Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania?

Od czasu likwidacji możliwości rozliczania najmu na zasadach ogólnych, kluczowym aspektem dla właścicieli stało się precyzyjne określenie przychodu oraz terminowe wpłaty zaliczek. Wyjaśniamy, jak aktualna oferta ubezpieczeniowa dla wynajmujących chroni Twój majątek i dlaczego znajomość ogólnych warunków rozliczeń z urzędem skarbowym jest niezbędna dla każdego wynajmującego.

Formy opodatkowania najmu mieszkania 

W 2025 roku jedyną dopuszczalną formą rozliczania najmu prywatnego przez osoby fizyczne jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że właściciele lokali nie mają już możliwości korzystania ze skali podatkowej (zasad ogólnych) ani odliczania kosztów remontów czy amortyzacji od podstawy opodatkowania. System ten, choć uproszczony, wymaga od wynajmującego płacenia podatku od przychodu, a nie od realnego dochodu, co sprawia, że każda złotówka otrzymana od najemcy podlega opodatkowaniu.

Sytuacja wygląda inaczej w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą. Przedsiębiorcy, którzy wpisują nieruchomości do ewidencji środków trwałych swojej firmy, nadal mogą wybierać między ryczałtem a opodatkowaniem według skali podatkowej lub podatkiem liniowym. Należy jednak pamiętać, że od 2023 roku amortyzacja lokali mieszkalnych jest wyłączona z kosztów podatkowych również w biznesie, co znacząco wpłynęło na opłacalność rozliczania "mieszkaniówki" w firmie. Przed podjęciem decyzji warto sprawdzić, jak aktualna oferta ubezpieczeniowa i podatkowa wpływa na Twoje zabezpieczenie finansowe, analizując ogólne warunki najmu w kontekście Twojej formy prawnej.

Kto płaci podatek od najmu mieszkania?

Obowiązek podatkowy spoczywa na każdej osobie lub podmiocie, który czerpie korzyści finansowe z tytułu udostępniania nieruchomości osobom trzecim. W praktyce oznacza to, że podatek musi odprowadzać zarówno osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej (najem prywatny), jak i przedsiębiorca wynajmujący lokale w ramach swojej firmy. Co istotne, w 2025 roku opodatkowaniu podlega każdy przychód, bez względu na rodzaj podpisanej umowy – dotyczy to w równym stopniu najmu tradycyjnego, jak i najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego.

Warto podkreślić, że obowiązek ten powstaje w momencie faktycznego otrzymania środków od najemcy. Jeśli Twój lokal stoi pusty i nie generuje zysku, Twoja ochrona ubezpieczeniowa nadal trwa, ale nie masz obowiązku wpłacania zaliczek na ryczałt. Pamiętaj jednak, że każda oferta ubezpieczeniowa dla wynajmującego oraz Twoje zabezpieczenie finansowe wymagają regularnego monitorowania wpływów, ponieważ urząd skarbowy weryfikuje poprawność rozliczeń na podstawie wyciągów bankowych.

Wypowiedź eksperta

Co ważne, podatek od najmu dotyczy pieniędzy, które faktycznie zarobiłeś. Jeśli więc np. w trakcie roku podatkowego zmieniali ci się lokatorzy i przez miesiąc mieszkanie stało puste, a ty nie uzyskałeś wówczas żadnych przychodów, nie musisz za ten okres płacić ryczałtu.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania?

Dla podatku od wynajmu mieszkania, czyli dla ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych ustalone są dwie stawki:

1. 8,5% przychodu – dotyczy przychodów do kwoty 100 000 zł.
2. 12,5% przychodu – dotyczy nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Co ważne, próg 100 000 zł dotyczy przychodów z całego roku kalendarzowego, czyli również podatkowego i odnosi się do wszystkich nieruchomości, jakie wynajmuje podatnik, czyli do mieszkań, domów, budynków, gruntów. Dotyczy on też wszystkich rodzajów umów, czyli: umowy najmu, umowy najmu okazjonalnego, umowy dzierżawy, umowy poddzierżawy i podobnych umów. 

Dodajmy jeszcze, że w przypadku małżonków rozliczających się wspólnie, próg przychodów z najmu, od którego obowiązuje podwyższona stawka ryczałtu, czyli 12,5%, wynosi nie 100 000 zł, a 200 000 zł.

Podatek od wynajmu mieszkania – jaki PIT?

Jak już zasygnowaliśmy, osoby płacące ryczałt od przychodów z najmu na koniec roku podatkowego muszą złożyć dodatkowe zeznanie, czyli PIT-28. Zeznanie to można złożyć od 15 lutego do 30 kwietnia. 

PIT-28 można złożyć w tradycyjny sposób lub elektronicznie. Jeśli zdecydujesz się na pierwszy wariant, możesz albo zanieść wypełnione i ręcznie podpisane zeznanie do swojego urzędu skarbowego i złożyć je osobiście, albo też wysłać je tradycyjną pocztą. Zdecydowanie prostszym rozwiązaniem jest jednak rozliczenie się drogą elektroniczną. 

PIT-28 możesz złożyć przez Internet korzystając z profilu zaufanego lub e-dowodu. Alternatywną opcją jest zalogowanie się do systemu za pomocą bankowości elektronicznej lub swoich danych podatkowych (PESEL, NIP, data urodzenia, kwota przychodu z ubiegłego roku podatkowego). 

Rozliczając się elektronicznie wypełniasz uproszczoną wersję PIT-u, a system sam oblicza poszczególne wskaźniki. Podatnik musi podać tam głównie wysokość przychodu, jaki uzyskał i wysokość zaliczek, jakie opłacił w poszczególnych miesiącach bądź kwartałach. Rozliczając PIT-28 możesz też przeznaczyć 1,5% podatku na wybraną organizację pożytku publicznego.

Co grozi za brak podatku od wynajmu mieszkania?

Osoby niepłacące podatków od przychodu z najmu najczęściej karane są odsetkami i grzywnami, których wysokość jest zależna od skali zaległości podatkowych. Co ważne, zaleganie z opłatami może zostać zinterpretowane na dwa sposoby:

1. Wykroczenie skarbowe – jeśli zaległości nie przekroczą pięciokrotności minimalnego wynagrodzenia za pracę.
2. Jako przestępstwo skarbowe – jeśli zaległości podatkowe przekroczą podaną kwotę.

Jeśli nasz czyn zostanie zakwalifikowany jako wykroczenie, grozi nam kara finansowa w wysokości dwukrotności minimalnego wynagrodzenia o pracę. Oczywiście, będziemy wówczas musieli też zapłacić zaległy podatek oraz naliczone odsetki. 

Jeśli popełnimy przestępstwo skarbowe, karę wymierzy nam sąd i może być ona dużo surowsza.

Podatnik, który zalega ze składkami i chce uniknąć kary, może zgłosić się do urzędu skarbowego z tzw. czynnym żalem, a także sam uregulować wszelkie zobowiązania. W przypadku drobnych sum podjęcie takich kroków najczęściej pozwala uniknąć dodatkowych nieprzyjemności i kosztów.

Rozliczenie podatku od wynajmu mieszkania z małżonkiem

Ogólnie rzecz biorąc, przy ryczałcie ewidencjonowanym nie można rozliczać przychodów z najmu z małżonkiem. Od tej reguły są jednak pewne drobne wyjątki.

W zasadach ogólnych przewiduje się możliwość rozliczania się z małżonkiem, jednak po spełnieniu określonych wymagań:

• małżeństwo oraz wspólność majątkowa trwała przez cały rok podatkowy;
• małżeństwo zostało zawarte w trakcie roku podatkowego, a małżonkowie pozostali we wspólności majątkowej do końca tego roku.

Szczegółowe informacje na ten temat znajdują się w art. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wynajem mieszkania a podatek VAT

W zdecydowanej większości przypadków najem nie jest w ogóle objęty podatkiem VAT. 

Nieruchomość możesz wynajmować do celów mieszkaniowych lub do celów użytkowych. W pierwszym przypadku zwolnienie z VAT-u obowiązuje zawsze, bez względu na przychód, jaki osiągasz. W przypadku najmu pod lokale użytkowe zwolnienie z VAT-u dotyczy przychodów nie przekraczających łącznie 200 000 zł w skali roku. 

Reasumując, podatek VAT dotyczy tylko wynajmujących lokale użytkowe za duże pieniądze.   

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania na wynajem?

Zarówno ubezpieczenie dla wynajmujących, jak i dla najemców, można bez problemów kupić online, np. za pomocą kalkulatora ubezpieczeń. To narzędzie umożliwia szybkie zestawienie ze sobą ponad dwudziestu ofert od czołowych towarzystw działających na krajowym rynku, m.in. od: Proamy, Generali, Link4, Inter Polska, TU Europa, Benefia, Wiener czy mtu24.pl.

Korzystanie z kalkulatora jest bardzo proste i intuicyjne. Trzeba tylko wprowadzić do niego podstawowe dane o nieruchomości (adres, metraż, rodzaj zabudowy, itd.), lokatorach, historii ubezpieczenia oraz kwestiach formalno-prawnych – m.in. zaznaczamy, czy jesteśmy właścicielami lokalu i czy nieruchomość będzie wynajmowana osobom trzecim. Po zatwierdzeniu wprowadzonych danych ujrzymy przejrzystą tabelę z uporządkowanymi według ceny ofertami. Możemy wówczas sprawdzić ich szczegóły pobierając kartę produktu i dokument OWU. Po wybraniu jednej polisy przechodzimy już do finalizacji transakcji – wprowadzamy dane osobowe oraz wybieramy sposób, w jaki chcemy opłacić składkę. Nieruchomość może zostać objęta ochroną tuż po zaksięgowaniu przelewu.

PORÓWNAJ CENY