Wypowiedzenie umowy najmu nie zawsze jest oczywiste ze względu na przepisy prawne. Sprawdzamy, kiedy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony, jak to zrobić skutecznie i co wpisać do wniosku.

Z tego artykułu dowiesz się:

Każda umowa najmu domu czy mieszkania kiedyś się kończy i warto „zaliczyć” ten etap bez nieprzyjemnych przejść. Poniżej, krok, po kroku, wyjaśniamy, jak powinno wyglądać wypowiedzenie umowy najmu.

Uwaga!

Wypowiedzenie umowy najmu możemy złożyć bez względu na to, czy zawarta jest na czas określony czy nieokreślony.

Wypowiedzenie umowy najmu PDF 

Pobierz wzór umowy

Umowa najmu na czas określony i nieokreślony – jaka różnica?

Różnica między umową najmu na czas określony a nieokreślony dotyczy głównie możliwości wypowiedzenia.

1. Umowa na czas określony (np. 12 miesięcy): Obowiązuje do ustalonego terminu. Wypowiedzenie jej przed czasem jest możliwe tylko, jeśli warunki wypowiedzenia zostały wprost zapisane w umowie lub za porozumieniem stron. Jednostronne wypowiedzenie jest niemożliwe.

2. Umowa na czas nieokreślony: Można ją rozwiązać zgodnie z zapisami w umowie. Jeśli umowa nie określa warunków, zastosowanie ma Kodeks cywilny, a termin wypowiedzenia zależy od częstotliwości opłacania czynszu. Przy comiesięcznym czynszu obowiązuje miesięczny okres wypowiedzenia (ze skutkiem na koniec następnego miesiąca kalendarzowego).

Wypowiedzenie umowy na czas określony

W umowie najmu mieszkania czy domu na czas określony nie zawsze musi znajdować się zapis o możliwościach wypowiedzenia.

Co wtedy? Najemcy i wynajmującemu pozostaje porozumienie. Przykładowo, najemca zobowiązuje się znaleźć lokatora na swoje miejsce. Jeśli wypowiedzieć umowę chce najemca, wynajmujący ma prawo zatrzymać wpłaconą kaucję ze względu na niewywiązanie się z warunków umowy.

Jeśli z kolei wynajmujący chce przedwcześnie wypowiedzieć umowę najmu, nie ma prawa żądać od najemcy wyprowadzki przed końcem umowy. 

Uwaga!

Porozumienie o końcu umowy i wypowiedzenie umowy to dwie różne czynności. Przy porozumieniu potrzebna jest zgoda obu stron, a przy wypowiedzeniu tylko oświadczenie składającego taki dokument.

Wypowiedzenie umowy najmu przez lokatora

Lokator, czyli najemca, może wypowiedzieć umowę albo w sposób zgodny z warunkami zawartymi w tej umowie, albo w oparciu o odgórne przepisy (przy najmie na czas nieokreślony). Trzecią opcją jest wypowiedzenie w trybie natychmiastowym. 

Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym przez najemcę jest możliwe właściwie tylko w jednym przypadku – kiedy właściciel mieszkania w sposób rażący narusza postanowienia umowy lub niedopełnia swoich obowiązków wynikających z odgórnych przepisów. W praktyce, taka opcja jest dostępna niemal wyłącznie w sytuacji, w której wynajmowana nieruchomość posiada istotne wady, o których istnieniu wynajmujący nie powiadomił najemcę; innymi słowy, kiedy przedmiot najmu wyraźnie odbiega od swojego opisu znajdującego się w umowie. Chodzi tutaj nie o drobne wady czy niedoskonałości, ale np. o cieknący dach, uszkodzone ogrzewanie czy wadliwą instalację elektryczną. 

Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela

Także wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, jeśli najemca:

  • użytkuje lokal w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i pomimo upomnień Wynajmującego, nie zaprzestaje takowych działań (Art. 667 § 2 K.C.);
  • zaniedbuje lokal do tego stopnia, że nieruchomość narażona jest na stratę lub uszkodzenia. (Art. 667 § 2 K.C.);
  • zalega z opłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (Art. 672 K.C.),
  • wynajmuje, podnajmuje albo bezpłatnie użycza lokal lub jego część osobom trzecim, bez zgody wynajmującego na piśmie.

W razie zaległości w opłatach czynszowych, przed wypowiedzeniem umowy najmu, wynajmujący jest zobowiązany pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin zapłaty zaległości. Zawiadomienie należy przekazać w formie pisemnej, jeszcze przed przekazaniem ostatecznego wypowiedzenia umowy. Jeśli wynajmujący nie zastosuje się do tej zasady, wypowiedzenie umowy najmu złożone najemcy nie będzie miało mocy prawnej.  

Czy można wypowiedzieć umowę z dnia na dzień? 

Opisaliśmy już sytuację, w której wypowiedzenie umowy najmu może się odbyć literalnie z dnia na dzień – przy najmie na czas nieokreślony, w którym najemca płaci czynsz codziennie. Taki wariant trzeba jednak traktować bardziej w kategorii ciekawostki, ponieważ praktycznie nigdy rozliczanie czynszu nie odbywa się w opisany sposób. 

Wspomnieliśmy już także o trybie natychmiastowego wypowiedzenia umowy, który, upraszczając, jest dopuszczalny w momencie, w którym druga strona umowy rażąco łamie jej zapisy. W tej sytuacji sam proces wypowiedzenia nie odbywa się jednak dosłownie „z dnia na dzień”, czyli, trywializując, wypowiedzenie złożone w poniedziałek nie zaczyna działać od wtorku. Konieczne jest pisemne złożenie wypowiedzenia, a druga strona musi mieć czas na ustosunkowanie się do niego. 

Umowę najmu można natomiast rozwiązać z dnia na dzień poprzez porozumienie stron. W tym przypadku mówimy jednak o dobrej woli najemcy i wynajmującego, która przy sprzecznych interesach jest bardzo trudno do osiągnięcia.   

O czym pamiętać przy wypowiedzeniu umowy najmu?

Kwestia wypowiedzenia umowy najmu może być kłopotliwa dla każdej ze stron. Dlatego ważny jest sposób poinformowania o wypowiedzeniu właściciela lokalu czy najemcy.

Aby wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne, najlepiej to zrobić za potwierdzeniem odbioru. Można osobiście (wtedy druga strona powinna podpisać klauzulę odbioru takiego dokumentu) lub pocztą wysyłając list polecony z potwierdzeniem odbioru.

Wypowiedzenie umowy najmu – jak powinno wyglądać?

Wypowiedzenie umowy najmu będzie ważne, gdy zawiera kilka elementów. Niezbędne w wypowiedzeniu umowy są następujące dane:

  • miejscowość i data sporządzenia dokumentu;
  • dokładne dane osoby wypowiadającej umowę (najemcy lub wynajmującego), takie same, jak na umowie, której dotyczy wypowiedzenie;
  • dokładne dane strony, której umowa jest wypowiadana (najemcy lub wynajmującego), takie same jak na umowie;
  • podstawę prawną, która pozwala nam na wypowiedzenie – np. artykuł z kodeksu cywilnego lub zapis w umowie najmu;
  • dane wynajmowanego lokalu (dokładny adres);
  • termin, w którym umowa przestaje obowiązywać;
  • uzasadnienie wypowiedzenia umowy, czyli powód, dla którego rezygnujemy z umowy;
  • podpis osoby wypowiadającej umowę.

Jakie ubezpieczenie przy umowie najmu? 

Zacznijmy od tego, że ubezpieczenie domu lub mieszkania możliwe jest w sytuacji, w której osoba chcąca wykupić polisę posiada prawo do lokalu, czyli albo akt własności, albo umowę najmu. Dla wynajmowanej nieruchomości można więc wykupić dwie niezależne polisy, po jednej dla najemcy i wynajmującego.  

W polisie dla wynajmującego przedmiotem ubezpieczenia powinny być, przede wszystkim, mury i elementy stałe. W podstawowym zakresie taki produkt obejmuje pożar i inne zdarzenia naturalne, takie jak zalanie, wybuch, uderzenie pioruna, upadek drzew i masztów, uderzenie pojazdu mechanicznego czy upadek statku powietrznego. Polisę warto poszerzyć o takie dodatki, jak chociażby OC w życiu prywatnym, powódź, Home Assistance czy stłuczenie przedmiotów szklanych.

Najemca może ubezpieczyć stanowiące jego własność ruchomości domowe, a także nakłady inwestycyjne, czyli efekty remontu czy modernizacji, którą przeprowadził na własny koszt. Podstawowy katalog zdarzeń losowych może on poszerzyć chociażby o OC w życiu prywatnym czy kradzież z włamaniem. 

PORÓWNAJ CENY

Podsumowanie

1. Jeśli w umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony, a czynsz opłacany był miesięcznie, możemy ją wypowiedzieć z miesięcznym wyprzedzeniem, na koniec miesiąca kalendarzowego.

2. Jeżeli w umowie na czas określony nie ma informacji o możliwościach jej wypowiedzenia, to zgodnie z prawem nie mamy możliwości jej wypowiedzenia – zmuszeni jesteśmy czekać do końca trwania umowy.

3. Najemca oraz Wynajmujący mają prawo wypowiedzieć umowę poza zasadami w niej zawartymi, w sytuacji, w której doszło do złamania warunków umowy, np. Najemca zdemolował mieszkanie.

4. Jeśli wypowiadamy umowę domu czy mieszkania, to nie musimy równocześnie wypowiadać umowy ubezpieczenia. 

FAQ – najczęściej zadawane pytania o wynajem i ubezpieczenie mieszkania

  1. Czy jako najemca muszę mieć ubezpieczenie nieruchomości?

    Nie, ale w wielu sytuacjach polisa mieszkaniowa może okazać się ratunkiem finansowym, np. w razie włamania do wynajmowanej nieruchomości.

  2. Czy można rozwiązać umowę najmu mieszkania za porozumieniem stron?

    Tak, jednak do tego jest potrzebna zgoda zarówno ze strony wynajmującego, jak i najemcy. Porozumienie najlepiej przygotować na piśmie w dwóch egzemplarzach.

  3. Co grozi za zerwanie umowy najmu mieszkania przed czasem?

    Właściciel ma prawo potrącić np. wpłaconą kaucję, a najemca może skierować sprawę do sądu - dotyczy to umowy najmu na czas określony.

  4. Czy można wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym?

    Tak, ale muszą zaistnieć konkretne okoliczności, jak np. niezgodność najmowanego miejsca z wcześniejszym opisem itp.

  5. Jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu lokalu?

    Przede wszystkim wypowiedzenie umowy najmu powinno mieć wersję papierową. Tak dokument należy dostarczyć drugiej stronie umowy osobiście lub przesłać pocztą listem poleconym, aby mieć potwierdzenie odbioru.