Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym?

Zakup mieszkania na ryku wtórnym – od czego zacząć?

Przede wszystkim, musimy ustalić, jaka nieruchomość nas interesuje. Poszukiwania warto rozpocząć od wypisania odpowiedzi na kilka pytań:

• Jaki metraż będzie wystarczający?
• Ile pomieszczeń jest nam potrzebnych?
• Jaka lokalizacja będzie dla nas optymalna – dobrze skomunikowane centrum czy spokojne przedmieścia?
• Która kondygnacja nas interesuje?
• Czy zależy nam na miejscu parkingowym, przydomowym ogródku, balkonie, piwnicy czy innego typu pomieszczeniu przynależnym?

Pozostają jeszcze kwestie finansowe, czyli:

• Ile jesteśmy w stanie zainwestować w nieruchomość?
• Czy potrzebny jest nam kredyt, a jeśli tak, to czy mamy zdolność kredytową?
• Jakie są koszty dodatkowe zakupu mieszkania?

Na co zwrócić uwagę przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego?

W pierwszym etapie poszukiwania mieszkania najłatwiej przejrzeć oferty umieszczone w jednym z serwisów nieruchomości. Po wytypowaniu kilku lokali następuje etap umawiania się na oględziny. Do zweryfikowania mamy kilka kluczowych elementów mieszkania, jak:

• instalacja grzewcza,
• stan techniczny ścian (ślady po zaciekach, pęknięcia),
• stan techniczny okien i podłóg (rozszczelnienia, wytarcia), 
• jakość materiałów wykończeniowych (czy nie wymagają odnowienia),
• zużycie sprzętów (jeśli mieszkanie jest wyposażone).

Podczas oględzin mieszkania trzeba również dopytać, czy wszystkie znajdujące się na miejscu meble i urządzenia są wliczone w cenę. Spotkanie z pośrednikiem czy właścicielem mieszkania warto połączyć z przechadzką po okolicy czy sprawdzeniem połączeń komunikacyjnych z punktami, które nas interesują, czyli np. szkołą, uczelnią, miejscem pracy czy domami naszych bliskich, których często odwiedzamy.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym nie musi być skomplikowany i problematyczny. Właściciel mieszkania powinien poinformować nas o stanie technicznym mieszkania, zanim zdecydujemy się na kupno mieszkania, podpisanie umowy przedwstępnej oraz pozostałych czynności cywilnoprawnych.

Jakie dokumenty przejrzeć przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego?

Sprawdzenie dokumentacji mieszkania to konieczność i warto to zrobić już przy pierwszej wizycie w lokalu. W ten sposób możemy wyeliminować nieruchomość już na pierwszym etapie selekcji i skupić się na pozostałych ofertach. Dokumenty, jakie powinny nas zainteresować, to m.in.:

• akt notarialny zakupu mieszkania lub przydział członkowski;
• wypis z księgi wieczystej;
• dokument potwierdzający, że mieszkanie nie jest zadłużone (zaległości czynszowe);
• zaświadczenie o tym, że lokal nie jest w środkach trwałych przedsiębiorstwa;
• zobowiązanie właściciela do wymeldowania wszystkich lokatorów do dnia sprzedaży mieszkania;
• potwierdzenie, że nieruchomość nie jest obciążona tzw. prawem dożywocia;
• potwierdzenie, że lokal lub jego część nie są wynajmowane osobom trzecim.

Zawarcie umowy przedwstępnej w przypadku zakupu mieszkania powinno poprzedzać sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Umowa może być potrzebna ze względu na to, że ubiegamy się o kredyt hipoteczny, jednak stan prawny nieruchomości jest istotnym elementem w podjęciu decyzji o zakupie. Warto udać się do spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej, sprawdzić stan techniczny mieszkania, ale również dokonać analizy okolicy naszej upatrzonej nieruchomości. W przypadku mieszkań kupowanych w innej miejscowości, nie zawsze dokładnie znamy okolicę.

Ile kosztuje zakup mieszkania z rynku wtórnego?

Cena samej nieruchomości to nie wszystko. Koszty dodatkowe przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego wynoszą zwykle 5-10% wartości nieruchomości, czyli przy mieszkaniu za 500 000 zł mogą sięgać kilkunastu tysięcy złotych. Zakup mieszkania generuje dodatkowe koszty niezależnie od tego, czy finansujesz go z gotówki czy przez umowę kredytową. Główne pozycje kosztowe (koszty związane z zakupem) to:

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) - 2% wartości nieruchomości. Kupujący pierwsze mieszkanie są zwolnieni z PCC od 31.08.2023, ale muszą spełnić warunki (m.in. nie mogą wcześniej posiadać innej nieruchomości mieszkalnej);
• Opłata notarialna (taksa) - maksymalnie 1010 zł plus 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł wartości nieruchomości. Dla mieszkania za 500 000 zł taksa wyniesie ok. 2 770 zł + VAT 23%;
• Wpis własności do księgi wieczystej - 200 zł za każdy wpis. Jeśli finansujesz zakup kredytem hipotecznym, dochodzi drugi wpis (wpis hipoteki na rzecz banku) - kolejne 200 zł;”
• „Koszty usług agencji nieruchomości - jeśli korzystasz z pośrednika, prowizja to zwykle 2-3% wartości nieruchomości + VAT;
• Ewentualne koszty remontu i wymiany instalacji - przy starszych mieszkaniach konieczność remontu i ewentualne naprawy są typowe. Koszty generalnego remontu mogą sięgać 1 500-2 500 zł/m² (dla 50 m² to 75 000-125 000 zł). Sprawdź też fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej i planowane remonty - to ewentualne obciążenia dla nowego właściciela.

Naszym okiem

Największym błędem klientów kupujących mieszkanie na rynku wtórnym jest niedoszacowanie kosztów dodatkowych - PCC, opłat notarialnych i wpisu do księgi wieczystej. Przy mieszkaniu za 500 000 zł koszty te mogą wynieść nawet 20 000-30 000 zł. Aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i kosztownych błędów, zwróć szczególną uwagę na sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej - ukryte zadłużenie nieruchomości lub niezgłoszeni lokatorzy to najczęstsze pułapki, które mogą kosztować kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Ubezpieczenie dla mieszkania z rynku wtórnego – przed czym może chronić?

Podstawowa polisa mieszkaniowa chroni mury i elementy stałe nieruchomości przed kilkoma lub kilkunastoma zdarzeniami losowymi. Dla mieszkania z rynku wtórnego taki zakres ochrony może okazać się niewystarczający. Zastanówmy się więc, jak można dodatkowo zabezpieczyć takie lokum.

Szkoda całkowita

Dla każdej nieruchomości, również dla mieszkania z rynku wtórnego, największym zagrożeniem są te zdarzenia, które mogą wywołać szkodę całkowitą, a przy tym występują relatywnie często. Chodzi tutaj, przede wszystkim, o pożar, który w starszym budownictwie jest szczególnie niebezpieczny z racji chociażby wiekowych instalacji czy łatwopalnych materiałów, z których dawniej korzystało się częściej, niż ma to miejsce obecnie. To również powódź, chociaż tutaj ryzyko dotyczy głównie dolnych kondygnacji, czyli parteru i ewentualnie pierwszego piętra.

Kradzieże i włamania

Mieszkania usytuowane w dzielnicach cieszących się złą sławą, a nie np. na nowoczesnych osiedlach strzeżonych, są bardziej narażone na ataki złodziei czy wandali. Dobrym rozwiązaniem może się więc okazać się dokupienie dodatków do polisy takich, jak kradzież z włamaniem, kradzież zwykła, rabunek, wandalizm, dewastacja i graffiti.  

Zalanie mieszkania

Najczęstszą przyczyną wypłaty odszkodowania z polisy mieszkaniowej jest zalanie. W starszych budynkach, gdzie instalacje wodno-kanalizacyjne często mają już swoje lata, takie zdarzenie nie jest niczym zaskakującym. Żeby się przed nim kompleksowo zabezpieczyć, warto pomyśleć o dodatku do polisy w postaci OC w życiu prywatnym, z którego pokryjemy straty wyrządzone osobom trzecim, jeśli wyciek będzie z naszej winy.

Inne zdarzenia

Polisa mieszkaniowa może też obejmować ochroną inne zdarzenia. Warto wiedzieć, że w swoim mieszkaniu możesz również postawić na ochronę konkretnych rzeczy. Umowy dodatkowe obejmują ochroną przedmioty szklane, pakiet medyczny, NNW dla psa i kota czy dewastację.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania z rynku wtórnego?

Wykorzystując kalkulator polis mieszkaniowych sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za ubezpieczenie trzech mieszkań, które różnią się tylko metrażem (25, 50 i 90 m2) oraz ceną (odpowiednio: 190, 450 i 700 tysięcy złotych). Pozostałe parametry są identyczne, czyli budynek mieszkalny w Jeleniej Górze. z 1980 roku, piętro pośrednie. Pod uwagę wzięliśmy podstawową polisę mieszkaniową, która obejmuje ochronę murów i elementów stałych przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi. Kupno mieszkania to spory wydatek, nawet jeśli dotyczy mieszkania z rynku wtórnego, dlatego ważne jest, by nie przepłacić za ubezpieczenie nieruchomości.

Przy zakupie mieszkania, szczególnie z ryku wtórnego, konieczny może być remont oraz wymiana instalacji, która pociągnie za sobą dodatkowe koszty. Warto więc oszczędzać na każdej dodatkowej opcji. W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego ubezpieczenie nie musi kosztować dużo. Na składkę wpływ ma wartość nieruchomości, jej położenie, lokalizacja oraz to, co chcemy ubezpieczyć. Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, możemy również nabyć meble, sprzęty AGD i RTV lub inne cenne przedmioty, jakie sprzedał nam poprzedni właściciel mieszkania.

Najtańsza polisa dla 25-metrowego mieszkania z rynku wtórnego kosztuje 108 zł za 12 miesięcy ochrony, a najdroższa 482 zł. Średni koszt takiego ubezpieczenia to z kolei 201,39 zł.

Za ubezpieczenie mieszkania 50-metrowego z rynku wtórnego najmniej zapłacimy 174,32 zł rocznie, a najwięcej 624 zł. Średni koszt jest w tym przypadku równy 299,40 zł. 

Za ubezpieczenie 90-metrowego mieszkania z drugiej ręki trzeba zapłacić minimum 214,50 zł rocznie, a maksimum 752 zł. Średni koszt takiego ubezpieczenia to 382,99 zł.

Mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego?

Nieruchomości z rynku wtórnego mają zarówno wady, jak i zalety. Z pewnością, średnia cena metra kwadratowego jest tutaj niższa, jednak, np. ze względu na lokalizację w centrum, nie jest to żelazna reguła. Mieszkania z rynku wtórnego najczęściej mają też na ogół atrakcyjną lokalizację. 

Zaletą mogą okazać się koszty utrzymania mieszkania, szczególnie dotyczących opłat czynszowych. Wiele mieszkań z rynku wtórnego, które należą do starszego budownictwa, cieszy się niskimi opłatami lub mają status "bezczynszczowych".

Wśród wad można wymienić m.in. brak miejsc parkingowych, kiepską funkcjonalność (głównie w budownictwie z czasów PRL) czy brak wpływu na wykończenie mieszkania, które, można zmienić, ale generalny remont to dodatkowy wydatek. Warto sprawdzić również stan instalacji elektrycznej, poprawność osadzenia okien oraz porozmawiać z właścicielem mieszkania o szczegółach dotyczących nieruchomości.

Ważną wadą przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego mogą być formalności dotyczące księgi wieczystej mieszkania, niejasności wynikające z aktu notarialnego lub z przeniesieniem prawa własności. Dodatkowe formalności mogą być czasochłonne i skomplikowane, a w sporadycznych przypadkach sprawy mogą mieć swój finał w sądzie, jeśli poprzedni właściciel mieszkania nie poinformował nabywcy o ważnych kwestiach (np. plan zagospodarowania przestrzennego, wykreślenie hipoteki). 

Źródło: opracowanie własne.

Gdzie znaleźć odpowiednie ubezpieczenie mieszkania z rynku wtórnego?

Kupno mieszkania z rynku wtórnego to ważna decyzja. Jeśli dopełniłeś wszystkich czynności cywilnoprawnych dotyczących księgi wieczystej, aktu notarialnego czy kredytu hipotecznego, to kolejnym krokiem powinien być zakup ubezpieczenia mieszkania.

Zanim wybierzesz ubezpieczenie, zorientuj się, jakie możliwości ubezpieczenia mieszkania z rynku wtórnego w ogóle masz. Z pewnością nie zdajesz sobie sprawy ze wszystkich dostępnych opcji, ponieważ jest ich naprawdę sporo. Dlatego warto skorzystać z porównywarki ubezpieczeniowej, dzięki której dotrzesz do najlepszych dostępnych ofert.
 

TU SPRAWDZISZ CENY