściej trzeba też być związanym z daną gminą (pracować lub mieszkać na jej terenie). Weryfikacja dochodów odbywa się nie tylko przed podpisaniem umowy najmu, ale może być powtarzana w trakcie trwania umowy. W przypadku istotnego wzrostu zarobków, TBS może podnieść czynsz do stawki wolnorynkowej.

Ile kosztuje mieszkanie w TBS? Partycypacja i czynsz

Koszty związane z zamieszkaniem w TBS dzielą się na dwa etapy: opłatę wstępną (partycypację) oraz bieżący czynsz.

1. Opłata partycypacyjna: aby stać się najemcą, trzeba wpłacić tzw. opłatę partycypacyjną (partycypację TBS). Jest to udział w kosztach budowy mieszkania. Może ona wynosić od 10% do nawet 30% kosztów budowy danego lokalu. W praktyce jest to kwota rzędu kilkudziesięciu, a czasem ponad 100 tysięcy złotych. Co ważne, przyszły najemca wpłaca te pieniądze, ale nie staje się właścicielem. Jednak opłata partycypacyjna jest zwrotna. W przypadku rezygnacji z najmu, TBS ma obowiązek zwrócić zwaloryzowaną kwotę partycypacji w ciągu roku od opróżnienia lokalu.

2. Miesięczny czynsz: czynsz w TBS jest regulowany ustawowo i nie może przekroczyć w skali roku 4% lub 5% wartości odtworzeniowej lokalu. Dzięki temu wysokość czynszu jest zazwyczaj niższa niż na rynku komercyjnym. Szacuje się, że stawki wynoszą ok. 15-25 zł za mkw, co jest atrakcyjną ofertą w porównaniu do standardowego wynajmu.

Na czynsz składają się koszty eksploatacji budynku oraz spłata kredytu zaciągniętego przez TBS na budowę. Oprócz czynszu, najemca ponosi koszty utrzymania (media, śmieci) oraz opłaty na fundusz remontowy.

Polisy dedykowane najemcom TBS są z zasady tańsze, ponieważ nie chronią murów całej nieruchomości. W tym przypadku za rok solidnej ochrony ubezpieczeniowej trzeba zapłacić średnio od 200 do 400 zł. To niewielki wydatek, który zapewnia spokój i chroni przed kosztami np. zalania sąsiada z dołu. Pamiętajmy, że pokrycie należności za szkody wyrządzone osobom trzecim spoczywa na sprawcy, czyli najemcy, a nie na Towarzystwie Budownictwa Społecznego.

Czy można wykupić mieszkanie TBS?

To jedno z najczęściej zadawanych pytań. Co do zasady, lokale TBS są przeznaczone na wynajem. Jednak przepisy (znowelizowane w ostatnich latach) dopuszczają możliwość wyodrębnienia własności i sprzedaży lokalu na rzecz najemcy, ale pod bardzo wieloma rygorystycznymi warunkami.

Aby wykupić mieszkanie TBS, konieczne jest m.in.:

• spłacenie przypadającej na dany lokal części kredytu zaciągniętego przez TBS,
• upływ co najmniej 5 lat od zamieszkania,
• zgoda samego TBS-u (wiele towarzystw nie jest zainteresowanych uszczuplaniem swojego zasobu).

W praktyce zakup mieszkania od TBS jest bardzo trudny i rzadki. Nie należy traktować partycypacji TBS jako raty na poczet wykupu. Jest to system nastawiony na najem, a nie na dojście do własności (w przeciwieństwie np. do programu Mieszkanie Plus czy SIM z opcją dojścia do własności).

Jak ubezpieczyć mieszkanie TBS?

Dla mieszkania TBS – jak dla każdej innej wynajmowanej nieruchomości – można wykupić dwie polisy, jedną dla właściciela (wynajmującego), drugą dla lokatora (najemcy). Pierwsza z nich powinna, przede wszystkim, chronić mury i elementy stałe przed zdarzeniami losowymi. Może też zawierać kilka dodatków wartościowych dla wynajmującego, jak OC w życiu prywatnym czy Home Assistance. 

Z perspektywy lokatora mieszkania TBS kluczowe jest natomiast finansowe zabezpieczenie wyposażenia, czyli mienia ruchomego/ruchomości domowych. Może on również uwzględnić w polisie elementy stałe lub nakłady inwestycyjne, jeśli wprowadził do lokalu jakieś istotne zmiany i wydał na to pieniądze. Oprócz pożaru i innych zdarzeń losowych, taka polisa może zawierać następujące ryzyka:

• kradzież z włamaniem, wandalizm i dewastację, czyli zdarzenia związane z celowym działaniem osób trzecich;
• OC w życiu prywatnym, czyli ochronę przed szkodami, jakie nieumyślnie wyrządzimy sąsiadom i innym osobom trzecim, np. w skutek zalania;
• Home Assistance – pakiet darmowych usług, w którym mieści się m. in. wsparcie specjalistów przy drobnych naprawach;
• powódź – bardzo niebezpieczne zdarzenie, które może pozbawić nas całego majątku, rzadko dostępne w podstawowej polisie;
• stłuczenie przedmiotów szklanych – dodatkowa ochrona nie tylko dla okien, ale też m. in. dla kabin prysznicowych, płyt indukcyjnych czy akwariów.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania TBS?

Sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za polisę dla najemcy 80-metrowego mieszkania TBS na obrzeżach Poznania. Składki wyliczyliśmy dla ubezpieczenia uwzględniającego stałe elementy (SU: 50 000 zł) oraz ruchomości domowe (SU: 50 000 zł). Zakres ochrony to z kolei zdarzenia losowe, kradzież z włamaniem, powódź i OC w życiu prywatnym.

Średnio za taką polisę zapłacimy 448 zł, ale najtańsze oferty zaczynają się już od 309 zł. Najdroższe ubezpieczenie to z kolei koszt rzędu 716 zł w skali roku. Zwróćmy uwagę, że każda oferta zawiera nieco inne dodatki, jak wandalizm, Home Assistance czy pakiet medyczny, co również wpływa na cenę.

Polisy dedykowane najemcom są z zasady tańsze, ponieważ nie chronią całej nieruchomości, a jedynie jej elementy stałe i ruchomości. W tym przypadku za rok solidnej ochrony ubezpieczeniowej trzeba zapłacić minimum 309 zł. W zamian, jeśli dojdzie do szkody, możemy uzyskać łącznie 100 000 zł odszkodowania za nasze mienie i 50 000 na pokrycie strat, jakie wyrządzimy osobom trzecim

Michał Ratajczak, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości w Rankomat

Źródło: rankomat.pl (stan na 21.06.2021 r.).

TU SPRAWDZISZ CENY UBEZPIECZENIA