Kaucja w umowie najmu mieszkania – ile wynosi i kiedy musi zostać zwrócona?

Ile wynosi kaucja za wynajem mieszkania?

Kaucja za wynajem mieszkania wynosi zwykle od jednego do trzech miesięcznych czynszów. Jej górną granicę wyznacza ustawa o ochronie praw lokatorów, a konkretną kwotę ustalasz z właścicielem w umowie. Kaucja zabezpiecza należności z tytułu najmu, które właściciel może mieć w dniu opróżnienia lokalu, na przykład zaległy czynsz lub koszt naprawy zniszczeń.

Limit liczy się od czynszu obowiązującego w dniu podpisania umowy i zależy od rodzaju najmu:

Przy czynszu 3000 zł właściciel może więc zażądać nawet 36 000 zł kaucji przy najmie zwykłym i 18 000 zł przy okazjonalnym. Tak wysokie kwoty zdarzają się jednak rzadko, bo odstraszają najemców. Na rynku najczęściej spotkasz kaucję od 3000 do 9000 zł, a jej wysokość zwykle można negocjować, zwłaszcza gdy podpisujesz umowę na dłuższy okres.

Kiedy właściciel musi zwrócić kaucję i w jakiej kwocie?

Właściciel musi zwrócić kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia mieszkania. Termin liczy się od faktycznego oddania lokalu i kluczy, a nie od daty zakończenia umowy.

Zwracana kwota jest zwykle równa wpłaconej kaucji albo niższa, bo właściciel może potrącić z niej należności związane z najmem. Jeśli wpłaciłeś 5000 zł, a przy wyprowadzce okazało się, że uszkodzona przez ciebie pralka wymaga naprawy za 1000 zł, otrzymasz 4000 zł. Potrącenie powinno odpowiadać rzeczywistym kosztom, dlatego poproś właściciela o pisemne rozliczenie kaucji z wyszczególnieniem kwot.

Rzadziej zdarza się sytuacja odwrotna. Ustawa przewiduje waloryzację kaucji przy najmie zwykłym, więc jeśli czynsz w trakcie najmu wzrósł, możesz domagać się zwrotu przeliczonego według nowej stawki. Właściciele nie robią tego jednak z własnej inicjatywy.

Jak odzyskać kaucję za mieszkanie?

Aby odzyskać kaucję w całości, oddaj mieszkanie w takim stanie, w jakim je przejąłeś, i rozlicz się z właścicielem w dniu wyprowadzki. Umówcie się na wspólny odbiór lokalu, weź protokół z dnia wprowadzenia i porównajcie z nim stan mieszkania. Spiszcie stany liczników, żeby właściciel mógł rozliczyć media, i potwierdźcie na piśmie oddanie kluczy. Od tego dnia biegnie miesięczny termin na zwrot kaucji.

Przed oddaniem kluczy posprzątaj mieszkanie i napraw drobne usterki, które sam spowodowałeś. Zwykle wyjdzie to taniej niż potrącenie z kaucji. Podaj też właścicielowi numer konta do zwrotu. Jeśli przy odbiorze pojawią się zastrzeżenia, wpiszcie je do protokołu razem z ustaloną kwotą potrącenia, bo to zmniejsza ryzyko sporu po kilku tygodniach.

Dzięki waloryzacji najemca odzyskuje kaucję w wartości realnej, a nie „zamrożonej” sprzed kilku lat.

Ile czasu ma właściciel na zwrot kaucji za mieszkanie?

Kaucja ma charakter depozytu finansowego na czas trwania umowy najmu. Jeśli zatem najemca nie spowoduje żadnych szkód i wywiąże się z warunków, otrzyma z powrotem całą wpłaconą sumę. Zgodnie z prawem wynajmujący ma 30 dni na zwrócenie kaucji od dnia zakończenia umowy.

Jednak właściciel może też nie oddawać kaucji najemcy, jeśli obie strony uzgodnią, że będzie ona traktowana jako czynsz za ostatni miesiąc wynajmu. To możliwe pod warunkiem, że najemca oddaje mieszkanie w stanie niepogorszonym.

Za co właściciel może potrącić kaucję?

Właściciel może potrącić z kaucji zaległy czynsz, nieopłacone rachunki za media oraz koszt naprawy szkód, które powstały z winy najemcy. Nie może natomiast obciążyć cię kosztami normalnego zużycia mieszkania. Kodeks cywilny zwalnia najemcę z odpowiedzialności za zużycie wynikające z prawidłowego używania lokalu (art. 675 § 1).

Granica bywa sporna, dlatego najlepiej rozważyć ją na przykładach. Lekko wytarta podłoga w przedpokoju, wyblakłe od słońca zasłony czy drobne rysy na meblach to zwykłe zużycie. Dziura w drzwiach, pęknięty blat albo zalana elektronika to już szkody, za które właściciel może pobrać pieniądze z kaucji.

Najlepszym zabezpieczeniem przed sporem jest protokół zdawczo-odbiorczy. Sporządź go w dniu wprowadzenia się: opisz stan ścian, podłóg i wyposażenia, zapisz stany liczników i zrób zdjęcia z datą. Przy wyprowadzce porównujecie mieszkanie z protokołem, więc właściciel nie może obciążyć cię uszkodzeniem, które istniało wcześniej.

Kaucja pokrywa tylko część ryzyka. Jeśli zniszczysz coś kosztownego albo zalejesz mieszkanie, szkoda może przekroczyć jej wysokość, a różnicę zapłacisz z własnej kieszeni. W takiej sytuacji pomaga OC najemcy, które w zależności od zakresu polisy pokrywa szkody wyrządzone w wynajmowanym mieszkaniu.

Co zrobić, gdy właściciel nie zwraca kaucji?

Jeśli minął miesiąc od opróżnienia mieszkania, a właściciel nie oddał kaucji ani nie rozliczył potrąceń, wyślij mu pisemne wezwanie do zapłaty. Podaj w nim kwotę, numer konta i termin zwrotu, np. 7 dni, oraz powołaj się na umowę najmu i art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wezwanie najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, bo przyda się jako dowód.

Gdy wezwanie nie przyniesie skutku, możesz złożyć pozew o zapłatę do sądu rejonowego albo skorzystać z elektronicznego postępowania upominawczego (e-sąd), które zwykle jest szybsze i tańsze. Do pozwu dołącz umowę, potwierdzenie wpłaty kaucji, protokół zdawczo-odbiorczy i kopię wezwania. Od dnia następującego po upływie terminu zwrotu możesz też domagać się odsetek ustawowych za opóźnienie (art. 481 § 1 k.c.).

Kiedy właściciel może nie zwrócić kaucji?

Zdarzają się sytuacje, w których po zakończeniu umowy najmu właściciel lokalu nie zwróci kaucji i ma do tego pełne prawo. W innych okolicznościach wysokość kaucji zwrotnej może też zostać przez niego pomniejszona.

W świetle praw przysługujących wynajmującemu zatrzymanie całości lub części kaucji zwrotnej może nastąpić wtedy, kiedy:

1. Najemca spowodował szkody i do dnia opróżnienia lokalu ich nie usunął – należy mieć świadomość, że nie wszystkie uszkodzenia czy zabrudzenia obecne w mieszkaniu można potraktować jako szkody. Część z nich uznaje się za skutki naturalnego użytkowania i kiedy tylko one są obecne, kaucja podlega zwrotowi.
2. Najemca opuścił lokal przed końcem umowy – chodzi tu o sytuacje, w których umowa najmu nie została prawidłowo wypowiedziana lub kiedy nie można jej było wypowiedzieć przed czasem. 
3. W trakcie trwania umowy najmu najemca podnajmował dany lokal bez zgody właściciela nieruchomości – do legalnego podnajmu potrzebna jest wyraźna zgoda wynajmującego. 
4. W dniu opróżnienia lokalu należności z tytułu najmu lub inne zobowiązania finansowe z nim związane nie zostały uregulowane. 

Czy można wynająć mieszkanie bez kaucji?

Tak, bo kaucja nie jest obowiązkowa. Ustawa pozwala właścicielowi zażądać kaucji, ale go do tego nie zobowiązuje, więc to, czy zapłacisz kaucję, zależy od waszych ustaleń. W praktyce oferty bez kaucji zdarzają się jednak rzadko.

Jeśli jednorazowy wydatek jest dla ciebie zbyt duży, spróbuj negocjować. Część właścicieli zgadza się na niższą kaucję przy dłuższej umowie albo na rozłożenie jej na dwie lub trzy raty. Każde takie ustalenie zapisz w umowie najmu, żeby przy wyprowadzce nie było wątpliwości, ile i kiedy wpłaciłeś.

Kaucja a ubezpieczenie mieszkania – czego kaucja nie pokryje?

Kaucja nie pokryje większych szkód, bo zabezpiecza właściciela tylko do swojej wysokości. Pożar, zalanie czy kradzież mogą oznaczać straty liczone w dziesiątkach tysięcy złotych, a kaucja w wysokości jednego lub dwóch czynszów nie wystarczy nawet na ich część. Dlatego przy najmie warto mieć ubezpieczenie, i to po obu stronach umowy.

Wynajmujący powinien ubezpieczyć mieszkanie, czyli mury, stałe elementy i należące do niego wyposażenie. Najemca chroni swoje rzeczy, np. laptop czy rower, oraz swoją odpowiedzialność: OC najemcy obejmuje szkody w wynajmowanym lokalu, a OC w życiu prywatnym szkody wyrządzone innym, np. zalanie sąsiada. Polisa najemcy nie zastępuje ubezpieczenia właściciela, a polisa właściciela zwykle nie chroni rzeczy najemcy.

Kaucja i ubezpieczenie najlepiej działają razem: kaucja zabezpiecza drobne rozliczenia przy wyprowadzce, a polisa zdarzenia, których nikt nie planuje. Zanim podpiszesz umowę najmu, sprawdź, kto z was ma ubezpieczenie i w jakim zakresie. Jeśli potrzebujesz własnej ochrony, porównaj ceny ubezpieczenia mieszkania w kilku towarzystwach.

TU SPRAWDZISZ CENY