Ustalenie wartości mieszkania jest konieczne dla właściwej sumy ubezpieczenia, która będzie podstawą przy wypłacie odszkodowania. Podpowiadamy, w jaki sposób dokonać prawidłowych kalkulacji i na co zwrócić uwagę podczas wyceny. 

oszacowanie wartości mieszkania
Porównaj ceny
CUR_URL:https://rankomat.pl/nieruchomosci/jak-oszacowac-wartosc-mieszkania-przed-zakupem-polisy

Dlaczego wycena mieszkania do polisy jest tak istotna? Ma ona kluczowe znaczenie zarówno dla wysokości składki, jaką będziemy musieli zapłacić, jak i dla wielkości odszkodowania, na które możemy liczyć. Jeśli popełnimy błędy w wycenie, to uzyskana rekompensata może tylko częściowo pokryć zaistniałe straty.  

Jakie elementy mieszkania trzeba wycenić?

Podstawowa wersja polisy mieszkaniowej zawsze chroni mury, często też elementy stałe, a prawie wcale ruchomości, które w większości przypadków dostępne są jako rozszerzenie. Dla każdego z tych elementów trzeba ustalić odrębną sumę ubezpieczenia, czyli maksymalną wysokość potencjalnego odszkodowania. 

Termin MURY odnosi się do budynku lub lokalu mieszkalnego. Jest to de facto sama nieruchomość, bez elementów stałych i wyposażenia.

ELEMENTY STAŁE to szerokie pojęcie, w którym zamykają się przedmioty, urządzenia i elementy instalacji zamontowane na stałe i nie dające się zdemontować bez użycia narzędzi. Do tej kategorii zaliczamy m. in.: fragmenty instalacji wodnokanalizacyjnej (krany, wanny, brodziki itd.),meble wbudowane, elementy drzwi i okien, parkiety, kominki, piece, alarmy, powłoki malarskie, pokrycia ścian czy wewnętrzne oświetlenie pomieszczeń

RUCHOMOŚCI (mienie ruchome, wyposażenie) to z kolei wszystkie przedmioty, które można wynieść z mieszkania, bez konieczności demontowania ich z użyciem narzędzi. Zaliczamy do nich np.: meble, ubrania, sprzęt RTV i AGD (jeśli nie jest w zabudowie),gotówkę, kosztowności, biżuterię, zwierzęta domowe, sprzęt sportowy, rowery czy kamienie szlachetne. Ruchomością jest zarówno szczoteczka do zębów, jak i telewizor, co świadczy o tym, jak szeroka jest to kategoria.  

Jak prawidłowo obliczyć sumę ubezpieczenia?

Ustalenie właściwej sumy ubezpieczenia nie jest łatwe, ponieważ trzeba przy tym wziąć pod uwagę szereg elementów. Wyliczenie w oparciu o liczbę metrów kwadratowych nigdy nie będzie do końca miarodajne, ponieważ nie uwzględnia ruchomości domowych. Każde mieszkanie jest inaczej wyposażone i często posiada też inne elementy stałe. Cenę podnosi np. obecność nowego parkietu, najnowszy model lodówki czy dopiero kupione meble. 

Przy wycenianiu ruchomości domowych dobrze jest je najpierw skatalogować. Wartość mebli, urządzeń AGD czy sprzętu komputerowego możemy obliczyć porównując go z identycznymi modelami dostępnymi na rynku wtórnym. Żeby objąć ochroną np. dzieła sztuki, będziemy musieli najpierw wesprzeć się opinią rzeczoznawcy. 

WAŻNE!
Dopiero po zsumowaniu wartości wszystkich ruchomości z naszej listy możemy ustalić dla nich sumę ubezpieczenia. W żadnym wypadku nie powinno się tego robić „na oko”.

Nie przesadzaj ze zbyt niską i zbyt wysoką składką

Nieprawidłowa suma ubezpieczenia mieszkania może zaszkodzić nam na dwa sposoby: albo będziemy płacić za wysoką składkę (nadubezpieczenie),albo otrzymamy za niskie odszkodowanie (niedoubezpieczenie). 

Przeszacowanie wartości mieszkania, czyli nadubezpieczenie, sprawi, że nasza polisa będzie nieproporcjonalnie droga, a w przypadku zaistnienia maksymalnej szkody (np. spalenie całego mieszkania) i tak nie otrzymamy sumy ubezpieczenia, która jest zapisana w umowie. Towarzystwo ma obowiązek pokryć nasze straty, ale nigdy nie da nam zarobić (nie uzyskamy więcej, niż straciliśmy).

Zaniżenie wartości mieszkania, czyli niedoubezpieczenie, może sprawić, że towarzystwo nie wypłaci nam kwoty adekwatnej do wysokości straty. Wykupując polisę z sumą ubezpieczenia na poziomie 100 000 zł, podczas gdy wartość nieruchomości to 300 000 zł, ryzykujemy utratę 2/3 naszego majątku. 

Czy warto zmieniać sumę ubezpieczenia?

Polisę mieszkaniową wykupuje się zazwyczaj na rok, a później można ją przedłużyć na tych samych warunkach, wprowadzić nowe zapisy lub skorzystać z oferty innego ubezpieczyciela. Jednym z elementów, których zmianę warto w tym momencie przynajmniej przemyśleć, jest suma ubezpieczenia. 
 

PRZYKŁAD
W 2000 roku kupiliśmy mieszkanie, które wówczas było warte 150 000 zł. Przez wszystkie lata mieliśmy wykupioną polisę z sumą ubezpieczenia 150 000 zł. Odnawialiśmy umowę co roku na tych samych warunkach i nie monitorowaliśmy zmian zachodzących na rynku nieruchomości. W tym czasie wartość lokalu wzrosła do 300 000 zł. W 2019 roku wybuchł pożar i mieszkanie doszczętnie spłonęło. Ubezpieczyciel wypłaci nam wówczas maksymalne możliwe odszkodowanie, które będzie jednak stanowiło tylko połowę aktualnej wartości nieruchomości. Mimo systematycznego opłacania składek przez blisko dwie dekady stracimy 150 000 zł.

Sumę ubezpieczenia warto zmieniać ze względu na inflację panującą na rynku nieruchomości. W ostatnich latach ceny mieszkań w Polsce systematycznie rosną. Dowodem na to są statystyki – 20% podrożały rok do roku nieruchomości W Gdańsku, nieco mniej w Krakowie i Warszawie.

Wzrost cen mieszkań w największych miastach Polski

Miastowedług m2 (maj 2018 do maj 2019)
Gdańsk20%
Kraków10%
Warszawa8%
Wrocław
Bydgoszcz
6%
Szczecin
Białystok
5%
Poznań
Łódź
1%

Tabela 1. Na podstawie szybko.pl w dniu 25.05.2019 r.

NASZ KOMENTARZ: Wzrost cen mieszkań jest nierównomierny w poszczególnych miastach. W niektórych miejscowościach osiągnął on poziom aż 20% (Gdańsk),a w innych jest w ogóle niezauważalny (Łódź i Poznań 1%). Na bazie tych liczb można wyciągnąć wniosek, że w niektórych przypadkach warto zmienić sumę ubezpieczenia już po roku, bo nawet przez 12 miesięcy mieszkanie może podrożeć ze 100 000 zł na 120 000. Nie zawsze zmiana jest jednak potrzebna.  

Jak wyliczyć wysokość odszkodowania?

Wielkość rekompensaty zależna jest od kilku czynników. Kluczowa jest skala zniszczeń i przedmiot, który został uszkodzony lub zniszczony. Przy takich kalkulacjach ubezpieczyciele bazują na trzech wartościach: rynkowej, odtworzeniowej i rzeczywistej. Każda z nich odnosi się do innego przedmiotu. 

Wartość rynkowa jest iloczynem powierzchni mieszkania i ceny rynkowej metra kwadratowego. Przy jej ustalaniu bierze się pod uwagę lokalizację (dzielnica, miejscowość),rodzaj zabudowy, stan techniczny, standard itd. Jest to wartość zmienna, w dużej mierze zależna od aktualnych tendencji na rynku nieruchomości. Wartość rynkowa odnosi się tylko do samego mieszkania

Wartość odtworzeniowa to koszt, jaki trzeba ponieść, aby doprowadzić nieruchomość do stanu sprzed zdarzenia. Innymi słowy, jest to suma kosztów naprawy lub zakupu zniszczonych przedmiotów. Ma ona zastosowanie przy wyliczaniu odszkodowania dla domu, elementów stałych i wyposażenia. 

Wartość rzeczywista stosowana jest przy kalkulacjach dotyczących starszych obiektów, których stan techniczny nie jest najlepszy. Oblicza się ją poprzez pomniejszenie wartości odtworzeniowej o stopień zużycia technicznego. 

Odszkodowanie w 8 krokach

Pożar i kradzież z włamaniem to dwie z trzech najczęstszych przyczyn uzyskania odszkodowania z polisy mieszkaniowej. W kilku punktach przedstawiliśmy procedury ubiegania się o rekompensatę za te zdarzenia. 
 

Procedury uzyskania odszkodowania

KrokPOŻARKRADZIEŻ
Z WŁAMANIEM
1Powstrzymać rozprzestrzenianie się szkody – zawezwać odpowiednie służbyZawiadomić policję o zaistniałym zdarzeniu
2Zgłosić zdarzenie telefonicznie ubezpieczycielowi (infolinia) – do 3 dni od zdarzeniaDo czasu przybycia służb nie ruszać nic na miejscu zdarzenia
3Udokumentować szkodę – zrobić zdjęcia i/lub nagranie wideoUzyskać od policji pisemne potwierdzenie zgłoszenia kradzieży
4Pobrać od straży pożarnej lub policji notatkę na temat przyczyny i skutków pożaruTelefonicznie zawiadomić ubezpieczyciela o zdarzeniu (infolinia) – do 3 dni od zdarzenia
5Zgłosić szkodę za pośrednictwem strony internetowej towarzystwa (e-formularz)Przygotować listę skradzionych i uszkodzonych przedmiotów
6Opcjonalnie: jeśli sąsiedzi ponieśli straty, umożliwić im dochodzenie roszczeńDo spisu dołączyć faktury i paragony za zakup ww. przedmiotów; opcjonalnie inne dowody ich posiadania (karty gwarancyjne, zdjęcia, filmy itp.).
7Przedstawić towarzystwu listę zniszczonych przedmiotów – do 7 dni od zdarzeniaZgłosić szkodę za pośrednictwem strony internetowej towarzystwa (e-formularz)
8Nie zmieniać nic na miejscu zdarzenia do czasu przybycia reprezentującego ubezpieczyciela rzeczoznawcy.Przedstawić stworzoną listę i dokumentację towarzystwu – do 7 dni od zdarzenia

Tabela 2. Oprac. własne.

Procedury uzyskania odszkodowania są raczej uniwersalne, jednak zawsze warto dokładnie przeczytać OWU polisy, gdzie towarzystwa umieszczają szczegółowe informacje na ten temat. 

Ważne informacje

1. Na łączną wartość mieszkania składają się: mury, elementy stałe i ruchomości domowe

2. Suma ubezpieczenie powinna odpowiadać realnej wartości mieszkania i wyposażenia

3. Wartość rynkowa dotyczy tylko mieszkania, wartość odtworzeniowa domu, elementów stałych i ruchomości, a wartość rzeczywista starszych i zniszczonych nieruchomości

4. Po roku obowiązywania polisy warto sprawdzić, czy wpisane w niej sumy ubezpieczenia są nadal aktualne