Darowizna mieszkania a podatek - o czym należy pamiętać?

Przekazanie darowizny w postaci mieszkania lub innej nieruchomości wiąże się z konkretnymi formalnościami, których należy dopełnić, a także z opłatami notarialnymi i podatkami, których wysokość jest zależna od kilku czynników.

Czym jest darowizna mieszkania i co może być jej przedmiotem?

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Własnym majątkiem w postaci domu czy mieszkania możesz dysponować w dowolny sposób – oczywiście w granicach prawa. Drugiej osobie możesz zaoferować nieodpłatne przekazanie każdej nieruchomości, której jesteś właścicielem.

Przedmiotem darowizny może być:

• dom lub umowa darowizny domu,
• lokal mieszkalny lub udział w nim,
• darowizna lokalu mieszkalnego o charakterze spółdzielczym,
• grunt lub gospodarstwo rolne.

Formalnie darowizna mieszkania ma na celu przysporzenie obdarowanemu korzyści majątkowych. Pamiętaj jednak, że przekazanie nieruchomości o dużej wartości zawsze wiąże się z koniecznością dopełnienia określonych formalności.

W jakiej formie przekazać darowiznę mieszkania?

W większości przypadków przekazanie darowizny nie wymaga szczególnej formy. Z nieodpłatnym przekazaniem praw do nieruchomości jest jednak inaczej. W tym przypadku prawo wymaga od nas spisania stosownej umowy w postacie aktu notarialnego, co wiąże się z pewnymi kosztami.

Podpisanie dokumentu w obecności notariusza jest gwarancją bezpieczeństwa obu stron. Mieszkanie w formie darowizny zostaje oficjalnie przepisane, a notariusz jako płatnik dba o to, by podatek od darowizny trafił do urzędu, o ile nie przysługuje ci zwolnienie. Dodatkowo notariusz składa wniosek o wpis do księgi wieczystej nieruchomości, co jest niezbędne dla skutecznego przeniesienia własności nieruchomości.

Skorzystanie z usługi notarialnej automatycznie zwalnia nas z obowiązku zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego (zgłoszenia dokonuje notariusz). Za dodatkową opłatą notariusz może również dokonać wpisów do księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem darowizny. 

Podatek od darowizny mieszkania a grupy podatkowe – kto jest zwolniony z opłat?

Prawo do nieruchomości można przekazać dowolnej osobie, bez względu na jej wiek, stopień pokrewieństwa, płeć, obywatelstwo, itd. Stopień pokrewieństwa odgrywa jednak kluczową rolę dla kosztów darowizny, konkretnie dla wysokości podatku, jaki musi odprowadzić fiskusowi obdarowany. 

Jeśli otrzymujesz mieszkanie w formie darowizny od najbliższej rodziny (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, ojczym lub macocha), możesz skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku. Warunkiem jest zachowanie formy aktu notarialnego, co automatycznie wypełnia obowiązek zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego.

Dla pozostałych osób obowiązuje kwota wolna od podatku, która zależy od grupy podatkowej.

Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania?

Jeśli wartość darowizny nieruchomości przekracza kwotę wolną, musisz zapłacić podatek od kwoty nadwyżki. Wynosi podatek od 3% do 20% w zależności od grupy i wartości.

Jako że samodzielne obliczenie wysokości podatku od darowizny może być kłopotliwe, w tym miejscu warto byłoby posłużyć się konkretnym przykładem.

Od wartości rynkowej mieszkania odejmujemy kwotę wolną od podatku: 300 000 zł – 5733 zł = 294 267 zł

Od obliczonej kwoty odejmujemy nadwyżkę: 294 267 zł – 23 665 zł = 270 602 zł 

Obliczamy stawkę procentową dla nadwyżki: 270 602 zł x 20% = 54 120,40 zł 

Ostateczny wynik osiągamy dodając: 54 120,40 zł + 3313,20 zł = 57 433,60 zł 

Po zaokrągleniu do pełnych złotówek podatek za otrzymanie darowizny w postaci mieszkania wartego 300 000 zł dla osoby niespokrewnionej z darczyńcą wynosi więc 57 434 zł. 

Darowizna mieszkania a koszty notarialne

Zgodnie z polskim prawem, zmiana właściciela nieruchomości zawsze musi mieć formę aktu notarialnego i dlatego umowa darowizny mieszkania czy domu musi zostać podpisana w obecności notariusza, co wiąże się z konkretnymi kosztami. 

Taksa notarialna, czyli opłata pobierana przez notariusza za sporządzenie umowy darowizny, zależna jest od wartości nieruchomości, którą darczyńca nieodpłatnie przekazuje obdarowanemu. Odgórne przepisy określają granice opłat notarialnych. Minimalna taksa wynosi 100 zł, maksymalna 10 000 zł, ale najczęściej opłaty zamykają się w kwocie kilku tysięcy. 

Aktualne stawki wynoszą: 

• przy nieruchomości wartej maksymalnie 3000 zł – taksa 100 zł; 
• pomiędzy 3000 zł a 10 000 zł – taksa 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł; 
• pomiędzy 10 000 zł a 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł; 
• pomiędzy 30 000 zł a 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł; 
• pomiędzy 60 000 zł a 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł; 
• pomiędzy 1 000 000 zł a 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł; 
• ponad 2 000 0000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, maksymalnie 10 000 zł; a jeśli darowizna mieszkania odbywa się pomiędzy osobami zaliczonymi do pierwszej grupy podatkowej, górną granicą jest 7 500 zł. 

Pamiętaj, że notariusz może również pobrać opłatę za wpis do księgi wieczystej, która wynosi 200 zł. Ponadto, jeśli nie korzystasz ze zwolnienia, zainkasuje ona również podatek od darowizny. 

Umowa od darowizny mieszkania – jak sporządzić?

Umowa potwierdzająca darowiznę nieruchomości musi być spisana na piśmie. Taki dokument, aby miał moc prawną, musi zawierać następujące informacje:

• dane stron umowy (darczyńcy i obdarowanego), w tym dane kontaktowe;
• jeśli przedmiot darowizny przynależy do majątku wspólnego (np. w ramach małżeństwa) lub ma współwłasność wymagane jest także podanie danych wszystkich współwłaścicieli;
• doprecyzowanie przedmiotu umowy, czyli komplet informacji o nieruchomości;
• zobowiązanie darczyńcy do przekazania przedmiotu darowizny;
• oświadczenie darczyńcy, że przyjmuje darowiznę;
• data i miejsce podpisania umowy.

Jakie dokumenty potrzebne do darowizny mieszania?

Notariusz sporządza umowę na postawie przedłożonych mu dokumentów. Najpóźniej dzień przed datą podpisania aktu notarialnego należy mu dostarczyć:

• numer księgi wieczystej lub odpis;
• dokument stanowiący podstawę nabycia prawa do nieruchomości, np. wypis aktu poświadczenia dziedziczenia;
• zaświadczenie o zapłacie podatku od otrzymania spadku lub darowizn, ewentualnie zwolnienie z niego;
• w przypadku darczyńcy posiadającego spółdzielcze prawa własnościowe do lokalu mieszkalnego – zaświadczenie ze spółdzielni o prawie do lokalu.

Darowizna mieszkania a zachowek, służebność i kredyt hipoteczny

Przekazanie mieszkania to nie tylko korzyści, ale i potencjalne zobowiązania. Umowa darowizny może zawierać dodatkowe zapisy chroniące darczyńcę.

Służebność i dożywocie

Darczyńca może ustanowić służebność osobistą mieszkania, co daje mu prawo do dożywotniego zamieszkiwania w lokalu. Jest to popularne zabezpieczenie, gdy rodzice decydują się na przepisanie mieszkania dzieciom jeszcze za życia.

Kredyt hipoteczny

Pamiętaj, że darowizna nieruchomości z kredytem hipotecznym jest możliwa, ale hipoteka pozostaje w mocy. Darczyńca nadal jest dłużnikiem banku, chyba że nastąpi cesja kredytu na obdarowanego, co wymaga zgody banku i badania zdolności kredytowej.

Kwestia zachowku

Darowizna mieszkania wlicza się do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku, jeśli od jej dokonania do śmierci darczyńcy minęło mniej niż 10 lat (w przypadku osób niebędących spadkobiercami). To ważny aspekt, jeśli chcesz uniknąć sporów w rodzinie.

Naszym okiem

Częstym błędem jest przekonanie, że umowa zobowiązująca do darowizny może być spisana 'na kolanie'. W przypadku nieruchomości prawo jest bezwzględne – brak aktu notarialnego oznacza nieważność przeniesienia własności nieruchomości. Warto też pamiętać, że od dnia powstania obowiązku podatkowego w I grupie (poza zerową) masz tylko miesiąc na zapłacenie podatku, jeśli nie korzystasz z pośrednictwa notariusza przy darowiźnie innych rzeczy niż nieruchomości.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

TU SPRAWDZISZ CENY