Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego?

W tym artykule znajdziesz kompletny, ekspercki poradnik, który przeprowadzi Cię przez cały proces zakupu nowego mieszkania. Pokażemy, co wpływa na jego cenę, jakie pułapki kryje umowa deweloperska i dlaczego ubezpieczenie jest kluczowe, nawet jeśli wprowadzasz się do zupełnie nowego lokum. Przygotuj się na świadomy i bezpieczny zakup! 🔑

Rynek pierwotny a rynek wtórny – kluczowe różnice

Wybór między mieszkaniem od dewelopera a tym z drugiej ręki to jedno z pierwszych i najważniejszych pytań. Chociaż oba rozwiązania mają swoje wady i zalety, to ich podstawowe cechy znacząco się różnią. Poniższa tabela w przejrzysty sposób zestawia te różnice, aby pomóc Ci podjąć świadomą decyzję.

Mieszkanie od dewelopera – co wpływa na cenę?

Cena nowego mieszkania nie jest przypadkowa – to wypadkowa kilku kluczowych czynników. Zanim podpiszesz umowę, musisz wiedzieć, które z nich mają największy wpływ na ostateczną kwotę, jaką zapłacisz deweloperowi.

• Lokalizacja 📍 To najważniejszy czynnik cenotwórczy. Mieszkania w centrach miast, dobrze skomunikowanych dzielnicach lub tych z rozwiniętą infrastrukturą są znacznie droższe niż te na obrzeżach.
• Metraż 📏 Im większe mieszkanie, tym wyższa jego łączna cena. Wartość za metr kwadratowy może być jednak niższa w przypadku większych lokali, co jest częstą praktyką deweloperów.
• Kondygnacja 🪜 Mieszkania na wyższych piętrach, z lepszym widokiem, są zwykle droższe. Wyjątkiem są te na parterze, które często oferowane są w niższej cenie ze względu na niższy poziom bezpieczeństwa i mniejsze nasłonecznienie.
• Standard wykończenia ✨ Cena mieszkania w stanie deweloperskim (bez wykończenia) jest niższa niż cena lokalu "pod klucz". Decydując się na wykończenie przez dewelopera, musisz liczyć się z wyższym kosztem, ale zyskujesz czas i unikasz stresu związanego z remontem.
• Specyfika osiedla 🏡 Cena rośnie, jeśli osiedle jest zamknięte, monitorowane, posiada własne tereny zielone, place zabaw, siłownię czy miejsca garażowe. Dodatkowe udogodnienia przekładają się na wyższy komfort, ale też na większy koszt.

5 pytań, które musisz sobie zadać przed zakupem

Zakup mieszkania to proces pełen emocji, ale warto na chwilę odłożyć je na bok i podejść do tematu metodycznie. Poniżej znajdziesz listę 5 pytań, które pomogą Ci ocenić, czy dany lokal to idealny wybór na lata.

1. Czy lokalizacja spełnia Twoje potrzeby? 📍 Mieszkanie to nie tylko cztery ściany, ale także otoczenie. Sprawdź, jak daleko masz do najbliższego przystanku autobusowego, sklepu, szkoły czy apteki. Zwróć też uwagę na to, czy w pobliżu nie ma hałaśliwych fabryk lub ruchliwych ulic. Zawsze osobiście odwiedź okolicę o różnych porach dnia, żeby sprawdzić, jak naprawdę wygląda codzienne życie.
2.  Czy układ pomieszczeń jest funkcjonalny? 🏠 Zastanów się, czy metraż i rozkład pomieszczeń odpowiadają Twoim aktualnym i przyszłym potrzebom. Pamiętaj też o ekspozycji okien względem stron świata. Mieszkanie z oknami od południa i zachodu będzie dobrze nasłonecznione i ciepłe, co przełoży się na niższe rachunki za ogrzewanie. Z kolei sypialnia od strony północnej zapewni Ci chłód i komfortowy sen.
3. Na jakim etapie budowy kupić mieszkanie? 🏗️ Kupno mieszkania na wczesnym etapie budowy jest ryzykowne, ale może być znacznie tańsze. Z drugiej strony, zakup lokalu, który już istnieje, daje Ci pewność, że to, co widzisz, jest tym, za co płacisz. Pamiętaj, że deweloper ma prawo do opóźnień w terminie oddania budynku, dlatego zawsze upewnij się, że masz awaryjne lokum na wypadek, gdyby ten termin się wydłużył.
4. Jak sprawdzić dewelopera? 🕵️‍♀️ Przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów, dokładnie zweryfikuj firmę deweloperską. Sprawdź jej historię i dotychczasowe realizacje. Poproś o wgląd do dokumentów, które potwierdzają, że deweloper ma prawo do zarządzania gruntem i dysponuje ważnym pozwoleniem na budowę. Możesz również sprawdzić księgę wieczystą gruntu.
5. Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej? 📄 Umowa deweloperska jest jednym z najważniejszych dokumentów. Upewnij się, że zawiera precyzyjne informacje o metrażu, standardzie wykończenia i terminie oddania mieszkania. Zwróć też uwagę na kary umowne za nieterminowe oddanie lokalu. Bezwzględnie unikaj zapisów, które uprawniają dewelopera do zmiany umowy na Twoją niekorzyść.

Ile kosztuje i jak ubezpieczyć nowe mieszkanie?

Nowe mieszkanie to spora inwestycja, którą warto odpowiednio zabezpieczyć. Choć deweloper zapewnia 5-letnią rękojmię, to polisa ubezpieczeniowa to jedyna realna ochrona przed nieprzewidzianymi szkodami, takimi jak pożar czy zalanie.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania?

Cena polisy zależy głównie od wartości nieruchomości, ale różni się w zależności od miasta i ubezpieczyciela. Poniżej przedstawiamy przykładowe koszty ubezpieczenia 60-metrowego mieszkania w trzech różnych miastach.

Jakie szkody obejmuje ubezpieczenie?

Podstawowa polisa chroni mury i stałe elementy (np. okna, podłogi) od zdarzeń losowych, takich jak pożar, zalanie, powódź, huragan czy przepięcie. Warto jednak pomyśleć o dodatkowych rozszerzeniach, takich jak OC w życiu prywatnym, które zabezpieczy Cię finansowo, jeśli np. zalejesz sąsiada. Nowe mieszkanie może mieć też drobne usterki, dlatego dobrym pomysłem jest pakiet Home Assistance, który zapewnia darmową pomoc specjalistów (hydraulika, elektryka, ślusarza).

Ubezpieczenie na etapie budowy – dlaczego warto?

Większość ubezpieczycieli oferuje polisy dla domu w budowie, które chronią jeszcze niewykończoną nieruchomość przed aktami wandalizmu, kradzieżą, a nawet uszkodzeniami spowodowanymi przez warunki atmosferyczne. To kluczowe zabezpieczenie, szczególnie gdy budynek nie jest jeszcze w pełni zamknięty.

Naszym okiem

Wielu kupujących myśli, że nowe mieszkanie nie potrzebuje ubezpieczenia, bo ma przecież rękojmię dewelopera. To błąd. Rękojmia chroni wyłącznie przed wadami konstrukcyjnymi czy technicznymi, a nie przed nieprzewidzianymi zdarzeniami, takimi jak pożar czy zalanie. Polisa ubezpieczeniowa to jedyne narzędzie, które zabezpieczy Twoją nową nieruchomość już od pierwszego dnia. Pamiętaj, że ubezpieczenie warto kupić nawet na etapie budowy, bo tylko ono ochroni Cię przed szkodami, których deweloper nie weźmie na siebie.

Ważnym aspektem odnośnie samej polisy jest też kredyt hipoteczny. Jeśli kupujesz mieszkanie za pośrednictwem banku, wymaga on ubezpieczenia co najmniej w podstawowym zakresie. W uproszczeniu - jeśli mieszkanie spłonie lub ulegnie szkodzie całkowitej z innego powodu, wtedy odszkodowanie z polisy trafi do banku na poczet spłaty długu. Ale gdy w mieszkaniu dojdzie do kradzieży, lokator potrąci rowerem przechodnia albo zostanie napadnięty na ulicy, może liczyć na pokrycie szkody. Dlatego warto wybierać polisę mieszkaniową z nieco szerszym zakresem niż wymaga tego bank udzielający kredytu.

Krystyna Klyta, Product Manager Home&Life rankomat.pl

Gdzie kupić ubezpieczenie dla mieszkania z rynku pierwotnego?

Polisę ubezpieczeniową dla nowej nieruchomości możesz kupić na kilka sposobów. Najprostszym z nich jest skorzystanie z usług porównywarki ubezpieczeń, takiej jak rankomat.pl. To narzędzie pozwala na szybkie zestawienie wielu ofert od różnych ubezpieczycieli w jednym miejscu. Dzięki temu możesz znaleźć polisę, która zapewni Ci najszerszą ochronę w najbardziej przystępnej cenie.

Alternatywą jest skorzystanie z oferty ubezpieczyciela, z którym współpracuje deweloper. Z reguły takie oferty są jednak mniej elastyczne i mają węższy zakres ochrony niż polisy, które możesz kupić samodzielnie.

Decydując się na zakup polisy, pamiętaj, aby dokładnie przeczytać Ogólne Warunki Ubezpieczenia (OWU) i upewnić się, że odpowiadają one Twoim potrzebom.
 

UBEZPIECZENIE NIERUCHOMOŚCI – SPRAWDŹ CENĘ