Szukając atrakcyjnej działki budowlanej, powinieneś kierować się nie tylko jej wielkością i lokalizacją, ale również co najmniej kilkoma innymi aspektami, jak status prawny, dopuszczalna zabudowa, uzbrojenie czy najbliższe sąsiedztwo. Wyjaśniamy, jaka weryfikacja powinna poprzedzić kupno działki, a także jak sprawdzić wymiary działki budowlanej.
Każda działka budowlana ma swoją specyfikę, na którą składają się m.in. jej wielkość, kształt, rodzaj gruntu, odległość od drogi czy bezpośrednie sąsiedztwo. Część gruntów w ogóle wyłączona jest z zabudowy, a na innych obowiązują określone restrykcje warunkujące możliwość zabudowy. Do tego dochodzi jeszcze status prawny, który również może komplikować realizację inwestycji budowlanej.
Zanim więc w ogóle rozpoczniesz rozmowy ze sprzedającym, dokładnie sprawdź, czy na danej działce będziesz mógł postawić taki budynek, jaki zamierzasz, czy nie pojawią się przy tym dodatkowe koszty i czy po zakończeniu budowy zamieszkiwanie w nowym domu nie będzie uciążliwe, np. ze względu na kiepski stan drogi dojazdowej czy służebność gruntową.
Co należy sprawdzić przed zakupem działki?
W pierwszej kolejności powinieneś zapoznać się z dwoma dokumentami: Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) oraz księgą wieczystą (KW) prowadzoną dla interesującej cię nieruchomości.
Co sprawdzić w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego?
W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego znajdziesz szereg cennych informacji zarówno o danej działce, jak i o jej otoczeniu. Przede wszystkim, dowiesz się z niego, jakie jest przeznaczenie interesującego cię gruntu, czyli czy aby na pewno jest to działka budowlana, czy może jednak rolna lub leśna. MPZP opisuje także dopuszczalną formę zabudowy działki.
Znajdziesz tam m.in. informacje dotyczące:
- maksymalnej dopuszczalnej wysokości zabudowy;
- maksymalnej oraz minimalnej intensywności zabudowy;
- dopuszczalnej liczby miejsc parkingowych;
- minimalnego udziału procentowego powierzchni biologicznie czynnej;
- zasad kształtowania zabudowy oraz wskaźników zagospodarowania terenu.
Dopiero posiadając informacje zawarte w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, będziesz mógł sprawdzić, co tak naprawdę jesteś w stanie zbudować na danej działce i czy interesujący cię projekt domu może zostać tam zrealizowany.
Jeśli spotkasz się z sytuacją, w której dla interesującej cię lokalizacji MPZP nie został uchwalony, musisz złożyć wniosek do gminy o wydanie dokumentu zawierającego analogiczne informacje, czyli o decyzję o warunkach zabudowy. Taki wniosek może złożyć każdy, a więc również osoba zainteresowana działką, ale nie mająca do niej żadnych praw.
Co sprawdzić w księdze wieczystej?
W księdze wieczystej możesz sprawdzić kilka kluczowych informacji natury formalno-prawnej. Przede wszystkim, za jej pośrednictwem możesz zweryfikować, kto jest właścicielem danej działki. Koniecznie też sprawdź w KW, czy nieruchomość nie posiada obciążonej hipoteki. Przeglądając księgę wieczystą, warto też zajrzeć do działu III, w którym znajdują się informacje o ustanowionych służebnościach.
Samo przeglądanie ksiąg wieczystych jest nieodpłatne (płacisz dopiero za wygenerowanie dokumentów z KW). Nie potrzeba też do tego żadnych uprawnień, a dostęp do KW możesz uzyskać online, jeśli tylko znasz jej numer.
Co jeszcze warto sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?
Bardzo ważną kwestią, którą wcześniej tylko zasygnalizowaliśmy, jest kwestia uzbrojenia terenu. Optymalnym rozwiązaniem jest zakup gruntu, który posiada już wszystkie przyłącza, a jeśli w danej lokalizacji tak nie jest, koniecznie sprawdź, z jakimi kosztami będzie się wiązało ich wykonanie. Realizacja takiego przedsięwzięcia bywa żmudna, długotrwała i często obciążona wysokimi kosztami.
Ponadto, powinieneś też sprawdzić, jak działka budowlana jest skomunikowana, czyli przede wszystkim, jak można do niej dojechać. Przed zakupem gruntu warto też przejść się po okolicy, żeby zweryfikować ją pod kątem uciążliwego sąsiedztwa, hałasu czy jakości powietrza. Możesz też sprawdzić odległości, dzielące parcelę od terenów zielonych, linii wysokiego napięcia czy też takich punktów, jak sklepy, ośrodki kultury czy centra sportowe.
We wspomnianym już Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego powinieneś też sprawdzić, czy bezpośredniej okolicy interesującej cię działki nie są planowane jakieś większe inwestycje publiczne, np. budowa autostrady. MPZP zawiera też tego typu informacje.
Oczywiście, przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży działki musisz też poznać jej wymiary.
Gdzie znajdziesz informacje o wymiarach działki?
Wymiary działki budowlanej w dużej mierze wyznaczają, jaki budynek można na niej postawić. Są też istotne dla jakości funkcjonowania na niej przyszłych mieszkańców. Wymiary działki możesz sprawdzić na kilka sposobów, zarówno w bardziej tradycyjny sposób, jak i za pośrednictwem Internetu.
Pierwszą opcją jest wykonanie pomiarów w terenie, co przy posiadaniu odpowiednich kwalifikacji i sprzętu można zrobić samodzielnie, ale bezpieczniej będzie skorzystać ze wsparcia wykwalifikowanego geodety.
Drugą możliwością jest sprawdzenie wymiarów działki w Starostwie Powiatowym lub w Urzędzie Miasta. Żeby uzyskać dostęp do materiałów, wystarczy podać numer ewidencyjny działki.
Trzecią i chyba najwygodniejszą opcją jest skorzystanie z rządowego portalu, który znajdziesz pod adresem: geoportal.gov.pl. Jest też kilka innych stron zawierających omawiane dane, jednak zawsze bezpieczniej jest skorzystać z oficjalnego źródła, a nie z prywatnych stron, zwłaszcza że oficjalne źródło jest całkowicie darmowe.
Żeby sprawdzić wymiary działki online wystarczy odnaleźć jej lokalizację, a później stosować przybliżenia. Potrzebny będzie do tego numer obrębu geodezyjnego, a najlepiej numer ewidencyjny działki. Pod tym względem korzystanie z każdego geoportalu jest bardzo podobne.
Do czego będą ci potrzebne dokładne wymiary?
Musisz sprawdzić wymiary działki, żeby wiedzieć, co konkretnie można na niej wybudować. Nie tylko wielkość działki ma znaczenie, ale też jej kształt. Mniej standardowe parcele są dużo bardziej problematyczne w zabudowie niż te mające kształt zbliżony do prostokąta czy kwadratu.
Musisz mieć też świadomość, że usytuowanie budynku na działce jest ograniczone również przez odgórne przepisy, zarówno te stanowione na poziomie centralnym, czyli ustawy czy rozporządzenia, jak i akty prawa miejscowego, np. MPZP. Jednym z podstawowych wymogów jest zachowanie odległości ścian od granicy działki. Jeśli ściana ma okna, odległość ta wynosi 4 metry, a jeśli ich nie posiada, 3. Podobne ograniczenia pojawiają się również w przypadku zabudowań niemieszkalnych, czyli np. budynków gospodarczych czy garaży wolnostojących.
Jak już wspomnieliśmy, ograniczenia dotyczące zabudowy są też obecne w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. To właśnie MPZP warunkuje gęstość zabudowy na działce czy też maksymalną wysokość budynku, który może tam powstać. Do tego dochodzi jeszcze ograniczenie w postaci nieprzekraczalnej linii zabudowy, która może wynosić np. 6, 8 lub 10 metrów od drogi.
Uwaga!
Pamiętaj o ubezpieczeniu działki
Niezabudowanej nieruchomości gruntowej, oczywiście, nie można ubezpieczyć, ale inwestycję budowlaną już jak najbardziej. Jeśli rozpoczynasz budowę domu, pamiętaj, że plac budowy możesz objąć ochroną już od momentu rozpoczęcia pierwszych prac.
Dla dopiero powstających nieruchomości potrzebna jest tzw. polisa dla domu w budowie. Ma ona nieco uproszczoną formułę, przez co jest też nieco tańsza od klasycznej polisy dla zamieszkanego już budynku czy mieszkania. Takie produkty dostępne są zarówno w wariancie od ryzyk nazwanych, jak i wariancie od ryzyk wszystkich.
Polisa dla nieruchomości w budowie chroni, przede wszystkim, mury oraz elementy stałe powstającego budynku. W momencie, w którym będzie on w stanie surowym zamkniętym, czyli kiedy będzie posiadał wszystkie ściany, dach, okna i drzwi, w ubezpieczeniu można też uwzględnić ruchomości domowe, czyli przede wszystkim materiały budowlane oraz narzędzia. Zakres ochrony może obejmować tutaj liczne zdarzenia losowe, wandalizm, dewastację czy ryzyka kradzieżowe. Ponadto, można go poszerzyć o dodatki dedykowane lokatorom, jak OC w życiu prywatnym czy Home Assistance.
Koszt ubezpieczenia nieruchomości w budowie zależy od wielu czynników, ale kluczowe są dwa: łączna wartość chronionego mienia oraz zakres tej ochrony, czyli liczba oraz charakter wybranych ryzyk. Nie bez znaczenia jest też oczywiście powierzchnia budynku, lokalizacja czy rodzaj konstrukcji (stopień jej palności). Jak już wspomnieliśmy, polisy dla domu w budowie są dość tanie, co wynika głównie z ograniczonego zakresu ochrony. Najczęściej jest to kilkaset złotych w skali roku, ale dokładną wysokość składki powinno się zawsze obliczać indywidualnie.
Wypowiedź eksperta
Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości
To warto wiedzieć
1. Kupno działki powinno być poprzedzone weryfikacją księgi wieczystej oraz Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego
2. W KW sprawdzisz sytuację formalno-prawną nieruchomości, a w MPZP głównie dopuszczalne warunki zabudowy działki oraz jej przeznaczenie
3. Przed zakupem gruntu sprawdź też m.in., czy jest uzbrojony, jaki ma dostęp do drogi publicznej czy jak wygląda jego bezpośrednie sąsiedztwo
4. Wymiary działki budowlanej możesz sprawdzić w terenie (pomiary), w Starostwie Powiatowym lub Urzędzie Miasta, a także internetowo
5. Oficjalnym rządowym portalem, na którym możesz sprawdzić wymiary działki, jest geoportal.gov.pl
FAQ – Najczęściej zadawane pytania o wymiary działki budowlanej
Gdzie sprawdzić wymiary działki za darmo?
Wymiary działki budowlanej najprościej sprawdzić online, na oficjalnym geoportalu - geoportal.gov.pl. Korzystanie z tego narzędzia jest całkowicie darmowe. Ponadto, są jeszcze inne, prywatne strony z analogiczną treścią, ale może się zdarzyć, że na niektórych z nich będą pobierane jakieś opłaty.
Jakie wymiary ma działka budowlana?
Wymiary działki budowlanej, kształt działki czy jej topografia mogą być bardzo różne. Nie istnieją żadne przepisy nakazujące, że np. działka budowlana musi mieć kształt prostokąta i powierzchnię 1 hektara. Dlatego też przed zakupem gruntu trzeba koniecznie zapoznać się z jego parametrami, co zresztą nie jest specjalnie trudne, ponieważ takie dane są powszechnie dostępne, np. na oficjalnym geoportalu - geoportal.gov.pl.
Jak sprawdzić granice działki bez geodety?
Informacje dotyczące przebiegu granic działki możesz sprawdzić albo bardziej tradycyjnymi metodami, albo za pośrednictwem Internetu. Wgląd do map możesz uzyskać w odpowiednim dla danej lokalizacji Starostwie Powiatowym. W sieci tego typu informacje udostępnione są natomiast na geoportalach, takich jak www.geoportal.gov.pl. Żeby sprawdzić, gdzie dokładnie przebiegają granice parceli, musisz znać jej lokalizację, czyli numer obrębu i numer działki.
Czy można samemu wyznaczyć granice działki?
Niestety, granice działki może wyznaczyć jedynie posiadający odpowiednie uprawnienia geodeta. Osoba nieuprawniona, o ile posiada odpowiednie umiejętności i sprzęt, samodzielnie może jedynie sprawdzić, gdzie kończy się jej działka, ale odszukanie i wznowienie punktów granicznych czy też dokonanie rozgraniczenia trzeba zlecić specjaliście.
Ile kosztuje wytyczenie granic przez geodetę w 2025?
Koszt takiej usługi zależny jest od stopnia skomplikowania prac, a także od lokalizacji – ceny usług geodezyjnych są różne w różnych częściach kraju. Minimalna stawka to kilkaset złotych, natomiast górną granicę trudno wskazać, ale najczęściej przekracza ona granicę 1000 zł.
Kto może sprawdzić wymiary działki?
Wymiary działki budowlanej może sprawdzić każdy, kto ma taką potrzebę. Tego typu informacje ją jawne i powszechnie dostępne. Najprościej zrobić to w Internecie, korzystając z jednego z geoportali. Sama procedura jest relatywnie prosta, o ile znasz numer obrębu oraz numer ewidencyjny działki. Żeby sprawdzić parametry działki online, nie trzeba składać żadnych wniosków ani ubiegać się o żadne zgody.
