Darowizna mieszkania a podatek - o czym należy pamiętać?

Darowizna mieszkania – na czym polega?

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Darowizna mieszkania polega na nieodpłatnym przekazaniu własności nieruchomości innej osobie. Własnym majątkiem w postaci domu czy mieszkania możesz dysponować w dowolny sposób – oczywiście w granicach prawa. Drugiej osobie możesz zaoferować nieodpłatne przekazanie każdej nieruchomości, której jesteś właścicielem.

Przedmiotem darowizny może być:

• dom lub udział w domu,
• lokal mieszkalny lub udział w nim,
• darowizna lokalu mieszkalnego o charakterze spółdzielczym,
• grunt lub gospodarstwo rolne.

Formalnie darowizna mieszkania ma na celu przysporzenie obdarowanemu korzyści majątkowych. Przekazanie nieruchomości wiąże się jednak z obowiązkiem dopełnienia formalności notarialnych oraz – w niektórych przypadkach – zapłatą podatku od darowizny.

Czy darowizna mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego?

Darowizna mieszkania wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Bez podpisania umowy u notariusza przeniesienie własności nieruchomości będzie nieważne. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego dotyczącego przeniesienia własności nieruchomości.

Notariusz przygotowuje akt notarialny umowy darowizny, weryfikuje dokumenty oraz dba o prawidłowy przebieg całej procedury. Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz:

• zgłasza darowiznę do urzędu skarbowego, 
• oblicza podatek od darowizny, jeśli jest należny, 
• składa wniosek o wpis do księgi wieczystej nieruchomości. 

Dzięki temu obdarowany nie musi samodzielnie zgłaszać darowizny mieszkania do urzędu skarbowego, jeśli umowa została zawarta w formie aktu notarialnego.

Podatek od darowizny mieszkania – kto jest zwolniony?

Darowizna mieszkania może zostać przekazana dowolnej osobie. Stopień pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym ma jednak znaczenie dla wysokości podatku od darowizny oraz możliwości skorzystania ze zwolnienia podatkowego. 

Jeśli otrzymujesz mieszkanie w formie darowizny od najbliższej rodziny (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, ojczym, macocha lub pasierb), należysz do tzw. zerowej grupy podatkowej i możesz skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku od darowizny – bez względu na wartość nieruchomości. Przy umowie zawartej w formie aktu notarialnego zwolnienie, o którym mowa w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, nie wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego.

Dla pozostałych osób obowiązuje kwota wolna od podatku, która zależy od grupy podatkowej.

Tabela 1. Grupa podatkowa a kwota wolna od podatku. Oprac. własne.

Osoba zaliczona do I grupy podatkowej, ale spoza kręgu małżonka, zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, pasierba, ojczyma i macochy, korzysta tylko z kwoty wolnej. Gdy teściowie przepisują mieszkanie na zięcia lub synową, obdarowany zapłaci podatek od wartości lokalu ponad 36 120 zł. Do tej kwoty dolicza się darowizny od tej samej osoby z bieżącego roku i 5 poprzednich lat.

Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania?

Jeśli wartość darowizny nieruchomości przekracza kwotę wolną, musisz zapłacić podatek od kwoty nadwyżki. Podatek wynosi od 3% do 20% w zależności od grupy i wartości.

Podatek liczy się według skali progresywnej. Najwyższe stawki dotyczą osoby należącej do III grupy podatkowej, czyli dalszego krewnego lub osoby niespokrewnionej.

Wysokość podatku od darowizny mieszkania najlepiej zobrazować na konkretnym przykładzie.

Od wartości rynkowej mieszkania odejmujemy kwotę wolną od podatku: 300 000 zł – 5733 zł = 294 267 zł

Od obliczonej kwoty odejmujemy nadwyżkę: 294 267 zł – 23 665 zł = 270 602 zł 

Obliczamy stawkę procentową dla nadwyżki: 270 602 zł x 20% = 54 120,40 zł 

Ostateczny wynik osiągamy dodając: 54 120,40 zł + 3313,20 zł = 57 433,60 zł 

Po zaokrągleniu do pełnych złotówek podatek za otrzymanie darowizny w postaci mieszkania wartego 300 000 zł dla osoby niespokrewnionej z darczyńcą wynosi więc 57 434 zł. 

Zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego – terminy i formularze

Przy nabyciu w drodze darowizny obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a bez tej formy – z chwilą spełnienia świadczenia, np. wykonania przelewu. Od dnia powstania obowiązku podatkowego liczą się wszystkie terminy.

Przy darowiźnie mieszkania u notariusza grupa zerowa niczego nie zgłasza, a od pozostałych obdarowanych podatek pobiera notariusz.
Inaczej jest przy darowiźnie środków pieniężnych, np. od rodziców lub dziadków na zakup mieszkania albo budowę domu. Aby zachować zwolnienie, nabywca musi zgłosić ją do właściwego urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy i udokumentować otrzymanie środków dowodem przekazania na rachunek bankowy – wystarczy przelew na konto. Pieniądze wręczone w formie gotówki nie dają prawa do zwolnienia, jeśli przekraczają 36 120 zł. Obowiązku zgłoszenia nie ma, gdy łączne nabycie od tej samej osoby z bieżącego roku i 5 poprzednich lat nie przekracza tej kwoty.

Osoby z I, II i III grupy, które bez udziału notariusza otrzymały darowiznę ponad kwotę wolną, muszą złożyć zeznanie podatkowe SD-3 w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego. Podatek płaci się w ciągu 14 dni od doręczenia decyzji urzędu.

Ile kosztuje darowizna mieszkania u notariusza?

Koszt darowizny mieszkania u notariusza zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości. Największym wydatkiem jest taksa notarialna, ale należy doliczyć także podatek VAT, opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej oraz ewentualny podatek od darowizny.

Taksa notarialna, czyli opłata pobierana przez notariusza za sporządzenie aktu notarialnego umowy darowizny mieszkania, zależy od wartości nieruchomości przekazywanej obdarowanemu. Przepisy określają wyłącznie maksymalne stawki taksy notarialnej, więc notariusz może pobrać mniej. Najwyższa możliwa taksa wynosi 10 000 zł, a do każdej kwoty dolicza się 23% VAT.

Aktualne stawki wynoszą: 

• przy nieruchomości wartej maksymalnie 3000 zł – taksa 100 zł; 
• pomiędzy 3000 zł a 10 000 zł – taksa 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł; 
• pomiędzy 10 000 zł a 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł; 
• pomiędzy 30 000 zł a 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł; 
• pomiędzy 60 000 zł a 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł; 
• pomiędzy 1 000 000 zł a 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł; 
• ponad 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, maksymalnie 10 000 zł; a jeśli darowizna mieszkania odbywa się pomiędzy osobami zaliczonymi do pierwszej grupy podatkowej, górną granicą jest 7 500 zł. 

Pamiętaj, że notariusz może również pobrać opłatę za wpis do księgi wieczystej, która wynosi 200 zł. Ponadto, jeśli nie korzystasz ze zwolnienia, pobierze też podatek od darowizny i odprowadzi go do urzędu skarbowego.

Umowa darowizny mieszkania - co musi zawierać?

Umowa darowizny mieszkania musi określać strony umowy, przedmiot darowizny oraz oświadczenia darczyńcy i obdarowanego o przekazaniu oraz przyjęciu nieruchomości. W przypadku darowizny nieruchomości dokument musi mieć formę aktu notarialnego. W umowie powinny znaleźć się:

• dane stron umowy (darczyńcy i obdarowanego), w tym dane kontaktowe;
• jeśli przedmiot darowizny przynależy do majątku wspólnego (np. w ramach małżeństwa) lub ma współwłasność wymagane jest także podanie danych wszystkich współwłaścicieli;
• doprecyzowanie przedmiotu umowy, czyli komplet informacji o nieruchomości;
• zobowiązanie darczyńcy do przekazania przedmiotu darowizny;
• oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny,
• data i miejsce podpisania umowy.

Jakie dokumenty są potrzebne do darowizny mieszkania?

Do sporządzenia aktu notarialnego darowizny mieszkania notariusz potrzebuje dokumentów potwierdzających własność nieruchomości oraz dane stron umowy. Najpóźniej dzień przed datą podpisania aktu notarialnego należy mu dostarczyć:

• numer księgi wieczystej nieruchomości lub odpis księgi wieczystej;
• dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości;
• jeśli darczyńca otrzymał mieszkanie w spadku lub darowiźnie – zaświadczenie z urzędu skarbowego o zapłacie podatku od spadków i darowizn albo o zwolnieniu z niego;
• w przypadku darczyńcy posiadającego spółdzielcze prawa własnościowe do lokalu mieszkalnego – zaświadczenie ze spółdzielni o prawie do lokalu.

Na podpisanie aktu notarialnego należy udać się z ważnym dokumentem tożsamości, czyli z dowodem bądź paszportem. Bez okazania dokumentów przez wszystkie strony umowa nie może zostać podpisana.

Sprzedaż mieszkania z darowizny a podatek dochodowy

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie może wiązać się z podatkiem dochodowym, jeśli nastąpi przed upływem 5 lat. Termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do otrzymania darowizny. W takim przypadku podatek wynosi 19% dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztami, które można uwzględnić przy rozliczeniu.

Podatku można uniknąć, jeśli sprzedaż nastąpi po upływie 5-letniego terminu albo jeśli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Do takich celów należą m.in. zakup innego mieszkania, budowa domu, remont własnej nieruchomości lub spłata kredytu hipotecznego.

Jeśli sprzedajesz mieszkanie z darowizny przed upływem 5 lat, musisz złożyć PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku – także wtedy, gdy korzystasz z ulgi mieszkaniowej. Na wydatki mieszkaniowe masz 3 lata od końca roku sprzedaży. Warto też zachować faktury i dokumenty potwierdzające wydatki mieszkaniowe, ponieważ mogą być potrzebne przy rozliczeniu podatku.

Darowizna mieszkania a zachowek, służebność i kredyt hipoteczny

Darowizna mieszkania może wiązać się z dodatkowymi zabezpieczeniami oraz konsekwencjami prawnymi, o których warto pamiętać przed podpisaniem aktu notarialnego.

Służebność i dożywocie

Darczyńca może ustanowić służebność osobistą mieszkania, co daje mu prawo do dożywotniego zamieszkiwania w lokalu. Jest to popularne zabezpieczenie, gdy rodzice decydują się na przepisanie mieszkania dzieciom jeszcze za życia.

Kredyt hipoteczny

Pamiętaj, że darowizna nieruchomości z kredytem hipotecznym jest możliwa, ale hipoteka pozostaje w mocy. Darczyńca nadal jest dłużnikiem banku, chyba że obdarowany przejmie dług (art. 519 Kodeksu cywilnego), co wiąże się z koniecznością uzyskania zgody banku i badania zdolności kredytowej. Bank wymaga też cesji praw z polisy mieszkania – nowy właściciel potrzebuje więc własnego ubezpieczenia.

Kwestia zachowku

Przy obliczaniu zachowku darowiznę mieszkania dolicza się do spadku. Pomija się tylko darowizny dokonane ponad 10 lat przed otwarciem spadku na rzecz osób, które nie są spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku – mieszkanie przekazane dziecku zostanie doliczone bez względu na to, ile lat minęło. Może to mieć znaczenie przy późniejszych rozliczeniach między członkami rodziny.

Naszym okiem

Przy darowiźnie nieruchomości najważniejsze jest prawidłowe przygotowanie dokumentów i zachowanie formy aktu notarialnego. W praktyce najwięcej problemów pojawia się przy darowiznach przekazywanych do majątku wspólnego małżonków oraz przy nieruchomościach obciążonych kredytem hipotecznym. Przed podpisaniem umowy warto dokładnie ustalić skutki podatkowe i zakres praw obdarowanego.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Ubezpieczenie mieszkania po darowiźnie

Od podpisania aktu notarialnego to obdarowany odpowiada za nieruchomość jako właściciel. Zgodnie z art. 823 Kodeksu cywilnego prawa z polisy darczyńcy przechodzą na niego, z wyjątkiem sytuacji, gdy umowa stanowi inaczej. Taka polisa działa jednak tylko do końca opłaconego okresu, a jej suma nie musi odpowiadać wartości lokalu. Gdy transakcja dotyczy mieszkania z kredytem, bank wymaga też cesji polisy na swoją rzecz.

Częste pytanie po darowiźnie dotyczy tego, czy wystarczy polisa poprzedniego właściciela. Nawet jeśli przeszła na obdarowanego, wygaśnie z końcem okresu opłaconego przez darczyńcę, a suma ubezpieczenia często jest nieaktualna. Najlepiej od razu kupić własną polisę, a przy kredycie pamiętać o cesji na bank.

TU SPRAWDZISZ CENY