Mieszkania z rynku pierwotnego kupujemy jako własne cztery kąty, na wynajem lub w prezencie dla dzieci czy wnuków. Bez względu na to, co jest powodem takiej inwestycji, należy dokonać przemyślanego zakupu. Dotyczy to również polisy mieszkaniowej.

Deweloper, lokalizacja, nasłonecznienie, miejsce parkingowe – te i wiele innych elementów decydują o dobrym wyborze mieszkania z rynku pierwotnego. Sprawdzamy każdy z tych elementów po kolei, a przy okazji wyliczamy przykładowe ceny dla nowego mieszkania.

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego – co jest ważne?

Wybranie odpowiedniego dewelopera to podstawa. Najlepiej szukać wśród firm, które swoją siedzibę mają w tej samej miejscowości, co budowana inwestycja. Wówczas, po obejrzeniu mieszkania, można łatwo spotkać się w siedzibie firmy, by omówić szczegóły.

Warto zweryfikować, czy deweloper ma pozwolenie na budowę i prawo do zarządzania gruntem. Mamy prawo zobaczyć tego rodzaju dokumenty.

Możemy również poprosić dewelopera o numer księgi wieczystej – wówczas sami możemy sprawdzić (w Internecie bądź w sądzie),kto jest właścicielem ziemi, na której powstaje budynek. 

Mieszkanie od dewelopera – jaka lokalizacja najlepsza?

Od usytuowania mieszkania zależy to, czy rzeczywiście będziemy zadowoleni z zakupu. Na początku warto sprawdzić, 

  • czy dzielnica, w której powstają nowe mieszkania, jest bezpieczna,
  • czy znajdują się na niej tereny zielone, 
  • odległość do najbliższego sklepu spożywczego, poczty, warzywniaka, piekarni, 
  • jak daleko jest do szkoły oraz do miejsca naszej pracy.

Duże znaczenie ma także to, co znajduje się w najbliższej okolicy. Może jest to fabryka, która w ciągu dnia generuje spory hałas, ruchliwa ulica lub elektrownia. 

Jeśli kupujemy mieszkanie na wynajem, ważne aby lokalizacja była atrakcyjna dla wynajmujących. Gdy nieruchomość znajduje się w punkcie z dogodnym dojazdem, a okolica posiada dobrze rozwiniętą infrastrukturę i tereny zielone, szanse na znalezienie najemcy rosną.

Mieszkanie z rynku pierwotnego – jaki układ pomieszczeń?

Najważniejszymi elementami mieszkania, które decydują o zakupie mieszkania od dewelopera są liczba pomieszczeń, układ pomieszczeń, ekspozycja okien względem stron świata i kondygnacja.

Liczba pomieszczeń powinna odpowiadać naszym indywidualnym potrzebom. Warto też zastanowić się, czy za rok lub dwa lata nie okaże się potrzebny kolejny pokój (np. dla dziecka). 

Układ pomieszczeń w mieszkaniu oraz ekspozycja okien to aspekty bezpośrednio ze sobą powiązane:

  • okna od strony zachodniej i południowej – dla osób, którym zależy na dużej ilości światła słonecznego w ciągu dnia oraz na naturalnym dociepleniu mieszkania. Przy tak ulokowanych nieruchomościach, w zimie możemy zaoszczędzić na ogrzewaniu,
  • okna od strony wschodniej – okna wschodnie w sypialni do dobry pomysł dla tych, którzy rano budzą się z trudem – naturalne światło dnia szybko potrafi pobudzić do życia. Za plus można uznać również ulokowaną od wschodu kuchnię – wschodzące słońce nie nagrzeje pomieszczenia tak bardzo jak w południe,
  • okna od strony północnej i południowej – ci, którzy lubią rano pospać dłużej, powinni wybrać mieszkanie z sypialnią ulokowaną od południowej lub północnej strony. W tak zlokalizowanej sypialni będzie także chłodniej wieczorem, co wpłynie na komfort snu.

Najbardziej optymalne ulokowanie mieszkania to ekspozycja od strony południowo-zachodniej – zagwarantuje nam ono odpowiednią ilość światła w popołudniowej porze dnia.

Istotna jest też kondygnacja. Wyższe piętra to konieczność pokonywanie schodów lub przymus korzystania z windy. Lecz od tego, jaki rodzaj piętra wybierzemy, zależy nie tylko nasz komfort. Tu znaczenie ma również bezpieczeństwo nieruchomości, np. mieszkanie ulokowane na parterze wiąże się z większym ryzkiem włamania i kradzieży.

Na jakim etapie budowy kupić mieszkanie z rynku pierwotnego?

Mieszkania z rynku pierwotnego są często jeszcze w trakcie budowy. To kiedy zakończą się prace i będzie można odebrać klucze do nieruchomości, to jedno z najważniejszych pytań do dewelopera. 

Znajomość terminu odbioru nieruchomości pozwoli nam się przygotować. Będziemy mogli zaplanować wykończenie mieszkania, zawczasu nawiązać kontakt z firmą remontową i w odpowiednim czasie rozpocząć poszukiwania materiałów wykończeniowych i elementów wystroju wnętrz.

Najbezpieczniej jest zakupić nieruchomość, która fizycznie już istnieje i można ją obejrzeć. Zdarzają się bowiem nieuczciwi deweloperzy i jeśli sprzedawca okaże się niewypłacalny lub rozwiąże firmę przed przekazaniem nam lokalu, możemy długo starać się o odzyskanie pieniędzy za tzw. ”dziurę w ziemi”. Z drugiej strony mieszkanie na wczesnym etapie budowy, nawet przed rozpoczęciem prac, może być tańsze niż w bardziej zaawanswanym stadium. Deweloperzy często podnoszą cenę mieszkań będących już na ukończeniu. 

Umowa na mieszkanie od dewelopera – na co zwrócić uwagę?

Bardzo ważna jest umowa, którą daje nam do podpisu deweloper. Najpierw jest to umowa rezerwacyjna, a w kolejnym etapie transakcji umowa deweloperska, w której muszą  być zawarte informacje dot. metrażu i standardu technicznego przyszłego mieszkania.

W umowie na kupno mieszkania z rynku pierwotnego nie powinny pojawić się zapisy o bardzo wysokich karach za niedotrzymanie terminu wpłaty rat.

Niedopuszczalne są również zakazy możliwości wniesienia reklamacji czy kary za odstąpienie od umowy. 

Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego – co wybrać?

Różnic między zakupem mieszkania z nowego i używanego jest kilka. Sprawdzamy wady i zalety każdego z rozwiązań.

Plusy i minusy nowego mieszkania – od dewelopera

Jedną z największych zalet zakupu mieszkania z rynku pierwotnego jest możliwość jego samodzielnego wykończenia oraz urządzenia. To my decydujemy o standardzie i stylu mieszkania. Przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego zyskujemy także dłuższą gwarancję.

Wraz z mieszkaniem zwykle mamy możliwość zakupu miejsca postojowego.

Jednak najbardziej atrakcyjne nieruchomości z pierwszej ręki sprzedawane są jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Kupując mieszkanie na tym etapie, zmuszeni jesteśmy czekać na nie zwykle ok. 2-3 lat. Ten czas oczekiwania na lokal może wydłużyć się nawet o kolejny rok i może to mieć wpływ na nasze plany życiowe.

Mieszkania z rynku pierwotnego bardzo często ulokowane są na obrzeżach miasta. I choć dojazd do centrum może być dogodny, bywa, że infrastruktura wokół osiedla jest słabo rozwinięta. 

Na nowo wybudowanych osiedlach minusem może być również hałas. Wiele osób w tym samym czasie będzie przecież wykańczać swoje lokale.

Plusy i minusy mieszkania używanego – od poprzedniego właściciela

Największą zaletą mieszkania z rynku wtórnego jest to, że jest ono dostępne od razu i bardzo często gotowe jest do natychmiastowego zamieszkania.

Tam, gdzie dostępne są mieszkania z rynku wtórnego, bardzo często rozwinięta jest dobrze infrastruktura – to ułatwia załatwianie codziennych spraw. Nierzadko też mieszkania te znajdują się w centrum miasta.

Wadą w mieszkania z rynku wtórnego jest brak możliwości zadecydowania o standardzie wykończenia nieruchomości oraz materiałach wykończeniowych. Oczywiście możliwy jest remont generalny mieszkania, ale zazwyczaj pociąga on za sobą duże koszty. 

Może pojawić się także problem z miejscem parkingowym.

Mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego?

Cecha mieszkaniaNowe budownictwo

Stare budownictwo

lokalizacjaobrzeża miasta, słabo rozwinięta infrastruktura

centrum, wysoko rozwinięta infrastruktura

wykończeniebrak lub za dodatkową opłatą

gotowe lub do przerobienia

dostępność

nie od razu, najczęściej w ciągu 2-3 lat od zakupuod razu lub maks. za kilka miesięcy

czynsz

niskimoże być wysoki z uwagi na remonty

miejsca parkingowe

możliwość zakupu wraz z nieruchomością miejsca postojowego lub miejsca w garażu podziemnymdość często brak miejsc parkingowych w pobliżu budynku

gwarancja

do 5 latbrak lub ustalana indywidualnie z poprzednim właścicielem

Tabela 1. Oprac. na podstawie eurostyl.com.

Jakie szkody mogą wystąpić w mieszkaniu z rynku pierwotnego?

Największym zagrożeniem dla nieruchomości jest pożar. Pożar pojawia się nagle i bardzo szybko się rozprzestrzenia. W wielu przypadkach nieruchomości po pożarze nie nadają się już do zamieszkania.

Dużym zagrożeniem, jeśli zakupiliśmy nieruchomość ulokowaną na parterze lub 1. piętrze, może być także powódź. Szczególnie jeśli budynek stoi na ternie zalewowym – w pobliżu rzeki, jeziora lub innego zbiornika wodnego. 

Z kolei mieszkania ulokowane na poddaszu narażone są na szkody związane z uszkodzeniem dachu, np. podczas wichury czy opadów gradu. Lecz i piętra pośrednie nie są w pełni bezpieczne – tu narażamy się na szkody wyrządzone przez sąsiadów, np. na zalanie. 

To tylko niektóre ze szkód, które mogą się zdarzyć w nieruchomości. Możemy się przed nimi zabezpieczyć, wykupując podstawową polisę na mieszkanie.
Istnieje też szereg mniejszych szkód, które również mogą pociągnąć za sobą nieprzewidziane wydatki. Np. przepięcie podczas burzy może zniszczyć cenne sprzęty, tj. komputer czy telewizor. My sami możemy także wyrządzić szkody sąsiadom, np. woda z pękniętego wężyka pralki zaleje mieszkanie ulokowane piętro niżej. W takiej sytuacji z pewnością będziemy pociągnięci do odpowiedzialności.

Zabezpieczenie na wypadek tego typu zdarzeń zapewnią nam dodatki do polisy, tj. ochrona na wypadek przepięć, kradzieży z włamaniem, stłuczenia przedmiotów szklanych czy oc w życiu prywatnym.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania z rynku pierwotnego?

Koszt polisy na mieszkanie z rynku pierwotnego zależy w dużej mierze od wartości nieruchomości. Wpływ na cenę ma także lokalizacja mieszkania, piętro, ilość osób na gospodarstwie domowym oraz zakres ochrony ubezpieczenia.

Sprawdziliśmy, za pomocą kalkulatora ubezpieczeń mieszkaniowych, ile kosztuje podstawowa polisa dla trzech mieszkań o różnym metrażu i różnej wartości:

  • 20 m2 – 250 000 zł,
  • 50 m2 – 500 000 zł,
  • 90 m2 – 800 000 zł

Założyliśmy, że każda z nieruchomości posiada te same cechy:

  • zlokalizowana we Wrocławiu,
  • ulokowana na 2. piętrze budynku,
  • zamieszkała przez 2 osoby dorosłe.

Okazuje się, że polisę na 20-metrowe mieszkanie o wartości 250 tys. zł możemy nabyć już za 112 zł za rok. To najtańsza oferta. Średnia cena ubezpieczenia takiego mieszkania to koszt 139 zł/rok.

Mieszkanie 50-metrowe o wartości 500 tys. zł możemy ubezpieczyć już w cenie 150 zł za rok. Średni koszt ubezpieczenia takiej nieruchomości to 200 zł/rok.

Z kolei koszt ubeczenie mieszkania 90-metrowego o wartości 800 tys. zł, nie jest tak wysoki, jak można by przypuszczać – polisę możemy nabyć już za 199 zł za rok. Średnia cena takiego ubezpieczenia to 299 zł/rok.

Roczny koszt ubezpieczenia mieszkania z rynku pierwotnego

Profil mieszkania20 m2 – 250 000 zł50 m2 – 500 000 zł

90 m2 – 800 000 zł

Najtańsza polisa112 zł150 zł

199 zł

Najdroższa polisa167 zł260 zł

400 zł

Średnio za polisę139 zł200 zł

299 zł

Tabela 2. Dane na dzień: 29.10.2020 r.

Ważne informacje

1. Przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego, warto zweryfikować czy deweloper ma pozwolenie na budowę i prawo do zarządzania gruntem

2. Kupując mieszkanie od dewelopera, zapytajmy o ewentualne opóźnienia w odbiorze nieruchomości oraz zwróćmy uwagę na ten punkt w umowie

3. Jedną z największych zalet zakupu mieszkania z rynku pierwotnego jest 5-letnia gwarancja

4. Nowe mieszkanie warto ubezpieczyć na wypadek szkód – polisę możemy nabyć już za ok. 100 zł za rok