Zakup działki to pierwszy, kluczowy krok na drodze do budowy wymarzonego domu lub rentownej inwestycji. Proces ten wiąże się jednak nie tylko z wyborem idealnej lokalizacji i negocjacją ceny, ale również z szeregiem obowiązków formalno-prawnych. Jednym z najważniejszych, a zarazem nieuniknionych, jest podatek od zakupu działki.
Jego wysokość, rodzaj i procedura płatności zależą od kilku czynników, a niedopełnienie obowiązków względem urzędu skarbowego może prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych. Wyjaśniamy, kiedy należy zapłacić podatek PCC, a kiedy VAT, jak uniknąć zarzutu zaniżenia wartości nieruchomości i jak prawidłowo dopełnić wszystkich formalności.
Jak sprawdzić, czy płacisz 2% PCC czy 23% VAT?
Podstawową kwestią, którą musi rozstrzygnąć każdy nabywca gruntu, jest rodzaj podatku, jaki będzie zobowiązany uiścić. Decyzja ta nie zależy od woli kupującego, lecz od statusu prawnego sprzedającego. W obrocie nieruchomościami funkcjonują dwa rodzaje podatków – podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) oraz podatek od towarów i usług (VAT), a kluczowa zasada brzmi: nie płaci się obu podatków jednocześnie. Jedna transakcja podlega albo PCC, albo VAT.
Reguła jest prosta i opiera się na tym, od kogo kupujemy działkę.
- Podatek PCC w wysokości 2% zapłacimy zawsze wtedy, gdy nabywamy nieruchomość od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Dotyczy to więc zdecydowanej większości transakcji na rynku wtórnym, gdzie sprzedającym jest inny prywatny właściciel.
- Podatek VAT w wysokości 23% zapłacimy, gdy sprzedającym jest przedsiębiorca będący czynnym płatnikiem VAT, dla którego sprzedaż gruntu jest częścią jego działalności gospodarczej. W praktyce dotyczy to firm deweloperskich, przedsiębiorców profesjonalnie zajmujących się obrotem gruntami lub firm wyprzedających swój majątek. W takiej sytuacji podatek VAT jest już wliczony w cenę brutto działki podaną w akcie notarialnym.
Warto podkreślić, że obowiązek opodatkowania podatkiem VAT dotyczy wyłącznie gruntów przeznaczonych pod zabudowę. O takim przeznaczeniu decyduje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), a w przypadku jego braku – wydana dla działki decyzja o warunkach zabudowy. Sprzedaż gruntów rolnych czy leśnych przez przedsiębiorcę jest z podatku VAT zwolniona.
Uwaga!
Ile wynosi podatek od zakupu działki?
W najczęstszym scenariuszu, czyli przy zakupie działki od osoby prywatnej, nabywca jest zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w stałej stawce 2%. Podstawą do jego naliczenia jest wartość rynkowa nieruchomości, która co do zasady powinna być tożsama z ceną transakcyjną zapisaną w akcie notarialnym. Oznacza to, że za każdy 100 000 zł wartości działki, do urzędu skarbowego należy odprowadzić 2 000 zł podatku.
Obowiązek pobrania i odprowadzenia podatku PCC do właściwego urzędu skarbowego spoczywa na notariuszu. To on, jako płatnik, oblicza należną kwotę i pobiera ją od kupującego w dniu podpisania umowy sprzedaży. Dzięki temu nabywca nie musi samodzielnie składać żadnych deklaracji ani dokonywać przelewów do urzędu w związku z tą transakcją.
Poniższa tabela obrazuje, jak kształtuje się wysokość podatku PCC w zależności od wartości rynkowej działki.
Wartość rynkowa działki | Wysokość podatku PCC (2%) |
| 150 000 zł | 3 000 zł |
| 250 000 zł | 5 000 zł |
| 400 000 zł | 8 000 zł |
| 600 000 zł | 12 000 zł |
Tabela 1. Przykładowe koszty podatku PCC od zakupu działki
Przykład
Jakie konsekwencje za zaniżoną wartość działki?
Pokusa zapłacenia niższego podatku PCC bywa duża, zwłaszcza przy transakcjach o wysokiej wartości. Niektórzy kupujący, często w porozumieniu ze sprzedającym, próbują wpisać do aktu notarialnego cenę niższą od faktycznie zapłaconej. Należy jednak mieć świadomość, że takie działanie jest nie tylko nielegalne, ale również bardzo ryzykowne.
Urząd Skarbowy ma prawo do weryfikacji wartości rynkowej każdej nieruchomości będącej przedmiotem transakcji i może to zrobić w ciągu 5 lat od jej zawarcia. Jeśli urzędnik uzna, że cena zapisana w akcie notarialnym rażąco odbiega od przeciętnych cen rynkowych dla podobnych działek w danej lokalizacji, wezwie nabywcę do skorygowania wartości i dopłaty podatku. Jeśli kupujący się nie zgodzi, urząd ma prawo powołać biegłego rzeczoznawcę w celu wykonania operatu szacunkowego.
Jeżeli wartość określona przez biegłego będzie się różnić o więcej niż 33% od wartości zadeklarowanej przez podatnika, koszty opinii biegłego poniesie kupujący. Co ważniejsze, będzie on zobowiązany do zapłaty zaległego podatku PCC wraz z odsetkami za zwłokę podatkową za cały okres od dnia transakcji. W skrajnych przypadkach takie działanie może zostać uznane za wykroczenie lub przestępstwo skarbowe. Dlatego zdecydowanie bezpieczniejszym rozwiązaniem jest wpisanie do aktu notarialnego realnej ceny rynkowej.
Jak zgłosić zakup działki do Urzędu Skarbowego?
Jak już wspomniano, w przypadku podatku PCC, większość formalności załatwia za nas notariusz. Nie zwalnia to jednak nabywcy z innych obowiązków informacyjnych. Po zakupie działki, bez względu na to, czy był to rynek wtórny (PCC) czy pierwotny (VAT), nowy właściciel musi zgłosić ten fakt w urzędzie miasta lub gminy, właściwym dla lokalizacji nieruchomości.
Należy w tym celu złożyć formularz IN-1 (Informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych) w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Na podstawie tej informacji organ samorządowy ustali wysokość podatku od nieruchomości, który jest podatkiem lokalnym, płaconym corocznie przez każdego właściciela gruntu. Jest to zupełnie inna danina niż podatek od zakupu i wiąże się z samym faktem posiadania nieruchomości, a nie z jej nabyciem.
Naszym okiem
Jakie jeszcze opłaty trzeba ponieść przy zakupie działki?
Oprócz podatku oraz opłaty za samą nieruchomość, na koszty zakupu działki składają się, przede wszystkim, opłaty notarialne oraz sądowe. Niekiedy konieczne jest również pokrycie wynagrodzenia pośrednika, a jeśli nieruchomość kupowana jest w oparciu o kredyt hipoteczny, trzeba także doliczyć koszty tego kredytu.
Opłaty sądowe to w tym przypadku koszty wprowadzenia zmian w księdze wieczystej (KW). Założenie KW kosztuje 60 zł, wpis do KW 200 zł, a wykreślenie wpisu 100 zł. Wszystkie te opłaty pobiera notariusz, który też odpowiada potem za złożenie stosownych wniosków.
Górną granicę stawek notarialnych pobieranych przy umowach kupna-sprzedaży nieruchomości ustala Minister Sprawiedliwości. Stawki rynkowe mogą być nieco niższe od odgórnie narzuconych, ale oczywiście nie mogą przekroczyć wyznaczonych pułapów. W bieżącym roku obowiązywały następujące kwoty:
- działka o wartości do 3000 zł – 100 zł taksy notarialnej;
- działka o wartości od 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł +3% nadwyżki powyżej 3000 zł;
- działka o wartości od 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- działka o wartości od 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- działka o wartości 0d 60 000 zł do 1 miliona zł – 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- działka warta od 1 do 2 milionów zł – 4770 zł + 0,2% nadwyżki powyżej 1 miliona;
- działka warta ponad 2 miliony zł – 6770 zł + 0,25% nadwyżki powyżej 2 milionów, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł jeśli transakcja jest dokonywana pomiędzy osobami z I grupy podatkowej.
Dodajmy, że do wszystkich podanych stawek należy jeszcze doliczyć podatek VAT w wysokości 23%.
To warto wiedzieć
1. Rodzaj podatku od zakupu działki zależy od statusu sprzedającego. Przy zakupie od osoby prywatnej płaci się 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), a od przedsiębiorcy będącego płatnikiem VAT – 23% podatku VAT wliczonego w cenę.
2. Podatek PCC wynosi 2% wartości rynkowej działki. Jego pobraniem i odprowadzeniem do urzędu skarbowego zajmuje się notariusz w dniu podpisania umowy sprzedaży, co zwalnia kupującego z dodatkowych formalności w tym zakresie.
3. Celowe zaniżenie wartości działki w akcie notarialnym w celu obniżenia podatku PCC jest ryzykowne. Urząd Skarbowy ma 5 lat na weryfikację transakcji i w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości może zażądać dopłaty podatku wraz z odsetkami.
4. Niezależnie od podatku od zakupu, każdą nabytą działkę należy w ciągu 14 dni zgłosić w urzędzie miasta lub gminy, składając formularz IN-1. Jest to podstawa do naliczenia corocznego podatku od nieruchomości.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania o podatek przy zakupie działki budowlanej
Ile kosztuje notariusz przy zakupie działki?
Podpisanie umowy kupna-sprzedaży działki musi odbyć się w obecności notariusza, a więc konieczne jest opłacenie jego wynagrodzenia. Górną wysokość taksy notarialnej ustala Minister Sprawiedliwości i jest ona zależna od wartości działki będącej przedmiotem handlu. Minimalna opłata to 100 zł (dla nieruchomości wartej do 3000 zł), maksymalna 10 000 zł (dla nieruchomości wartej ponad 2 miliony zł). Najczęściej jednak prowizja notariusza zamyka się w kilku tysiącach złotych.
Ile wynosi roczny podatek od działki budowlanej?
W Polsce podatek od nieruchomości pobierają samorządy i to one ustalają jego wysokość, przy założeniu, że nie może być ona być wyższa od górnych stawek zatwierdzonych przez Ministra Finansów na dany rok. Wysokość podatku od nieruchomości jest więc zależna od decyzji danej gminy, ale też, oczywiście, od wielkości działki. W 2025 roku podatek od niezabudowanej działki budowlanej maksymalnie może wynieść 0,73 zł za mkw.
Kto jest zwolniony z PCC przy zakupie działki?
Podatek od czynności cywilnoprawnych nie jest nakładany przy transakcjach, w których strony umowy są przedsiębiorcami, czyli płatnikami VAT. Przy zakupie działki może być naliczony tylko jeden rodzaj podatku, a więc albo podatek PCC, albo podatek VAT, nigdy oba naraz.
Czy umowa kupna-sprzedaży działki musi być podpisana u notariusza?
Tak, jeśli chcesz sprzedać lub kupić działkę, umowę musisz podpisać w obecności notariusza, co wiąże się oczywiście z dodatkowymi kosztami. W Polsce, jeśli jakakolwiek nieruchomość (mieszkanie, dom, grunt) zmienia właściciela, musi zostać spisany potwierdzający ten fakt akt notarialny. Zasada ta dotyczy nie tylko kupna-sprzedaży, ale też dziedziczenia czy darowizny.
Kto ponosi koszty notarialne przy zakupie działki?
Zwyczajowo koszty notarialne związane z podpisaniem umowy kupna-sprzedaży nieruchomości ponosi kupujący i dotyczy to zarówno mieszkań i domów, jak i gruntów. Ta kwestia nie jest jednak uregulowana odgórnie, a więc możliwe jest obciążenie kosztami obu stron umowy lub tylko sprzedającego. Tę kwestię warto doprecyzować w treści aktu notarialnego.
Jaki jest koszt ubezpieczenie inwestycji budowlanej?
Koszt ubezpieczenia inwestycji budowlanej, czyli wykupienia tzw. polisy dla domu w budowie, zależy głównie od wartości tej inwestycji oraz od wybranego zakresu ochrony. Składkę zawsze oblicza się indywidualnie, jednak ogólnie ubezpieczenia odmów w budowie są nieco tańsze od klasycznych polis mieszkaniowych, ponieważ mają uproszczoną formułę i węższy zakres. Roczna składka to najczęściej kilkaset złotych.
