10 000 zł to raczej minimalna kwota, jaką w ramach kosztów dodatkowych trzeba zapłacić przy zakupie mieszkania. Wyjaśniamy w szczegółach, jakie opłaty i do jakich instytucji trzeba obowiązkowo uiścić przy zakupie nieruchomości, które można negocjować, a które są do uniknięcia.

Kupując mieszkanie musimy się liczyć z pewnymi dodatkowymi opłatami, których wysokość z łatwością może przekroczyć 10 000 zł. Wśród dodatkowych kosztów mogą się znaleźć:

  • prowizja biura nieruchomości;
  • opłaty skarbowe;
  • koszty sądowe;
  • koszty uzyskania, uruchomienia i spłacania kredytu hipotecznego;
  • ubezpieczenie nieruchomości do kredytu;
  • wynagrodzenie notariusza;
  • podatek VAT;
  • dodatkowe koszty budowy domu.

Część z tych opłat jest oczywista, część niekoniecznie. Niektórych można uniknąć, a inne zminimalizować. Z pewnością jednak trzeba się z nimi dokładnie zaznajomić już na etapie planowania zakupu nieruchomości, żeby móc realnie ocenić swoje możliwości finansowe oraz żeby sprawnie dopełnić wszystkich formalności. 

Pomocny w tym powinien okazać się nasz przewodnik po kosztach dodatkowych zakupu nieruchomości.

Poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości – koszty początkowe

Jeśli szukamy mieszkania samodzielnie, to na tym etapie nasze koszty powinny być raczej minimalne, o ile poszukiwania nie łączą się z dalekimi podróżami. W Internecie nie brakuje portali branżowych z ofertami sprzedaży nieruchomości, a dostęp do nich jest darmowy.

Poszukiwania możemy zlecić pośrednikowi, jednak wówczas musimy się już liczyć z pewnymi wydatkami. Z reguły biuro nieruchomości inkasuje 1,5-3% ceny transakcyjnej, jednak współpracę można sobie ułożyć również na indywidualnych warunkach, co kosztuje minimum kilka tysięcy złotych.

Opłaty przy kompletowaniu dokumentów do kredytu

Jeśli kupujemy nieruchomość przy pomocy kredytu hipotecznego, musimy skompletować szereg dokumentów. Większość z nich można uzyskać bez dodatkowych opłat, szczególnie jeśli pobiera się je drogą elektroniczną. 

Jedynymi kosztami, których na tym etapie nie da się uniknąć, jest odpis z księgi wieczystej nieruchomości, za który zapłacimy 20 zł (pobrany online) lub 30 zł (pobrany w siedzibie sądu)

Dla przedsiębiorców dodatkowym obowiązkowym kosztem jest uzyskanie zaświadczenia z urzędu skarbowego, że nie mają zaległości finansowych – koszt 21 zł za egzemplarz

Łącznie podczas kompletowania dokumentów do kredytu hipotecznego powinniśmy wydać kilkadziesiąt złotych.

Dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego

Rodzaj dokumentuOd kogo?Ile kosztuje?
Wniosek o kredyt hipotecznybank udzielający kredytu

bez opłat

Zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkachpracodawca

bez opłat

Wyciąg z rachunku bankowegobank prowadzący konto osobiste

możliwe drobne opłaty rzędu kilku lub kilkunastu złotych

Zaświadczenie o podstawie naliczania składekZUS

bez opłat

Zaświadczenie o nie zaleganiu z opłacaniem składem (przedsiębiorcy)ZUS

bez opłat

Zaświadczenie o nie zaleganiu z podatkami (przedsiębiorcy)Urząd Skarbowy

21 zł za egzemplarz

Odpis z księgi wieczystej nieruchomościsąd rejonowy

20 lub 30 zł

Źródło: businessinsider.com.pl.

Inne opłaty związane z kredytem hipotecznym

W tej kwestii kluczowa jest polityka banku udzielającego kredytu, który może zwolnić nas z niektórych opłat, a inne nałożyć. Podczas studiowania umowy kredytowej należy zwrócić szczególną uwagę na RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) lub CKK (całkowity koszt kredytu). Opisane tam odsetki, prowizje, podatki i marże łącznie mogą nas sporo kosztować.

Często zdarza się, że banki w pakiecie z kredytem sprzedają dodatkowe produkty, które w teorii mają przynieść nam korzyści. Owszem, tak się stanie, ale tylko wtedy, kiedy będziemy przestrzegali warunków danej promocji, czyli np. dokonywali płatności kartą w określonej kwocie w skali miesiąca. Niedotrzymanie tych warunków może skutkować naliczaniem dodatkowych opłat, chociaż nie powinny być to duże kwoty.

Z kredytem hipotecznym związane są również opłaty jednorazowe, jak:

  • koszty wyceny nieruchomości, 
  • prowizja za udzielenie kredytu (nawet do kilku tysięcy złotych),
  • opłaty przygotowawcze (kilkaset złotych). 

Koszty ubezpieczenia nieruchomości przy kredycie

Kolejną opłatą, jaka spada na kredytobiorcę, jest składka za ubezpieczenie nieruchomości. Obowiązek wykupienia polisy mieszkaniowej nakłada na nas bank, a niedotrzymanie tego warunku może poskutkować cofnięciem pożyczki. 

Wymagane jest podstawowe ubezpieczenie, czyli ochrona murów i ewentualnie elementów stałych przed zdarzeniami losowymi. 

Ile kosztuje taka polisa? Sprawdziliśmy, jakie są stawki za takie ubezpieczenie z cesją na bank dla 50-metrowego mieszkania w Warszawie wartego 400 000 zł. Ceny wahają się od 153 zł do 242 zł, a średnia roczna składka wynosi 192 zł.

Ubezpieczenie mieszkania do kredytu – przykładowe składki

TowarzystwoDodatkowe ryzyka w zakresieRoczna składka
Mtu24.plpowódź

153 zł

Link4powódź, Home Assistance

159 zł

Proamapowódź

178 zł

Generalipowódź, Home Assistance

230 zł

Inter PolskaHome Assistance

242 zł

Średnio

192 zł

Źródło: rankomat.pl (stan na: 31.03.2021 r.).

Składka na poziomie 150-200 zł przy ubezpieczeniu do kredytu nie zaskakuje. Jej wysokość zależna jest, przede wszystkim, od wartości ubezpieczanego mienia oraz zakresu ochrony. W tym przypadku w polisie nie uwzględniono ruchomości domowych oraz dodatków typu kradzież z włamaniem, OC w życiu prywatnym czy stłuczenie przedmiotów szklanych, które są istotne z perspektywy właściciela, ale już nie banku, a to bank narzuca minimalny zakres ochrony. Oczywiście, dopłacając nawet kilkadziesiąt złotych do składki, właściciel może zabezpieczyć też swoje interesy

– wyjaśnia Michał Ratajczak, ekspert Rankomat.pl.  

Część banków wymaga również ubezpieczenia na życie oraz na wypadek utraty pracy. Zarówno w tym przypadku, jak i przy polisie mieszkaniowej, warto porównać ze sobą oferty różnych towarzystw, żeby nie przepłacić.

Koszty podpisania umowy u notariusza

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie musi być podpisana u notariusza, chociaż warto rozważyć takie rozwiązanie, żeby dodatkowo zabezpieczyć swoje interesy. Przeniesienie prawa własności, czyli finalna umowa sprzedaży, musi już jednak mieć formę aktu notarialnego. 

Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza, ustalana jest indywidualnie, a prawo narzuca tylko górną stawkę, która jest uzależniona od wartości nieruchomości. Do tego dochodzi podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości w wysokości 2% jej ceny i to już jest spore obciążenie finansowe.

Kolejną opłatą, jaką trzeba wnieść na tym etapie, jest podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu wpisu do hipoteki w kwocie 19 zł

Do tego dodajmy jeszcze:

  • opłatę za odpis aktu notarialnego (kilka złotych za każdą stronę dokumentu),
  • opłaty sądowe (200 zł za każdy wpis do księgi wieczystej),
  • założenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości – 60 zł.

Maksymalne stawki za podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości u notariusza

Wartość nieruchomościStawka
do 3 000 zł

100 zł

od 3 000 do 10 000 zł

100 zł
+ 3% od nadwyżki 
powyżej 3 000 zł

od 10 000 do 30 000 zł

310 zł
+ 2% od nadwyżki 
powyżej 10 000 zł

od 30 000 do 60 000 zł

710 zł
+ 1% od nadwyżki 
powyżej 30 000 zł

od 60 000 zł do 1 000 000 

1010 zł
+ 0,4% od nadwyżki 
powyżej 60 000 zł

od 1 000 000 do 2 000 000 zł

4770 zł
+ 0,2% od nadwyżki 
powyżej 1 000 000 zł

powyżej 2 000 000 zł

6770 zł
+ 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł,
ale nie więcej niż 10 000 zł

Źródło: morizon.pl.

Koszty dokumentacji przy budowie domu

Budowa domu to nie tylko wydatki na materiały i robociznę. Konieczne jest również wniesienie wielu dodatkowych opłat i to niekoniecznie symbolicznych. Zapłacić trzeba za:

  • projekt budowlany (kilka tysięcy złotych);
  • wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego (łącznie minimum kilkaset złotych);
  • opłata skarbowa za ustalenie warunków zabudowy (107 zł);
  • opłata skarbowa za zezwolenie na lokalizację lub przebudowę zjazdu (82 zł);
  • mapa zasadnicza (30-50 zł).

Łącznie wymienione koszty mogą spokojnie przekroczyć sumę 10 000 zł, a większość z tej sumy pochłonie zakup projektu budowlanego.

Podatek VAT przy zakupie nieruchomości od dewelopera

Jeśli kupujemy nieruchomość z rynku pierwotnego, czyli bezpośrednio od dewelopera, to musimy zapłacić podatek VAT. Zdarza się, że sprzedający mieszkania kuszą klientów cenami netto i warto zwracać na ten pozorny drobiazg szczególną uwagę, bo pomiędzy wartością netto a brutto jest istotna różnica.

Przy nieruchomościach kupowanych od dewelopera naliczany jest 8-procentowy VAT. Od tej reguły są jednak wyjątki. Chodzi tutaj o nieruchomości, które potocznie określa się mianem mikroapartamentów. Zgodnie z polskim prawem, aby dany lokal można było sprzedać jako mieszkanie, musi mieć on minimum 25 mkw. powierzchni użytkowej. Mikroapartamenty najczęściej mają zaledwie kilkanaście mkw., a w skrajnych przypadkach mniej niż 10. Z prawnego punktu widzenia są więc traktowane nie jako mieszkania, ale jako lokale użytkowe, a przy takiej kwalifikacji obowiązuje 23-procentowy VAT. 

Jakie są łączne koszty dodatkowe zakupu nieruchomości?

Na wszystkie dodatkowe koszty zakupu nieruchomości składa się wiele różnego typu opłat. Część z nich jest obligatoryjna (np. podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza),a część niepotrzebna przy określonym typie transakcji (np. opłaty przy kredycie, jeśli kupujemy za gotówkę). 

Najmniej dodatkowych kosztów poniesiemy przy zakupie mieszkania od dewelopera o powierzchni powyżej 25 mkw. za gotówkę. Wówczas obowiązkowe będą tylko koszty notarialne, 8-procentowy podatek VAT, podatek od czynności cywilno-prawnych i kilka pomniejszych opłat typu wpis do księgi wieczystej.

Jakie są łączne koszty dodatkowe zakupu nieruchomości na rynku wtórnym?

Najprościej jest z kolei wyliczyć koszty dodatkowe zakupu mieszkania z rynku wtórnego za gotówkę. W tym przypadku kalkulacja ma mało zmiennych, a przez to daje klarowny obraz sytuacji. 

Zakładamy, że kupujemy mieszkanie z drugiej ręki od osoby prywatnej i za gotówkę. Z przedstawionych poniżej obliczeń wynika, że łączne koszty dodatkowe zakupu mieszkania o wartości 350 000 na rynku wtórnym powinny zamknąć się w kwocie 10 500 zł. 

Zakup mieszkania za 350 000 zł na rynku wtórnym – koszty dodatkowe

Rodzaj opłatyWysokość opłaty
Taksa notarialna

2 915,10 zł

Koszty wypisów z aktu notarialnego

369 zł

Podatek od czynności cywilnoprawnych

7 000 zł

Opłaty sądowe (wpis własności w księdze wieczystej)

200 zł

Razem

10 484,10 zł

Źródło: okolica.pl

Ważne informacje

1. Podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie musi się odbywać u notariusza, natomiast umowa docelowa musi już być aktem notarialnym

2. Wysokość opłat notarialnych nie jest z góry narzucona, więc można je negocjować

3. Zakres ochrony polisy mieszkaniowej do kredytu hipotecznego musi zabezpieczać mury i ewentualnie elementy stałe przed zdarzeniami losowymi

4. Nieruchomości z rynku pierwotnego, które mają mniej niż 25 mkw. powierzchni użytkowej sprzedawane są z 23-procentowym VAT-em

FAQ Najczęściej zadawane pytania o dodatkowe koszty przy zakupie nieruchomości

  1. Czy warto podpisać umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości u notariusza?

    Podpisanie umowy przedwstępnej bez poświadczenia notarialnego pozwoli zaoszczędzić od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych, jednak wiąże się też z pewnym ryzykiem, np. utratą zadatku, który przy takiej umowie wpłaca się na konto sprzedającego.

  2. Czy opłaca się korzystać z usług pośrednika przy zakupie nieruchomości?

    Przy prostych transakcjach, które nie wymagają specjalistycznej wiedzy na temat rynku nieruchomości, obecność pośrednika jest zbędna. Przy dużych operacjach, w których w grę wchodzą bardzo wysokie sumy, wsparcie fachowca jest natomiast konieczne. Wszystko zależy od danej sytuacji i od naszych możliwości finansowych ze względu na prowizje biur nieruchomości.

  3. Czy warto kupić polisę do kredytu w banku?

    W banku często można kupić polisę mieszkaniową w pakiecie z kredytem hipotecznym, ale nie jest to obowiązkowe – równie dobrze możemy skorzystać z oferty innego towarzystwa. Z pewnością, warto zestawić ze sobą konkurencyjne propozycje, żeby sprawdzić, czy ta sugerowana przez bank faktycznie jest atrakcyjna, zarówno pod względem zakresu ochrony, jak i wysokości składki.