Sprawdź, czy podatek od nieruchomości dotyczy także Ciebie i czy na pewno płacisz go w prawidłowej wysokości. Wystarczy drobny błąd w kwalifikacji nieruchomości lub stawkach, by zapłacić więcej, niż wynika z przepisów.
W 2026 roku podatek od nieruchomości nadal ustalają gminy, ale jego zasady, proponowane kwoty i obowiązki formalne wynikają bezpośrednio z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz z obwieszczeń Ministra Finansów i Gospodarki.
Najważniejsze informacje
- Podatek od nieruchomości dotyczy gruntów, budynków lub ich części oraz budowli, a jego wysokość zależy od powierzchni użytkowej, wartości i czasu trwania obowiązku podatkowego.
- Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po nabyciu nieruchomości albo od 1 stycznia po zakończeniu budowy lub rozpoczęciu użytkowania obiektu.
- Maksymalne stawki podatku od nieruchomości określa minister finansów, natomiast faktyczne stawki podatku ustala rada gminy według miejsca położenia przedmiotów opodatkowania.
- Działalność gospodarcza skutkuje wyższymi stawkami podatku, jeżeli budynek, grunt lub ich części są zajęte na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej.
- Podatek od nieruchomości – co podlega opodatkowaniu?
- Kto płaci podatek od nieruchomości?
- Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości – kiedy powstaje?
- Stawki maksymalne podatku od nieruchomości 2026 – ile wynoszą?
- Faktyczne stawki podatku w gminach – od czego zależą?
- Podatek od nieruchomości a działalność gospodarcza w 2026 roku
- Zwolnienia z podatku od nieruchomości – kto nie zapłaci?
- Deklaracje i formalności – IN-1 i DN-1 w 2026 roku
- Jak i kiedy zapłacić podatek od nieruchomości?
Podatek od nieruchomości – co podlega opodatkowaniu?
Podatek od nieruchomości to podatek lokalny zasilający budżety gmin, który dotyczy posiadania określonych składników majątku. Nie jest naliczany od wartości rynkowej nieruchomości, lecz od jej powierzchni albo – w przypadku budowli – od wartości ustalonej zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Opodatkowaniu podlegają:
- grunty – z wyjątkiem m.in. użytków rolnych i lasów, jeśli nie są zajęte na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej,
- budynki lub ich części – w tym budynki mieszkalne, budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz tzw. budynki pozostałe (np. budynki gospodarcze),
- budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – opodatkowane stawką procentową od ich wartości.
Podstawą opodatkowania jest:
- powierzchnia – dla gruntów,
- powierzchnia użytkowa – dla budynków lub ich części,
- wartość – dla budowli związanych z działalnością gospodarczą.
Kto płaci podatek od nieruchomości?
Podatek od nieruchomości płacą osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, jeżeli są:
- właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych,
- posiadaczami samoistnymi nieruchomości,
- użytkownikami wieczystymi gruntów,
- posiadaczami zależnymi nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, także bez tytułu prawnego.
Podatnikiem może być m.in.:
- osoba fizyczna (np. właściciel domu lub mieszkania),
- osoba prawna (np. spółka z o.o., spółka akcyjna),
- spółka nieposiadająca osobowości prawnej (np. spółka jawna, komandytowa),
- jednostki organizacyjne, w tym wspólnoty mieszkaniowe.
Jeżeli nieruchomość znajduje się we współwłasności, obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach, a organem podatkowym jest gmina właściwa ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania.
Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości – kiedy powstaje?
Obowiązek podatkowy powstaje co do zasady od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaistniało zdarzenie uzasadniające opodatkowanie. Najczęściej będzie to nabycie nieruchomości, objęcie jej w posiadanie albo rozpoczęcie faktycznego użytkowania.
Wyjątek dotyczy budynków i budowli – jeżeli zakończono ich budowę lub rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku (lub ich części) przed ostatecznym wykończeniem, to obowiązek podatkowy powstaje od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym miało miejsce to zdarzenie.
Jeżeli w trakcie roku zmienia się sposób wykorzystania nieruchomości (np. część budynku mieszkalnego zostaje zajęta na prowadzenie działalności), wysokość podatku ulega zmianie od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu zmiany. Podatek jest wtedy liczony proporcjonalnie do czasu trwania obowiązku podatkowego.
Stawki maksymalne podatku od nieruchomości 2026 – ile wynoszą?
Maksymalne stawki podatku od nieruchomości wynikają z obwieszczenia Ministra Finansów i Gospodarki (Monitor Polski poz. 726) i wyznaczają górny limit, którego gmina nie może przekroczyć w swojej uchwale. W 2026 r. limity są wyższe (waloryzacja m.in. o ok. 4,5%).
Maksymalne stawki podatku od nieruchomości w 2026 r. | |
Przedmioty opodatkowania | wysokość stawki za 1 m² |
Grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej | 1,45 zł |
Grunty pod wodami jezior i zbiorników sztucznych | 7,15 zł |
Grunty pozostałe (w tym OPP – odpłatna statutowa działalność) | 0,77 zł |
Grunty niezabudowane w obszarze rewitalizacji (spełniające warunki ustawowe) | 4,72 zł |
Budynki mieszkalne | 1,25 zł (tylko za metraż użytkowy) |
Budynki lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej (także części zajęte w budynkach mieszkalnych) | 35,53 zł (tylko za metraż użytkowy) |
Budynki zajęte na obrót kwalifikowanym materiałem siewnym | 16,64 zł |
Budynki związane ze świadczeniami zdrowotnymi (zajęte przez podmioty udzielające świadczeń) | 7,27 zł |
Budynki „pozostałe” (w tym OPP – odpłatna statutowa działalność) | 12,00 zł |
Budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej | 2% wartości |
Tabela 1. Maksymalne stawki określone w 2026. Źródło: oprac. własne.
Uwaga!
Faktyczne stawki podatku w gminach – od czego zależą?
Faktyczne stawki podatku od nieruchomości ustala rada gminy w drodze uchwały na dany rok podatkowy. Gmina może przyjąć stawki na poziomie maksymalnym albo niższe, ale nie ma prawa przekroczyć maksymalnych stawek podatku ogłoszonych corocznie przez ministra finansów. Oznacza to, że wysokość podatku zależy bezpośrednio od miejsca położenia przedmiotów opodatkowania – identyczny dom lub lokal może być opodatkowany inaczej w różnych gminach.
Rady gmin mogą także różnicować stawki podatkowe w ramach jednej kategorii, biorąc pod uwagę m.in. lokalizację, sposób wykorzystywania nieruchomości, rodzaj zabudowy, stan techniczny budynku lub rodzaj prowadzonej działalności gospodarczej.
Uwaga!
Podatek od nieruchomości a działalność gospodarcza w 2026 roku
W 2026 r. maksymalna stawka dla budynków lub ich części zajętych na działalność gospodarczą (także w budynku mieszkalnym) wynosi 35,53 zł za 1 m² powierzchni użytkowej, a dla gruntów związanych z działalnością gospodarczą – 1,45 zł za 1 m². W praktyce to, czy zastosujesz stawkę „mieszkalną” czy „firmową”, zależy od tego, czy dana powierzchnia jest faktycznie zajęta na działalność (np. wydzielone biuro, gabinet, magazyn, sklep, część lokalu przeznaczona wyłącznie do firmy).
W 2026 r. szczególnie ważna jest poprawna kwalifikacja obiektów budowlanych po zmianach z 2025 r. (nowe definicje budynku i budowli oraz praktyka interpretacyjna). Dla firm ryzykowne są sytuacje, gdy:
- w deklaracji pomija się części zajęte na działalność (albo wykazuje się je zbyt szeroko),
- błędnie klasyfikuje się obiekt jako „budynek” zamiast „budowla” (lub odwrotnie),
- nie uwzględnia się infrastruktury towarzyszącej (np. place, drogi wewnętrzne, sieci), jeśli spełnia warunki opodatkowania.
Zwolnienia z podatku od nieruchomości – kto nie zapłaci?
Zwolnienia z podatku od nieruchomości wynikają głównie z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz – dodatkowo – z uchwał podejmowanych przez rady gmin. Zwolnienia mają charakter przedmiotowy (dotyczą rodzaju nieruchomości) lub podmiotowy (dotyczą określonych podatników).
Z podatku od nieruchomości zwolnione są m.in.:
- budynki gospodarcze i grunty gospodarstw rolnych, służące wyłącznie działalności rolniczej lub leśnej,
- nieruchomości wpisane do rejestru zabytków, o ile są utrzymywane i konserwowane zgodnie z przepisami (z wyłączeniem części zajętych na działalność gospodarczą),
- nieruchomości na terenie rodzinnego ogrodu działkowego, w tym altany działkowe i obiekty gospodarcze do 35 m² powierzchni zabudowy, o ile nie służą działalności gospodarczej,
- grunty zadrzewione, zakrzewione, użytki ekologiczne i nieużytki, jeśli nie są wykorzystywane gospodarczo,
- nieruchomości zajęte na nieodpłatną statutową działalność pożytku publicznego, w tym przez organizacje pożytku publicznego,
- jednostki systemu oświaty, uczelnie, instytuty badawcze oraz żłobki i kluby dziecięce – w zakresie nieruchomości wykorzystywanych wyłącznie na cele oświaty, opieki lub badań,
- zakłady pracy chronionej oraz zakłady aktywności zawodowej – w zakresie określonym w przepisach.
Zwolnienia obejmują także nieruchomości położone na obszarach objętych ochroną ścisłą, jeżeli są wykorzystywane wyłącznie zgodnie z ich przeznaczeniem.
Zwolnienie nie obejmuje części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, nawet jeśli pozostała część nieruchomości korzysta z preferencji. Dodatkowo rada gminy może wprowadzić lokalne zwolnienia, dlatego zawsze należy sprawdzić uchwałę obowiązującą w danej gminie.
Deklaracje i formalności – IN-1 i DN-1 w 2026 roku
Sposób rozliczenia podatku od nieruchomości w 2026 roku zależy od tego, czy podatnikiem jest osoba fizyczna czy podmiot prowadzący działalność. Osoby fizyczne składają informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych IN-1 (z załącznikami) w terminie 14 dni od powstania, zmiany lub wygaśnięcia obowiązku podatkowego, a wysokość podatku ustala właściwy organ podatkowy.
Osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz spółki nieposiadające osobowości prawnej składają deklarację DN-1 samodzielnie – co do zasady do 31 stycznia 2026 roku lub w ciągu 14 dni od powstania obowiązku podatkowego w trakcie roku.
Termin złożenia deklaracji obowiązuje zarówno podmioty, które posiadają osobowość prawną, jak i spółki, które jej nie posiadają, a także podatników korzystających ze zwolnień. Formularze można złożyć papierowo albo elektronicznie.
Jak i kiedy zapłacić podatek od nieruchomości?
Osoby fizyczne opłacają podatek od nieruchomości na podstawie decyzji organu podatkowego w 4 ratach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada. Jeżeli kwota podatku nie przekracza 100 zł, zapłata następuje jednorazowo w terminie płatności pierwszej raty.
Osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz spółki nieposiadające osobowości prawnej regulują podatek bez wezwania, w ratach miesięcznych – do 15. dnia każdego miesiąca, a za styczeń do 31 stycznia, proporcjonalnie do czasu trwania obowiązku podatkowego.
Uwaga!
FAQ – najczęściej zadawane pytania o podatek od nieruchomości
Czy budynki gospodarcze zawsze podlegają podatkowi od nieruchomości?
Budynki gospodarcze położone na gruntach gospodarstw rolnych i służące wyłącznie działalności rolniczej są zwolnione z podatku od nieruchomości. Zwolnienie nie obejmuje jednak budynków lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.
Co się stanie, jeśli nie zapłacę podatku od nieruchomości w terminie?
Brak zapłaty podatku w terminie płatności powoduje powstanie zaległości podatkowej oraz naliczenie odsetek za zwłokę. Organy podatkowe mogą również wszcząć postępowanie egzekucyjne w celu przymusowej zapłaty podatku od nieruchomości.
Czy trzeba składać deklarację DN-1, jeśli korzystam ze zwolnienia z podatku?
Tak. Obowiązek składania deklaracji podatkowych dotyczy również podatników korzystających ze zwolnień w zakresie podatku od nieruchomości. Zwolnienie wpływa na wysokość podatku, ale nie zwalnia z obowiązku wykazania przedmiotów opodatkowania.
Co grozi za nieopłacanie podatku od nieruchomości?
Bardzo ważne jest, aby pamiętać o terminach płatności podatku od nieruchomości, które mogą być ustalone na kilka rat w ciągu roku. Spóźnienie się z płatnością może skutkować nałożeniem odsetek za zwłokę. Szczegółowe informacje na temat sposobów płatności, terminów oraz wymaganych formularzy można uzyskać w urzędzie gminy lub na jej stronie internetowej. Warto również skonsultować się z doradcą podatkowym lub księgowym, który pomoże Ci w prawidłowym rozliczeniu podatku od nieruchomości.
Kiedy podatek od nieruchomości jest obowiązkowy?
Obowiązek podatek od nieruchomości powstaje z chwilą zakupu nieruchomości czy uzyskania prawa użytkowania wieczystego. Jeśli właśnie budujesz dom albo nie uzyskałeś jeszcze odbioru technicznego, podatek od nieruchomości zapłacisz najwcześniej w przyszłym roku.
Czy podatek od nieruchomości zależy od ewidencji gruntów i budynków?
Tak. Przy ustalaniu podatku od nieruchomości organy podatkowe opierają się na danych z ewidencji gruntów i budynków, które są dla nich wiążące. Jeżeli klasyfikacja nieruchomości w ewidencji jest nieprawidłowa, może to bezpośrednio wpłynąć na wysokość podatku.
Czy podatek od nieruchomości zawsze obowiązuje przez cały rok?
Nie. W niektórych przypadkach podatek jest liczony proporcjonalnie, jeżeli obowiązek podatkowy powstał lub wygasł w trakcie roku. W takiej sytuacji podatek dotyczy tylko poszczególnych miesięcy, a jego wysokość jest uzależniona od czasu trwania obowiązku podatkowego.
Czy można powołać się na interpretację indywidualną w podatku od nieruchomości?
Tak, w spornych przypadkach podatnik może wystąpić o interpretację indywidualną, która pomaga ustalić sposób opodatkowania w konkretnym stanie faktycznym, np. przy kwalifikacji obiektów budowlanych lub zwolnień.
