Wypowiedzenie umowy najmu – wzór z omówieniem

Wypowiedzenie umowy najmu PDF 

Pobierz wzór umowy

Umowa najmu na czas określony i nieokreślony – jaka jest różnica?

Różnica między umową najmu na czas określony a nieokreślony dotyczy głównie możliwości wypowiedzenia.

1. Umowa na czas określony (np. 12 miesięcy): Obowiązuje do ustalonego terminu. Wypowiedzenie jej przed czasem jest możliwe tylko, jeśli umowa najmu zawarta przewiduje konkretne przypadki wypowiedzenia lub za porozumieniem stron. Co do zasady nie można jej wypowiedzieć jednostronnie bez wskazanej przyczyny.

2. Umowa na czas nieokreślony: Można ją wypowiedzieć zgodnie z zapisami w umowie lub przepisami prawa. Jeśli umowa nie określa warunków, zastosowanie ma Kodeks cywilny, a termin wypowiedzenia zależy od częstotliwości opłacania czynszu. Przy czynszu płatnym miesięcznie obowiązuje miesięczny okres wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Wypowiedzenie umowy na czas określony

W umowie najmu mieszkania czy domu na czas określony nie zawsze musi znajdować się zapis o możliwościach wypowiedzenia.

Jeśli umowa najmu zawarta na czas określony nie przewiduje możliwości wypowiedzenia, co do zasady nie można jej rozwiązać jednostronnie. W praktyce takie rozwiązanie wymaga zgody właściciela lokalu. Jeśli wypowiedzieć umowę chce najemca, wynajmujący ma prawo zatrzymać wpłaconą kaucję ze względu na niewywiązanie się z warunków umowy.

Jeśli z kolei wynajmujący chce przedwcześnie wypowiedzieć umowę najmu, może to zrobić tylko w przypadkach określonych w umowie lub przepisach (np. rażące naruszenie obowiązków przez najemcę). 

Wypowiedzenie umowy najmu przez lokatora

Lokator, czyli najemca, może wypowiedzieć umowę albo w sposób zgodny z warunkami zawartymi w tej umowie, albo w oparciu o odgórne przepisy (przy najmie na czas nieokreślony). Trzecią opcją jest wypowiedzenie w trybie natychmiastowym. 

Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym przez najemcę jest możliwe w przypadkach określonych w przepisach Kodeksu cywilnego (m.in. art. 664 i 682) – kiedy lokal ma wady uniemożliwiające jego używanie zgodnie z umową lub zagrażające zdrowiu lub życiu najemcy. W praktyce taka sytuacja występuje najczęściej, gdy wynajmowana nieruchomość posiada istotne wady, których wynajmujący nie usuwa mimo zgłoszenia, albo których usunięcie nie jest możliwe. Chodzi tutaj nie o drobne wady czy niedoskonałości, ale np. o cieknący dach, uszkodzone ogrzewanie czy wadliwą instalację elektryczną. 

Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela

Także wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, jeśli najemca:

• użytkuje lokal w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i pomimo upomnień Wynajmującego, nie zaprzestaje takowych działań (Art. 667 § 2 K.C.);
• zaniedbuje lokal do tego stopnia, że nieruchomość narażona jest na stratę lub uszkodzenia. (Art. 667 § 2 K.C.);
• zalega z opłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (Art. 672 K.C.),
• wynajmuje, podnajmuje albo bezpłatnie użycza lokal lub jego część osobom trzecim, bez zgody wynajmującego na piśmie.

W razie zaległości w opłatach czynszowych, przed wypowiedzeniem umowy najmu, wynajmujący jest zobowiązany pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin zapłaty zaległości. Zawiadomienie należy przekazać w formie pisemnej, jeszcze przed przekazaniem ostatecznego wypowiedzenia umowy. Jeśli wynajmujący nie zastosuje się do tej zasady, wypowiedzenie umowy najmu złożone najemcy nie będzie miało mocy prawnej.  

Czy można wypowiedzieć umowę z dnia na dzień? 

Umowy najmu co do zasady nie można wypowiedzieć z dnia na dzień, chyba że zachodzą szczególne przypadki określone w przepisach lub strony dojdą do porozumienia. Opisaliśmy już sytuację, w której wypowiedzenie umowy najmu może się odbyć literalnie z dnia na dzień – przy najmie na czas nieokreślony, w którym najemca płaci czynsz codziennie. Taki wariant trzeba jednak traktować bardziej w kategorii ciekawostki, ponieważ praktycznie nigdy rozliczanie czynszu nie odbywa się w opisany sposób. 

Wspomnieliśmy już także o trybie natychmiastowego wypowiedzenia umowy, który jest dopuszczalny w sytuacji, gdy druga strona rażąco narusza postanowienia umowy lub przepisy prawa. W tej sytuacji sam proces wypowiedzenia nie odbywa się jednak dosłownie „z dnia na dzień”, czyli wypowiedzenie zaczyna obowiązywać z chwilą jego doręczenia drugiej stronie. Konieczne jest pisemne złożenie wypowiedzenia, a druga strona musi mieć czas na ustosunkowanie się do niego. 

Umowę najmu można natomiast rozwiązać z dnia na dzień poprzez porozumienie stron. W tym przypadku mówimy jednak o dobrej woli najemcy i wynajmującego, która przy sprzecznych interesach jest bardzo trudna do osiągnięcia.   

Jakie są terminy wypowiedzenia umowy najmu?

Terminy wypowiedzenia umowy najmu zależą od tego, jak często czynsz jest płatny oraz czy umowa określa własne zasady. Jeśli nie – obowiązują ustawowe terminy z Kodeksu cywilnego.

Ustawowe terminy wypowiedzenia:

• gdy czynsz jest płatny miesięcznie – wypowiedzenie następuje na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego 
• gdy czynsz jest płatny rzadziej niż co miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego 
• gdy czynsz jest płatny częściej niż co miesiąc – na trzy dni naprzód 
• przy najmie dziennym – na jeden dzień naprzód 

Jeśli umowa najmu zawarta przewiduje inne terminy, należy stosować zapisy umowne, o ile są zgodne z przepisami.

O czym pamiętać przy wypowiedzeniu umowy najmu – najważniejsze zasady

Aby wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne, musi zostać doręczone drugiej stronie w sposób umożliwiający potwierdzenie odbioru oraz zawierać wymagane elementy formalne.

Najważniejsze zasady:

• złóż wypowiedzenie w formie pisemnej – w przypadku najmu mieszkania jest to wymóg ustawowy, 
• doręcz dokument osobiście za pokwitowaniem albo wyślij listem poleconym z potwierdzeniem odbioru, 
• skieruj wypowiedzenie do wszystkich stron umowy (np. obojga małżonków), 
• wskaż podstawę wypowiedzenia (umowną lub z przepisów, np. Kodeks cywilny), 
• określ termin zakończenia umowy (np. na koniec miesiąca kalendarzowego), 
• zachowaj wymagane terminy lub procedury, np. wcześniejsze pisemne upomnienie przy zaległościach w zapłacie czynszu. 

Taka forma ogranicza ryzyko, że wypowiedzenie umowy najmu zostanie uznane za bezskuteczne.

Jak powinno wyglądać wypowiedzenie umowy najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu jest skuteczne, gdy zawiera wymagane elementy formalne i jasno określa warunki zakończenia stosunku najmu. Niezbędne w wypowiedzeniu umowy są następujące dane:

• miejscowość i data sporządzenia dokumentu;
• dokładne dane osoby wypowiadającej umowę (najemcy lub wynajmującego), takie same, jak na umowie, której dotyczy wypowiedzenie;
• dokładne dane strony, której umowa jest wypowiadana (najemcy lub wynajmującego), takie same jak na umowie;
• podstawa prawna lub zapis umowny uzasadniający wypowiedzenie umowy najmu;
• dane wynajmowanego lokalu (dokładny adres);
• termin, w którym następuje rozwiązanie umowy najmu (np. na koniec miesiąca kalendarzowego);
• uzasadnienie wypowiedzenia umowy, czyli powód, dla którego rezygnujemy z umowy;
• podpis osoby wypowiadającej umowę.

Jakie ubezpieczenie przy umowie najmu? 

Przy umowie najmu warto rozważyć ubezpieczenie mieszkania – zarówno przez właściciela lokalu, jak i najemcę, ponieważ każda ze stron chroni inny zakres majątku.

Dla wynajmowanej nieruchomości można wykupić dwie niezależne polisy:

• dla właściciela lokalu, 
• dla najemcy. 

Właściciel lokalu powinien objąć ochroną przede wszystkim:

• mury i elementy stałe (np. instalacje, podłogi, zabudowę), 
• zdarzenia losowe, takie jak pożar, zalanie, wybuch czy uderzenie pioruna. 

Polisę można rozszerzyć m.in. o:

• OC w życiu prywatnym, 
• powódź, 
• Home Assistance, 
• stłuczenie elementów szklanych. 

Najemca może ubezpieczyć:

• ruchomości domowe (np. sprzęt RTV/AGD, meble), 
• nakłady inwestycyjne (np. remont wykonany na własny koszt). 

Zakres ochrony najemcy można rozszerzyć np. o:

• OC w życiu prywatnym, 
• kradzież z włamaniem.

PORÓWNAJ CENY