Kupić czy budować dom - co opłaca się bardziej?

Dom w mieście nadal cieszy się powodzeniem wśród lokatorów ze względu na większą przestrzeń, możliwość zrelaksowania się w ogrodzie czy ogrzania przy kominku. Przy tej okazji zawsze pojawia się dylemat – kupić nieruchomość już stojącą czy zbudować samemu według własnego projektu? I gdzie zakup domu albo jego budowa okażą się finansowo najkorzystniejsze?

Aby ułatwić podjęcie decyzji, w oparciu o raport „Polski Rynek Nieruchomości 2018” serwisu ogłoszeniowego gratka.pl., zestawiliśmy średnie ofertowe ceny domów i działek budowlanych w 18 miastach wojewódzkich. 

1 dom wolnostojący w Warszawie albo 3 w Rzeszowie

Cena domu zależy od wielkości miasta, lokalizacji, ale i rodzaju zabudowy. Najdroższe są domy wolnostojące, a w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu i Szczecinie ich średnia cena przekracza milion złotych.

W 2018 r. rekordowa pod tym względem była stolica (1 900 000 zł), ale drugi w zestawieniu Wrocław okazał się już znacznie tańszy (1 324 600 zł). Zaskakiwać mogą ceny najmniejszego w tym gronie Szczecina (średnio 1 076 500 zł za dom wolnostojący).

Na przeciwnym biegunie cenowym znalazły się Kielce, Zielona Góra, Opole, Białystok i Rzeszów. Za dom wolnostojący w każdym z tych miast trzeba było zapłacić nie mniej niż 600 000 zł – w Kielcach 657 300 zł, a w Rzeszowie średnio 601 300 zł czyli ponad trzy razy taniej niż w stolicy.

Dużo za bliźniaka w Lublinie

Znacznie mniejszym wydatkiem jest zakup domu w zabudowie bliźniaczej. Tu tylko Warszawa i Gdańsk przekroczyły barierę miliona złotych – odpowiednio 1 617 900 zł i 1 008 700 zł. We Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu ceny oscylowały w granicy 800 000 zł. W czołówce znalazł się dość nieoczekiwanie Lublin, gdzie za „bliźniaka” trzeba było zapłacić przeciętnie 703 800 zł.

Najlepsze oferty odnotowano w Zielonej Górze (467 600 zł) i Rzeszowie (417 800 zł). Nieco więcej, bo ponad pół miliona złotych, domy w zabudowie bliźniaczej kosztowały w Gorzowie Wlkp. (507 500 zł), Bydgoszczy (528 000 zł), Olsztynie (538 000 zł) i Białymstoku (547 600 zł).

Szeregówki tanie na wschodzie i na zachodzie

W połowie zestawianych miast najtańsze okazały się domy szeregowe. Według raportu „Polski Rynek Nieruchomości 2018” najmniej trzeba było zapłacić za dom o takiej konstrukcji w Rzeszowie (422 600 zł) oraz, choć już powyżej pół miliona złotych, w Zielonej Górze (506 500 zł) i Gorzowie Wlkp. (514 100 zł).

Najdroższa ponownie okazała się Warszawa (1 433 200 zł), ale niemal dwa razy mniej dom szeregowy kosztował w Krakowie (846 700 zł), Gdańsku (835 700 zł), Wrocławiu (773 200 zł) i Katowicach (721 100 zł). 

Postawienie domu za 500 000 zł, ale są haczyki

Jeśli powyższe ceny domów mimo wszystko są zbyt wysokie, to może bardziej opłacalne będzie zbudowanie własnej nieruchomości? Na pierwszy rzut oka taka inwestycja może się opłacać. 
Według danych serwisu Oferteo.pl i „Raportu o budowie domów w Polsce 2018” przeciętny szacunkowy koszt budowy domu w Polsce wynosi 465 000 złotych. Chodzi konkretnie o dom parterowy z użytkowym poddaszem, murowany, o powierzchni 126-150 mkw., na podstawie gotowego projektu kupionego od architekta, z garażem zamiast piwnicy, ogrzewaniem gazowym oraz pokryciem wykonanym z dachówki ceramicznej.

Gdzie kryje się haczyk? W niespodziewanych wydatkach i w posiadaniu działki. Autorzy wspomnianego raportu podkreślają, że cenę wyjściową należy powiększyć o 11-25%, bo tyle z reguły wynoszą koszty dodatkowe, które pojawiają się w trakcie inwestycji. Natomiast koszt prawie pół miliona za postawienie domu obejmuje tylko zakup materiałów budowlanych i koszty robocizny, bez zakupu działki budowlanej.

Po zakup działki budowlanej do Gdańska i Wrocławia 

Zakup działki budowlanej to kolejny wydatek i podobny rozstrzał cenowy, jak w przypadku samych nieruchomości. Działka o powierzchni 10 arów (1000 mkw) w dużych miastach wahała się w 2018 roku od 107 000 zł do nawet 837 000 zł - wynika z raportu gratka.pl.

Najdroższe działki budowlane ma Warszawa - 837 zł za 1 mkw. Znacznie mniej trzeba wydać na ten cel w Krakowie (537 zł) i Poznaniu (489 zł). Zaskakująco nisko w zestawieniu wypadł Gdańsk (384 zł) i Wrocław (369 zł), gdzie nieruchomości należą do najdroższych w kraju.

Najtańszą ziemię pod inwestycję budowlaną w dużym mieście można znaleźć w Olsztynie (196 zł), Zielonej Górze (180 zł), Opolu (167 zł), a przede wszystkim w Gorzowie Wlkp. (107 zł).

Koszt ubezpieczenia domu to ułamek ceny nieruchomości

Dom jest z reguły większy od mieszkania, a przez to droższy. Pożar, zalanie czy kradzież będzie zatem bardziej dotkliwą stratą. Jednak za niewielką opłatą można chronić majątek. Koszt ubezpieczenia będzie jeszcze niższy, jeśli wcześniej zestawimy oferty różnych ubezpieczycieli.

W porównywarce rankomat.pl wykonaliśmy prostą symulację dla domu, uśredniając jego powierzchnię do 137 mkw. Ubezpieczenie kosztuje tyle samo bez względu na rodzaj zabudowy (wolnostojący, szeregowy, bliźniak). Różnice w wysokości składki (stan na 19.11.2019 r.) są zauważalne pod względem wartości domu.

Nieruchomość wartą 500 000 zł ubezpieczymy na 12 miesięcy od 326 zł. Dom kosztujący 800 000 zł za minimum 373 zł rocznie. 1102 zł trzeba wydać na najtańszą polisę dla domu wartego 1 200 000 zł. A zatem 12-miesięczna ochrona finansowa domu z polisy mieszkaniowej to koszt mniejszy niż 0,1% ceny nieruchomości.