Podatek od zakupu działki to jeden z tych kosztów, które potrafią zaskoczyć dopiero przy podpisaniu aktu notarialnego. W zależności od tego, od kogo kupujesz grunt i jakie ma on przeznaczenie, zapłacisz 2% PCC albo 23% VAT – a błąd może oznaczać dopłatę podatku nawet po kilku latach.

Podatek od zakupu działki pojawia się niezależnie od tego, czy kupujesz grunt pod budowę domu, czy jako inwestycję. Wysokość podatku, sposób jego rozliczenia oraz zakres formalności zależą od tego, czy sprzedającym jest osoba prywatna, czy przedsiębiorca będący płatnikiem VAT. Znaczenie ma także przeznaczenie gruntu wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

Najważniejsze informacje

  • Podatek od zakupu działki zależy od statusu sprzedającego i wynosi 2% PCC lub 23% VAT.
  • Podatek PCC oblicza i pobiera notariusz przy sporządzeniu aktu notarialnego, dlatego kupujący nie składa deklaracji PCC samodzielnie.
  • Podstawą opodatkowania PCC jest wartość rynkowa nieruchomości, a jej zaniżenie może skutkować dopłatą podatku i odsetkami.
  • Po zakupie działki właściciel musi w ciągu 14 dni zgłosić nieruchomość do gminy na formularzu IN-1 w celu naliczenia podatku od nieruchomości.
  • Oprócz podatku kupujący ponosi koszty notarialne i sądowe, w tym opłaty za wpis do księgi wieczystej oraz ewentualne ustanowienie hipoteki.
Z tego artykułu dowiesz się:

Jak sprawdzić, czy płacisz 2% PCC czy 23% VAT?

Rodzaj podatku przy zakupie działki zależy wyłącznie od statusu sprzedającego i charakteru gruntu. Przy kupnie działki budowlanej znaczenie ma jednak też to, czy sprzedaż następuje w ramach działalności gospodarczej oraz jakie przeznaczenie gruntu wynika z dokumentów planistycznych.

Jedna transakcja podlega albo podatkowi PCC, albo podatkowi VAT – nigdy obu jednocześnie.

Zapłacisz 2% podatku PCC, jeśli:

  • kupujesz działkę od osoby prywatnej (osoby fizycznej),
  • transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT,
  • dotyczy to najczęściej rynku wtórnego.

Podatek PCC oblicza się od wartości rynkowej nieruchomości, a pobiera go notariusz przy sporządzeniu aktu notarialnego.

Zapłacisz 23% podatku VAT, jeśli:

  • sprzedającym jest przedsiębiorca będący czynnym płatnikiem VAT,
  • przedmiotem sprzedaży jest działka budowlana (teren przeznaczony pod zabudowę zgodnie z MPZP lub decyzją WZ).

Sprzedawca powinien jasno wskazać, czy podana w ogłoszeniu cena to cena netto, czy cena brutto zawierająca podatek VAT. Jeśli sprzedaż działki faktycznie podlega opodatkowaniu VAT, podatek ten jest wliczony w cenę brutto wskazaną w akcie notarialnym, a kupujący nie płaci podatku PCC.

Uwaga: sprzedaż gruntów rolnych lub leśnych przez przedsiębiorcę może korzystać ze zwolnienia z VAT – wtedy transakcja może podlegać PCC.

Uwaga!

Przy podatku PCC formalności załatwia notariusz, który pobiera należną kwotę i przekazuje ją na konto właściwego urzędu skarbowego. Przy zakupie działki objętej VAT kupujący nie składa deklaracji PCC, co eliminuje ryzyko podwójnego opodatkowania.

Ile wynosi podatek od zakupu działki?

W najczęstszym scenariuszu, czyli przy zakupie działki od osoby prywatnej, nabywca jest zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w stałej stawce 2%. Podstawą do jego naliczenia jest wartość rynkowa nieruchomości, która co do zasady powinna być tożsama z ceną transakcyjną zapisaną w akcie notarialnym. Oznacza to, że za każdy 100 000 zł wartości działki, do urzędu skarbowego należy odprowadzić 2 000 zł podatku.

Obowiązek pobrania i odprowadzenia podatku PCC do właściwego urzędu skarbowego spoczywa na notariuszu. To on, jako płatnik, oblicza należną kwotę i pobiera ją od kupującego w dniu podpisania umowy sprzedaży. Dzięki temu nabywca nie musi samodzielnie składać żadnych deklaracji ani dokonywać przelewów do urzędu w związku z tą transakcją.

Poniższa tabela obrazuje, jak kształtuje się wysokość podatku PCC w zależności od wartości rynkowej działki.

Wartość rynkowa działki

Wysokość podatku PCC (2%)

150 000 zł

3 000 zł

250 000 zł

5 000 zł

400 000 zł

8 000 zł

600 000 zł

12 000 zł

Tabela 1. Przykładowe koszty podatku PCC od zakupu działki

Przykład

Pan Jan kupił od sąsiada działkę budowlaną za cenę 300 000 zł. Ponieważ sprzedającym była osoba fizyczna, transakcja podlegała podatkowi PCC. W dniu podpisania aktu notarialnego pan Jan, oprócz zapłaty ceny sprzedaży, musiał przekazać notariuszowi dodatkową kwotę 6 000 zł (2% z 300 000 zł), którą notariusz następnie wpłacił na konto urzędu skarbowego. Cała procedura związana z podatkiem PCC została załatwiona w kancelarii notarialnej, a pan Jan nie musiał podejmować żadnych dodatkowych kroków.

Jakie konsekwencje grożą za zaniżenie wartości działki?

Pokusa zapłacenia niższego podatku PCC bywa duża, zwłaszcza przy transakcjach o wysokiej wartości. Niektórzy kupujący, często w porozumieniu ze sprzedającym, próbują wpisać do aktu notarialnego cenę niższą od faktycznie zapłaconej. Należy jednak mieć świadomość, że takie działanie jest nie tylko nielegalne, ale również bardzo ryzykowne.

Urząd Skarbowy ma prawo do weryfikacji wartości rynkowej każdej nieruchomości będącej przedmiotem transakcji i może to zrobić w ciągu 5 lat od jej zawarcia. Jeśli urzędnik uzna, że cena zapisana w akcie notarialnym rażąco odbiega od przeciętnych cen rynkowych dla podobnych działek w danej lokalizacji, wezwie nabywcę do skorygowania wartości i dopłaty podatku. Jeśli kupujący się nie zgodzi, urząd ma prawo powołać biegłego rzeczoznawcę w celu wykonania operatu szacunkowego.

Jeżeli wartość określona przez biegłego będzie się różnić o więcej niż 33% od wartości zadeklarowanej przez podatnika, koszty opinii biegłego poniesie kupujący. Co ważniejsze, będzie on zobowiązany do zapłaty zaległego podatku PCC wraz z odsetkami za zwłokę podatkową za cały okres od dnia transakcji. W skrajnych przypadkach takie działanie może zostać uznane za wykroczenie lub przestępstwo skarbowe. Dlatego zdecydowanie bezpieczniejszym rozwiązaniem jest wpisanie do aktu notarialnego realnej ceny rynkowej.

Jak zgłosić zakup działki do gminy i zapłacić podatek od nieruchomości?

Po zakupie działki nie zgłaszasz już nic do urzędu skarbowego, jeśli chodzi o PCC – ten podatek rozlicza notariusz przy sporządzeniu aktu notarialnego. Obowiązkiem kupującego jest natomiast zgłoszenie nabycia działki do urzędu miasta lub gminy, właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

Co mówi prawo?

Ten obowiązek podatkowy dotyczy każdego właściciela gruntu, niezależnie od tego, czy działka znajduje się na obrzeżach, czy w centrum miasta.
 

W tym celu należy złożyć formularz IN-1 (Informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych) w ciągu 14 dni od dnia podpisania umowy. Na podstawie tej informacji gmina ustala wysokość podatku od nieruchomości, który jest podatkiem lokalnym, płaconym corocznie przez właściciela gruntu.

Osoby fizyczne nie obliczają podatku samodzielnie – gmina wydaje decyzję z należną kwotą i terminami płatności. Podatek od nieruchomości jest niezależny od podatku PCC lub VAT i wynika wyłącznie z faktu posiadania działki.

Jakie opłaty ponosisz przy zakupie działki oprócz podatku?

Zakup działki wiąże się nie tylko z podatkiem PCC lub VAT, ale także z dodatkowymi kosztami formalnymi. Koszty te są elementem formalności związanych z zakupem nieruchomości i powstają niezależnie od samego obowiązku zapłaty podatku. Są to przede wszystkim opłaty notarialne oraz opłaty sądowe, które kupujący ponosi w dniu podpisania aktu notarialnego.

Opłaty notarialne przy zakupie działki

Podstawowym kosztem jest taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Jej maksymalna wysokość jest określona w przepisach prawa i zależy od wartości nieruchomości. Do taksy notarialnej zawsze doliczany jest podatek VAT w wysokości 23%. Kupujący ponosi także koszt wypisów aktu notarialnego – około 6 zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę.

Opłaty sądowe i księga wieczysta

Dodatkowe koszty stanowią opłaty sądowe związane z księgą wieczystą, które notariusz pobiera od kupującego i przekazuje do sądu:

  • 100 zł – za założenie księgi wieczystej (jeśli działka jej nie posiada),
  • 200 zł – za wpis prawa własności do księgi wieczystej,
  • 200 zł – za wpis hipoteki, jeśli zakup działki finansowany jest kredytem,
  • 19 zł podatku PCC – od ustanowienia hipoteki.

Wszystkie powyższe formalności notariusz załatwia w imieniu kupującego, składając odpowiednie wnioski do sądu po sporządzeniu aktu notarialnego.

TU SPRAWDZISZ CENY

FAQ – Najczęściej zadawane pytania o podatek przy zakupie działki budowlanej

  1. Ile kosztuje notariusz przy zakupie działki?

    Koszt notariusza przy zakupie działki zależy od wartości nieruchomości. Maksymalna taksa notarialna wynosi od 100 zł do 10 000 zł, a do jej kwoty zawsze doliczany jest 23% podatek VAT oraz koszt wypisów aktu notarialnego (ok. 6 zł + VAT za każdą stronę).

  2. Ile wynosi roczny podatek od działki budowlanej?

    Wysokość podatku od działki budowlanej ustala gmina w drodze uchwały, przy czym nie może ona przekroczyć stawek maksymalnych określonych w przepisach. W 2026 roku maksymalna stawka podatku od niezabudowanej działki budowlanej wynosi ok. 0,76 zł za 1 m², jednak faktyczna kwota zależy od decyzji konkretnego samorządu.

  3. Kto jest zwolniony z PCC przy zakupie działki?

    Podatek PCC nie obowiązuje, jeśli dana transakcja podlega opodatkowaniu VAT. Zwolnienie z PCC dotyczy więc zakupu działki od przedsiębiorcy będącego płatnikiem VAT, o ile sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia z VAT (np. w przypadku gruntów rolnych lub leśnych).

  4. Czy umowa kupna-sprzedaży działki musi być podpisana u notariusza?

    Tak, jeśli chcesz sprzedać lub kupić działkę, umowę musisz podpisać w obecności notariusza, co wiąże się oczywiście z dodatkowymi kosztami. W Polsce, jeśli jakakolwiek nieruchomość (mieszkanie, dom, grunt) zmienia właściciela, musi zostać spisany potwierdzający ten fakt akt notarialny. Zasada ta dotyczy nie tylko kupna-sprzedaży, ale też dziedziczenia czy darowizny.

  5. Kto ponosi koszty notarialne przy zakupie działki?

    Zwyczajowo koszty notarialne związane z podpisaniem umowy kupna-sprzedaży nieruchomości ponosi kupujący i dotyczy to zarówno mieszkań i domów, jak i gruntów. Ta kwestia nie jest jednak uregulowana odgórnie, a więc możliwe jest obciążenie kosztami obu stron umowy lub tylko sprzedającego. Tę kwestię warto doprecyzować w treści aktu notarialnego. 

  6. Czy kupno działki po okazyjnej cenie oznacza niższy podatek?

    Nie zawsze. Przy kupnie działki po okazyjnej cenie urząd skarbowy może zakwestionować wartość nieruchomości, jeśli uzna ją za nierynkową. W takiej sytuacji podstawą opodatkowania może być wartość rynkowa ustalona przez biegłego, co może skutkować dopłatą podatku wraz z odsetkami oraz wyższym podatkiem niż pierwotnie zapłacony.

  7. Kiedy powstaje obowiązek podatkowy przy zakupie działki?

    Obowiązek podatkowy przy zakupie nieruchomości powstaje z chwilą podpisania aktu notarialnego. W przypadku podatku PCC obowiązek zapłaty realizowany jest przez notariusza w dniu sporządzenia umowy, natomiast przy zakupie działki objętej VAT podatek rozlicza sprzedający. Niezależnie od formy opodatkowania, nabywca ma obowiązek zgłosić zakup działki do gminy w celu opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

  8. Czy przeznaczenie działki i zagospodarowanie terenu wpływają na podatek przy zakupie?

    Tak. Przy kupnie działki budowlanej kluczowe znaczenie ma jej przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania terenu lub decyzji o warunkach zabudowy. To właśnie te dokumenty decydują, czy sprzedaż podlega podatkowi VAT, czy podatkowi od czynności cywilnoprawnych, a w konsekwencji – jaką odpowiednią stawkę podatku trzeba zastosować przy zakupie nieruchomości.