Nierzadko ubezpieczenie lokalu użytkowego może okazać się ważniejsze, niż polisa dla mieszkania czy domu. Wyjaśniamy, na jakich zasadach można zabezpieczyć finansowo taki lokal i ile to kosztuje.

Lokale użytkowe najczęściej wykorzystywane są jako biura, ale równie dobrze mogą spełniać funkcję magazynu czy gabinetu lekarskiego. Zanim przejdziemy do kwestii związanych z ubezpieczeniem lokali użytkowych, wyjaśnijmy, co w ogóle należy rozumieć pod tym pojęciem.

Czym jest lokal użytkowy?

Lokal użytkowy może stanowić część budynku (jedno lub większa liczba pomieszczeń) wydzieloną stałymi przegrodami budowlanymi. Może stanowić również całość budynku. Lokal użytkowy nie może być mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym czy gospodarczym.

Do lokali technicznych zaliczamy:

  • pomieszczenia biurowe,
  • gabinety lekarskie,
  • lokale sklepowe,
  •  lokale produkcyjne,
  • magazyny.

Wymogi, jakie musi spełniać lokal użytkowy, zależą głównie od jego przeznaczenia. Inne standardy obowiązują w biurach, a inne w gabinetach, w których przyjmuje się pacjentów. Szczegółowe informacje na ten temat można znaleźć w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Czy ubezpieczenie lokalu użytkowego jest obowiązkowe? 

Bez względu na to, jaką funkcję spełnia lokal użytkowy, jego właściciel bądź najemca nie ma obowiązku wykupienia dla niego ubezpieczenia. 

Jedynym wyjątkiem od tej reguły jest sytuacja, w której nabywamy nieruchomość w oparciu o kredyt hipoteczny – wówczas bank niejako narzuca nam zakup ubezpieczenia, uzależniając od tego udzielenie pożyczki. Pamiętajmy, że w takiej sytuacji nie musimy nabywać polisy u kredytodawcy, równie dobrze możemy skorzystać z oferty wybranego przez nas towarzystwa, a później scedować to ubezpieczenia na bank.

Co obejmuje ubezpieczenie lokalu użytkowego?

W lokalu użytkowym można ubezpieczyć praktycznie ten sam rodzaj mienia, co w lokalu mieszkalnym. Polisa może chronić mury, elementy stałe oraz ruchomości domowe, na które składa się bardzo długa lista przedmiotów, począwszy od mebli, przez sprzęt biurowy, po smartfony czy rzeczy osobiste pracowników. Właściwie łatwiej jest wymienić mienie ruchome, którego polisa nie obejmuje, niż zawarte w zakresie ochrony.

Nieruchomość oraz jej wyposażenie można ubezpieczyć od zdarzeń losowych. W podstawowym wariancie jest ich najczęściej kilkanaście, ale rozbudowane ubezpieczenia to nawet 30 ryzyk. Do tego trzeba doliczyć zdarzenia kradzieżowe (kradzież zwykła, kradzież z włamaniem, rabunek) i innego typu szkody będące wynikiem celowego działania osób trzecich (wandalizm, dewastacja, graffiti). Polisa może uwzględniać również inne dodatki, pozwalające na bardziej kompleksowe zabezpieczenie mienia, np. stłuczenie przedmiotów szklanych czy też bardziej specyficzne rozszerzenia, jak ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej czy Home Assistance.

Jak ubezpieczyć lokal użytkowy?

Standardowa polisa mieszkaniowa może obejmować lokal użytkowy, jeśli jego powierzchnia nie przekracza 50% powierzchni całej ubezpieczonej nieruchomości – taką zasadę stosuje spory odsetek towarzystw. To rozwiązanie ma zastosowanie w sytuacjach, w których prowadzimy działalność gospodarczą w swoim domu lub mieszkaniu.

Podstawowa polisa mieszkaniowa zabezpieczy mury i ewentualnie elementy stałe. W wielu towarzystwach możliwe jest również ubezpieczenie majątku firmy – żeby to zrobić, trzeba wykupić dwa dodatkowe rozszerzenia: ruchomości domowe oraz mienie firmowe. Standardowe ubezpieczenie ruchomości nie wystarczy, ponieważ przedmioty wykorzystywane do działalności gospodarczej są z reguły wyłączone ze zbioru klasycznego mienia ruchomego. 

Zaznaczmy, że towarzystwa mogą różnie definiować mienie firmowe (inaczej: przedmioty do działalności gospodarczej). Czasami pod tym pojęciem kryją się tylko meble i zwykły sprzęt biurowy, a w innym przypadku również maszyny, przedmioty osobiste pracowników, a nawet rzeczy pozostawione w firmie czasowo przez osoby trzecie, np. w celu ich naprawy.

PAMIĘTAJ!
Lokal użytkowy można ubezpieczyć albo z polisy mieszkaniowej, albo z polisy firmowej, chociaż ten drugi wariant dotyczy głównie większych przedsiębiorstw.

Jakie lokale można ubezpieczyć?

Przeznaczenie lokali użytkowych ma niewielkie znaczenie dla ubezpieczycieli. Z polisy mieszkaniowej nie ubezpieczymy jednak nieruchomości:

  • o konstrukcji skrajnie podatnej na ogień;
  • niezamieszkałych w dłuższym okresie;
  • pustostanów i budynków przeznaczonych do rozbiórki;
  • do których nie posiadamy oficjalnych praw (własność, współwłasność, najem).

Kilka słów należy poświęcić lokalom użytkowym, które są wynajmowane. Dla takich nieruchomości istnieje możliwość wykupienia dwóch ubezpieczeń – jedno nabywa właściciel, drugie najemca. Polisa dla właściciela chroni wówczas mury i elementy stałe, może też zawierać takie rozszerzenia, jak OC wynajmującego czy Home Assistance. Najemca powinien z kolei ubezpieczyć mienie ruchome (majątek firmy) oraz ewentualnie nakłady inwestycyjne, jeśli przeprowadził w lokalu remont. Przydatnymi rozszerzeniami są również OC najemcy, ryzyka kradzieżowe oraz wandalizm.

Gdzie można kupić ubezpieczenie dla lokalu użytkowego? 

Duża liczba towarzystw oferuje ubezpieczenie mieszkania lub domu, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza, ale każda oferta jest nieco inna. Różnice mogą dotyczyć:

  • ceny;
  • liczby ryzyk w podstawie i dostępnych rozszerzeń;
  • rodzaju mienia do działalności, jakie można objąć ochroną;
  • limitów odpowiedzialności, np. w odniesieniu do ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej;
  • konstrukcji polisy – podział na ubezpieczenie od ryzyk nazwanych i od ryzyk wszystkich (All Risks);
  • wyłączeń odpowiedzialności, czyli sytuacjami, w których ochrona nie zadziała.

Polisę trzeba więc dobrać pod kątem specyfiki prowadzonej w domu lub mieszkaniu działalności oraz posiadanego budżetu. 

Osoby wynajmujące dom lub mieszkanie i jednocześnie prowadzące tam działalność gospodarczą powinny poszukać ubezpieczeń dedykowanych najemcom – towarzystwa dość często oferują takie produkty i są one nieco tańsze od zwykłych polis mieszkaniowych, ponieważ nie chronią murów i elementów stałych nieruchomości.

Ubezpieczenie przedmiotów do działalności – przykładowe oferty

TU

Cechy charakterystyczne

Inter Polska

  • firmowy sprzęt AGD, PC i RTV nie podlega pod ochronę z assistance,
  • szeroki zakres ochrony przedmiotów do działalności medycznej;

Link4

  • przedmioty do działalności gospodarczej zdefiniowane jako: maszyny, urządzenia i narzędzia;

PZU

  • wyłączone z ochrony są nieruchomości, w których prowadzi się działalność gospodarczą, jeśli są w stanie budowy;

Warta

  • sprzęt biurowy definiowany jako: stacjonarny i przenośny sprzęt komputerowy, drukarki, skanery, telefony, faksy, meble wykorzystywane do indywidualnej działalności gospodarczej;

Aviva

  • limit dla przedmiotów do prowadzenia działalności gospodarczej – 20 000 zł.

Tabela 1. Źródło: opracowanie własne na podstawie OWU.

Ile kosztuje ubezpieczenie lokalu użytkowego?

Obliczyliśmy, ile kosztuje polisa dla znajdującego się w Poznaniu mieszkania o powierzchni 80 mkw. i wartości 600 000 zł, w którym znajduje się lokal użytkowy wykorzystywany do działalności biurowej – stanowi on mniej niż 50% powierzchni całej nieruchomości.

Pod uwagę wzięliśmy ubezpieczenie murów, elementów stałych i ruchomości domowych wraz z mieniem służbowym (SU:60 000 zł) od zdarzeń losowych oraz kradzieży z włamaniem.

Najtańsza polisa tego typu kosztuje 286 zł w skali roku, a najdroższa 1115 zł. Poszczególne oferty różnią się liczbą i charakterem wliczonych w cenę dodatków, takich jak dewastacja, Home Assistance i pakiet medyczny.

Ubezpieczenie lokalu użytkowego z polisy mieszkaniowej – porównanie ofert

TUDodatkowo w polisie

Cena za 12 miesięcy

Proama

dewastacja286 zł

Generali

dewastacja
pakiet medyczny
Home Assistance

318 zł

Link4

dewastacja
Home Assistance

545 zł

Benefia

dewastacja
Home Assistance

997 zł

Inter Polska

dewastacja
Home Assistance

1115 zł

Tabela 2. Źródło: rankomat.pl (stan na: 1.11.2021 r.). Kalkulacja uwzględnia najtańsze oferty towarzystw.

Jak otrzymać odszkodowanie za lokal użytkowy?

Procedura uzyskania odszkodowania za szkodę w lokalu użytkowym jest identyczna, jak w przypadku zwykłego mieszkania lub domu. Zdarzenie ubezpieczeniowe należy zgłosić w podanym w polisie terminie – najczęściej jest to od 3 do 7 dni. Formę zgłoszenia możemy wybrać spośród dostępnych wariantów: telefoniczna, mailowa, przez formularz na stronie, osobiście w placówce towarzystwa czy nawet przez SMS. Po zawiadomieniu ubezpieczyciela musimy udostępnić miejsce zdarzenia przysłanemu przez niego specjaliście. Od momentu zgłoszenia towarzystwo ma standardowo 30 dni na przesłanie nam pieniędzy. Zdarza się, że część rekompensaty jest sporna, wówczas ubezpieczyciel ma dodatkowe 14 dni na zapoznanie się ze sprawą i przesłanie nam brakujących środków. Jeśli uznamy, że rekompensata jest zbyt niska, możemy odwołać się od decyzji. Przy negatywnej odpowiedzi możemy jeszcze wejść na drogę sądową.

Kiedy nie będzie odszkodowania za zniszczenie lokalu użytkowego?

Najważniejszymi spośród ograniczeń zawartych w polisie mieszkaniowej są tzw. wyłączenia odpowiedzialności. Towarzystwa formułują je indywidualnie, wiec zdarzenie, które u jednego ubezpieczyciela jest respektowane, u drugiego może zostać nieuznane. Listę wyłączeń znajdziemy w OWU każdej polisy. 

Wymieńmy sobie kilka przykładów sytuacji, w których uzyskanie rekompensaty za szkodę może okazać się niemożliwe:

  • OC w życiu prywatnym nie obejmuje szkód powstałych podczas wykonywania obowiązków zarobkowych, również pracy dla własnej firmy;
  • niektóre usługi z zakresu Home Assistance mogą nie dotyczyć mienia firmowego;
  • pomoc prawna, czyli dodatek do polisy mieszkaniowej, może nie dotyczyć zdarzeń związanych z działalnością gospodarczą;
  • z ochrony najczęściej wyłączone są dane w formie cyfrowej,
  • polisa może wyłączać mienie wykorzystywane przy danym rodzaju działalności – np. Aviva wyłącza działalność stomatologiczną;
  • ubezpieczenie może nie dotyczyć budynków lub pomieszczeń przeznaczonych do działalności, jeśli prowadzone są w nich prace budowlane.

Czy warto kupić ubezpieczenie lokalu użytkowego?

W lokalu użytkowym często przechowujemy mienie warte dziesiątki, a nawet setki tysięcy złotych. W przypadku pożaru, kradzieży czy zalania możemy narazić się na pokaźne straty, a zniszczenie sprzętu firmowego może również poskutkować przestojami w pracy, czyli narazić nas na dodatkowe koszty. 

Kupując taką polisę z porównywarki, nawet o podstawowym zakresie ochrony, realnie zabezpieczamy finansowo swój biznes, a więc i swoją przyszłość. Aby to zrobić, wystarczy wypełnić formularz i odpowiedzieć TAK na pytanie Czy w nieruchomości jest wykonywana działalność gospodarcza?

Ponadto, polisy mieszkaniowe należą do najtańszych spośród dostępnych na rynku produktów ubezpieczeniowych – roczna składka może być więc niezauważalna dla naszego portfela.

Ważne informacje

1. Lokale użytkowe to biura, magazyny, pomieszczenia produkcyjne, sklepy czy gabinety lekarskie

2. Ubezpieczenie lokalu użytkowego jest dobrowolne, o ile nieruchomość, na obszarze której się on znajduje, nie jest kupiona w oparciu o kredyt hipoteczny

3. Większość towarzystw umożliwia ubezpieczenie lokalu użytkowego z polisy mieszkaniowej, o ile łączna powierzchnia tego lokalu nie przekracza 50% powierzchni całej nieruchomości

4. Dodatki takie, jak OC w życiu prywatnym, pomoc prawna czy Home Assistance często nie dotyczą mienia firmowego

FAQ – najczęściej zadawane pytania o ubezpieczenie lokalu użytkowego

  1. Kiedy najpóźniej zgłosić do TU szkodę w lokalu użytkowym?

    Niezwłocznie, ponieważ przyspieszy to procedurę przyznania odszkodowania. Najczęściej mamy na to od 3 do 7 dni, a konkretny termin zawsze jest zapisany w OWU polisy.

  2. Czy dostanę odszkodowanie za kradzież firmowego laptopa z lokalu użytkowego?

    Wszystko zależy od tego, jaki wariant ochrony wybraliśmy. Część towarzystw zalicza sprzęt komputerowy do mienia firmowego. Żeby polisa zadziałała w tym konkretnym przypadku, muszą w niej być uwzględnione: ruchomości domowe, mienie firmowe (przedmioty do działalności gospodarczej) oraz kradzież z włamaniem.

  3. Czy polisa mieszkaniowa chroni też inne budynki użytkowe?

    Tak, ale niekoniecznie trzymany w nich sprzęt firmowy. Z polisy mieszkaniowej można ubezpieczyć również liczne budynki niemieszkalne znajdujące się na posesji, a nawet poza nią. Chodzi tutaj m. in. o garaż wolnostojący, budynek gospodarczy, budynki tzw. małej architektury (np. altana) czy dom letniskowy (poza posesją.