Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości

Wyjaśniamy w szczegółach, kiedy pojawiają się poszczególne koszty i o jakich opłatach w ogóle jest mowa.

Jakie są koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości?

Jeśli chcesz kupić nieruchomość, musisz liczyć się z dodatkowymi kosztami, które łącznie wyniosą minimum 10 000 zł, najczęściej jednak zdecydowanie więcej. To, jak wielkie wydatki będziesz musiał ponieść, zależy od kilku czynników, wśród których kluczowe są:

• wartość nieruchomości;
• sposób finansowania (kredyt lub gotówka);
• pochodzenie nieruchomości (rynek wtórny lub pierwotny);
• sytuacja prawna nieruchomości;
• wsparcie przy zakupie – korzystanie z pośrednictwa lub opinii specjalistów;
• ubezpieczenie nieruchomości.

Niektóre wydatki (np. taksa notarialna czy podatek), są obowiązkowe, a inne obligatoryjne (np. polisa mieszkaniowe) lub zależne od twojej indywidualnej sytuacji (np. koszty kredytu). 

Ogólnie dodatkowe koszty nabycia nieruchomości można podzielić na kilka grup, wśród których najwyższe są wydatki związane z kredytem hipotecznym, podatkami (PCC lub VAT) oraz notariuszem. Wśród pomniejszych opłat można wskazać natomiast chociażby opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej czy koszty pozyskania dokumentów niezbędnych do finalizacji transakcji – to najczęściej wydatki rzędu kilkudziesięciu złotych. 

Taksa notarialna przy zakupie mieszkania

W naszym kraju umowa kupna-sprzedaży nieruchomości zawsze musi mieć formę aktu notarialnego, a jeśli nie będzie jej miała, w świetle prawa jest nieważna. W Polsce zwyczajowo taksę notarialną opłaca kupujący dom lub mieszkanie.  

To, ile wyniosą koszty notarialne, zależy głównie od wartości nieruchomości będącej przedmiotem handlu. Im droższy dom lub mieszkanie zamierzasz kupić, tym wyższą opłatę naliczy notariusz. Opłaty te są jednak w pewien sposób usankcjonowanie prawnie – prawo narzuca górną granicę stawki i jest ona zależna od wartości nieruchomości. 

Minimalna taksa notarialna przy zakupie mieszkania lub domu wynosi 100 zł, maksymalna 10 000 zł. W praktyce opłaty najczęściej zamykają się jednak w kilku tysiącach, rzadko w kilkuset złotych. W poniższej tabeli prezentujemy szczegółowe liczby opisujące to zagadnienie.
 

 Tabela. 1. Źródło: totalmoney.pl (stan na: 09.06.2025 r.).

Podatek VAT przy zakupie mieszkania

Jeśli kupujemy nieruchomość z rynku pierwotnego, czyli bezpośrednio od dewelopera, to musimy zapłacić podatek VAT. Zdarza się, że sprzedający mieszkania kuszą klientów cenami netto i warto zwracać na ten pozorny drobiazg szczególną uwagę, bo pomiędzy wartością netto a brutto jest istotna różnica.

Przy nieruchomościach kupowanych od dewelopera naliczany jest 8-procentowy VAT. Od tej reguły są jednak wyjątki. Chodzi tutaj o nieruchomości, które potocznie określa się mianem mikroapartamentów. Zgodnie z polskim prawem, aby dany lokal można było sprzedać jako mieszkanie, musi mieć on minimum 25 mkw. powierzchni użytkowej. Mikroapartamenty najczęściej mają zaledwie kilkanaście mkw., a w skrajnych przypadkach mniej niż 10. Z prawnego punktu widzenia są więc traktowane nie jako mieszkania, ale jako lokale użytkowe, a przy takiej kwalifikacji obowiązuje 23-procentowy VAT.

Podatek PCC przy zakupie mieszkania

Podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczy zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Nie ma jednej wysokości podatku PCC, bo zależy ona od wartości mieszkania. Dlatego kupującemu opłaca się zbić cenę ofertową, bo zapłaci podatek od ceny transakcyjnej.

Ile wynosi podatek PPC przy zakupie mieszkania? To 2% wartości mieszkania i innej nieruchomości. Przykładowo, za mieszkanie o wartości 300 000 zł PCC wyniesie 6 000 zł i analogicznie za mieszkanie kosztujące 500 000 zł podatek wyniesie 10 000 zł.

Podatek od czynności cywilnoprawnych musimy zapłacić sami, tj. wpłacić całą kwotę na konto bankowe urzędu skarbowego, pod który podlega nieruchomość. Dodatkowo trzeba sporządzić i złożyć w US deklarację podatkową na druku PCC-3.

Koszty kredytu hipotecznego przy zakupie mieszkania

Oczywiście, kwota, o którą wnioskujesz, starając się o kredyt hipoteczny, jest zdecydowanie niższa od łącznej sumy, jaką będziesz musiał później zwrócić bankowi. Kształtują ją nie tylko odsetki, ale również dodatkowe opłaty i prowizje bankowe, których wysokość może być bardzo różna. Z niektórych opłat pożyczkodawca może cię zwolnić, chociaż nie musi – to już zależy od jego indywidualnej polityki kredytowej.

Dla łącznych kosztów kredytu kluczowe są RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) lub CKK (całkowity koszt kredytu). To właśnie na te dwa elementy musisz zwrócić szczególną uwagę podczas lektury umowy kredytowej, ponieważ zawierają one liczby odnoszące się do odsetek, prowizji, podatków oraz marż. 

Jeśli chodzi o jednorazowe opłaty pojawiające się przy kredycie hipotecznym, trzeba wskazać przede wszystkim na:

• koszty wyceny nieruchomości, czyli sporządzenia tzw. operatu, które ponosi kupujący i które wynoszą minimum kilkaset złotych;
• prowizję bankową za udzielenie pożyczki, która może wynieść nawet kilka tysięcy złotych;
• opłaty przygotowawcze wynoszące często kilkaset złotych.

W tym miejscu musimy również wspomnieć o dokumentacji, jaką musisz zgromadzić, ubiegając się o kredyt hipoteczny. Na szczęście, większość dokumentów możesz pozyskać bez dodatkowych opłat. Drobne kwoty zapłacisz natomiast za odpis z księgi wieczystej (20-30 zł) czy, jeśli jesteś przedsiębiorcą, za zaświadczenie z urzędu skarbowego o braku zaległości finansowych (21 zł). 

Częstą praktyką banków jest oferowanie w pakiecie z kredytem innych produktów, które, przynajmniej w teorii, mają być korzystne dla klienta. Korzyść jest tutaj jednak często powiązana z konieczności podjęcia określonych działań, czyli np. dokonywania systematycznych transakcji kartą płatniczą. Pamiętaj, żeby bacznie przyglądać się takim ofertom, ponieważ nieumiejętne korzystanie z nich może spowodować naliczenie dodatkowych opłat, raczej niewielkich, ale zawsze.

Standardowym wymogiem stawianym osobom ubiegającym się o kredyt hipoteczny jest zakup polisy mieszkaniowej. Banki wymagają podstawowego ubezpieczenia, czyli ochrony murów przed pożarem i innymi zdarzeniami. Taką polisę możesz kupić w pakiecie z kredytem albo znaleźć ją samodzielnie, a później scedować na bank. Masz dowolność również przy wyborze zakresu ochrony, a więc podstawową polisę możesz uzupełnić dodatkowymi ryzykami, jak powódź, OC w życiu prywatnym albo stłuczenie przedmiotów szklanych, czy też włączyć w nią dodatkowe mienie, np. ruchomości domowe, przedmioty specjalne (wartościowe) czy zabudowania na posesji.

Jakie inne koszty mogą nas czekać przy zakupie nieruchomości?

rynekpierwotny.pl wyjaśnia: 

Poza ceną warto zwrócić uwagę na podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2% wartości używanego lokum. Zwolnienie z podatku PCC obejmuje tylko osoby kupujące swój pierwszy dom lub lokal. Drugą ważną kategorię kosztów stanowią opłaty notarialne i koszty sądowe. W zależności od rodzaju mieszkania (nowe w budowie, nowe ukończone lub używane), wspomniane koszty wynoszą do 0,5% - 0,8% ceny lokalu kosztującego 400 000 zł. Warto też pamiętać, że osoby kupujące lokum na rynku wtórnym, czasem pokrywają część wynagrodzenia (prowizji) agenta. 

Jaka jest różnica między ceną ofertową a transakcyjna mieszkania/domu?

Cena ofertowa zwykle stanowi dopiero punkt wyjściowy do negocjacji rabatu. Takie rozmowy w razie ich powodzenia kończą się ustaleniem ceny transakcyjnej. Jeżeli chodzi o zbiorcze statystyki na temat średniej ceny transakcyjnej oraz ofertowej 1 mkw. mieszkań (np. w danym mieście), to warto pamiętać, że zwykle takie dane nie dotyczą tych samych mieszkań. Średnie stawki ofertowe są bowiem wyznaczane na podstawie aktualnych ogłoszeń (pierwsza grupa mieszkań), a stawki transakcyjne - na podstawie transakcji dotyczących innej grupy „M”.

Ubezpieczenie nieruchomości

Przy okazji rozważań nad kosztami kredytu hipotecznego wspomnieliśmy o polisie mieszkaniowej. Przypomnijmy, że w przypadku kredytowanej nieruchomości jest ona obowiązkowa, a przy zakupie gotówkowym tylko obligatoryjna. 

Koszt ubezpieczenia nieruchomości jest wypadkową wielu czynników, ale kluczowe są dwa: wartość domu lub mieszkania oraz wybrany zakres ochrony. Za pomocą specjalnego kalkulatora sprawdziliśmy, ile aktualnie zapłacisz za podstawową polisę dla 70-metrowego mieszkania o wartości rynkowej 600 000 zł. Założyliśmy, że ochrona dotyczy tutaj murów oraz elementów stałych, a w zakresie uwzględniony jest pożar oraz inne podstawowe zdarzenia losowe.

Minimalny koszt opisanego ubezpieczenia to 191 zł, natomiast maksymalna oferta opiewa na 421 zł. Wszystkie podane kwoty dotyczą rocznego okresu ochrony, a poszczególne polisy różnią się od siebie w sposób minimalny, głównie wliczonymi w cenę dodatkami.
 

Tabela 2. Źródło: rankomat.pl (stan na: 09.06.2025 r.). W tabeli uwzględniliśmy wyłącznie polisy w wariancie od ryzyk nazwanych.

PORÓWNAJ CENY

Dokumentacja przy budowie domu

Budowa domu to nie tylko wydatki na materiały i robociznę. Konieczne jest również wniesienie wielu dodatkowych opłat i to niekoniecznie symbolicznych. Zapłacić trzeba za:

• projekt budowlany (kilka tysięcy złotych);
• wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego (łącznie minimum kilkaset złotych);
• opłata skarbowa za ustalenie warunków zabudowy (598 zł);
• opłata skarbowa za zezwolenie na lokalizację lub przebudowę zjazdu (82 zł);
• mapa zasadnicza w postaci rastrowej (19,38 zł za hektar), w postaci wektorowej (27,68 zł za hektar)

Łącznie wymienione koszty mogą spokojnie przekroczyć sumę 10 000 zł, a większość z tej sumy pochłonie zakup projektu budowlanego.

Gdzie kupię ubezpieczenie nieruchomości?

Ubezpieczenie nieruchomości kupionej zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, można bez problemów kupić online, np. za pomocą kalkulatora ubezpieczeń. To narzędzie umożliwia szybkie zestawienie ze sobą ponad 50 ofert od czołowych towarzystw działających na krajowym rynku, m.in. od: Proama, Generali, Link4, Inter Polska, TU Europa, Benefia, Wiener czy mtu24.pl.

Korzystanie z kalkulatora jest bardzo proste i intuicyjne. Trzeba tylko wprowadzić do niego podstawowe dane o nieruchomości (adres, metraż, rodzaj zabudowy itd.), lokatorach, historii ubezpieczenia oraz kwestiach formalno-prawnych – m.in. zaznaczamy, czy jesteśmy właścicielami lokalu i czy nieruchomość będzie wynajmowana osobom trzecim. Po zatwierdzeniu wprowadzonych danych ujrzymy przejrzystą tabelę z uporządkowanymi według ceny ofertami. Możemy wówczas sprawdzić szczegóły polisy mieszkaniowej, pobierając kartę produktu i dokument OWU. Po wybraniu jednej polisy przechodzimy już do finalizacji transakcji – wprowadzamy dane osobowe oraz wybieramy sposób, w jaki chcemy opłacić składkę. Nieruchomość może zostać objęta ochroną tuż po zaksięgowaniu przelewu.

PORÓWNAJ CENY