Mikroapartamenty wzbudzają wiele kontrowersji i jednocześnie cieszą się dużą popularnością. Postanowiliśmy więc wyjaśnić, skąd bierze się fenomen mieszkań, które formalnie nie są mieszkaniami i dlaczego ludzie decydują się zapłacić nawet 24 000 zł za 1 mkw. lokalu mniejszego od przeciętnego pokoju.

Mikroapartamenty to stosunkowo nowe zjawisko na naszym rynku nieruchomości. Za zachodnią granicą takie lokale od dawna cieszą się dużą popularnością i właśnie stamtąd zapożyczyliśmy pomysł na budowanie mieszkań o minimalnej powierzchni. 

W Polsce pierwsze tego typu inwestycje pojawiły się w 2013 roku we Wrocławiu i szybko przeniosły się również do innych, głównie dużych miast. Obecnie mikromieszkania o powierzchni nieprzekraczającej 25 mkw. stanowią około 2% ogólnego popytu na rynku pierwotnym, według money.pl.

Czym są mikroapartamenty?

W polskim prawie nie znajdziemy definicji słowa „mikroapartament”. W praktyce używa się tego pojęcia, żeby opisać lokal, którego łączna powierzchnia wynosi umownie od kilku do 30 mkw. i który przeznaczony jest na cele mieszkalne

Mikroapartamenty charakteryzują się:

  • wysokim standardem wykończenia, 
  • optymalnym wykorzystaniem posiadanej przestrzeni (np. specjalnie dopasowane meble),
  • dobrą lokalizacją – najczęściej położone są w centrach wielkich miast,
  • dostępem do wspólnej infrastruktury, np. pralni,
  • bezpośrednim sąsiedztwem restauracji, kawiarni czy klubu fitness.

Jaką powierzchnię mają mikroapartamenty w Polsce?

W 2013 roku we Wrocławiu spółka Dolnośląskie Inwestycje rozpoczęła przebudowę hotelu akademickiego z lat sześćdziesiątych. Efekt? 150 kawalerek o powierzchni 12-27 mkw. Wszystkie były wykończone „pod klucz”. Ponieważ wrocławska inwestycja okazała się sporym sukcesem, pomysł na budowanie mikrolokali szybko podchwycili deweloperzy z innych rejonów Polski.

Najmniejsze spośród powstających w Polsce mikroapartamentów mają mniej niż 10 mkw., a rekord należy najprawdopodobniej do Warszawy, gdzie w ramach inwestycji „Pola Mokotowskie” oddano do użytku lokal o powierzchni 6,7 mkw.

Kto kupuje mikroapartamenty?

Większość mikroapartamentów kupowana jest pod wynajem. Pomimo wysokiej ceny za metr kwadratowy, ogólny koszt mikroapartamentu nie jest wysoki, jeśli porównamy go do średnich i dużych mieszkań położonych w podobnych lokalizacjach. Dzięki temu mikroapartamenty stają się atrakcyjne dla osób, które chciałyby zainwestować w nieruchomość, ale ich budżet jest ograniczony.

Docelowo mikroapartamenty przeznaczone są dla studentów i singli, głównie młodych osób, dla których mieszkanie w takich lokalach jest okresem przejściowym. 

Obecnie w Polsce coraz popularniejszy jest także najem krótkoterminowy, który stanowi coraz większą konkurencję dla tradycyjnych hoteli i hosteli, a mikroapartamenty znakomicie nadają się pod taki biznes. Właściciele omawianych lokali wynajmują je więc turystom i osobom będącym w delegacji na kilka dni bądź tygodni. 

Co sprawia, że mikroapartamenty są popularne?

Przyczyn popularności mikroapartamentów w Polsce można upatrywać w specyfice krajowego rynku nieruchomości oraz w polityce banków. 

Ceny mieszkań – mimo obostrzeń związanych z koronawirusem – wciąż utrzymują się na wysokim poziomie. Zakupienie nieruchomości pod wynajem nadal postrzegane jest więc jako pewna inwestycja, a łatwiej jest zgromadzić np. 150 000 zł na mikroapartament, niż 400 000 zł na kilkukrotnie większe mieszkanie. Wpłacając oszczędności na lokatę bankową możemy liczyć na maksymalnie 1,5% zysku, co nijak ma się do pieniędzy z najmu, nawet jeśli mówimy o mikroapartamencie.

Do tego dochodzą rosnące wymagania banków co do kredytów hipotecznych. W takich okolicznościach młode osoby, dopiero wchodzące na rynek pracy, zmuszone są do wynajmowania mieszkań, a jako że wiele z nich jeszcze nie założyło rodzin, są w stanie zaakceptować niewielką przestrzeń użytkową.

Na popularność mikroapartamentów wpływ ma też polityka deweloperów. Mają oni świadomość, jakie zyski to budownictwo przynosi na Zachodzie, więc starają się budować wokół swoich inwestycji jak najlepszy marketing. Paradoksalnie, mogą pomagać im w tym kontrowersje związane z mikrolokalami, które popularyzują zjawisko w społeczeństwie.

Dlaczego mikroapartamenty wzbudzają kontrowersje?

W mediach i w Internecie można znaleźć różne opinie na temat mikroapartamentów, a część z nich jest bardzo negatywna. Nierzadko omawiane zjawisko określa się mianem „patodeweloperki”. 

Przeciwnicy mikroapartamentów podkreślają, że człowiek do normalnego funkcjonowania potrzebuje większej przestrzeni niż kilkanaście metrów, a popyt na mikrolokale jest sztucznie generowany przez deweloperów.

Kontrowersje wokół mikroapartamentów mają również podłoże prawne, bo w oficjalnych przepisach lokal mieszkalny musi mieć minimum 25 mkw. 

Mikroapartamenty klasyfikowane są więc nie jako mieszkania, a lokale użytkowe, co ma przełożenie na kwestie podatkowe, a w konsekwencji też na wysoką cenę mkw. Przeciwnicy tej argumentacji podważają sens prawnego określania minimalnej wielkości lokalu mieszkalnego - dlaczego jest to właśnie 25 mkw., a nie 30 czy 35 mkw.? 

Ile kosztują mikroapartamenty?

W Warszawie za 1 mkw. mikroapartamentu zapłacimy nawet 24 137 zł. W takiej cenie oferowane jest 19-metrowe mieszkanie położone na Śródmieściu. Średnia cena mkw. mikroapartamentu z rynku pierwotnego w stolicy to 14 520 zł. 

Nieco taniej jest w Krakowie (11 646 zł) i Wrocławiu (10 143). To właśnie w tych miastach znajdziemy najwięcej ofert sprzedaży mikrolokali. Nie brakuje ich również w Łodzi (średnio 8300 zł za mkw) i Poznaniu (średnio 8890 zł za mkw). 

Podane kwoty dotyczą ofert sprzedaży lokali do 25 mkw., dostępnych na portalu gethome.pl w dniu 26.03.2021 r.

koszt mikroapartamentu

Co wpływa na wysoką cenę mikroapartamentów? 

Wysoka stawka za metr kwadratowy w mikroapartamentach jest uwarunkowana kilkoma czynnikami. To m.in.:

  • prestiżowa lokalizacja;
  • wysoki standard wykończenia;
  • rodzaj budownictwa – są to nowe budynki, często z rozbudowaną przestrzenią wspólną i dodatkowymi zabezpieczeniami;
  • popyt; 
  • polityka deweloperów.

Do tego dochodzą kwestie podatkowe. Zwykłe mieszkanie, czyli posiadające minimum 25 mkw., objęte jest 8-procentowym VAT-em, a lokale użytkowe, czyli m. in. mikroapartamenty 23-procentowym. Ta różnica wpływa na cenę rynkową, czego nie kryją sami deweloperzy.

Jak ubezpieczyć mikroapartament?

Ubezpieczenie mikroapartamentu, w którym planujemy zamieszkać, powinno odbywać się na takich samych zasadach, jak zwykłego mieszkania. Możemy dla naszego lokalu wykupić podstawową polisę, która będzie uwzględniała ochronę murów i elementów stałych przed ogniem i innymi zdarzeniami losowymi, ale możemy poszerzyć też ochronę np. o mienie ruchome, kradzież z włamaniem, Home Assistance czy OC w życiu prywatnym. To, jakie mienie i ryzyka będą uwzględnione w polisie, powinno zależeć już od naszych indywidualnych preferencji oraz specyfiki lokalu.

Problemy mogą pojawić się z ubezpieczeniem mikroapartamentu, który chcemy wynajmować krótkoterminowo, czyli który ma funkcjonować podobnie jak pokój hotelowy. Towarzystwa mogą mieć też pewne zastrzeżenia do lokali o bardzo małej powierzchni, bo z definicji nie są one nawet mieszkaniami. 

Generalnie ubezpieczyciele nie mają specjalnych ofert dedykowanych mikroapartamentom, więc polisy dla nich są klasycznymi polisami mieszkaniowymi.

Ile kosztuje polisa mieszkaniowa dla mikroapartamentu?

Sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za ubezpieczenie mikroapartamentów o trzech różnych metrażach (15, 20 i 25 mkw.) i co za tym idzie, również cenach (180, 240 i 300 tys. zł). Pozostałe parametry nieruchomości są takie same: budynek z 2020 roku, centrum Warszawy; piętro pośrednie.

Kalkulacje wykonaliśmy dla polisy chroniącej mury i elementy stałe przed zdarzeniami losowymi, wandalizmem i dewastacją.

Dla najmniejszego spośród rozpatrywanych lokali tylko dwa towarzystwa, Link4 i Inter Polska, przedstawiły swoje oferty i są to odpowiednio 94 i 139 zł. Za ubezpieczenie dwudziestometrowego mieszkania trzeba z kolei zapłacić od 94 do 189 zł. Stawki dla największego spośród rozpatrywanych lokali mieszczą się w przedziale 109-201 zł. Wszystkie podane kwoty to roczne składki.

Ubezpieczenie mikroapartamentów – porównanie przykładowych ofert

TU15 m2
180 000 zł
20 m2
240 000 zł

25 m2
300 000 zł

Link4

94 zł94 zł109 zł

Inter Polska

139 zł167 zł196 zł

Proama

brak oferty140 zł151 zł

Generali

brak oferty189 zł201 zł

Źródło: rankomat.pl (stan na: 18.03.2021 r.).

Na wysokość składki wpływają dwa podstawowe czynniki: wartość nieruchomości oraz zakres ochrony. Mikroapartamenty, mimo wysokich stawek za metr, generalnie są tanimi lokalami, więc trudno się dziwić, że można je ubezpieczyć za mniej niż 100 zł w skali roku. Na niską składkę wpływa też fakt, że są to nowe mieszkania i często mieszczące się w budynkach posiadających dobre zabezpieczenia, jak monitoring czy dozór agencji ochrony 

– mówi Michał Ratajczak, ekspert Rankomat.pl.

Ważne informacje

1. Mikroapartamenty to lokale o niewielkiej powierzchni (nawet poniżej 10 mkw),wysokim standardzie i prestiżowej lokalizacji

2. Pod względem prawnym mikroapartamenty, których powierzchnia nie przekracza 25 mkw., nie są mieszkaniami, tylko lokalami użytkowymi

3. Mikrolokale kupowane są głównie pod wynajem, często krótkoterminowy

4. Mikroapartamenty można ubezpieczyć na takich samych zasadach, jak zwykłe mieszkania, chociaż nie w każdym towarzystwie

FAQ - najczęściej zadawane pytania o mikroapartamenty

  1. Czy mikroapartamenty będą drożeć czy tanieć?

    W dobie pandemii koronawirusa trudniej jest przewidzieć jakiekolwiek zmiany na rynku nieruchomości. Dopóki jednak na mikroapartamenty nałożony będzie 23-procentowy VAT – a nic nie wskazuje, że to się zmieni – i będą one powstawały w prestiżowych lokalizacjach, ich średnia cena mkw. nadal powinna być wyższa niż w przypadku większych mieszkań położonych w podobnych punktach.

  2. Jak pandemia koronawirusa wpłynęła na mikroapartamenty?

    Pandemia nie spowodowała spadku cen mieszkań, w tym również cen mikroapartamentów. Zmniejszyły się natomiast zyski z wynajmu oraz zanikła turystyka, co z pewnością odbiło się na dochodach właścicieli mikrolokali, które funkcjonują podobnie jak hotele czy hostele.

  3. Czy na mikroapartamentach można zarobić?

    Wynajmowanie mikroapartamentów może być dochodowym biznesem, szczególnie w przypadku najmu krótkoterminowego. Jeśli posiadany przez nas lokal będzie wynajmowany jak pokój hotelowy, to może wygenerować kilkaset złotych przychodu tygodniowo, jednak od tego trzeba jeszcze odliczyć koszty, czyli prowizję firmy pośredniczącej, podatki i inne opłaty. Dużo zależy też od lokalizacji posiadanej nieruchomości.

  4. Od czego ubezpieczyć mikroapartament?

    To bardzo indywidualna kwestia. Zakres ochrony warto dopasować do specyfiki lokalu i jego przeznaczenia. Jeśli wynajmujemy komuś mieszkanie, to powinniśmy ubezpieczyć przede wszystkim mury i elementy stałe, a także wykupić OC wynajmującego. Jeśli sami zamieszkujemy mikroapartament, to warto np. włączyć w polisę mienie ruchome.

  5. Na jaką kwotę ubezpieczyć mikroapartament?

    Pod tym względem mikroapartament niczym się nie różni od klasycznego mieszkania. Nieruchomość zawsze powinno się ubezpieczać na kwotę, która odzwierciedla jego realną wartość. Dotyczy to zarówno murów i elementów stałych, jak ruchomości domowych, czyli wyposażenia mieszkania.

  6. Jak uzyskać odszkodowanie za szkody w mikroapartamencie?

    Dla wszystkich nieruchomości procedura ubiegania się o rekompensatę jest identyczna. Szkodę można zgłosić telefonicznie, mailowo, przez formularz na stronie czy też osobiście. Od momentu przyjęcia zgłoszenia towarzystwo ma 30 dni na wypłatę odszkodowania, a jeśli konieczne jest szczegółowe zbadanie okoliczności zdarzenia, termin ten wydłuża się o kolejne 14 dni.