Oblicz składkę

Zakup działki budowlanej zawsze wiąże się z dodatkowymi kosztami. Wyjaśniamy w szczegółach, kiedy przy transakcji płaci się podatek od czynności cywilnoprawnych, a kiedy podatek VAT, kto musi uiścić daninę, ile ona wynosi i jak dopełnić wszystkich formalności w Urzędzie Skarbowym. 

Z tego artykułu dowiesz się:

Koszty, jakie ponosi osoba kupująca działkę budowlaną, nigdy nie zamykają się w kwocie, jaką musi ona przelać sprzedającemu. Dodatkowe opłaty to głównie podatki oraz opłaty notarialne, których, niestety, nie da się uniknąć. Jeśli przymierzasz się do nabycia działki budowlanej, dokładnie oblicz, ile pieniędzy musisz na to przeznaczyć, w czym pomoże ci niniejszy artykuł.

TU SPRAWDZISZ CENY

Podatek od zakupu działki – co warto wiedzieć?

Przy podpisywaniu umowy kupna-sprzedaży działki budowlanej zawsze naliczany jest podatek i zawsze płaci go kupujący. Najczęściej jest to podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), czasem podatek VAT. W obu przypadkach danina naliczana jest w oparciu o wartość nieruchomości gruntowej, czyli stanowi określony procent tej sumy. Zakup działki budowlanej niewiele się więc różni od zakupu domu lub mieszkania – dla wszystkich nieruchomości procedury są bardzo podobne. 

Co ważne, podatek od zakupu działki budowlanej płaci się bez względu na to, w jakim aktualnie stanie znajduje się działka. Z perspektywy Urzędu Skarbowego nie ma więc znaczenia, czy działka jest uzbrojona, czy znajdują się na niej jakieś zabudowania czy też obiekty przeznaczone do rozbiórki. Te okoliczności nie mają wpływu ani na wysokość daniny, ani na formalności, których musi dopełnić kupujący.

Czy zakup działki budowlanej należy zgłosić do Urzędu Skarbowego?

Tak, o zakupie działki budowlanej trzeba oficjalnie powiadomić Urząd Skarbowy. Powinien to zrobić notariusz spisujący umowę kupna działki, ale sam kupujący również powinien skontaktować się z urzędem i przedłożyć mu poprawnie wypełniony druk PCC-3. Na podstawie tego wniosku urząd nalicza wysokość podatku, jednocześnie informując zainteresowanego, na jakie konto powinien wpłacić pieniądze i w jakim terminie. 

Przy okazji dodajmy, że każdy zakup nieruchomości, czyli również zakup działki budowlanej, należy też zgłosić w odpowiednim ze względu na lokalizację Urzędzie Miasta lub Urzędzie Gminy. Konieczne jest wypełnienie specjalnego formularza IN-1, na podstawie którego urząd oblicza podatek od nieruchomości. Ta danina nie ma nic wspólnego z podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy podatkiem VAT. Jest to podatek lokalny naliczany raz do roku i dotyczy on wszystkich właścicieli domów, mieszkań i gruntów. Obowiązek uiszczania tej daniny jest więc związany z posiadaniem nieruchomości, a nie z jej nabyciem.

Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania?
W 2024 roku sposób rozliczania podatku z najmu prywatnego jest dość prosty, ale już niekoniecznie korzystny dla wszystkich właścicieli wynajmowanych nieruchomości.
 

Kiedy należy powiadomić urząd o zakupie działki?

Nabywca działki budowlanej musi skontaktować się z Urzędem Skarbowym w określonym terminie, który liczy się od dnia podpisania umowy kupna działki, czyli od momentu, w którym powstał obowiązek podatkowy. Termin ten jest dość krótki, bo raptem czternastodniowy. Jeśli po dwóch tygodniach nabywca nie złoży odpowiednich dokumentów, może zostać ukarany przez Urząd Skarbowy, a karą tą będzie najprawdopodobniej grzywna.

Ile płaci się podatku przy zakupie działki budowlanej?

Jak już zasygnalizowaliśmy, przy zakupie działki budowlanej najczęściej naliczany jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Inaczej może być jedynie w sytuacji, w której kupującym nie jest osoba fizyczna, ale tę kwestię omówimy szerzej w dalszej części artykułu. 

Podatek PCC to zawsze 2% wartości działki lub innej nieruchomości, która jest przedmiotem sprzedaży. Oblicza się więc go w oparciu o kwotę zapisaną w umowie kupna-sprzedaży, którą oficjalnie potwierdza notariusz. 

Może się zdarzyć, że strony umowy celowo zaniżą oficjalną, czyli wpisaną w umowę, wartość działki budowlanej, żeby kupujący mógł zapłacić niższy podatek PCC. Taka sytuacja może mieć miejsce np. wtedy, kiedy sprzedający zna się z nabywcą i chce pójść mu na rękę, a więc część pieniędzy otrzymuje od niego nieformalnie. Urząd ma jednak pełne prawo i  narzędzia do weryfikacji wartości transakcji, co może uczynić przez aż 5 lat od dnia podpisania umowy. Jeśli postępowanie skarbowe wykaże, że wartość działki jest wyraźnie wyższa od ceny transakcyjnej, kupujący będzie musiał zapłacić urzędowi wyrównanie wraz z odsetkami za zwłokę. Niewykluczone jest również, że nabywca zostanie uznany za oszusta podatkowego, co wiąże się z dodatkowymi sankcjami. Zdecydowanie bezpieczniejszą opcją jest więc oparcie się pokusie i zapisanie w umowie kupna działki kwoty oddającej jej realną wartość rynkową.

Czy przy zakupie działki budowlanej płaci się podatek VAT?

Jeśli nabywcą działki przeznaczonej (lub nieprzeznaczonej) pod zabudowę jest osoba fizyczna, podatek VAT nigdy nie jest naliczany. Inaczej wygląda sytuacja w momencie, w którym podmiot kupujący jest płatnikiem VAT, czyli, w praktyce, jeśli prowadzi działalność gospodarczą.

Tak, więc jeśli działkę przeznaczoną pod zabudowę lub już zabudowaną nabywa firma, naliczany jest podatek VAT w wysokości 23% wartości nieruchomości. Opodatkowaniu VAT-em nie podlegają natomiast transakcje, których przedmiotem jest działka o przeznaczeniu innym czy budowlane. Pozostaje pytanie, na jakiej podstawie orzeka się o przeznaczeniu danego gruntu? Odpowiedź jest prosta: decyduje o tym Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), a jeśli dla danej lokalizacji taki plan nie został uchwalony, przesądza wydana przez gminę decyzją o warunkach zabudowy. Tak więc o tym, czy dana parcela jest budowlana, czy nie, rozstrzygają samorządy.

Jak uniknąć podwójnego opodatkowania?

Przy podpisywaniu umowy kupna-sprzedaży działki naliczony może być albo podatek od czynności cywilnoprawnych, albo podatek VAT. Obciążenie kupującego oboma daninami jest niezgodne z prawem i w zasadzie w praktyce się nie zdarza. 

W tym przypadku ryzyko podwójnego opodatkowania pojawia się więc tylko wtedy, kiedy stronami umowy są przedsiębiorstwa. Jeśli sprzedający prowadzi działalność gospodarczą i jest płatnikiem VAT, to podatek jest już wliczony w cenę transakcyjną nieruchomości, a więc kupujący nie musi już go odprowadzać po finalizacji zakupu. Jeśli jednak tylko kupujący jest przedsiębiorcą, to na nim spoczywa obowiązek podatkowy. 

Przy zakupie działki warto uczulić notariusza, żeby zweryfikował status prawny sprzedającego pod kątem podwójnego opodatkowania.

Przy okazji dodajmy, że ceny nieruchomości, w tym działek budowlanych, czasami są podawane bez uwzględnienia podatku VAT. Tym prostym chwytem sprzedający przedsiębiorcy chcą zwiększyć zainteresowanie swoją ofertą. Finalnie jednak na umowie musi się już jednak pojawić cena uwzględniająca VAT, czyli cena wyższa o aż 23%.

Jakie są jeszcze dodatkowe koszty?

Oprócz podatku oraz opłaty za samą nieruchomość, na koszty zakupu działki składają się, przede wszystkim, opłaty notarialne oraz sądowe. Niekiedy konieczne jest również pokrycie wynagrodzenia pośrednika, a jeśli nieruchomość kupowana jest w oparciu o kredyt hipoteczny, trzeba także doliczyć koszty tego kredytu.

Opłaty sądowe to w tym przypadku koszty wprowadzenia zmian w księdze wieczystej (KW). Założenie KW kosztuje 60 zł, wpis do KW 200 zł, a wykreślenie wpisu 100 zł. Wszystkie te opłaty pobiera notariusz, który też odpowiada potem za złożenie stosownych wniosków. 

Górną granicę stawek notarialnych pobieranych przy umowach kupna-sprzedaży nieruchomości ustala Minister Sprawiedliwości. Stawki rynkowe mogą być nieco niższe od odgórnie narzuconych, ale oczywiście nie mogą przekroczyć wyznaczonych pułapów. W bieżącym roku obowiązywały następujące kwoty:

  • działka o wartości do 3000 zł – 100 zł taksy notarialnej;
  • działka o wartości od 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł +3% nadwyżki powyżej 3000 zł;
  • działka o wartości od 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% nadwyżki powyżej 10 000 zł;
  • działka o wartości od 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% nadwyżki powyżej 30 000 zł;
  • działka o wartości 0d 60 000 zł do 1 miliona zł – 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł;
  • działka warta od 1 do 2 milionów zł – 4770 zł + 0,2% nadwyżki powyżej 1 miliona;
  • działka warta ponad 2 miliony zł – 6770 zł + 0,25% nadwyżki powyżej 2 milionów, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł jeśli transakcja jest dokonywana pomiędzy osobami z I grupy podatkowej.

Dodajmy, że do wszystkich podanych stawek należy jeszcze doliczyć podatek VAT w wysokości 23%.

Pamiętaj, żeby ubezpieczyć nieruchomość

Kiedy już nabędziesz działkę pod zabudowę i uzyskasz pozwolenie na rozpoczęcie prac, pomyśl o ubezpieczeniu. Warto mieć świadomość, że inwestycję budowlaną można objąć ochroną ubezpieczeniową już od pierwszych etapów jej realizacji. Potrzebna będzie tzw. polisa dla domu w budowie, która ma nieco uproszczoną formę i zawężony zakres, co czyni ją nieco tańszym produktem. Taka polisa zabezpieczy finansowo mury i elementy stałe przed licznymi zdarzeniami losowymi, kradzieżą czy wandalizmem. Ruchomości domowe, czyli głównie narzędzia oraz materiały budowlane, można włączyć w ochronę w momencie, w którym budynek będzie na etapie surowym zamkniętym, czyli kiedy będzie posiadał wszystkie ściany, dach, a także okna i drzwi. 

Polisę dla domu w budowie możesz kupić online, np. za pomocą porównywarki ubezpieczeń. Korzystając z tego prostego narzędzia, sprowadzisz formalności do absolutnego minimum, dzięki czemu zaoszczędzisz sporo czasu. Będziesz mógł też samodzielnie wybrać zakres ochrony, sumy ubezpieczenia, wariant polisy (ubezpieczenie od ryzyk nazwanych lub od ryzyk wszystkich) oraz datę, w której rozpocznie się ochrona. Ponadto, porównanie większej liczby ofert pozwoli ci wypracować sporą oszczędność, nawet do kilkuset złotych w skali roku. Kiedy przeprowadzisz kalkulację, od razu zauważysz, że niemal identyczny produkt ubezpieczeniowy w każdym towarzystwie ma inną cenę, a różnice potrafią być naprawdę istotne. 

TU SPRAWDZISZ CENY

To warto wiedzieć

1.    Każdy nabywca ma obowiązek zapłacenia podatku od kupna działki budowlanej

2.    Nabywca ma obowiązek zgłoszenia kupna działki budowlanej w Urzędzie Skarbowym, na co ma 14 dni od podpisania umowy

3.    Osoba prywatna od kupna działki budowlanej płaci podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

4.    Podatek od czynności cywilnoprawnych naliczany podczas kupna działki stanowi zawsze 2% wartości transakcji

5.    Podatek VAT 23% od kupna działki dotyczy przedsiębiorców, a oblicza się go w oparciu o wartość nieruchomości

FAQ – Najczęściej zadawane pytania o podatek przy zakupie działki budowlanej

  1. Ile kosztuje notariusz przy zakupie działki?

    Podpisanie umowy kupna-sprzedaży działki musi odbyć się w obecności notariusza, a więc konieczne jest opłacenie jego wynagrodzenia. Górną wysokość taksy notarialnej ustala Minister Sprawiedliwości i jest ona zależna od wartości działki będącej przedmiotem handlu. Minimalna opłata to 100 zł (dla nieruchomości wartej do 3000 zł), maksymalna 10 000 zł (dla nieruchomości wartej ponad 2 miliony zł). Najczęściej jednak prowizja notariusza zamyka się w kilku tysiącach złotych. 

  2. Ile wynosi roczny podatek od działki budowlanej?

    W Polsce podatek od nieruchomości pobierają samorządy i to one ustalają jego wysokość, przy założeniu, że nie może być ona być wyższa od górnych stawek zatwierdzonych przez Ministra Finansów na dany rok. Wysokość podatku od nieruchomości jest więc zależna od decyzji danej gminy, ale też, oczywiście, od wielkości działki. W 2025 roku podatek od niezabudowanej działki budowlanej maksymalnie może wynieść 0,73 zł za mkw.

  3. Kto jest zwolniony z PCC przy zakupie działki?

    Podatek od czynności cywilnoprawnych nie jest nakładany przy transakcjach, w których strony umowy są przedsiębiorcami, czyli płatnikami VAT. Przy zakupie działki może być naliczony tylko jeden rodzaj podatku, a więc albo podatek PCC, albo podatek VAT, nigdy oba naraz.

  4. Czy umowa kupna-sprzedaży działki musi być podpisana u notariusza?

    Tak, jeśli chcesz sprzedać lub kupić działkę, umowę musisz podpisać w obecności notariusza, co wiąże się oczywiście z dodatkowymi kosztami. W Polsce, jeśli jakakolwiek nieruchomość (mieszkanie, dom, grunt) zmienia właściciela, musi zostać spisany potwierdzający ten fakt akt notarialny. Zasada ta dotyczy nie tylko kupna-sprzedaży, ale też dziedziczenia czy darowizny.

  5. Kto ponosi koszty notarialne przy zakupie działki?

    Zwyczajowo koszty notarialne związane z podpisaniem umowy kupna-sprzedaży nieruchomości ponosi kupujący i dotyczy to zarówno mieszkań i domów, jak i gruntów. Ta kwestia nie jest jednak uregulowana odgórnie, a więc możliwe jest obciążenie kosztami obu stron umowy lub tylko sprzedającego. Tę kwestię warto doprecyzować w treści aktu notarialnego. 

  6. Jaki jest koszt ubezpieczenie inwestycji budowlanej?

    Koszt ubezpieczenia inwestycji budowlanej, czyli wykupienia tzw. polisy dla domu w budowie, zależy głównie od wartości tej inwestycji oraz od wybranego zakresu ochrony. Składkę zawsze oblicza się indywidualnie, jednak ogólnie ubezpieczenia odmów w budowie są nieco tańsze od klasycznych polis mieszkaniowych, ponieważ mają uproszczoną formułę i węższy zakres. Roczna składka to najczęściej kilkaset złotych.