Darowizna mieszkania najczęściej dotyczy członków rodziny. Wyjaśniamy, jakich formalności trzeba dopełnić i jakie opłaty wnieść, żeby bezproblemowo i zgodnie z prawem przepisać nieruchomość na bliską, jak i niespokrewnioną osobę.

Przekazanie darowizny w postaci mieszkania lub innej nieruchomości wiąże się z konkretnymi formalnościami, których należy dopełnić, a także z opłatami notarialnymi i podatkami, których wysokość jest zależna od kilku czynników.

Czego dotyczy darowizna w nieruchomościach?

Własnym majątkiem w postaci domu czy mieszkania możemy dysponować w dowolny sposób – oczywiście w granicach prawa. Drugiej osobie, zarówno z rodziny, jak i niespokrewnionej z nami, możemy nieodpłatnie przekazać każdą nieruchomość, której jesteśmy właścicielami. 

Przedmiotem darowizny może być dom, mieszkanie, lokal w większej nieruchomości, gospodarstwo rolne, udział w nieruchomości bądź grunt. 

Formalnie darowizna jest rodzajem umowy nazwanej prawa cywilnego, a jej celem jest nieodpłatne przysporzenie obdarowanemu korzyści majątkowych kosztem majątku darczyńcy. W Polsce podstawą prawną darowizny są zapisy księgi trzeciej Kodeksu cywilnego.

WAŻNE!
Przekazanie majątku o większej wartości zawsze wiąże się z koniecznością dopełnienia określonych formalności i praktycznie zawsze z obowiązkowymi opłatami.

W jakiej formie przekazać darowiznę mieszkania?

W większości przypadków przekazanie darowizny nie wymaga szczególnej formy. Z nieodpłatnym przekazaniem praw do nieruchomości jest jednak inaczej. W tym przypadku prawo wymaga od nas spisania stosownej umowy w postacie aktu notarialnego, co wiąże się z pewnymi kosztami.

Skorzystanie z usługi notarialnej automatycznie zwalnia nas z obowiązku zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego (zgłoszenia dokonuje notariusz). Za dodatkową opłatą notariusz może również dokonać wpisów do księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem darowizny. 

Nieodpłatne przekazanie prawa do nieruchomości może mieć również formę testamentu bądź tzw. umowy o dożywocie. W pierwszym przypadku prawo do nieruchomości zostanie przekazane po śmierci jej aktualnego właściciela. Umowa o dożywocie jest już bardziej specyficzna i rzadziej spotykana. W tym przypadku osoba, która otrzymuje nieruchomość, jednocześnie przyjmuje na siebie określone obowiązki. Chodzi tutaj o zobowiązanie do utrzymania dożywotnika (przekazującego nieruchomość) do chwili jego śmierci. Ten uzyskuje również prawo do zamieszkania w nieruchomości będącej przedmiotem umowy oraz otrzymywania odpowiedniej opieki, która może przybrać postać renty.

Komu można przekazać mieszkanie w darowiźnie?

Prawo do nieruchomości można przekazać dowolnej osobie, bez względu na jej wiek, stopień pokrewieństwa, płeć, obywatelstwo, itd. Stopień pokrewieństwa odgrywa jednak kluczową rolę dla kosztów darowizny, konkretnie dla wysokości podatku, jaki musi odprowadzić fiskusowi obdarowany. 

Zwolnieni z podatku od darowizny są nasi najbliżsi krewni, których formalnie zalicza się do tzw. grupy zerowej. Chodzi tutaj konkretnie o:

  • małżonków;
  • tzw. zstępnych, czyli dzieci, wnuki oraz prawnuki; 
  • tzw. wstępnych, czyli rodziców, dziadków, pradziadków;
  • pasierbów; 
  • rodzeństwo;
  • macochę/ojczyma.

Co ważne, z podatku od darowizny mogą zostać zwolnione również osoby z dalszego kręgu rodzinnego darczyńcy lub w ogóle z nim niespokrewnione. Żeby to się stało, musi być jednak spełniony szereg warunków:

  • obdarowany jest obywatelem Polski;
  • nie ma prawa własności do żadnego innego budynku mieszkalnego (ewentualnie ma takie prawo, ale przekaże te prawa gminie, Skarbowi Państwa bądź zstępnym);
  • nie posiada spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
  • nie jest właścicielem spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (tu również obowiązuje zapis o przekazaniu praw gminie, itd.);
  • nie wynajmuje lokalu mieszkalnego;
  • będzie mieszkać w otrzymanym lokalu przez kolejne 5 lat i się w nim zamelduje;
  • przedmiot darowizny jest lokalem mieszkalnym o powierzchni do 110 mkw.

W pozostałych przypadkach obdarowany prawem do nieruchomości musi zapłacić podatek, chociaż stawki są zróżnicowane, co opisujemy w dalszej części artykułu.

Darowizna mieszkania a koszty notarialne

Umowę potwierdzającą darowiznę trzeba sporządzić w formie aktu notarialnego, a taka usługa jest odpłatna. Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza, zależne jest od wartości nieruchomości, która jest przedmiotem darowizny, a stawki te są ustalane odgórnie. 

Koszty wahają się od mniej więcej 1010 zł (nieruchomość wartą 60 000 zł) do 10 000 zł (za nieruchomość powyżej 2 milionów). Jeśli przedmiotem darowizny jest mieszkanie o wartości 300 000 zł, taksa notarialna wyniesie łącznie 1970 zł. Szczegóły odnoszące się do taks notarialnych umieściliśmy w poniższej tabeli.

Koszty notarialne przy darowiźnie nieruchomości

Wartość nieruchomości

Taksa notarialna netto
(bez 23% VAT-u)

60 000 – 1 000 000 zł

1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60%

1 000 000 – 2 000 000 zł

4 770 zł + 0,2% nadwyżki powyżej 1 000 000 zł

Powyżej 2 000 000

6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla pierwszej grupy podatkowej)

Tabela 1. Na podstawie zaradnyfinansowo.pl.

Notariusz może również pobrać wynagrodzenie za dokonanie wpisu do księgi wieczystej (200 zł) oraz, jeśli nie korzystamy ze zwolnienia z podatku, równowartość podatku od darowizny.

Darowizna mieszkania a podatek

Wysokość podatku od darowizny nieruchomości zależna jest od dwóch czynników: wartości rynkowej tej nieruchomości oraz grupy podatkowej, w której znajduje się darczyńca. O grupie zerowej już wspominaliśmy, więc pozostają nam jeszcze trzy inne grupy podatkowe:

1. Osoby z grupy zerowej, które nie zgłosiły darowizny do urzędu skarbowego w terminie do 6 miesięcy lub też przekroczyły limit darowizn w ostatnich 5 latach podatkowych (przykładowo: otrzymały dwa lata temu darowiznę w postaci gotówki + aktualnie darowano im mieszkanie).

2. Członkowie dalszej rodziny, czyli: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych.

3. Osoby, które nie mieszczą się w dwóch poprzednich grupach – w praktyce, są to osoby niespokrewnione z darczyńcą.

Podatek od darowizny naliczany jest dopiero wtedy, kiedy wartość darowizny przekroczy kwotę wolną od podatku. Dla poszczególnych grup podatkowych wynosi ona:

  • 1 grupa – 9 637 zł, 
  • 2 grupa – 7 276 zł, 
  • 3 grupa – 4 902 zł.

Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania?

Pozostaje nam jeszcze podać stawki podatkowe obowiązujące w poszczególnych grupach podatkowych. Generalnie, danina od darowizny może wynieść od 3% (w pierwszej grupie podatkowej) do 20% (w trzeciej grupie podatkowej). Szczegółową rozpiskę zamieściliśmy w poniższej tabeli.

Stawki podatku od darowizny dla 3 grup podatkowych

Kwota nadwyżki
(różnica między wartością darowizny a kwotą zwolnioną z podatku)

Stawka i kwota podatku
Ponad

Do

PIERWSZA GRUPA PODATKOWA

10 278 zł

3%

10 278 zł20 556 zł

308,30 zł i 5% nadwyżki ponad 10 278 zł

20 556 zł

822,20 zł i 7% nadwyżki ponad 20 556 zł

DRUGA GRUPA PODATKOWA

10 278 zł

7%

10 278 zł20 556 zł

719,50 zł i 9% nadwyżki ponad 10 278 zł

20 556 zł

1 644,50 zł i 12% nadwyżki ponad 20 556 zł

TRZECIA GRUPA PODATKOWA

10 278 zł

12%

10 278 zł20 556 zł

1 233,40 zł i 16% nadwyżki ponad 10 278 zł

20 556 zł

2 877,90 zł i 20% nadwyżki ponad 20 556 zł

Tabela 2. Na podstawie poradnikprzedsiebiorcy.pl.

Umowa od darowizny mieszkania – jak sporządzić?

Umowa potwierdzająca darowiznę nieruchomości musi być spisana na piśmie. Taki dokument, aby miał moc prawną, musi zawierać następujące informacje:

  • dane stron umowy (darczyńcy i obdarowanego), w tym dane kontaktowe;
  • jeśli przedmiot darowizny przynależy do majątku wspólnego (np. w ramach małżeństwa) lub ma współwłasność wymagane jest także podanie danych wszystkich współwłaścicieli;
  • doprecyzowanie przedmiotu umowy, czyli komplet informacji o nieruchomości;
  • zobowiązanie darczyńcy do przekazania przedmiotu darowizny;
  • oświadczenie darczyńcy, że przyjmuje darowiznę;
  • data i miejsce podpisania umowy.

Jakie dokumenty potrzebne do darowizny mieszania?

Notariusz sporządza umowę na postawie przedłożonych mu dokumentów. Najpóźniej dzień przed datą podpisania aktu notarialnego należy mu dostarczyć:

  • numer księgi wieczystej lub odpis;
  • dokument stanowiący podstawę nabycia prawa do nieruchomości, np. wypis aktu poświadczenia dziedziczenia;
  • zaświadczenie o zapłacie podatku od otrzymania spadku lub darowizn, ewentualnie zwolnienie z niego;
  • w przypadku darczyńcy posiadającego spółdzielcze prawa własnościowe do lokalu mieszkalnego – zaświadczenie ze spółdzielni o prawie do lokalu.
PAMIĘTAJ!
Na podpisanie aktu notarialnego udać się z ważnym dokumentem tożsamości, czyli z dowodem bądź paszportem. Bez okazania dokumentów przez wszystkie strony umowa nie może zostać podpisana.

Darowizna mieszkania a zachowek

Zdarzają się sytuacje, w których darowizna mieszkania ma za zadanie uregulowanie spraw majątkowych jeszcze przed śmiercią darczyńcy. Tak postępuje np. osoba będąca w złym stanie zdrowia lub w podeszłym wieku. Trzeba mieć świadomość, że darowizna, nawet potwierdzona notarialnie, niekoniecznie musi oznaczać, że obdarowani nie będą musieli zapłacić zachowku spadkobiercom darczyńcy. Kwestie te są jednak skomplikowane i za każdym razem trzeba je rozpatrywać indywidualnie. 

W poczet majątku spadkowego z pewnością nie zostaną wliczone darowizny, które miały miejsce minimum przed minimum 10 laty od śmierci darczyńcy. Wyłączone są również te, które zostały zrekompensowane pozostałym spadkobiercom.

Darowizna mieszkania a służebność

Darczyńca przy nieodpłatnym przekazaniu nieruchomości może zażądać tzw. służebności rzeczowej, którą sporządza się w postaci aktu notarialnego. Oznacza to, że będzie on miał prawo do dożywotniego korzystania z nieruchomości, mimo iż ta formalnie zmieni właściciela. 

Służebność ma na celu zabezpieczenie interesów darczyńcy i może mieć zastosowanie np. wtedy, kiedy nie jest on pewien, jak zachowa się obdarowany względem niego. Zdarzają akty kompletnej niewdzięczności, np. dzieci do rodziców, a służebność ma przeciwdziałać ich negatywnym skutkom praktycznym. Darczyńca zyskuje dzięki niej niezbywalne prawo do zamieszkiwania lokalu, czyli uzyskuje pewność, że nie straci dachu nad głową.

Darowizna nieruchomości z kredytem hipotecznym

Wbrew pozorom, przekazanie mieszkania z kredytem hipotecznym w formie darowizny nie jest szczególnie skomplikowane. W takiej sytuacji możliwe są dwa scenariusze:

1. Darczyńca przekazuje nieruchomość z kredytem obdarowanemu, jednak nadal spłaca raty pożyczki i jest do tego zobligowany prawnie (nie może przerzucić tego obowiązku na obdarowanego bez jego zgody). Tak może się stać np. wtedy, kiedy rodzice przekazują mieszkanie dzieciom.

2. Darczyńca przekazuje nieruchomość obdarowanemu, a ten zobowiązuje się do spłaty pozostałego kredytu. W tym wariancie konieczna jest cesja pożyczki, która jest poprzedzona weryfikacją obdarowanego pod kątem jego zdolności kredytowej. Jeśli bank uzna, że może on nie podołać spłacaniu rat, odmówi cesji.

Trzeba pamiętać, że jeśli kupujemy mieszkanie na kredyt, to w momencie podpisania umowy kupna-sprzedaży stajemy się jego właścicielami i możemy nim dowolnie dysponować, czyli wynająć, sprzedać czy darować osobie trzeciej.

Ważne informacje

1. Każda darowizna nieruchomości musi być potwierdzona podpisaniem umowy w obecności notariusza

2. Z podatku od darowizny zwolnieni są członkowie najbliższej rodziny: małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, pasierbowie, macochy oraz ojczymowie

3. Zwolnienie z podatku od darowizny musi zostać potwierdzone złożeniem stosownego PIT-u w urzędzie skarbowym w terminie 6 miesięcy

4. Przy darowiźnie taksa notarialna jest naliczana w oparciu o wartość nieruchomości i waha się w granicach 1000-10 000 zł

FAQ – najczęściej zadawane pytania o darowiznę mieszkania i podatek

  1. Czy mogę anulować darowiznę mieszkania?

    Tak, jeśli obdarowany zachował się w stosunku do darczyńcy w sposób rażąco niewdzięczny, czyli np. dopuścił się wobec niego przemocy psychicznej, fizycznej lub znęcania. W takich okolicznościach zastosowanie ma przepis o bezpodstawnym wzbogaceniu. Anulowanie darowizny musi mieć formę pisemną i nie ma mocy prawnej, kiedy darczyńca wybaczył obdarowanemu. Darowizny nie można natomiast odwołać, jeśli czyni ona zadość ogólnym zasadom współżycia społecznego.

  2. Po jakim czasie od otrzymania darowizny mogę sprzedać mieszkanie?

    Darowaną nam nieruchomość możemy sprzedać praktycznie od razu, jednak będziemy wówczas musieli zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% zarobku. Zasada ta przestaje obowiązywać po 5 latach od darowizny i wówczas możemy już dowolnie dysponować nieruchomością, bez konieczności ponoszenia dodatkowych opłat. Płacenia daniny możemy uniknąć również wtedy, kiedy przed upływem 2 lat od sprzedaży przeznaczymy zdobyte dzięki niej środki na zaspokojenie naszych potrzeb mieszkaniowych, czyli zakup działki lub mieszkania, budowę domu, remont czy spłatę kredytu mieszkaniowego.

  3. Ile kosztuje przepisanie mieszkania u notariusza?

    Opłaty, jakie pobiera notariusz przy darowiźnie nieruchomości zależne są od wartości rynkowej tej nieruchomości. Przelicznik jest odgórnie narzucony, a taksy notarialne wahają się w granicach 1010-10 000 zł. Notariusz może również pobrać opłatę w wysokości 200 zł za wpis do księgi wieczystej oraz podatek od darowizny, jeśli obdarowany nie jest z niego zwolniony.

  4. Jak przekazać mieszkanie dziecku do 18 roku życia?

    Osobom nieletnim najlepiej przekazać nieruchomość w formie darowizny. Jeśli są to nasze dzieci, to nie wiąże się to z koniecznością płacenia podatku, ponieważ najbliżsi członkowie rodziny są z niego zwolnieni. Jedynym kosztem będzie wówczas taksa notarialna, której wysokość jest zależna od wartości nieruchomości, która jest przedmiotem darowizny.

  5. Mieszkanie lepiej przekazać w darowiźnie czy zapisać w testamencie?

    Wszystko zależy od konkretnych okoliczności. Spisanie testamentu to na pewno niższy koszt (50-150 zł taksy notarialnej przy minimum 1000 zł za poświadczenie darowizny), ale w tym przypadku nieruchomość zmieni właściciela dopiero po śmierci darczyńcy. Trzeba też pamiętać o zachowku, czyli możliwości podważenia testamentu, chociaż w przypadku darowizny też jest to możliwe.

  6. Czy muszę zgłosić fakt otrzymania darowizny w postaci mieszkania?

    W teorii otrzymanie darowizny w postaci nieruchomości trzeba zgłosić do swojego urzędu skarbowego, co sprowadza się do wypełnienia stosownego formularza PIT w terminie 6 miesięcy. Współcześnie można to zrobić online lub na miejscu. W praktyce, jako że umowa poświadczająca przekazanie darowizny podpisywana jest w obecności notariusza, to on powiadamia o tym fakcie urząd, a więc obdarowany nie musi już tego robić.