Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości

Wyjaśniamy w szczegółach, kiedy pojawiają się poszczególne koszty i o jakich opłatach w ogóle jest mowa.

Jakie są koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości?

Jeśli chcesz kupić nieruchomość, musisz liczyć się z dodatkowymi kosztami, które łącznie wyniosą minimum 10 000 zł, najczęściej jednak zdecydowanie więcej. To, jak wielkie wydatki będziesz musiał ponieść, zależy od kilku czynników, wśród których kluczowe są:

• wartość nieruchomości;
• sposób finansowania (kredyt lub gotówka);
• pochodzenie nieruchomości (rynek wtórny lub pierwotny);
• sytuacja prawna nieruchomości;
• wsparcie przy zakupie – korzystanie z pośrednictwa lub opinii specjalistów;
• ubezpieczenie nieruchomości.

Niektóre wydatki (np. taksa notarialna czy podatek), są obowiązkowe, a inne obligatoryjne (np. polisa mieszkaniowe) lub zależne od twojej indywidualnej sytuacji (np. koszty kredytu). 

Ogólnie dodatkowe koszty nabycia nieruchomości można podzielić na kilka grup, wśród których najwyższe są wydatki związane z kredytem hipotecznym, podatkami (PCC lub VAT) oraz notariuszem. Wśród pomniejszych opłat można wskazać natomiast chociażby opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej czy koszty pozyskania dokumentów niezbędnych do finalizacji transakcji – to najczęściej wydatki rzędu kilkudziesięciu złotych. 

Ile wynosi taksa notarialna przy zakupie mieszkania?

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości w Polsce zawsze wymaga formy aktu notarialnego. Koszt usługi notariusza, czyli tzw. taksa notarialna, zależy od wartości rynkowej nieruchomości, a jej maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości.

Maksymalne stawki notarialne w 2026 roku:

• Nieruchomość do 60 000 zł: 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł.
• Nieruchomość od 60 000 zł do 1 000 000 zł: 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
• Nieruchomość od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł: 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł.
• Nieruchomość powyżej 2 000 000 zł: 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki, maksymalnie 10 000 zł.

Do powyższych kwot należy doliczyć 23% podatku VAT. Pamiętaj, że podane stawki są wartościami maksymalnymi – z notariuszem często można negocjować ostateczny koszt usługi, szczególnie przy transakcjach o wysokiej wartości.

 Tabela. 1. Źródło: totalmoney.pl (stan na: 17.12.2025 r.).

Ile wynosi podatek VAT przy zakupie mieszkania?

Jeśli kupujemy nieruchomość z rynku pierwotnego, czyli bezpośrednio od dewelopera, to musimy zapłacić podatek VAT. Zdarza się, że sprzedający mieszkania kuszą klientów cenami netto i warto zwracać na ten pozorny drobiazg szczególną uwagę, bo pomiędzy wartością netto a brutto jest istotna różnica.

Przy nieruchomościach kupowanych od dewelopera naliczany jest 8-procentowy VAT. Od tej reguły są jednak wyjątki. Chodzi tutaj o nieruchomości, które potocznie określa się mianem mikroapartamentów. Zgodnie z polskim prawem, aby dany lokal można było sprzedać jako mieszkanie, musi mieć on minimum 25 mkw. powierzchni użytkowej. Mikroapartamenty najczęściej mają zaledwie kilkanaście mkw., a w skrajnych przypadkach mniej niż 10. Z prawnego punktu widzenia są więc traktowane nie jako mieszkania, ale jako lokale użytkowe, a przy takiej kwalifikacji obowiązuje 23-procentowy VAT.

Ile wynosi podatek PCC przy zakupie mieszkania?

Podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczy zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Nie ma jednej wysokości podatku PCC, bo zależy ona od wartości mieszkania. Dlatego kupującemu opłaca się zbić cenę ofertową, bo zapłaci podatek od ceny transakcyjnej.

Ile wynosi podatek PPC przy zakupie mieszkania? To 2% wartości mieszkania i innej nieruchomości. Przykładowo, za mieszkanie o wartości 300 000 zł PCC wyniesie 6 000 zł i analogicznie za mieszkanie kosztujące 500 000 zł podatek wyniesie 10 000 zł.

Podatek od czynności cywilnoprawnych musimy zapłacić sami, tj. wpłacić całą kwotę na konto bankowe urzędu skarbowego, pod który podlega nieruchomość. Dodatkowo trzeba sporządzić i złożyć w US deklarację podatkową na druku PCC-3.

Koszty kredytu hipotecznego przy zakupie mieszkania

Całkowity koszt kredytu jest zawsze wyższy od pożyczonej kwoty, dlatego podczas porównywania ofert należy skupić się na wskaźniku RRSO. Poza odsetkami banki naliczają szereg opłat dodatkowych, które musisz pokryć na etapie uruchamiania finansowania.

Najważniejsze wydatki okołokredytowe:

• Operat szacunkowy: profesjonalna wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę, za którą zapłacisz zazwyczaj od 400 do 1000 zł.
• Prowizja i opłata przygotowawcza: jednorazowe koszty za rozpatrzenie wniosku i przyznanie kredytu (często możliwe do negocjacji lub zniesienia w ramach promocji).
• Dokumentacja: opłaty za odpisy z księgi wieczystej lub zaświadczenia z urzędów (zazwyczaj od 20 do 50 zł za dokument).
• Ubezpieczenie nieruchomości: obowiązkowe zabezpieczenie murów wymagane przez bank, które możesz kupić samodzielnie lub w pakiecie z kredytem (pamiętaj o dokonaniu cesji na rzecz banku).

Warto również uważać na dodatkowe produkty bankowe, takie jak karty kredytowe czy płatne konta osobiste (tzw. cross-selling). Choć mogą one obniżyć marżę kredytu, czasem generują ukryte koszty miesięczne, które warto przeliczyć przed podpisaniem umowy.

Jakie inne koszty mogą nas czekać przy zakupie nieruchomości?

rynekpierwotny.pl wyjaśnia: 

Poza ceną warto zwrócić uwagę na podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2% wartości używanego lokum. Zwolnienie z podatku PCC obejmuje tylko osoby kupujące swój pierwszy dom lub lokal. Drugą ważną kategorię kosztów stanowią opłaty notarialne i koszty sądowe. W zależności od rodzaju mieszkania (nowe w budowie, nowe ukończone lub używane), wspomniane koszty wynoszą do 0,5% - 0,8% ceny lokalu kosztującego 400 000 zł. Warto też pamiętać, że osoby kupujące lokum na rynku wtórnym, czasem pokrywają część wynagrodzenia (prowizji) agenta. 

Jaka jest różnica między ceną ofertową a transakcyjna mieszkania/domu?

Cena ofertowa zwykle stanowi dopiero punkt wyjściowy do negocjacji rabatu. Takie rozmowy w razie ich powodzenia kończą się ustaleniem ceny transakcyjnej. Jeżeli chodzi o zbiorcze statystyki na temat średniej ceny transakcyjnej oraz ofertowej 1 mkw. mieszkań (np. w danym mieście), to warto pamiętać, że zwykle takie dane nie dotyczą tych samych mieszkań. Średnie stawki ofertowe są bowiem wyznaczane na podstawie aktualnych ogłoszeń (pierwsza grupa mieszkań), a stawki transakcyjne - na podstawie transakcji dotyczących innej grupy „M”.

Ubezpieczenie nieruchomości

Przy okazji rozważań nad kosztami kredytu hipotecznego wspomnieliśmy o polisie mieszkaniowej. Przypomnijmy, że w przypadku kredytowanej nieruchomości jest ona obowiązkowa, a przy zakupie gotówkowym tylko obligatoryjna. 

Koszt ubezpieczenia nieruchomości jest wypadkową wielu czynników, ale kluczowe są dwa: wartość domu lub mieszkania oraz wybrany zakres ochrony. Za pomocą specjalnego kalkulatora sprawdziliśmy, ile aktualnie zapłacisz za podstawową polisę dla 70-metrowego mieszkania o wartości rynkowej 750 000 zł. Założyliśmy, że ochrona dotyczy tutaj murów oraz elementów stałych, a w zakresie uwzględniony jest pożar oraz inne podstawowe zdarzenia losowe.

Minimalny koszt opisanego ubezpieczenia to 191 zł, natomiast maksymalna oferta opiewa na 680 zł. Wszystkie podane kwoty dotyczą rocznego okresu ochrony, a poszczególne polisy różnią się od siebie w sposób minimalny, głównie wliczonymi w cenę dodatkami.
 

Tabela 1. Opracowanie własne na podstawie kalkulacji z dnia 17.12.2025 r.

Dokumentacja przy budowie domu

Budowa domu to nie tylko wydatki na materiały i robociznę. Konieczne jest również wniesienie wielu dodatkowych opłat i to niekoniecznie symbolicznych. Zapłacić trzeba za:

• projekt budowlany (kilka tysięcy złotych);
• wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego (łącznie minimum kilkaset złotych);
• opłata skarbowa za ustalenie warunków zabudowy (598 zł);
• opłata skarbowa za zezwolenie na lokalizację lub przebudowę zjazdu (82 zł);
• mapa zasadnicza w postaci rastrowej (19,38 zł za hektar), w postaci wektorowej (27,68 zł za hektar)

Łącznie wymienione koszty mogą spokojnie przekroczyć sumę 10 000 zł, a większość z tej sumy pochłonie zakup projektu budowlanego.

Gdzie kupię ubezpieczenie nieruchomości?

Ubezpieczenie nieruchomości kupionej zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, można bez problemów kupić online, np. za pomocą kalkulatora ubezpieczeń. To narzędzie umożliwia szybkie zestawienie ze sobą ponad 50 ofert od czołowych towarzystw działających na krajowym rynku, m.in. od: Proama, Generali, Link4, Inter Polska, TU Europa, Benefia, Wiener czy mtu24.pl.

Korzystanie z kalkulatora jest bardzo proste i intuicyjne. Trzeba tylko wprowadzić do niego podstawowe dane o nieruchomości (adres, metraż, rodzaj zabudowy itd.), lokatorach, historii ubezpieczenia oraz kwestiach formalno-prawnych – m.in. zaznaczamy, czy jesteśmy właścicielami lokalu i czy nieruchomość będzie wynajmowana osobom trzecim. Po zatwierdzeniu wprowadzonych danych ujrzymy przejrzystą tabelę z uporządkowanymi według ceny ofertami. Możemy wówczas sprawdzić szczegóły polisy mieszkaniowej, pobierając kartę produktu i dokument OWU. Po wybraniu jednej polisy przechodzimy już do finalizacji transakcji – wprowadzamy dane osobowe oraz wybieramy sposób, w jaki chcemy opłacić składkę. Nieruchomość może zostać objęta ochroną tuż po zaksięgowaniu przelewu.

PORÓWNAJ CENY