Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania

Protokół zdawczo-odbiorczy jest dokumentem wykorzystywanym przy najmie, przy sprzedaży nieruchomości, a czasem również przy odbiorze remontu. We wszystkich wymienionych przypadkach wygląda on bardzo podobnie, z tym że w sytuacji, w której dom lub mieszkanie zmienia właściciela, protokół nabiera większego znaczenia i chociażby dlatego warto go spisać przy wsparciu specjalisty. 

TU PORÓWNASZ CENY

Czym jest protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania? 

Protokół zdawczo-odbiorczy jest dokumentem, który standardowo załącza się do umowy najmu, zarówno najmu okazjonalnego, jak i tradycyjnego. Sporządzenie tego dokumentu nie jest obowiązkowe, czyli narzucone odgórnymi przepisami prawa, jednak protokół należy uznać za absolutnie kluczowy załącznik, który będzie później podstawą prawną do rozstrzygania w przyszłości potencjalnych sporów i nieporozumień pomiędzy stronami umowy najmu.
 
Omawiany dokument tworzy się również przy sprzedaży mieszkania, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. W takiej sytuacji konieczne jest bardzo rzetelne sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości, do czego warto zatrudnić specjalistę. Przykładowo, kiedy odbierasz mieszkanie od dewelopera, powinieneś zweryfikować, czy jest ono wykonane w dokładnie taki sposób, jak przewiduje umowa kupna-sprzedaży oraz projekt budowlany, a do tego potrzebna jest już specjalistyczna ekspertyza.  
 
Protokół zdawczo-odbiorczy sporządza się w celu przekazania mieszkania najemcom lub nowemu właścicielowi. Dokument ten zawiera i ogólne informacje o lokalu (adres, metraż, liczba i charakter pomieszczeń, itp.), i szczegółowe, czyli np. dotyczące stanu technicznego elementów stałych i wyposażenia, w tym informacje o ewentualnych usterkach czy uszkodzeniach. W protokole zdawczo-odbiorczym zapisuje się również stan wszystkich liczników w dniu, w którym nieruchomość zostaje przekazana nowym lokatorom. 

Do czego jest potrzebny protokół zdawczo-odbiorczy? 

Zasygnalizowaliśmy już, w jakich sytuacjach korzysta się z protokołu zdawczo-odbiorczego. Jeśli jednak mielibyśmy sporządzić szczegółową listę sytuacji, w których taki dokument ma zastosowanie, wyglądałaby ona następująco:

• odbiór techniczny mieszkania kupionego na rynku pierwotnym;
• odbiór techniczny mieszkania kupionego na rynku wtórnym;
• przekazanie mieszkania najemcom;
• odbiór mieszkania od najemców;
• odbiór mieszkania po większym remoncie czy przebudowie.

We wszystkich wymienionych przypadkach protokół zdawczo-odbiorczy spisuje się w celu uniknięcia późniejszych konfliktów pomiędzy stronami umowy (najmu lub kupna-sprzedaży, ewentualnie dotyczącej usług remontowych). Jeśli prawidłowo sporządzisz protokół, będzie on stanowił podstawę prawną do rozwiązywania wszystkich problematycznych sytuacji.
 
Kłopotliwe sytuacje związane z najmem wynikają nie tylko ze złej woli jednej ze stron umowy. Mieszkania najczęściej wynajmuje się na rok lub dłużej, a po takim czasie można zwyczajnie zapomnieć np. o zniszczeniach, które były w lokalu w momencie przekazania go lokatorom. Dzięki protokołowi zdawczo-odbiorczemu nie musisz polegać na zawodnej pamięci, o ile oczywiście prawidłowo sporządziłeś ten dokument i załączyłeś do niego fotografie potwierdzające część opisową. 

PRZECZYTAJ: Wymeldowanie z mieszkania - co musisz wiedzieć?

Jak sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy? 

Protokół zdawczo-odbiorczy nie ma jednej ściśle określonej formy. Jest jednak kilka kwestii formalnych i merytorycznych, które powinieneś uwzględnić podczas sporządzania takiego dokumentu, a które szczegółowo wymienimy w dalszej części artykułu.
 
Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego możesz pobrać z Internetu lub sporządzić go samodzielnie. Najczęściej stosuje się wydrukowane wzory uzupełniając je ręcznie o niektóre informacje. Przykładowo, listę wyposażenia możesz wydrukować, ale stan liczników trzeba już spisać na miejscu, co najprościej jest zrobić odręcznie.
 
Zarówno umowa wynajmu nieruchomości, jak i załączony do niej protokół, powinny być sporządzone skrupulatnie. Ważne jest, żeby zawrzeć w protokole wszystkie niezbędne informacje oraz żeby jego treść była zgodna z faktycznym stanem rzeczy. Dopiero wówczas będzie mógł spełnić swoją funkcję.

Co powinien zawierać protokół zdawczo-odbiorczy? 

Podczas sporządzania protokołu musisz zadbać i o jego formę, i o treść. Wśród kwestii natury formalnych, należy wymienić przede wszystkim:

• datę i miejsce podpisania dokumentu;
• wskazanie umowy, jakiej dotyczy protokół (np. „umowa najmu okazjonalnego z dnia…”);
• wskazanie lokalu, jakiego dotyczy protokół (dokładny adres nieruchomości);
• dane osobowe obu stron umowy (imiona i nazwiska, numer i seria dowodu, adres, PESEL);
• aktualne dane kontaktowe obu stron umowy (adres korespondencyjny, numer telefonu, adres skrzynki mailowej);
• ręczne podpisy najemcy i wynajmującego, opcjonalnie parafki na każdej ze stron i przy ręcznych skreśleniach oraz poprawkach.

Wśród pozostałych elementów (tych bardziej merytorycznych), jakie powinieneś zawrzeć w protokole zdawczo-odbiorczym, znajdują się:

• numery oraz aktualny stan wszystkich liczników znajdujących się w lokalu (gaz, prąd, zimna woda, ciepła woda);
• liczba i opis kluczy, jakie właściciel przekazał lokatorom (do drzwi wejściowych, do klatki schodowej, do piwnicy, itd.);
• spis przedmiotów stanowiących wyposażenie lokalu (np. meble, sprzęt RTV/AGD, mniejsze przedmioty typu naczynia kuchenne);
• opis stanu technicznego lokalu, w tym informacje o wszystkich usterkach i uszkodzeniach;
• dodatkowe informacje, np. kod do domofonu czy hasło do Internetu;
• fotografie potwierdzające warstwę opisową, czyli dodatkowo dokumentujące stan techniczny oraz wyposażenie lokalu. 

Co zrobić z ubezpieczeniem mieszkania podczas jego zdawania? 

Zacznijmy od tego, że dla wynajmowanej nieruchomości mogą istnieć dwie niezależne polisy mieszkaniowe – jedną może mieć najemca, a drugą wynajmujący, i jak najbardziej jest to dozwolone. Właściciel ubezpiecza wówczas głównie mury i elementy stałe, ewentualnie dokupuje przydatne rozszerzenia, jak OC wynajmującego czy Home Assistance. Najemca z kolei obejmuje ochroną głównie mienie ruchome, ewentualnie też nakłady inwestycyjne, jakie poniósł (remonty przeprowadzone na jego koszt). On również może dokupić wybrane rozszerzenia, jak np. OC czy kradzież z włamaniem.
 
Polisa dla właściciela wynajmowanej nieruchomości jest niezależna od lokatora, który zamieszkuje w tej nieruchomości. Kiedy zmieni się najemca, ochrona będzie więc obowiązywała na takich samych zasadach, a właściciel nie musi zmieniać umowy z towarzystwem, ani nawet powiadamiać go o nowym lokatorze.
 
Lokator, który podpisuje kolejną umowę najmu i który chce zachować posiadaną polisę, powinien zgłosić się do towarzystwa w celu uaktualnienia umowy polisowej. Jest to jednak raczej formalność, chociaż oczywiście może on też zmienić zakres ochrony czy podwyższyć sumy ubezpieczenia, jeśli wyrazi taką chęć lub zajdzie taka potrzeba.
 
Jeśli najemca lub wynajmujący z jakiś powodów chciałby zrezygnować z ubezpieczenia po wygaśnięciu umowy najmu, może to zrobić albo za porozumieniem stron (konieczna dobra wola towarzystwa), albo w oparciu o zapisy swojej umowy polisowej.
 

Tabela 1. Źródło: opracowanie własne na podstawie OWU. 

TU PORÓWNASZ CENY

Czy ubezpieczenie mieszkania ma znaczenie? 

Ubezpieczenie przy wynajmie nieruchomości nie jest obowiązkowe, zarówno dla wynajmującego, jak i dla lokatora. Wyjątkiem są sytuacje, w których właściciele mieszkań nabyli je w oparciu o kredyt hipoteczny – wówczas to bank narzuca kredytobiorcy obowiązek nabycia polisy, uzależniając od tego udzielenie pożyczki, niemniej jednak nie ma to nic wspólnego z samym najmem. Czy więc warto ubezpieczać wynajmowane nieruchomości, skoro nie jest to obowiązkowe?

Wypowiedź eksperta

Kiedy mówi się o dodatkowych zabezpieczeniach dla umowy najmu, najczęściej wymienia się instytucję najmu okazjonalnego, protokół zdawczo-odbiorczy oraz kaucję, zapominając o polisie mieszkaniowej, co jest błędem. Właściciel wynajmowanego lokalu za 200 zł czy 300 zł rocznie może wykupić ubezpieczenie, które ochroni go i przed szkodami w samym mieszkaniu, i przed zniszczeniem mienia osób trzecich, w tym lokatora, do którego może dojść chociażby w skutek awarii pralki. Z polisą dla lokatora jest analogicznie, z tym że jest ona jeszcze tańsza, ponieważ zabezpiecza majątek o mniejszej wartości.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Gdzie znajdziesz najlepsze ubezpieczenie mieszkania? 

Najwygodniejszym sposobem na zakup polisy mieszkaniowej jest nabycie jej online, np. za pomocą porównywarki ubezpieczeń. Korzystając z tego udogodnienia zaoszczędzisz czas, a nierzadko również pieniądze. Opcja ta jest dostępna zarówno dla najemców, jak i dla wynajmujących.
 
Żeby kupić polisę mieszkaniową online, trzeba wprowadzić do porównywarki podstawowe informacje o nieruchomości oraz wybrać zakres ochrony. Po zatwierdzeniu tych danych na ekranie ukarze się tabela z uporządkowanymi ofertami od takich towarzystw, jak: Proama, Generali, Link4, Inter Polska, mtu24.pl, Uniqa, Benefia, TU Europa czy Wiener. Każdą z ofert będziesz mógł dokładnie przeanalizować, a po wybraniu najatrakcyjniejszej od razu przejść do opłacenia składki. Ochrona nieruchomości może zacząć obowiązywać nawet następnego dnia roboczego.
 
Identyczny produkt ubezpieczeniowy w każdym towarzystwie ma nieco inną cenę, a różnice w składce sięgają kilkuset złotych w skali roku. Oblicz składkę dla swojej nieruchomości i przekonaj się, ile możesz zaoszczędzić kupując polisę online. 

TU PORÓWNASZ CENY

SPRAWDŹ RÓWNIEŻ: Gdzie na wakacje w 2024 roku?