Wypowiedzenie umowy najmu nie zawsze jest oczywiste ze względu na przepisy prawne. Sprawdzamy, kiedy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony, jak to zrobić skutecznie i co wpisać do wniosku.

Wypowiedzenie umowy najmu możemy złożyć bez względu na to, czy zawarta jest na czas określony czy nieokreślony. Wyjaśniamy, jak powinno wyglądać wypowiedzenie umowy najmu.

Pobierz darmowy wzór wypowiedzenia umowy najmu

Pobierz wzór umowy

Umowa najmu na czas określony i nieokreślony – jaka różnica?

Obie umowy, jak wskazuje ich nazwa, różnią się czasem obowiązywania. W umowie na czas określony taki termin wyznaczamy w treści warunków najmu. Może to być 6 miesięcy, 8 miesięcy, ale najczęściej występuje wariant na 12 miesięcy z opcją przedłużenia o identyczny okres.

W umowie na czas nieokreślony nie widnieje data zakończenia najmu domu czy mieszkania. Może to być zatem parę miesięcy, jak i parę lat. O końcu umowy decyduje właściciel, jak i najemca. Każda ze stron może w dowolnym momencie wypowiedzieć umowę z podaniem terminu na opuszczenie wynajmowanego lokalu.

Jeśli umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony, zarówno najemca, jak i wynajmujący może wypowiedzieć ją na warunkach zawartych w umowie. Taką umowę możemy wypowiedzieć na zasadach określonych w Art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego. Zobowiązani jesteśmy do zachowania podanych w ustawie terminów. Terminy te są różne, zależne od sposobu płatności czynszu, jeśli był on opłacany:

  • miesięcznie –  umowę możemy wypowiedzieć z miesięcznym wyprzedzeniem, na koniec miesiąca kalendarzowego;
  • rzadziej niż raz na miesiąc – umowę możemy wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące na przód, na koniec kwartału kalendarzowego;
  • częściej niż raz na miesiąc – umowę musimy wypowiedzieć z trzydniowym wyprzedzeniem;
  • codziennie - umowę musimy wypowiedzieć z jednodniowym wyprzedzeniem. 

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony rządzi się nieco innymi prawami. W tym przypadku liczą się przede wszystkim zapisy zawarte w samej umowie. Przy umowie najmu na czas określony, zarówno najemca, jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę jedynie w sytuacjach oraz terminach określonych w tym dokumencie, gdy np. doszło do utraty źródła dochodów, konieczność przeprowadzki wystąpiła z uwagi na zmianę pracy, powiększenie się rodziny (ze strony najemcy) czy chodzi o powrót członka rodziny z zagranicy, który będzie zamieszkiwał lokal (ze strony wynajmującego).

Wypowiedzenie umowy na czas określony

W umowie najmu mieszkania czy domu na czas określony nie zawsze musi znajdować się zapis o możliwościach wypowiedzenia.

Co wtedy? Najemcy i wynajmującemu pozostaje porozumienie. Przykładowo, najemca zobowiązuje się znaleźć lokatora na swoje miejsce. Jeśli wypowiedzieć umowę chce najemca, wynajmujący ma prawo zatrzymać wpłaconą kaucję ze względu na niewywiązanie się z warunków umowy.

Jeśli z kolei wynajmujący chce przedwcześnie wypowiedzieć umowę najmu, nie ma prawa żądać od najemcy wyprowadzki przed końcem umowy. 

PAMIĘTAJ!
Porozumienie o końcu umowy i wypowiedzenie umowy to dwie różne czynności. Przy porozumieniu potrzebna jest zgoda obu stron, a przy wypowiedzeniu tylko oświadczenie składającego taki dokument.

Wypowiedzenie umowy najmu przez lokatora

Najemca może też wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym, bez zachowania zasad zawartych w umowie, jeśli w momencie przekazania lokalu posiadał on istotne wady, mające wpływ na użytkowanie nieruchomości, o których wynajmujący nie poinformował najemcy.

Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela

Także wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, jeśli najemca:

  • użytkuje lokal w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i pomimo upomnień Wynajmującego, nie zaprzestaje takowych działań (Art. 667 § 2 K.C.);
  • zaniedbuje lokal do tego stopnia, że nieruchomość narażona jest na stratę lub uszkodzenia. (Art. 667 § 2 K.C.);
  • zalega z opłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (Art. 672 K.C.
  • wynajmuje, podnajmuje albo bezpłatnie użycza lokal lub jego część osobom trzecim, bez zgody wynajmującego na piśmie.

W razie zaległości w opłatach czynszowych, przed wypowiedzeniem umowy najmu, wynajmujący jest zobowiązany pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin zapłaty zaległości. Zawiadomienie należy przekazać w formie pisemnej, jeszcze przed przekazaniem ostatecznego wypowiedzenia umowy. Jeśli wynajmujący nie zastosuje się do tej zasady, wypowiedzenie umowy najmu złożone najemcy nie będzie miało mocy prawnej.  

O czym pamiętać przy wypowiedzeniu umowy najmu?

Kwestia wypowiedzenia umowy najmu może być kłopotliwa dla każdej ze stron. Dlatego ważny jest sposób poinformowania o wypowiedzeniu właściciela lokalu czy najemcy.

Aby wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne, najlepiej to zrobić za potwierdzeniem odbioru. Można osobiście (wtedy druga strona powinna podpisać klauzulę odbioru takiego dokumentu) lub pocztą wysyłając list polecony z potwierdzeniem odbioru.

Wypowiedzenie umowy najmu – jak powinno wyglądać?

Aby wypowiedzenie umowy najmu było ważne, musi zawierać kilka elementów. Niezbędne w wypowiedzeniu umowy są dane:

  • miejscowość i data sporządzenia dokumentu;
  • dokładne dane osoby wypowiadającej umowę (najemcy lub wynajmującego), takie same, jak na umowie, której dotyczy wypowiedzenie;
  • dokładne dane strony, której umowa jest wypowiadana (najemcy lub wynajmującego), takie same jak na umowie;
  • podstawę prawną, która pozwala nam na wypowiedzenie – np. artykuł z kodeksu cywilnego lub zapis w umowie najmu;
  • dane wynajmowanego lokalu (dokładny adres);
  • termin, w którym umowa przestaje obowiązywać;
  • uzasadnienie wypowiedzenia umowy, czyli powód, dla którego rezygnujemy z umowy;
  • podpis osoby wypowiadającej umowę.

Gdzie szukać ubezpieczenia mieszkania na wynajem?

Jeśli wypowiadamy umowę domu czy mieszkania, to nie musimy równocześnie wypowiadać umowy ubezpieczenia. Wystarczy powiadomić TU o zmianie adresu najmu. Jeśli z kolei nie mamy jeszcze ubezpieczenia, warto wiedzieć, że polisa mieszkaniowa chroni nas finansowo w razie kradzieży mienia z wynajmowanego lokalu czy na wypadek zalania sąsiada z dołu.

Więcej ryzyk można znaleźć w porównywarce ubezpieczeń obliczając w parę minut przykładową składkę. To możliwe dzięki kalkulatorowi online, który generuje jednocześnie nawet ponad 20 ofert dopasowanych ubezpieczeń.

Ważne informacje

1. Jeśli w umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony, a czynsz opłacany był miesięcznie, możemy ją wypowiedzieć z miesięcznym wyprzedzeniem, na koniec miesiąca kalendarzowego

2. Jeżeli w umowie na czas określony nie ma informacji o możliwościach jej wypowiedzenia, to zgodnie z prawem nie mamy możliwości jej wypowiedzenia – zmuszeni jesteśmy czekać do końca trwania umowy

3. Najemca oraz Wynajmujący mają prawo wypowiedzieć umowę poza zasadami w niej zawartymi, w sytuacji, w której doszło do złamania warunków umowy, np. Najemca zdemolował mieszkanie

4. Jeśli wypowiadamy umowę domu czy mieszkania, to nie musimy równocześnie wypowiadać umowy ubezpieczenia

FAQ – najczęściej zadawane pytania o wynajem i ubezpieczenie mieszkania

  1. Czy jako najemca muszę mieć ubezpieczenie nieruchomości?

    Nie, ale w wielu sytuacjach polisa mieszkaniowa może okazać się ratunkiem finansowym, np. w razie włamania do wynajmowanej nieruchomości.

  2. Czy można rozwiązać umowę najmu mieszkania za porozumieniem stron?

    Tak, jednak do tego jest potrzebna zgoda zarówno ze strony wynajmującego, jak i najemcy. Porozumienie najlepiej przygotować na piśmie w dwóch egzemplarzach.

  3. Co grozi za zerwanie umowy najmu mieszkania przed czasem?

    Właściciel ma prawo potrącić np. wpłaconą kaucję, a najemca może skierować sprawę do sądu - dotyczy to umowy najmu na czas określony.

  4. Czy można wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym?

    Tak, ale muszą zaistnieć konkretne okoliczności, jak np. niezgodność najmowanego miejsca z wcześniejszym opisem itp.

  5. W jakim czasie można wypowiedzieć umowę najmu?

    Z zachowaniem dwumiesięcznego wypowiedzenia lub innego okresu, który akceptują obie strony umowy.

  6. Jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu lokalu?

    Przede wszystkim wypowiedzenie umowy najmu powinno mieć wersję papierową. Tak dokument należy dostarczyć drugiej stronie umowy osobiście lub przesłać pocztą listem poleconym, aby mieć potwierdzenie odbioru.

  7. Jak napisać wypowiedzenie umowy najmu?

    Najlepiej skorzystać z gotowego wzoru dostępnego online.