Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera to coś więcej, niż zwykła formalność. Rzadko kiedy nowe nieruchomości oddawane są w stanie idealnym, a wszystkie niedoróbki, jakie przeoczymy, będzie musieli naprawić na własny koszt. Podpowiadamy, jak przygotować się do odbioru technicznego i jak nie popełnić w jego trakcie błędów.

Poszukiwanie odpowiedniego mieszkania, załatwianie kredytu, wszystkie formalności notarialne… Proces zakupu mieszkania jest długi i żmudny, a wieńczy go odbiór techniczny. Nie lekceważmy tej ostatniej fazy, bo błędy na tym etapie mogą kosztować nas sporo pieniędzy, czasu i nerwów.

Czym jest odbiór techniczny mieszkania?

Odbiór techniczny mieszkania to, najprościej mówiąc, sprawdzenie stanu technicznego lokalu. Najczęściej ma on miejsce pomiędzy uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku a podpisaniem umowy przenoszącej własność na nabywcę. Odbiór techniczny jest umocowany prawnie, co oznacza, że deweloper ma obowiązek przeprowadzenia go w oparciu o określone zasady.

W trakcie odbioru nabywca powinien dokładnie sprawdzić, czy nieruchomość jest zgodna z umówionym standardem wykończenia, prawem budowlanym oraz rzutami. Wszystkie znalezione mankamenty trzeba zgłosić i wezwać dewelopera do ich usunięcia. Odbiór techniczny powinien być zwieńczony spisaniem protokołu zawierającego informacje o wszelkich znalezionych niedoróbkach, usterkach i mankamentach. Od spisania tego dokumentu deweloper ma 14 dni na zdecydowanie, czy zgadza się na naprawy, a jeśli się zgadza (tak dzieje się najczęściej),to w przeciągu 30 dni powinien je przeprowadzić. 

Odbiór techniczny może się odbyć przy obecności tylko dewelopera i nabywcy, ale nabywca ma też prawo do zatrudnienia specjalisty, który weźmie czynny udział w odbiorze w charakterze doradcy.

Kogo i czego dotyczy odbiór techniczny mieszkania?

Narzucony prawem obowiązek odbioru technicznego mieszkania bądź domu pojawia się w momencie, gdy nabywamy nową nieruchomość jeszcze przed zakończeniem jej budowy, czyli przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie.

Co ważne, jeśli podpisujemy pierwszą umowę z deweloperem w momencie, w którym nieruchomość będąca jej przedmiotem jest już ukończona (oddana do użytkowania),nie ma obowiązku przeprowadzenia odbioru technicznego. Zawsze jednak możemy zawrzeć taki punkt w umowie lub przeprowadzić przegląd przed jej podpisaniem, jeśli deweloper się na to zgodzi.

PAMIĘTAJ!
Przegląd techniczny (opisany w ustawie deweloperskiej) odnosi się tylko do nieruchomości z rynku pierwotnego.

Odbiór techniczny mieszkania a odbiór kluczy

Odbiór techniczny mieszkania i odbiór kluczy to dwa różne pojęcia. Często oba zdarzenia mają miejsce równolegle (przekazanie kluczy w trakcie odbioru),ale nie musi tak być.

Przekazanie kluczy oznacza, że nabywca wchodzi w posiadanie lokalu, co łączy się z przepisaniem na niego liczników i faktem, że deweloper nie może już wejść do lokalu bez zgody lokatora. Posiadanie lokalu nie jest jednoznaczne z przekazaniem prawa własności – przekazanie odbywa się po podpisaniu aktu notarialnego.

Przekazanie kluczy może odbyć się w trakcie odbioru technicznego (jeśli tak ustaliliśmy z deweloperem) lub po przeniesieniu własności (jeśli nie ma o tym wzmianki w umowie mają zastosowanie odgórne przepisy).

Odbiór techniczny mieszkania – samemu czy pod okiem fachowca?

Cały proces zakupu mieszkania trwa długo i bywa wyczerpujący. Jego zwieńczeniem jest odbiór techniczny lokalu, który, wbrew pozorom, również nie należy do łatwych. 

Dodatkowym czynnikiem utrudniającym chłodną i rzeczową ocenę stanu nieruchomości są emocje, które tuż przed odbiorem wyczekiwanych własnych czterech kątów potrafią sięgać zenitu. Jeśli dodamy do tego fakt, że odbiór wymaga przynajmniej podstawowej wiedzy budowlanej i wcześniejszego przygotowania, to zaangażowanie do pomocy fachowca jest opcją, którą wypada przynajmniej rozważyć.

Ile kosztuje odbiór techniczny mieszkania z fachowcem?

Największym minusem zaangażowania specjalisty są dodatkowe koszty, których i tak mieliśmy już dość podczas całej „operacji” zakupu mieszkania. Ponadto, nie zawsze można uzgodnić termin odbioru w dogodnym dla nas terminie. 

Plusy są natomiast oczywiste. Fachowiec doskonale wie, co trzeba sprawdzić i gdzie najczęściej pojawiają się niedoróbki. Zrobiony przez niego przegląd powinien też potrwać zdecydowanie krócej, niż nasze samodzielne działania.

Stawki za udział w odbiorze technicznym rozpoczynają się od 200 zł. To niedużo w porównaniu do innych wydatków związanych z całą procedurą nabycia nieruchomości. Taka dodatkowa inwestycja może jednak się opłacić, a sami unikniemy niepotrzebnego stresu.

7 kroków do udanego odbioru technicznego mieszkania

Jeśli mimo wszystko zdecydowaliśmy się działać bez wsparcia specjalisty, warto pamiętać o kilku krokach, które pozwolą zminimalizować ryzyko przegapienia fuszerki ze strony dewelopera.

1. Lista najczęściej popełnianych błędów przez deweloperów – dowiedz się, gdzie pojawia się najwięcej usterek i po czym można je poznać.

2. Rozmowa – porozmawiaj ze znajomymi, którzy albo posiadają wiedzę budowlaną, albo niedawno przechodzili przegląd techniczny i zapoznaj się z ich spostrzeżeniami.

3. Na spotkanie z deweloperem w trakcie dnia – w naturalnym świetle zdecydowanie szybciej dostrzeżesz usterki.

4. Wyłączenie emocji - sprawdzaj wszystko po kolei, nie śpiesz się i nie stresuj tym, że procedura się przeciąga.

5. Świadomość własnych praw - masz pełne prawo do zgłaszania wszystkich, nawet najdrobniejszych niedociągnięć, a deweloper jest zobligowany do ich usunięcia.

6. Żądanie napraw - pamiętaj, że deweloper nie może zerwać umowy tylko dlatego, że żądasz konkretnych napraw – nawet jeśli twoje żądania okażą się bezzasadne, transakcja i tak dojdzie do skutku.

7. Cierpliwość popłaca - nie obawiaj się przełożenia przeprowadzki do nowego mieszkania, bo jeśli przez usterki miałaby się opóźnić, to lepiej jednak trochę zaczekać, niż przejść nad niedoróbkami do porządku dziennego.

Co zabrać ze sobą na odbiór techniczny mieszkania?

Na spotkanie z deweloperem musimy zabrać ze sobą kilka przedmiotów, dzięki którym będzie lepiej zweryfikujemy stan techniczny lokalu:

1. Prospekt informacyjny – czyli załącznik do umowy, w którym znajdują się m. in. informacje na temat gruntu oraz budynku, a także umówionego standardu prac wykończeniowych.
2. Rzut i plan mieszkania – dzięki nim szybciej i dokładniej sprawdzisz chociażby rozmieszczenie gniazdek, włączników światła czy przyłączy wodno-kanalizacyjnych. Są tam też podane dokładne wymiary poszczególnych pomieszczeń.
3. Narzędzia i akcesoria – warto wziąć ze sobą kilka mniej i bardziej oczywistych przedmiotów, jak próbnik, taśma miernicza, latarka czy aparat fotograficzny do udokumentowania ewentualnych mankamentów.

Przedmioty, ktore warto zabrać na odbiór techniczny mieszkania

Narzędzia i akcesoria

Przeznaczenie

Taśma miernicza (minimum 5 m)

pomiary odległości

Kątownik

sprawdzanie kątów prostych

Miara i dalmierz laserowy

pomiary odległości i powierzchni

Notes i długopis

zapisywanie informacji

Smartfon/aparat fotograficzny

dokumentowanie usterek

Poziomica

sprawdzenie poziomów i pionów

Piłeczka

sprawdzenie, czy podłogi są proste

Pasek grubszego papieru (2-3 cm)

sprawdzenie stolarki

Oprawy z żarówkami

sprawdzenie instalacji elektrycznej

Pianka do golenia

sprawdzenie instalacji gazowej

Zapalniczka

kontrola wentylacji

Latarka

weryfikacja detali

Tabela 1. Źródło: rynekpierwotny.pl.

O czym jeszcze pamiętać przy odbiorze technicznym mieszkania?

Nowe mieszkania rzadko kiedy są w stanie idealnym i dlatego trzeba je bardzo dokładnie sprawdzić. Z drugiej strony, przy dzisiejszych technologiach budowlanych niedoróbki i błędy rzadko są poważne, najczęściej to tylko drobne niedociągnięcia, których jednak nie wolno bagatelizować. 

Jedną z kluczowych kwestii jest sprawdzenie kątów prostych. Przy ich braku możemy mieć problem z poustawianiem mebli. Przyglądając się ścianom zwróćmy uwagę, czy tynk jest właściwie położony, bez zgrubień i wybrzuszeń. Zarówno ściany, jak i sufity w momencie odbioru powinny być już suche. Plamy i zawilgocenia na suficie mogą być oznaką, że dach jest nieszczelny. Skontrolujmy również ościeżnice drzwiowe i okienne, porównajmy ich rozmieszczenie z projektem. Sprawdźmy wszystkie okna i drzwi, czy otwierają i zamykają się (również uchylnie) bez problemów, nie „chodzą” zbyt głośno i czy są szczelne. Do antywłamaniowych drzwi nowy właściciel powinien też otrzymać kartę gwarancyjną i certyfikat. Nie zapominajmy o parapetach, sprawdźmy, czy są właściwie zamontowane.

Konieczne jest także sprawdzenie poszczególnych instalacji. Zobacz, czy grzejniki umieszczone są we właściwych miejscach, czy zawory płynnie „chodzą”, a jeśli jest sezon grzewczy, przekonaj się, że ogrzewanie działa sprawnie. Piankę do golenia nałóż na budzące wątpliwości elementy instalacji gazowej – jeśli pojawią się pęcherzyki, będzie to zły znak. Przy kratkach wentylacyjnych odpal zapalniczkę. Jeśli płomień będzie się odchylał w ich kierunku, instalacja powinna być sprawna. Podłącz żarówki, najlepiej wszystkie jednocześnie – miganie będzie oznaczać, że instalacja jest przeciążona i trzeba ją poprawić.

Pamiętaj też, żeby sprawdzić, czy nieruchomość posiada doprowadzony światłowód oraz instalacje pozwalające na odbiór telewizji naziemnej, kablowej, a także radia oraz telewizji satelitarnej – w świetle prawa każda nieruchomość powstała po 2013 roku powinna posiadać takie elementy.

Na końcu skontroluj wszystkie pomieszczenia przynależne (też podlegają odbiorowi technicznemu), czyli balkon, piwnicę lub garaż.

Elementy nieruchomości, które trzeba sprawdzić podczas odbioru technicznego

Kąty

czy są proste

Tynk

zgrubienia i wybrzuszenia

Ściany i sufity

ślady wilgoci

Podłogi

czy są równe

Ościeżnice okien i drzwi

rozmieszczenie względem planu

Drzwi i okna

prawidłowe otwierania i zamykanie, szczelność, głośność

Drzwi/okna antywłamaniowe

czy jest gwarancja i certyfikat

Parapety

czy właściwie zamontowane

Grzejniki

sprawność, właściwe rozmieszczenie

Zawory

czy bez problemów się otwierają i zamykają

Instalacja gazowa

szczelność

Wentylacja

ciągi

Oświetlenie

czy wszystkie żarówki się palą jednocześnie i nie migają

Media

czy jest światłowód oraz inne instalacje do odbioru mediów

Pomieszczenia przynależne 
(piwnica, garaż, pomieszczenie gospodarcze, balkon, itp.)

czy są właściwie rozlokowane i czy ich stan oraz powierzchnia są zgodne z zapisami umowy

Tabela 1. Źródło: rynekpierwotny.pl.

Jakie usterki podczas odbioru mieszkania?

Najczęściej w mieszkaniach od dewelopera pojawiają się drobne niedociągnięcia i uszkodzenia, których często nie widać na pierwszy rzut oka, ale których nie powinniśmy lekceważyć – wszystkie należy dokładnie opisać w protokole z odbioru technicznego. 

Często można się spotkać z drobnymi rysami na szybach i parapetach. Otarcia, obicia czy zarysowania mogą się również zdarzyć na drzwiach, elementach okien, grzejnikach czy ościeżnicach. Brak kątów prostych to kolejna dość popularna wada nowych mieszkań. To samo tyczy się jakości tynków. Niewielkie odchylenia od normy są domeną naroży drzwi i okien, małych wnęk czy połączeń ścian ze stropem. Na ścianach mogę się też zdarzyć zarysowania i odpryski.

Podczas odbioru technicznego warto wejść na balkon i sprawdzić, jak prezentują się zamontowane tam balustrady. Nie lekceważmy nawet najmniejszych rys na tych elementach, bo ich obecność w krótkim czasie doprowadzi do korozji. Sprawdźmy również, czy połączenie balustrady z elewacją jest estetyczne i zabezpieczone przed dostawaniem się wody.

Jeśli nie chcesz mieć wilgoci w mieszkaniu, dokładnie sprawdź wydajność wentylacji. Okna i drzwi muszą być odpowiednio wyregulowane, co nie powinno przysporzyć zbyt dużo pracy fachowcom, ale my sami możemy mieć już z tym problem. Podczas prób ciśnieniowych zobacz, czy grzejniki nie ciekną. Skontrolować warto też akustykę pomieszczeń – czy przez źle wykonane piony instalacyjne nie docierają do naszego mieszkania zbyt intensywne odgłosy. 

Nie można zapominać o sprawdzeniu, czy wykonanie naszego mieszkania jest zgodne z planem. Niektórych elementów, jak kontakty czy odpływy, może brakować, co może spowodować spory problem podczas aranżacji lokalu.

Najczęstsze usterki w nowych mieszkaniach

Parapety i szyby

zarysowania

Grzejniki, okna, drzwi, ościeżnice

rysy, otarcia, obicia, nieszczelność

Ściany

brak kątów prostych, pęknięcia, rysy

Balustrady na balkonie

rysy, zła estetyka, brak zabezpieczeń przed wodą

Wentylacja

niedrożność

Okna

brak szczelności

Piony instalacyjne

zła akustyka

Dopływy, odpływy, włączniki, gniazdka

liczba i rozmieszczenie niezgodne z planem

Tabela 3. Źródło: rynekpierwotny.pl.

Jakie formalności przy odbiorze mieszkania deweloperskiego?

Ważne jest, żeby podczas odbioru technicznego deweloper przekazał nam odpowiednie dokumenty. Podczas spotkania powinien zostać sporządzony protokół przekazania i odbioru technicznego lokalu. Od momentu podpisania tego dokumentu deweloper ma 14 dnia na odniesienie się do poprawek i 30 dni na ich usunięcie.

Oprócz protokołu, nowy właściciel powinien otrzymać następujące dokumenty:

  • gwarancja na mieszkanie;
  • dokumentacja powykonawcza mieszkania (wraz ze zdjęciami);
  • instrukcja użytkowania mieszkania oraz elementów wyposażenia.

Istotna jest szczególnie dokumentacja powykonawcza mieszkania, bo na jej podstawie uzyskasz szczegółową wiedzę o instalacjach, dzięki czemu będziesz np. wiedział, jak biegną kable w poszczególnych pomieszczeniach.

Jak ubezpieczyć mieszkanie po odbiorze technicznym?

Polisę mieszkaniową można kupić już w dniu przeniesienia własności. Najprościej jest to zrobić za pośrednictwem Internetu – wszystkich formalności można dopełnić online. Im szybciej się ubezpieczymy, tym szybciej nasze mienie będzie chronione przed pożarem, zalaniem, eksplozją i innymi zdarzeniami, które zawrzemy w polisie. Dodatkowymi argumentami przemawiającymi za takim wariantem jest konieczność wykończenia mieszkania, podczas którego często dochodzi do uszkodzeń oraz fakt, że ochrona przed niektórymi zdarzeniami (np. przed powodzią) rozpoczyna się dopiero po 14-30 dniach od posiania umowy. 

Standardowa polisa mieszkaniowa to koszt rzędu 200-300 zł w skali roku. Najtańsze ubezpieczenia nabędziemy nawet za mniej niż 100 zł, jednak chronią one tylko przed wybranymi zdarzeniami. Podstawową polisę warto uzupełnić przynajmniej o kilka dodatków, takich jak ruchomości domowe, kradzież z włamaniem, OC w życiu prywatnym czy stłuczenie przedmiotów szklanych. Jeśli kupiliśmy dom, to możemy ubezpieczyć również zabudowania znajdujące się na posesji, takie jak garaż wolnostojący, altana, ogrodzenie wraz z bramą czy budynki gospodarcze 

– wyjaśnia Michał Ratajczak, ekspert Rankomat.  

Ważne informacje

1. Odbiór techniczny to sprawdzenie stanu technicznego lokalu przez nabywcę bądź nabywcę w asyście specjalisty

2. Deweloper ma 14 dni na odniesienie się do uwag zapisanych w protokole z odbioru technicznego i 30 dni na usunięcie wszelkich usterek

3. Obowiązek przeprowadzenia odbioru technicznego wynika z tzw. ustawy deweloperskiej

4. Odbiór techniczny i przekazanie kluczy to nie to samo, chociaż w praktyce oba zdarzenia mogą odbyć się równolegle

FAQ - najczęściej zadawane pytania o odbiór techniczny mieszkania

  1. Jaka jest podstawa prawna odbioru technicznego mieszkania?

    Odbiór techniczny lokalu mieszkalnego ma swoją podstawę prawną w Ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377),czyli tzw. ustawie deweloperskiej.

  2. Czego dotyczy ustawa deweloperska?

    Z założenia ten akt prawny ma dodatkowo zabezpieczać interesy nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego i jednocześnie ograniczyć pole do nadużyć ze strony deweloperów. Ustawa odnosi się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia jego własności na nabywcę (w przypadku budynków wielomieszkaniowych),przeniesienia na nabywcę własności domu jednorodzinnego oraz ustanowienia użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego, który jest na niej zbudowany i stanowi odrębną nieruchomość.

  3. Co zrobić, kiedy deweloper odmawia naprawy usterek?

    Jeśli deweloper nie zgodzi się na usunięcie w terminie 30 dni usterek zgłoszonych w protokole z odbioru technicznego, powinniśmy ponownie go do tego zawezwać oraz zażądać wyjaśnień. Wówczas deweloper powinien na piśmie zobowiązać się do dokonania napraw, podać nowy termin ich realizacji oraz wyjaśnić okoliczności zwłoki.

  4. Czym jest rękojmia udzielana przez dewelopera?

    Po przeniesieniu własności deweloper przez 5 najbliższych lat ma obowiązek usunięcia usterek zgłoszonych przez nowego właściciela, jeśli te usterki powstały z winy dewelopera. Właściciel ma 30 dni od daty zauważenia danej usterki na pisemne jej zgłoszenie deweloperowi. Niedopełnienie któregoś z tych warunków zwalnia dewelopera z konieczności dokonania naprawy.

  5. Co jeśli deweloper przekazał nam klucze, a nie dokonał jeszcze napraw?

    Najczęściej klucze przekazywane są w trakcie odbioru technicznego, nawet jeśli w protokole nabywca zgłasza konieczność usunięcia usterek. Deweloper nie może wówczas samemu wejść do lokalu z ekipą naprawczą – nowy właściciel powinien uzgodnić z nim termin i udostępnić lokal w tymże terminie, żeby deweloper mógł dopełnić swoich zobowiązań.

  6. Jak tanio ubezpieczyć mieszkanie od dewelopera?

    Na cenę polisy wpływają głównie dwa czynniki: wartość nieruchomości oraz zakres ochrony. Jeśli chcemy zaoszczędzić na ubezpieczeniu, to w pierwszej kolejności porównajmy ze sobą oferty poszczególnych towarzystw, ponieważ każde z nich oferuje nieco inną cenę za taki sam produkt. Zniżki mogą nam również przynieść zabezpieczenia własne (przy ubezpieczeniu od kradzieży),opłacenie całej składki jednorazowo (na raty jest drożej) czy sezonowe promocje.