Kaucja w umowie najmu mieszkania - co warto wiedzieć?

Najem i wynajem mieszkania dotyczy w Polsce sporej części lokatorów. Wynajmowane mieszkania są domeną dużych miast jak Warszawa, Wrocław, Kraków czy Gdańsk. Tam też ceny wynajmu są wyraźnie wyższe w porównaniu z resztą kraju. W przeliczeniu na 1m2 najdroższe na wynajem są kawalerki. Małe mieszkania to wydatek nawet 2000 zł samego czynszu. Drugie tyle pochłonie kaucja za mieszkanie dla wynajmującego, która może być jedną z form zabezpieczenia wynajmowanego lokalu, podobnie jak polisa mieszkaniowa.

Czym jest kaucja za wynajem mieszkania?

Kaucja w mieszkaniu na wynajem to nic innego jak poduszka finansowa dla wynajmującego. Jeśli w trakcie wynajmu najemca, czyli lokator, wyrządzi szkody, to właściciel będzie mógł pokryć szkodę z kaucji.

Pieniądze w ramach kaucji pozwalają zabezpieczyć interesy właściciela mieszkania głównie w dwóch sytuacjach:

• gdy lokator wyrządzi szkodę w wynajmowanym mieszkaniu,
• gdy najemca nie chce wywiązać się z warunków umowy i np. rezygnuje przed końcem jej terminu.

Ile wynosi kaucja za najem mieszkania?

Wysokość kaucji dla właściciela mieszkania jest różna i zależy od kilku czynników, ale nie może być dowolna. Jeśli mieszkanie jest świeżo po remoncie właściciel może chcieć wyższej kaucja niż standardowa. A standardem dla kaucji jest równowartość miesięcznego czynszu.

Zgodnie z prawem (Ustawa o ochronie praw lokatorów) wysokość kaucji nie może być wyższa od sumy 12 czynszów. Ale to teoria, bo w praktyce rzadko kiedy najemca, który ma płacić przykładowo 2000 zł czynszu zgodzi się na wyłożenie już na początku umowy 24 000 zł kaucji.

Wyższej kaucji niż standardowa można spodziewać się w nie tylko w mieszkaniach świeżo po remoncie, ale także wyposażonych w wysokiej jakości sprzęt. Wciąż w wielu ofertach wynajmu zdarzają się mieszkania, w których część ruchomości (meble, dywany, szkło, obrazy itp.) należy od wynajmującego, który obawia się zniszczenia tych przedmiotów przez najemcę – i tym argumentuje konieczność zapłacenia wyższej kaucji.

Oprac. własne.

Jak odzyskać kaucję za mieszkanie?

Zwrot kaucji jest obowiązkiem właściciela mieszkania. Może to zrobić w formie:

• przelewu,
• w gotówce,
• według porozumienia z najemcą. 

Takie porozumienie dotyczy np. odmalowania pomieszczenia w zamian za zwrot całej kaucji. Pod warunkiem oczywiście, że wcześniej właściciel udowodnił lokatorowi pogorszenie stanu mieszkania w trakcie trwania umowy najmu.

Ile czasu ma właściciel na zwrot kaucji za mieszkanie?

Kaucja ma charakter depozytu finansowego na czas trwania umowy najmu. Jeśli zatem najemca nie spowoduje żadnych szkód i wywiąże się z warunków, otrzyma z powrotem całą wpłaconą sumę. Zgodnie z prawem wynajmujący ma 30 dni na zwrócenie kaucji od dnia zakończenia umowy.

Jednak właściciel może też nie oddawać kaucji najemcy, jeśli obie strony uzgodnią, że będzie ona traktowana jako czynsz za ostatni miesiąc wynajmu. To możliwe pod warunkiem, że najemca oddaje mieszkanie w stanie niepogorszonym.

Czy kaucja zostanie mi zwrócona w całości?

Tak albo nie. Wszystko zależy od tego, w jakim stanie najemca zostawia użytkowane mieszkanie.

Jeśli ten stan jest niepogorszony, wtedy właściciel zwraca lokatorowi 100 proc. wysokości kaucji. W przeciwnym razie, gdy wynajmujący stwierdzi na miejscu, że mieszkanie zostało zniszczone z powodów innych niż naturalne zużycie, ma prawo potrącić część lub nawet całą kaucję.

Ale jak obiektywnie ocenić stan mieszkania przed rozpoczęciem umowy wynajmu i po jej zakończeniu? W tym celu najlepszym rozwiązaniem jest dołączenie do umowy protokołu odbioru mieszkania. W takim dokumencie, który równie dobrze może być rozwinięciem umowy najmu, wynajmujący razem z najemcą na podstawie oględzin wypisują ewentualne usterki mieszkania. 

Przykładowe usterki w mieszkaniu w protokole odbioru mieszkania na wynajem:

• ściana – wcześniej wykonane otwory, ubytki w tynku, odchodzące tapety,
• podłoga – wybrzuszone panele po zalaniu, potłuczone kafelki, plamy na dywanie lub wykładzinie,
• łazienka – potłuczenie płytek, potłuczona armatura, duże zarysowania na płytkach,
• kuchnia – uszkodzony sprzęt AGD, rysy na blacie, urwane drzwiczki, pożółkłe fugi.

Innym lub dodatkowym sposobem jest wykonanie dokumentacji fotograficznej przez rozpoczęciem wynajmu. Dzięki temu najemca ma podkładkę na wypadek finansowych roszczeń wynajmującego.

Jak odzyskać kaucję za mieszkanie w razie problemów?

Aby uniknąć problemów ze zwrotem wpłaconej kaucji, należy przede wszystkim spisać umowę najmu mieszkania na papierze – po jednym egzemplarzu dla każdej ze stron. Jakiekolwiek ustalenia ustne czy telefoniczne powodują, że najemca stoi na straconej pozycji, zwłaszcza gdy zapłacił właścicielowi kaucję i nie otrzymał na to żadnego pokrycia.

Drugim warunkiem jest opisany wyżej protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania na wynajem.

Jednak mimo zachowania wszystkich środków ostrożności może zdarzyć się wynajmujący, który będzie unikał zwrotu należnej kaucji. Co wtedy? Zostaje wezwanie do zwrotu kaucji i pozew sądowy o zwrot takiej kwoty.

Wezwanie do zwrotu kaucji

Wezwanie powinno być na piśmie i zawierać kilka danych, jak wysokość żądanej kwoty, termin zapłaty (np. 10 dni), numer rachunku bankowego do zwrotu.
Taki dokument najemca może osobiście przekazać wynajmującemu lub przesłać listem poleconym, aby zachować dowód wysłania pisma.

Pozew o zwrot kaucji

Jeśli wezwanie nie poskutkuje, zostaje skierowanie sprawy na drogę sądową. Najemca wnosi pozew o zapłatę. Taki pozew, również na piśmie, powinien zawierać, dane obu stron umowy, adres wynajmowanego mieszkania, okres najmu i żądaną kwotę do zwrotu. Pozew należy uzupełnić kopią umowy najmu mieszkania i protokołu zdawczo-odbiorczego.

Kiedy właściciel może nie zwrócić kaucji?

W niektórych sytuacjach lokator nie otrzyma z powrotem wpłaconej kaucji. Stanie się tak w kilku sytuacjach:

• gdy najemca zdewastował wynajmowane mieszkanie,
• gdy najemca opuścił mieszkanie przed końcem umowy,
• gdy najemca podnajmował mieszkanie bez porozumienia z właścicielem.

Czy można wynająć mieszkanie bez kaucji zwrotnej?

Kaucja w umowie najmu mieszkania nie jest obowiązkowa i tylko od właściciela lokalu zależy, czy zdecyduje się ją stosować. Może się zdarzyć, że obie strony znają się prywatnie i mają do siebie na tyle dużo zaufania, że kaucja czy nawet umowa będą zbędne.

Jednak w praktyce kaucja zwrotna jest rozwiązaniem stosowanym standardowo.

Kaucja zwrotna a ubezpieczenie mieszkania

Wynajem mieszkania innym lokatorom jest w Polsce traktowany jako pewne i stabilne źródło dochodu. Dla najemcy wynajmowanie oznacza brak zobowiązań wobec banku. 

Jednak zarówno wynajmujący kawalerkę, jak i najemca, mogą łatwo wpaść w problemy finansowe, jeśli mieszkanie ulegnie pożarowi, zalaniu czy kradzieży z włamaniem. Tu kaucja na niewiele się przyda i pozwoli usunąć tylko znikomą część szkody. Rozwiązaniem jest polisa mieszkaniowa, a najlepiej dwie:

• polisa mieszkaniowa dla właściciela powinna obejmować ściany i stałe elementy mieszkania od zdarzeń losowych. Jeśli mieszkanie znajduje się na parterze, także od powodzi, a jeśli wyżej, przyda się OC w życiu prywatnym na wypadek zalania sąsiada z dołu,
   
• polisa mieszkaniowa dla lokatora powinna dotyczyć przede wszystkim ruchomości domowych, które należą do najemcy (sprzęt RTV, wartościowe przedmioty, sprzęt sportowy) od zdarzeń losowych i od kradzieży.

Dzięki dwóm osobnym polisom z właściwie dobranym zakresem ochrony unikniemy nieporozumień w razie szkody w mieszkaniu. Właściciel nie musi się martwić o powierzone mienie, a lokator chroni swoje przedmioty. Koszt każdego z ubezpieczeń zaczyna się od ok. 100 zł rocznie

Leszek Drozdalski, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości w rankomat.pl

Gdzie kupię ubezpieczenie mieszkania na wynajem?

Ubezpieczenie mieszkania na wynajem niczym nie różni się od zwykłej polisy mieszkaniowej. Należy tylko pamiętać o osobnym zakresie ochrony dla wynajmującego i dla najemcy. Przykładowo, odszkodowanie za zniszczone ściany trafi do wynajmującego, a nie do najemcy.

Ubezpieczenie mieszkania na wynajem oferują m.in. Benefia, Proama, Generali, mtu24.pl. Inter Polska, Link4, Europa i inne obecne w porównywarce Rankomat. 
Na etapie porównania cen wystarczy w dołączonym formularzu zaznaczyć rodzaj własności, a następnie wybrać interesujące nas ryzyka. Bardzo ważne jest także ustalenie sumy ubezpieczenia – tyle maksymalnie TU wypłaci za szkodę. Jednak suma ubezpieczenia powinna odpowiadać rzeczywistej wartości murów, stałych elementów i wyposażenia.