Wartość nieruchomości - jaką podać na polisie mieszkaniowej?

Wycena nieruchomości to nie tylko domena rzeczoznawców i banków. Równie istotna staje się w chwili, gdy chcemy dobrze zabezpieczyć swój dom lub mieszkanie polisą ubezpieczeniową. I choć nie każdy musi znać się na operatach szacunkowych, to zwłaszcza właściciel powinien wiedzieć, co naprawdę składa się na wartość jego majątku – i jakie konsekwencje niesie jej błędne oszacowanie. W tym artykule podpowiadamy, jak podejść do tego tematu z głową, by nie przepłacić, ale też nie stracić, gdy zdarzy się coś nieprzewidzianego.

TU SPRAWDZISZ CENY

Na czym polega wycena nieruchomości?

Fachowa wycena nieruchomości polega na potwierdzeniu jej wartości przez urzędnika. Jest nim rzeczoznawca majątkowy, który działa na podstawie prawa, a dokładnie Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Rolą rzeczoznawcy jest ustalenie wartości domu czy mieszkania ustalając:

• wartość rynkową – dla nieruchomości istniejącej, oznacza cenę najbardziej możliwą do uzyskania na rynku wtórnym nieruchomości;
• wartość odtworzeniową – dla nieruchomości zniszczonej, uwzględnia cenę gruntu i koszt odtworzenia łącznie ze stopniem rocznego zużycia poszczególnych elementów. 

Operat szacunkowy — kiedy jest niezbędny?

Kiedy korzystamy z usług rzeczoznawcy majątkowego, wystawia on nam oficjalną wycenę, czyli operat szacunkowy. To dokument poświadczony urzędowo niezbędny w kilku sytuacjach:

• ubiegania się o kredyt hipoteczny – bank również może powołać swojego rzeczoznawcę;
• przejmowania nieruchomości w drodze spadku;
• wypłaty odszkodowania za wywłaszczenie np. pod budowę autostrady;
• potwierdzenie wartości na wniosek urzędu podatkowego.

A kiedy nie musimy dysponować operatem szacunkowym? Zwykle przy sprzedaży nieruchomości lub gdy tylko chcemy poznać cenę domu czy mieszkania. Zamiast powoływać rzeczoznawcę wystarczy przejrzeć ogłoszenia nieruchomości i obliczyć przykładową cenę na stronie z ofertami. Jeśli chcemy otrzymać cenę rynkową, warto skorzystać z usług pośrednika. To może wiązać się z prowizją, ale ułatwi transakcję i nie będziemy martwić się o telefony czy wizyty chętnych na oględziny nieruchomości.

Wycena wartości nieruchomości – samemu czy przez rzeczoznawcę?

W zależności od sytuacji wycenę wartości nieruchomości możemy przeprowadzić sami lub zlecić to zadanie rzeczoznawcy. To drugie rozwiązanie łączy się oczywiście z prowizją dla urzędnika.

Do prawidłowej wyceny nieruchomości potrzebne są m.in. znajomość aktualnych trendów rynkowych, informacje zawarte w księgach wieczystych i raportach prowadzonych przez administrację budynku, a w końcu rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie miejscowego planu zagospodarowania terenu oraz stan wyposażenia. 

Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny nieruchomości?

Wycena nieruchomości wiąże się  z paroma formalnościami, których będzie potrzebował od nas bank czy rzeczoznawca. Dokumenty różnią się w zależności od rodzaju nieruchomości. Poniżej zestawiliśmy cztery rodzaje lokali mieszkaniowych: mieszkania własnościowego, mieszkania spółdzielczego, domu w budowie i domu już zamieszkanego.

Oprac. ma podstawie dembscy.pl

Kto ma dostęp do rejestru cen nieruchomości?

Rejestr cen nieruchomości (RCiWN) to oficjalne źródło danych o transakcjach zawieranych na rynku nieruchomości, prowadzone przez starostwa powiatowe i urzędy miast na prawach powiatu. Dostęp do tego wykazu ma charakter częściowo ograniczony i zależy od celu wykorzystania informacji.

Kto może z niego korzystać?

• Rzeczoznawcy majątkowi – mają pełny dostęp w związku z wykonywaną wyceną nieruchomości. Mogą uzyskiwać zarówno dane o cenach, jak i dodatkowe informacje dotyczące danego obiektu (np. numer księgi wieczystej, położenie, powierzchnia).
• Notariusze i organy publiczne – wykorzystują dane w ramach swoich ustawowych obowiązków (np. do celów podatkowych, planistycznych, skarbowych).
• Inne osoby fizyczne lub prawne – mogą uzyskać ograniczony dostęp do wybranych informacji (bez danych osobowych stron umowy) na podstawie wniosku i opłaty administracyjnej. Dane mogą być wykorzystane np. do celów analitycznych, edukacyjnych lub prywatnych.

Dla osób indywidualnych najbardziej przydatne będą ogólnodostępne portale informacyjne województw lub powiatów (np. geoportal.gov.pl), które umożliwiają przegląd map cenowych lub przetworzonych zestawień transakcji w danym regionie.

W kontekście ubezpieczeń rejestr cen to przydatne źródło podczas szacowania wartości rynkowej nieruchomości – np. przy określaniu sumy ubezpieczenia w polisie mieszkaniowej. Pozwala on porównać wartość naszego domu czy mieszkania z realnymi cenami podobnych budynków znajdujących się w okolicy.

Co wlicza się do wartości nieruchomości?

Wartość naszego domu lub mieszkania to suma wielu elementów – zarówno fizycznych, jak i lokalizacyjnych czy funkcjonalnych. W kontekście ubezpieczenia znaczenie mają przede wszystkim te komponenty, które mogą ulec uszkodzeniu lub zniszczeniu w wyniku zdarzeń losowych objętych polisą.

Podstawowe składowe wartości nieruchomości to:

1. Mury, czyli sama konstrukcja budynku – obejmuje fundamenty, ściany, dach, stropy oraz inne elementy konstrukcyjne. To tzw. konstrukcja surowa, czyli bez elementów wykończenia i wyposażenia.
2. Elementy stałe – wszystko, co zostało trwale zamontowane i co trudno usunąć bez użycia narzędzi lub powodowania szkód. Należą do nich: instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne i grzewcze, armatura łazienkowa (wanny, kabiny, umywalki), wbudowane meble i zabudowy kuchenne, okna, drzwi, parapety, podłogi, kominki, sufity podwieszane.
3. Ruchomości domowe, czyli wyposażenie, które można swobodnie przenieść: sprzęt RTV i AGD poza zabudową, meble wolnostojące, ubrania, książki, dekoracje, sprzęt sportowy, komputery, biżuteria, a nawet zwierzęta domowe.
4. Wartości dodane, uwzględniane szczególnie przy wycenach rynkowych: przynależne części wspólne (np. piwnica, miejsce postojowe), dostęp do ogródka lub tarasu, udział w gruncie.

Pamiętaj, że w przypadku ubezpieczenia nieruchomości to właściciel samodzielnie deklaruje wartość poszczególnych części mienia – często z podziałem na poszczególne elementy. Wskazana suma ubezpieczenia powinna możliwie najtrafniej odzwierciedlać faktyczną wartość tych składników, ponieważ wpływa bezpośrednio na zakres ochrony i wysokość ewentualnego odszkodowania.

Jak oszacować wartość nieruchomości przed ubezpieczeniem?

Choć nie trzeba znać wartości mienia „co do złotówki”, to jednak orientacyjna wycena powinna możliwie jak najwierniej oddawać rzeczywisty stan mieszkania czy domu. Od niej zależy nie tylko wysokość składki, lecz przede wszystkim kwota, jaką właściciel może otrzymać w przypadku szkody.

Krok pierwszy: wybierz zakres ochrony

Na początku warto ustalić, co dokładnie chcemy objąć ubezpieczeniem. Możliwe warianty to:

• same mury (konstrukcja budynku),
• mury + elementy stałe (instalacje, zabudowa itp.),
• pełny pakiet: mury + elementy stałe + ruchomości domowe.

Decyzja ta przesądza o dalszym zakresie wyceny.

Krok drugi: wyceń wartość nieruchomości

Na tym etapie przydatna będzie znajomość trzech pojęć:

• Wartość rynkowa – cena, jaką można uzyskać za daną nieruchomość na lokalnym rynku. Ustalana jest na podstawie lokalizacji, metrażu, typu budownictwa, standardu wykończenia i sytuacji rynkowej. Można ją sprawdzić, porównując podobne ogłoszenia w danej okolicy lub analizując dane z rejestru cen nieruchomości.
• Wartość odtworzeniowa – koszt odbudowy lub odtworzenia mienia w standardzie sprzed szkody. Uwzględnia ceny materiałów i robocizny, ale pomija czynniki rynkowe (np. atrakcyjność lokalizacji).
• Wartość rzeczywista – czyli ta odtworzeniowa, pomniejszona o stopień zużycia technicznego (stosowana głównie dla starszych obiektów).

Dla nowoczesnych mieszkań i domów najczęściej stosuje się wartość odtworzeniową lub rynkową, w zależności od wymagań ubezpieczyciela. Warto zajrzeć do OWU (tj. ogólnych warunków ubezpieczenia), gdzie zwykle precyzyjnie wskazuje się sposób szacowania wartości.

Krok trzeci: oceń wartość wyposażenia

To jeden z najtrudniejszych etapów, zwłaszcza jeśli chodzi o ruchomości. Pomocne może być:

• stworzenie szczegółowej listy przedmiotów,
• posiłkowanie się fakturami lub paragonami,
• porównanie cen na rynku wtórnym (dla starszych rzeczy),
• konsultacja z rzeczoznawcą w przypadku mienia wartościowego (np. dzieła sztuki, kolekcje, biżuteria).

Deklarowana wartość wyposażenia powinna być możliwie uczciwa – zawyżanie lub zaniżanie może wpłynąć negatywnie na odszkodowanie.

Co podnosi wartość nieruchomości?

Wycena to nie tylko matematyczne przeliczenie metrów kwadratowych. W rzeczywistości wpływa na nią szereg czynników – niektóre można kontrolować i kształtować (np. standard wykończenia), inne wynikają z otoczenia i położenia geograficznego.

Do najważniejszych czynników podnoszących wartość nieruchomości należą:

1. Lokalizacja – mieszkanie czy dom w dobrze skomunikowanej, bezpiecznej, cichej i atrakcyjnej okolicy będzie warte znacznie więcej niż ten sam metraż położony w niekorzystnym otoczeniu. Liczy się bliskość szkół, sklepów, przystanków, terenów zielonych i rekreacyjnych.
2. Stan techniczny budynku – regularnie modernizowana i zadbana nieruchomość z pewnością zyskuje na wartości. Nowe instalacje, świeża elewacja, szczelne okna, solidny dach – wszystko to wpływa pozytywnie zarówno na ocenę przez rzeczoznawcę, jak i ubezpieczyciela.
3. Standard wykończenia i wyposażenie – wysokiej jakości materiały, energooszczędne rozwiązania, systemy smart home, zabudowa meblowa na wymiar, markowe urządzenia AGD – to czynniki, które nie tylko podnoszą komfort życia, ale też cenę domu/mieszkania.
4. Przeprowadzone remonty – zwłaszcza kuchni i łazienek, znacznie zwiększają atrakcyjność nieruchomości – to w końcu jedne z najważniejszych pomieszczeń przy podejmowaniu decyzji zakupowych. Remont generalny niemal zawsze przekłada się na wzrost wartości – również tej branej pod uwagę przy ustalaniu sumy ubezpieczenia.
5. Dodatkowe udogodnienia – np. komórka lokatorska, miejsce parkingowe w garażu podziemnym, dostęp do windy, monitoring, balkon, taras czy ogródek. Te elementy mogą znacząco wpłynąć na wycenę, zarówno z punktu widzenia sprzedaży, jak i ubezpieczenia.

Warto zaznaczyć, że jeżeli po zawarciu umowy ubezpieczeniowej dochodzi do remontu, modernizacji lub zakupu drogiego wyposażenia – powinniśmy dokonać aktualizacji sumy ubezpieczenia. Jest to możliwe w większości towarzystw ubezpieczeniowych poprzez tzw. doubezpieczenie, czyli podniesienie wartości ochrony za dodatkową składkę. To ważny element dbania o realną ochronę swojego mienia.

Ile kosztuje ubezpieczenie nieruchomości?

Wysokość składki za polisę mieszkaniową zależy od wielu czynników, takich jak wartość mienia czy wybrany zakres ochrony. Im więcej ryzyk zostanie objętych polisą i im wyższa suma ubezpieczenia, tym większa składka – choć różnice między wariantami mogą nie być tak duże, jak się powszechnie uważa.

Ubezpieczyciele stosują indywidualną kalkulację składki, biorąc pod uwagę m.in.:

• wysokość deklarowanej sumy ubezpieczenia (mury, elementy stałe, ruchomości),
• zakres ryzyk (ochrona podstawowa vs. wariant rozszerzony o kradzież, OC, Assistance),
• sposób użytkowania nieruchomości (stałe zamieszkanie, wynajem, dom letniskowy),
• historię szkód i zabezpieczenia techniczne (np. alarm, drzwi antywłamaniowe).

W praktyce dobrze dopasowana polisa może być niedrogim, a jednocześnie niezwykle istotnym zabezpieczeniem finansowym. Należy mieć na uwadze, że to nie tylko koszt ochrony, ale realna inwestycja w spokój i bezpieczeństwo – zwłaszcza w obliczu coraz częstszych zdarzeń losowych, takich jak zalania, pożary czy kradzieże.

Poniżej znajdziesz zestawienie przykładowych ofert przygotowanych przez kalkulator ubezpieczeń Rankomat – dla mieszkania 43 m2 w bloku z 2000 roku w Łodzi o wartości 350 tys. zł – z uwzględnieniem wartości mieszkania i elementów stałych (zakres ochrony: zdarzenia losowe, kradzież, powódź i OC w życiu prywatnym):

Tabela 1. Źródło: rankomat.pl (stan na: 27.07.2025 r.).

Co grozi za nieprawidłowe ustalenie wartości domu i mieszkania?

Konkretne i poprawne oszacowanie wartości nieruchomości to jeden z najważniejszych elementów podczas zakupu polisy mieszkaniowej. Od tej decyzji zależy bowiem nie tylko wysokość składki, ale – co ważniejsze – wielkość odszkodowania, jakie możemy otrzymać w przypadku szkody. Błąd w tym zakresie może prowadzić do dwóch sytuacji: niedoubezpieczenia lub nadubezpieczenia – i obie mają swoje konsekwencje.

Niedoubezpieczenie = zbyt niska wartość nieruchomości

To sytuacja, w której podana suma ubezpieczenia jest niższa niż rzeczywista wartość mieszkania lub domu. Najczęściej wynika to z chęci zaoszczędzenia na składce, braku wiedzy lub pośpiechu.

Konsekwencje:

• W razie szkody ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie tylko do wysokości zadeklarowanej sumy, nawet jeśli rzeczywiste straty były wyższe.
• W przypadku szkody całkowitej (np. pożaru) odszkodowanie może nie wystarczyć na odbudowę nieruchomości czy zakup nowego wyposażenia.
• Oszczędność na składce może się okazać pozorna – np. zysk 80 zł na polisie, ale 100 000 zł straty przy wypłacie odszkodowania.

Nadubezpieczenie = zawyżona wartość nieruchomości

Zdarza się, że właściciel celowo zawyża wartość mienia, sądząc, że w razie szkody otrzyma wyższe odszkodowanie. Takie podejście również jest błędne.

Konsekwencje:

• Składka będzie niepotrzebnie zawyżona – płacimy więcej, niż powinniśmy.
• Ubezpieczyciel i tak wypłaci tylko kwotę odpowiadającą rzeczywistej wartości szkody, obliczoną na podstawie cen rynkowych lub odtworzeniowych.
• Może pojawić się podejrzenie próby wyłudzenia odszkodowania – szczególnie w przypadku dużych różnic między wartością rynkową a zadeklarowaną sumą.

Aby uniknąć problemów z wypłatą odszkodowania, warto sumę ubezpieczenia oszacować w sposób jak najbardziej zbliżony do realnej wartości domu/mieszkania. Można to zrobić samodzielnie (korzystając np. z kalkulatorów online lub porównując ogłoszenia) albo z pomocą rzeczoznawcy – zwłaszcza w przypadku drogich lub nietypowych nieruchomości. W czasie trwania umowy pamiętaj z kolei o możliwości doubezpieczenia, czyli aktualizacji wartości mienia. To prosty sposób na utrzymanie odpowiedniego poziomu ochrony przez cały czas obowiązywania polisy.

TU SPRAWDZISZ CENY