Wypowiedzenie umowy najmu domu czy mieszkania jest możliwe w określonych przypadkach i na konkretnych zasadach, które reguluje kodeks cywilny. Najważniejsze, aby umowę najmu wypowiedzieć na piśmie.

Wypowiedzenie umowy najmu możemy złożyć przy każdej umowie zawartej na czas nieokreślony. W sytuacji, gdy umowa została zawarta na czas określony, możemy wypowiedzieć ją, jeśli strony przewidziały taką możliwość w warunkach umowy. Wyjaśniamy, jak powinno wyglądać wypowiedzenie umowy najmu.

Pobierz wzór umowy

Wypowiedzenie umowy najmu – zasady 

Jeśli umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony, zarówno Najemca, jak i Wynajmujący może wypowiedzieć ją na warunkach zawartych w umowie.
Według prawa, za umowę zawartą na czas nieokreślony uważa się umowę, w której nie został zawarty czas, w jakim ma ona obowiązywać. Taką umowę możemy wypowiedzieć na zasadach określonych w Art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego. Zobowiązani jesteśmy do zachowania podanych w ustawie terminów.

Terminy te są różne, zależne od sposobu płatności czynszu, jeśli był on opłacany:

  • miesięcznie, umowę możemy wypowiedzieć z miesięcznym wyprzedzeniem, na koniec miesiąca kalendarzowego;
  • rzadziej niż raz na miesiąc – umowę możemy wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące na przód, na koniec kwartału kalendarzowego;
  • częściej niż raz na miesiąc – umowę musimy wypowiedzieć z trzydniowym wyprzedzeniem;
  • codziennie - umowę musimy wypowiedzieć z jednodniowym wyprzedzeniem. 

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony rządzi się nieco innymi prawami. W tym przypadku liczą się przede wszystkim zapisy zawarte w samej umowie. Przy takiej umowie najmu, zarówno Najemca, jak i Wynajmujący, mogą wypowiedzieć umowę jedynie w sytuacjach oraz terminach określonych w tym dokumencie.

Jeśli w umowie na czas określony nie ma klauzuli o możliwościach jej wypowiedzenia, to wedle zasad prawnych nie mamy możliwości jej wypowiedzenia – musimy czekać na czas końca umowy. Wtedy możemy wypowiedzieć ją z zachowaniem okresu wypowiedzenia.

Wyjątkiem są sytuację, w których jedna ze stron nie dotrzymuje warunków umowy najmu – w takim przypadku możemy wypowiedzieć ją nawet ze skutkiem natychmiastowym. 

Wypowiedzenie umowy najmu – co może najemca, a co wynajmujący?

Najemca może też wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym, bez zachowania zasad zawartych w umowie, jeśli w momencie przekazania lokalu posiadał on istotne wady, mające wpływ na użytkowanie nieruchomości, o których Wynajmujący nie poinformował Najemcy.

Prawo wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania zasad umowy ma również Wynajmujący.

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, jeśli Najemca:

  • użytkuje lokal w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i pomimo upomnień Wynajmującego, nie zaprzestaje takowych działań (Art. 667 § 2 K.C.);
  • zaniedbuje lokal do tego stopnia, że nieruchomość narażona jest na stratę lub uszkodzenia. (Art. 667 § 2 K.C.);
  • zalega z opłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (Art. 672 K.C.
  • wynajmuje, podnajmuje albo bezpłatnie użycza lokal lub jego część osobom trzecim, bez zgody Wynajmującego na piśmie.

W razie zaległości w opłatach czynszowych, przed wypowiedzeniem umowy najmu, Wynajmujący jest  zobowiązany pisemnie uprzedzić Najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin zapłaty zaległości. Zawiadomienie należy przekazać w formie pisemnej, jeszcze przed przekazaniem ostatecznego wypowiedzenia umowy. Jeśli Wynajmujący nie zastosuje się do tej zasady, wypowiedzenie umowy najmu złożone Najemcy nie będzie miało mocy prawnej.  

Wypowiedzenie umowy najmu – jak powinno wyglądać?

Aby wypowiedzenie umowy najmu było ważne, musi zawierać kilka elementów. Niezbędne w wypowiedzeniu umowy są dane:

  • miejscowość i data sporządzenia dokumentu;
  • dokładne dane osoby wypowiadającej umowę (najemcy lub wynajmującego), takie same, jak na umowie, której dotyczy wypowiedzenie;
  • dokładne dane strony, której umowa jest wypowiadana (najemcy lub wynajmującego), takie same jak na umowie;
  • podstawę prawną, która pozwala nam na wypowiedzenie – np. artykuł z kodeksu cywilnego lub zapis w umowie najmu;
  • dane wynajmowanego lokalu (dokładny adres);
  • termin, w którym umowa przestaje obowiązywać;
  • uzasadnienie wypowiedzenia umowy, czyli powód, dla którego rezygnujemy z umowy;
  • podpis osoby wypowiadającej umowę.

Jak wypowiedzieć polisę mieszkaniową w wynajmowanym mieszkaniu?

Sytuacja komplikuje się nieco, jeśli wraz z końcem najmu, chcemy zrezygnować także z polisy mieszkaniowej. 

Jeśli Najemca wykupił np. ubezpieczenie wyposażenia mieszkania, lecz z pewnych, nieprzewidzianych wcześniej względów, rezygnuje z wynajmu, powinien zrezygnować również z ubezpieczenia. Polisa przypisana jest bowiem do tego konkretnego lokalu. Jak to zrobić bez negatywnych konsekwencji?

Warunki wypowiedzenia polisy mieszkaniowej określają zawsze tzw. Ogólne Warunki Umowy. W większości przypadków nie uda nam się tego zrobić przed końcem terminu ubezpieczenia.

Prawo jednak przewiduje kilka konkretnych sytuacji, w których z ubezpieczenia domu lub mieszkania możemy zrezygnować bez żadnych konsekwencji:

  • w ciągu 30 dni od podpisania umowy – zgodnie z Kodeksem cywilnym, jeśli zawieramy umowę na czas dłuższy niż 6 miesięcy – a zwykle jest to 12 miesięcy – jako osoby fizyczne mamy prawo zrezygnować z polisy w ciągu 30 dni od daty podpisania umowy, bez konsekwencji. Nie musimy nawet podawać powodów rezygnacji. Dla firm termin ten to 7 dni od momentu podpisania umowy;
     
  • jeśli nieruchomości została sprzedana – jeśli dom lub mieszkanie, którego dotyczy polisa, zostało sprzedane, mamy prawo wypowiedzieć umowę. Istnieją jednak wyjątki od tej reguły, jeżeli w OWU zawarty jest jakiś konkretny zapis dotyczący takiej sytuacji;
     
  • w wyniku zniszczenia nieruchomości – jeśli dom lub mieszkanie, którego dotyczyła polisa, zostało zniszczone, np. w wyniku pożaru, możemy wypowiedzieć umowę. O ile w OWU nie znajdują się zapisy, które w inny sposób regulują tę sytuację. 

Pamiętajmy, że ubezpieczenia mieszkania, po upływie terminu na jaki zostały podpisane, zazwyczaj automatycznie się przedłużają. Ubezpieczyciel poinformuje nas o zbliżającym się końcu ważności polisy. Powinien to zrobić na 15 dni przed końcem umowy. Najemca, który chce z polisy zrezygnować, ma wtedy 20 dni na wypowiedzenie ubezpieczenia. Nie jest zobowiązany do podawania powodu rezygnacji. 

Za zerwanie umowy przed czasem niektórzy ubezpieczyciele przewidują kary pieniężne. Może się zdarzyć również tak, że gdy zerwiemy umowę, ubezpieczenie przestanie działać, a my i tak będziemy zobowiązani opłacić wszystkie składki. 

Ważne informacje

1. Jeśli w umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony, a czynsz opłacany był miesięcznie, możemy ją wypowiedzieć z miesięcznym wyprzedzeniem, na koniec miesiąca kalendarzowego

2. Jeżeli w umowie na czas określony nie ma informacji o możliwościach jej wypowiedzenia, to zgodnie z prawem nie mamy możliwości jej wypowiedzenia – zmuszeni jesteśmy czekać do końca trwania umowy

3. Najemca oraz Wynajmujący mają prawo wypowiedzieć umowę poza zasadami w niej zawartymi, w sytuacji, w której doszło do złamania warunków umowy, np. Najemca zdemolował mieszkanie

4. Wypowiedzenia polisy na mieszkanie możemy złożyć do 30 dni od dnia podpisania umowy z ubezpieczycielem