Szacuje się, że 40% Polaków zarabia zbyt mało, żeby dostać kredyt na mieszkanie i jednocześnie zbyt dużo, żeby liczyć na lokal od gminy. Alternatywą jest nie tylko wynajem po rynkowych cenach, ale również takie rozwiązania, jak TBS-y. Wyjaśniamy w szczegółach, kto może z nich skorzystać i na czym ona polega. 

Zatrudnienie na stałe nie gwarantuje uzyskania zdolności kredytowej, przez co wiele osób decyduje się na wynajmować mieszkanie – i to znacznie droższej niż wynosi rata kredytu. Z kolei lokali komunalnych jest niewiele i przysługują one najbiedniejszym. Rozwiązaniem jest jeszcze TBS, czyli wynajem na niższą cenę.

Co oznacza TBS?

Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) są państwowymi lub prywatnymi spółkami, ewentualnie spółdzielniami non-profit. Funkcjonują dzięki środkom z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM),bazując na gruntach należących do samorządów. TBS-y zaciągają od KFM preferencyjne kredyty na budowę nieruchomości, a te nieruchomości są później wynajmowane osobom spełniającym określone kryteria. 

Podstawowym celem TBS-ów jest budowa tanich lokali, które mają zaspokoić potrzeby mieszkaniowe osób fizycznych posiadających stałe, ale umiarkowane dochody. Nie są to więc podmioty nastawione na zysk i nie działają w oparciu o zasady rynkowe. Dzięki niekomercyjnej polityce oraz niskich kosztach budowy (preferencyjne kredyty),czynsze w mieszkaniach TBS są zdecydowanie tańsze od stawek rynkowych.   

Jak działa TBS?

Każdy TBS ma nieco inny regulamin, jednak ogólne zasady funkcjonowania takich podmiotów są podobne i wyznaczone przez odgórne przepisy. 

Najemca, który spełnia określone kryteria, podpisuje umowę z TBS-em. Najczęściej kolejnym krokiem jest uiszczenie tzw. opłaty partycypacyjnej, czyli 10%-15% kosztów budowy, ale to rozwiązanie nie zawsze jest stosowane. Później najemca otrzymuje klucze i wyznacza osoby, które mają prawo do użytkowania lokalu, czyli np. członków swojej rodziny. 

W założeniu, mieszkania TBS przeznaczone są do długookresowego wynajmu, także można w nich spokojnie mieszkać przez kilka lat, bez obawy o to, że wynajmujący rozwiąże umowę z miesięcznym czy dwumiesięcznym wypowiedzeniem.

Czym jest opłata partycypacyjna w mieszkaniach TBS?

Opłata partycypacyjna może być obligatoryjna albo obowiązkowa – zależy to już od indywidualnego regulaminu danego TBS-u. Może ona wynosić od 10% do 30% kosztów budowy mieszkania, ale najczęściej jest ona bliższa dolnej granicy. Wpłaca ją najemca na konto TBS-u po zawarciu umowy najmu. Dzięki temu uzyskuje on niższy czynsz. 

WAŻNE!
W momencie wygaśnięcia umowy najmu całość opłaty partycypacyjnej wraca na konto lokatora, a TBS ma 1 rok na wykonanie przelewu. 

Opłatę można więc traktować jako specyficzną formę, stosowanej przy klasycznym wynajmie, kaucji lub wkładu własnego, jaki stosuje się przy kredytach hipotecznych.

Komu przysługuje mieszkanie TBS?

W ogólnym założeniu mieszkania TBS przysługują osobom niezamożnym lub umiarkowanie zamożnym z danego regionu. W praktyce chodzi o tych, którzy zarabiają zbyt mało, żeby uzyskać zdolność kredytową i nabyć własny lokal, ale na tyle dużo, że nie przysługują im mieszkania komunalne. 

Przelicznik dochodów jest dość skomplikowany i uzależniony od regionu – oblicza się go w oparciu średnią pensję w danej gminie. Inne wymagania finansowe stawiane są więc przed mieszkańcami Warszawy czy Krakowa, a inne przed osobami mieszkającymi na prowincji.

Poza dochodami, jest też kilka innych kryteriów, które trzeba spełnić, aby móc wynająć nieruchomość w ramach TBS:

1. Nie można mieć prawa własności do żadnej innej nieruchomości;
2. Trzeba na stałe zamieszkiwać na obszarze gminy, w której działa dany TBS;
3. Trzeba być na stałe zatrudnionym na obszarze gminy, w której działa dany TBS.

Dwa ostatnie zapisy są nieco archaiczne w czasach, w których np. praca zdalna zyskuje na popularności, a migracje zarobkowe są na porządku dziennym.

Jaki jest koszt wynajmu mieszkania TBS?

O opłacie partycypacyjnej już wspomnieliśmy, ale przypomnijmy, że może ona wynosić minimalnie 10%, maksymalnie 30% wartości odtworzeniowej mieszkania i że nie zawsze jest obowiązkowa.

Jeśli natomiast chodzi o czynsz, to w skali roku nie może on przekroczyć 4% wartości odtworzeniowej lokalu – dotyczy to istniejących już TBS-ów. W przypadku dopiero realizowanych inwestycji budowlanych, kwota ta może sięgać maksymalnie 5% tejże sumy. 

Załóżmy, że wartość danego mieszkania TBS to 100 000 zł. W takiej sytuacji w skali roku możemy zapłacić maksymalnie 4000-5000 zł czynszu. W przeliczeniu na miesięczne opłaty jest to 333 lub 417 zł za miesiąc. Takie są aktualnie maksymalne dopuszczalne stawki (dla lokalu wartego 100 000 zł). Pamiętajmy jednak, że do tego dochodzą jeszcze wszystkie stałe opłaty, jak woda, prąd, gaz, wywóz śmieci, sprzątanie klatki czy fundusz remontowy. 

Średnią wysokość czynszu można również obliczyć w oparciu metraż lokalu. Szacuje się, że w Polsce (w każdym regionie ceny są nieco inne) za 1 mkw TBS-u średnio płaci się 10-11 zł czynszu, podaje portal tbs24.pl.

Gdzie jest najwięcej mieszkań TBS?

Chociaż każdego roku zostają oddane do użytku kolejne mieszkania TBS, nadal stanowią one margines krajowego rynku nieruchomości. 

Najwięcej TBS-ów ukończono w Szczecinie (369 lokali mieszkalnych) i Poznaniu (362). Od tych miast wyraźnie już odstaje trzeci w tej klasyfikacji Wrocław (117),a Warszawa, w której mieszka przecież najwięcej osób, nie mieści się nawet w pierwszej dziesiątce, podczas gdy są tam Kalisz czy Leszno – wynika z ostatnich danych za 2019 rok. 

Najwięcej mieszkań TBS oddanych do użytku w 2019 r.

Szczecin

369

Poznań

362

Wrocław

117

Kalisz

112

Leszno

96

Gdańsk

90

Toruń

88

Źródło: alebank.pl.

W perspektywie ogólnopolskiej rozwój budownictwa TBS zahamowała też pandemia – w roku 2020 oddano do użytku o prawe 40% lokali mniej, niż rok wcześniej, jak podaje GUS. W poprzednich latach liczba ukończonych mieszkań TBS wyniosła maksymalnie nieco ponad 3000. Z reguły do około 2 razy mniej:

  • 2010 r. - 3129
  • 2011 r. - 1980
  • 2012 r. - 1146
  • 2013 r. - 1308
  • 2014 r. - 1715
  • 2015 r. - 1265
  • 2016 r. - 1340
  • 2017 r. - 1486
  • 2018 r. - 1510
  • 2019 r. - 2472
  • 2020 r. - 1508

Jak ubezpieczyć mieszkanie TBS?

Dla mieszkania TBS – jak dla każdej innej wynajmowanej nieruchomości – można wykupić dwie polisy, jedną dla właściciela (wynajmującego),drugą dla lokatora (najemcy). Pierwsza z nich powinna, przede wszystkim, chronić mury i elementy stałe przed zdarzeniami losowymi. Może też zawierać kilka dodatków wartościowych dla wynajmującego, jak OC w życiu prywatnym czy Home Assistance. 

Z perspektywy lokatora kluczowe jest natomiast finansowe zabezpieczenie wyposażenia mieszkania, czyli mienia ruchomego/ruchomości domowych. Może on również uwzględnić w polisie elementy stałe lub nakłady inwestycyjne, jeśli wprowadził do lokalu jakieś istotne zmiany i wydał na to pieniądze. Oprócz pożaru i innych zdarzeń losowych, taka polisa może zawierać następujące ryzyka:

  • kradzież z włamaniem, wandalizm i dewastację, czyli zdarzenia związane z celowym działaniem osób trzecich;
  • OC w życiu prywatnym, czyli ochronę przed szkodami, jakie nieumyślnie wyrządzimy sąsiadom i innym osobom trzecim, np. w skutek zalania;
  • Home Assistance – pakiet darmowych usług, w którym mieści się m. in. wsparcie specjalistów przy drobnych naprawach;
  • powódź – bardzo niebezpieczne zdarzenie, które może pozbawić nas całego majątku, rzadko dostępne w podstawowej polisie;
  • stłuczenie przedmiotów szklanych – dodatkowa ochrona nie tylko dla okien, ale też m. in. dla kabin prysznicowych, płyt indukcyjnych czy akwariów.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania TBS?

Sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za polisę dla najemcy 80-metrowego mieszkania TBS na obrzeżach Poznania. Składki wyliczyliśmy dla ubezpieczenia uwzględniającego stałe elementy (SU: 50 000 zł) oraz ruchomości domowe (SU: 50 000 zł). Zakres ochrony to z kolei zdarzenia losowe, kradzież z włamaniem, powódź i OC w życiu prywatnym.

Średnio za taką polisę zapłacimy 448 zł, ale najtańsze oferty zaczynają się już od 309 zł. Najdroższe ubezpieczenie to z kolei koszt rzędu 716 zł w skali roku. Zwróćmy uwagę, że każda oferta zawiera nieco inne dodatki, jak wandalizm, Home Assistance czy pakiet medyczny, co również wpływa na cenę. 

Polisy dedykowane najemcom są z zasady tańsze, ponieważ nie chronią całej nieruchomości, a jedynie jej elementy stałe i ruchomości. W tym przypadku za rok solidnej ochrony ubezpieczeniowej trzeba zapłacić minimum 309 zł. W zamian, jeśli dojdzie do szkody, możemy uzyskać łącznie 100 000 zł odszkodowania za nasze mienie i 50 000 na pokrycie strat, jakie wyrządzimy osobom trzecim

 – wyjaśnia Michał Ratajczak, ekspert Rankomat.

Polisa dla mieszkania TBS – porównanie ofert

Towarzystwo ubezpieczeń

OC w życiu prywatnym

Dodatkowe ryzykaRoczna składka

Proama

60 000 złwandalizm309 zł

Link4

50 000 zł

assistance
wandalizm

365 zł

Generali

50 000 zł

assistance
wandalizm
pakiet medyczny

397 zł

Mtu24.pl

50 000 złwandalizm452 zł

Inter Polska

50 000 złassistance
wandalizm
716 zł

średnio

448 zł

Źródło: rankomat.pl (stan na 21.06.2021 r.).

Jakie są zalety mieszkań TBS?

Opłata partycypacyjna jest niższa od kosztów uzyskania kredytu (wkład własny) i podlega zwrotowi, kiedy umowa najmu wygaśnie. Najemca może i nigdy nie zostanie właścicielem mieszkania, ale też nie jest zależny od banku i przywiązania do jednego miejsca. Czynsz w TBS-ach jest też niższy, niż przeciętna rata kredytu hipotecznego. 

Niewątpliwym plusem TBS-ów jest również standard oferowanych mieszkań. Jest to nowe budownictwo, a najemca może być jego pierwszym lokatorem. Może on też wpływać na standard wykończenia, a po podpisaniu umowy i dopełnieniu niewielkich formalności, praktycznie od razu może wprowadzać się do mieszkania.

Sporą zaletą wynajmowania lokali TBS jest fakt, że właściciel budynku nie może nagle wypowiedzieć nam umowy. Jeśli tylko chcemy i stosujemy się do regulaminu TBS, możemy spokojnie mieszkać w jednym miejscu przez wiele lat, co daje stabilizację życiową.

Jakie są wady mieszkań TBS?

Główną z nich jest brak możliwości kupna lokalu TBS przez najemcę. Skoro nie można wejść w jego posiadanie, to nie można go również odziedziczyć – dziedziczy się jedynie prawo do najmu. 

Jeśli nie mieszkamy w danej gminie i nie pracujemy na jej obszarze, nie uzyskamy takiego lokalu. Dla niektórych przeszkodą nie do przeskoczenia jest również konieczność wniesienia opłaty partycypacyjnej. Za minus można również uznać termin, w jakim TBS musi zwrócić środki najemcy, który rozwiązał umowę. Rok oczekiwania na swoje pieniądze to dość długo.  

Jako że osiedla TBS buduje się „po kosztach”, często powstają one w mało prestiżowych lokalizacjach, np. na obrzeżach miasta czy w biedniejszych dzielnicach. 

Na koniec wspomnijmy jeszcze o dość absurdalnym zapisie, który głosi, że w przypadku istotnego wzrostu zarobków najemcy, TBS może podnieść mu czynsz. Co za tym idzie, Towarzystwo Budownictwa Społecznego ma prawo do wglądu w nasze dochody nie tylko przed podpisaniem umowy najmu, ale również w trakcie jej trwania.

Zalety i wady mieszkań TBS – podsumowanie

Zalety

Wady

opłata partycypacyjna niższa od kosztów kredytu

nie można ich kupić

opłata partycypacyjna podlega zwrotowi

nie można ich odziedziczyć (dziedziczy się tylko prawo do najmu)

niewielka liczba formalności

najemca musi mieszkać i pracować w danej gminie

możliwość wynajmu przez wiele lat

mało prestiżowa lokalizacja

brak możliwości nagłego wypowiedzenia najmu przez TBS

w przypadku istotnego wzrostu dochodów najemcy, TBS może podnieść czynsz

czynsz niższy od raty kredytu

spółdzielnia ma stały wgląd w zarobki najemcy

wysoki standard wykończenia („pod klucz”)

często konieczność wniesienia opłaty partycypacyjnej

lokator może wpływać na standard wykończenia

po zakończeniu najmu można czekać nawet rok na zwrot opłaty partycypacyjnej

Źródło: tbs24.pl

TBS czy Mieszkanie Plus – który wariant lepszy?

Inicjatywa Mieszkanie Plus pochodzi z 2016 roku, czyli jest relatywnie nowym pomysłem, z którego realizacją są spore problemy. W założeniu, program jest dedykowany młodym rodzinom, którym warunki mieszkaniowe utrudniają posiadanie dzieci, a także imigrantom ekonomicznym, w tym również Polakom przebywającym aktualnie za granicą. Mieszkanie Plus mogą też uzyskać inne osoby, o ile spełnią podstawowe kryteria, czyli: brak praw do innej nieruchomości oraz posiadanie stabilnych dochodów. Podobnie jak w przypadku TBS-ów, również chodzi tutaj o ludzi zarabiających na tyle dobrze, żeby nie móc ubiegać się o mieszkanie od gminy, ale też na takim pułapie, żeby nie uzyskać zdolności kredytowej. 

Przy ustalaniu kryteriów przyznawania lokali spore znaczenie ma polityka samorządów. W zależności od lokalizacji, preferowane mogą być rodziny z dziećmi, niepełnosprawni, seniorzy i osoby przyjezdne. 

Założenia programu Mieszkanie Plus różnią się od wariantu TBS-ów:

•    wysokością czynszu – Mieszkania Plus są droższe, w granicach 10-20 zł czynszu za mkw;
•    możliwością wykupienia lokalu – po 25-30 latach przy zwyżce czynszu (15-24 zł za mkw);

Mieszkania Plus są więc droższe od TBS-ów, ale istnieje tutaj możliwość dojścia do własności. Wśród podobieństw można wskazać zbliżoną grupę docelową oraz standard lokali, ponieważ w obu przypadkach mówimy o nowym budownictwie. 

Ważne informacje

1. Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) to państwowe bądź prywatne spółki lub spółdzielnie non-profit

2. Dzięki preferencyjnym kredytom budowlanym oraz niekomercyjnemu nastawieniu, TBS-y mogą oferować niskie czynsze

3. Najemcami TBS-ów są osoby o dochodach zbyt niskich, żeby uzyskać zdolność kredytową, ale zbyt wysokich, żeby otrzymać mieszkanie komunalne

4. Lokali TBS nie można kupić – są one przeznaczone wyłącznie na wynajem

FAQ Najczęściej zadawane pytania o mieszkania TBS

  1. Czy w lokalu TBS można prowadzić firmę?

    Nieruchomości w ramach TBS mogą być przeznaczone wyłącznie do celów mieszkalnych. Wynika to bezpośrednio z głównej idei tworzenia takich lokali, która sprowadza się do zapewnienia godnych warunków mieszkaniowych osobom o stabilnych, ale niezbyt wysokich zarobkach.
  2. Czy mieszkania TBS można wynajmować osobom trzecim?

    Lokali TBS nie można ani dzierżawić, ani podnajmować – takie praktyki są zabronione.
  3. Czy w przyszłości będzie można wykupić mieszkanie TBS?

    Co pewien czas w mediach pojawia się temat zmiany przepisów dotyczących TBS, które to zmiany umożliwiłyby ich sprzedaż. Jedną z najczęściej rozpatrywanych opcji jest wykup za zgodą Towarzystwa, który miałby być możliwy po minimum 5-letnim wynajmie, przy jednoczesnym spłaceniu czynszem kredytu, który inwestor zaciągnął na budowę nieruchomości. Na chwilę obecną są to jednak tylko spekulacje, a obowiązujące przepisy uniemożliwiają zakup lokalu TBS.
  4. Co oznacza partycypacja w TBS?

    Partycypacja finansowa to wkład w budowę nieruchomości TBS. Aby uzyskać prawo do późniejszego wynajęcia mieszkania, najemca musi podpisać umowę z TBS jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji.
  5. Ile mieszkań TBS powstaje aktualnie w Polsce?

    Najnowsze dane pochodzą z roku 2020, który praktycznie w całości zdominowany był przez pandemię, co oczywiście odcisnęło swoje piętno również na krajowym rynku nieruchomości. We wspomnianym roku w Polsce oddano do użytku 221 978 nowych mieszkań i domów, z czego tylko 1508 to mieszkania TBS.
  6. Czy po spłacie kredytu wysokość czynszu zostanie obniżona?

    Czynsz, który zobowiązani są płacić lokatorzy TBS-ów jest przeznaczony na spłatę kredytu, jaki TBS zaciągnął, żeby wybudować nieruchomość. Po spłacie pożyczki opłaty czynszowe powinny zmaleć, jednak ta kwestia nie jest należycie opisana w przepisach. Jednoznaczna odpowiedź na to pytanie w tym momencie jest więc niemożliwa.