Czynsz za mieszkanie - z jakich opłat się składa?

W ostatnich latach w Polsce istotnie wzrosły koszty najmu. Przyczyniły się do tego m. in. duży popyt na mieszkania, wyższe progi kredytowe, wysokie stopy procentowe czy rosnąca inflacja. Wzrosły nie tylko czynsze właścicielskie, ale i opłaty administracyjne. Warto się więc zastanowić, co dokładnie finansujemy przelewając pieniądze na konta spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych.

TU POZNASZ CENY UBEZPIECZENIA

Jakie są opłaty za wynajem mieszkania? 

Koszty wynajmu mieszkania można podzielić na trzy podstawowe kategorie: czynsz właścicielski, opłaty administracyjne oraz pozostałe media. 

Czynsz właścicielski (czynsz najmu) to zapisana w umowie najmu stała kwota, jaką najemca jest zobowiązany płacić wynajmującemu w określonych terminach, najczęściej co miesiąc. Oczywiście, możliwe jest też rozliczanie się raz na kwartał, raz na pół roku czy też raz na tydzień – to już ustalają ze sobą najemca i wynajmujący. 

Jako najemca musisz też płacić za tzw. media, czyli np. za prąd i gaz. Często zdarza się, że niektóre z tych opłat wliczane są do czynszu administracyjnego. Standardowo w ten sposób rozlicza się zużycie ciepłej i zimnej wody czy też ścieki. Z ogrzewaniem bywa różnie, ponieważ niektóre lokale ogrzewane są centralnie (wówczas opłaty wnosi się za pośrednictwem wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej), a inne np. za pomocą piecyka (tutaj koszty ogrzewania doliczane są do rachunku za gaz, który samodzielnie opłaca lokator). W zdecydowanej większości przypadków najemcy samodzielnie uiszczają natomiast rachunki za prąd. Oczywiście, opłaty za media obliczane są w oparciu o zużycie, co oznacza, że w każdym gospodarstwie domowym mogą być inne.

Opłaty administracyjne często określane są mianem czynszu administracyjnego. Jak już sugeruje nam sama nazwa, najemca płaci je administracji budynku, w którym znajduje się wynajmowany przez niego lokal, czyli spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej. Przeanalizujmy sobie dokładnie, co wchodzi w skład czynszu administracyjnego i od czego zależy jego wysokość. 

Czym są opłaty administracyjne do spółdzielni mieszkaniowej? 

Opłaty administracyjne wnosi się raz w miesiącu, a ich wysokość ustala wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa. W skład czynszu wchodzą opłaty niezależne od zarządcy oraz opłaty zależne od zarządcy. 

Opłaty niezależne od zarządcy 

Opłaty niezależne od zarządcy to, innymi słowy, opłaty eksploatacyjne. Jak się pewnie domyślasz, chodzi tutaj po prostu o koszty związane z eksploatacją budynku zarządzanego przez daną spółdzielnię lub wspólnotę. W ich skład wchodzą:

• opłata za zużycie wody i odprowadzanie ścieków;
• koszty ogrzewania (o ile budynek posiada centralne ogrzewanie);
• opłata za energię elektryczną zużywaną na potrzeby części wspólnych budynku (np. oświetlenie klatki, funkcjonowanie windy);
• koszty wywozu śmieci;
• podatek od nieruchomości.

We wszystkich wymienionych przypadkach wysokość opłat ustalają podmioty zewnętrzne, czyli np. rada miasta lub gminy czy Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji. Administracja budynku jest więc tylko pośrednikiem w pobieraniu opłat za wyżej wymienione usługi, a realizacją tych usług zajmują raczej nie komercyjne firmy, a instytucje publiczne czy samorządowe. 

Opłaty zależne od zarządcy 

Jeśli natomiast chodzi o opłaty zależne od zarządcy budynku, można je podzielić na trzy szersze grupy, mianowicie:

1. Utrzymanie części wspólnych budynku, czyli klatek schodowych, korytarzy, wind czy piwnic, a także ścian nośnych, elewacji stropu czy dachu. W każdej nieruchomości konieczne są przeprowadzane co pewien czas konserwacje czy po prostu sprzątanie, których koszty ponoszą wszyscy lokatorzy.
2. Koszty administracyjne, czyli przede wszystkim pensje pracowników spółdzielni lub wspólnoty oraz podatki. W tej kategorii mieszczą się również takie usługi, jak wywóz śmieci, księgowość oraz koszty zarządu spółdzielni.
3. Fundusz remontowy, w którym gromadzone są środki na remonty części wspólnych nieruchomości. Wszystkie wpłacone na ten fundusz pieniądze są skrupulatnie księgowane, a później rozdysponowane na konkretne cele, które wyznaczone są przez spółdzielnię bądź wspólnotę w ramach specjalnie uchwalonego planu. Z funduszu remontowego mogą być realizowane m. in. następujące działania:

• naprawy dachu i komina;
• malowanie klatek schodowych;
• ocieplanie budynku;
• osuszanie fundamentów;
• wymiana poszczególnych elementów lub całych instalacji – gazowej, elektrycznej, grzewczej, kanalizacyjnej, itd.

Co ważne, fundusz remontowy wcale nie musi być oddzielnym elementem czynszu administracyjnego, ponieważ nie narzucają tego żadne odgórne przepisy. Wymienione wyżej remonty równie dobrze można finansować z innej puli, chociaż oczywiście pokrycie takich kosztów zawsze leży po stronie lokatorów. 

Jak rozlicza się wysokość czynszu oraz innych mediów? 

Jeśli mieszkasz w lokalu, którego jesteś właścicielem, rzecz jasna samemu musisz zapłacić czynsz do spółdzielni lub wspólnoty oraz media. Przy najmie możliwe są dwa modele rozliczeń. W pierwszym właściciel pobiera od lokatora pieniądze na poczet comiesięcznych opłat, a w drugim lokator samodzielnie realizuje przelewy. To, który z tych wariantów będzie miał zastosowanie w danej sytuacji, zależy już od wewnętrznych ustaleń pomiędzy stronami umowy najmu.

Z perspektywy właściciela wynajmowanego lokalu, najwygodniejszym rozwiązaniem jest przeniesienie obowiązku opłacania czynszu do administracji oraz pozostałych rachunków (za prąd, gaz, itp.) na najemcę. Po dopełnieniu kilku formalności to lokator ponosi prawny obowiązek ponoszenia tych kosztów i w razie powstania zaległości, poniesie tego konsekwencje.

Ile wynoszą opłaty miesięczne za mieszkanie? 

Jak już ustaliliśmy, czynsz administracyjny ma co najmniej kilka części składowych. Jego wysokość zależna jest więc od szeregu czynników, takich jak:

• lokalizacja – w różnych miejscach w Polsce różna jest wysokość opłat za wodę, odprowadzanie ścieków czy wywóz śmieci;
• wiek i stan techniczny budynku – w nowym lub względnie nowym budownictwie fundusz remontowy stanowi niewielką część czynszu administracyjnego, a w starszych nieruchomościach proporcjonalnie większą;
• zużycie mediów – wynika ze specyfiki danego gospodarstwa domowego czy też potrzeb jego członków;
• specyfika spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, która ustala wysokość pensji swoim pracownikom czy też zarządza finansami w lepszy lub gorszy sposób;
• powierzchnia mieszkania – podział kosztów wspólnych często jest proporcjonalny do metrażu lokali, czyli im większe mieszkanie, tym większy czynsz;
• jakość ocieplenia budynku – bezpośrednio wpływa na koszty ogrzewania i części wspólnych, i poszczególnych mieszkań;
• obecność w czynszu dodatkowych opłat, np. grupowego ubezpieczenia dla członków spółdzielni lub wspólnoty (tzw. ubezpieczenie przy czynszu).

Jak widzisz, w przypadku czynszu administracyjnego trudno jest podać jedną orientacyjną stawkę. Wysokość opłat może się też zmienić niemal z dnia na dzień, np. wtedy, kiedy uszkodzeniu ulegnie dach i trzeba będzie dokonać dużego remontu. 

Czy można ubezpieczyć wynajmowane mieszkanie? 

Dla wynajmowanego mieszkania można wykupić dwie niezależne polisy, po jednej dla właściciela i lokatora. Dwa ubezpieczenia są nie tyle dozwolone, co nawet wskazane, ponieważ w ten sposób zabezpiecza się dodatkowo interesy obu stron umowy najmu.

Jako najemca możesz wykupić ubezpieczenie chroniące twój majątek, czyli głównie ruchomości domowe, ewentualnie też nakłady inwestycyjne, jeśli za własne środki przeprowadziłeś remont w wynajmowanym mieszkaniu. W polisie możesz również zawrzeć wybrane rozszerzenia, np. OC w życiu prywatnym (w wariancie OC najemcy) czy kradzież z włamaniem. Takie ubezpieczenie, jako że dotyczy majątku o relatywnie niewielkiej wartości, jest dość tanie – w wariancie podstawowym zapłacisz za nie nawet poniżej 100 zł w skali roku.

Właściciel wynajmowanego mieszkania ubezpiecza głównie jego mury oraz elementy stałe. Poza zdarzeniami losowymi, w zakresie może uwzględnić też dodatkowe ryzyka, jak OC (w wariancie dla wynajmującego), Home Assistance, dewastację czy wandalizm. Ubezpieczenia dla właścicieli wynajmowanych lokali są już nieco droższe, niż dla najemców, ale nadal nie są to wygórowane kwoty.

Wypowiedź eksperta

Polisy mieszkaniowe należą do najtańszych produktów ubezpieczeniowych, jakie są dostępne na rynku. Polisę dla najemcy można kupić nawet za kilkadziesiąt złotych, a dla wynajmującego za 200 zł czy 300 zł. Oczywiście, w ubezpieczeniu nie tyle ważna jest sama cena, co jej stosunek do jakości produktu, czyli w tym przypadku do kompleksowości uzyskanej ochrony finansowej. Dlatego też kluczem do zaoszczędzenia na polisie mieszkaniowej jest znalezienie solidnego zabezpieczenia w przystępnej cenie, a nie tylko minimalnej ochrony przy jak niskiej składce.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Tabela 1. Źródło: opracowanie własne na podstawie OWU.

TU POZNASZ CENY UBEZPIECZENIA

PRZECZYTAJ KONIECZNIE: Ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania - ile kosztuje?

Gdzie najlepiej ubezpieczyć mieszkanie na wynajem? 

Polisę dla wynajmowanego mieszkania, zarówno w wersji dla najemcy, jak i dla wynajmującego, możesz kupić online, za pomocą kalkulatora ubezpieczeń. W ten sposób będziesz mógł samodzielnie wybrać zakres ochrony, dobierając do podstawy wybrane rozszerzenia. Samemu ustalisz też tzw. sumy ubezpieczenia, czyli górne granice odszkodowania. Cały proces zakupu polisy może zamknąć się w dosłownie kilku minutach, a jeśli od razu opłacisz składkę, ochrona ubezpieczeniowa może zacząć obowiązywać praktycznie od zaraz.

Kalkulator ubezpieczeń to nie tylko wygodne i użyteczne narzędzie. To również skuteczny sposób na zaoszczędzenie sporej ilości pieniędzy. Musisz wiedzieć, że niemal identyczny produkt ubezpieczeniowy w każdym towarzystwie ma nieco inną cenę, a różnice w składkach potrafią sięgać nawet kilkuset złotych w skali roku. Przekonaj się sam, skorzystaj z kalkulatora i oblicz, jaka dokładnie składka będzie dotyczyła twojej nieruchomości przy wybranym zakresie ochrony. Kalkulację będziesz mógł zapisać, żeby wrócić do niej w dowolnej chwili, a jeśli od razu zdecydujesz się na zakup, składkę opłacisz od ręki, korzystając z wybranej przez siebie metody płatności.
 

TU POZNASZ CENY UBEZPIECZENIA