Budowa domu krok po kroku - formalności, procedury i inne

Proces budowy domu najlepiej zacząć od głębokiej refleksji nad tym, czego właściwie oczekujesz po swoim przyszłym miejscu zamieszkania, gdzie ma się ono znajdować, jaką mieć powierzchnię, wygląd i układ pomieszczeń. Proponujemy rozpocząć ten proces od poszerzenia wiedzy na temat procedur związanych z budową nieruchomości oraz samych prac budowlanych. Zapraszamy do lektury.

TU SPRAWDZISZ CENY

Zacznij budowę od planu

Planowanie budowy domu powinieneś rozpocząć z dużym wyprzedzeniem. W pierwszej kolejności musisz zgromadzić niezbędne środki finansowe oraz znaleźć atrakcyjną działkę. Kolejne etapy budowy to dopełnianie wymaganych formalności, pozyskiwanie projektu czy szukanie wykonawców. Zanim jeszcze rozpoczną prace budowlane, minie więc sporo czasu, ale jeśli będziesz działał z namysłem, konsekwentnie i w oparciu o nabytą wcześniej wiedzę, możesz znacznie zminimalizować ten okres i zaoszczędzić sobie sporo problemów.

Zakup działki

Oczywiście, wielkość i położenie działki są bardzo ważne, ale na jej atrakcyjność składają się też inne czynniki, takie jak chociażby ukształtowanie terenu, dojazd, uzbrojenie czy odgórne założenia dotyczące jej przeznaczenia. Zanim więc skontaktujesz się z właścicielem działki w celu finalizacji zakupu, sprawdź następujące kwestie:

1. Ukształtowanie powierzchni – im bardziej nierówny teren, tym więcej pracy i czasu pochłonie budowa domu. 
2. Kształt parceli – jeśli będzie on nietypowy, np. trójkątny, projekt zagospodarowania działki może okazać się problematyczny.
3. Dojazd do działki – lepiej unikać lokacji, w których do działki prowadzi droga prywatna.
4. Rodzaj gruntu – wiadomo, że np. na podmokłych terenach budowa domu jest trudniejsza.
5. Uzbrojenie działki – jeśli przyszłe miejsce budowy domu znajduje się na odludziu, doprowadzenie tam prądu czy gazu może być bardzo kosztowne i czasochłonne.
6. Przeznaczenie działki – przez zakupem parceli musisz koniecznie sprawdzić, jak prezentuje się Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), ponieważ to on określa przeznaczenie działki, a także takie kwestie jak usytuowanie na nim budynku, jego wielkość, liczba kondygnacji, itp. Jeśli dla danej lokalizacji nie istnieje MPZP, musisz złożyć wniosek w urzędzie miasta lub gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. 
7. Cena – oczywiście, bardzo ważną kwestią jest też cena działki. Szukając miejsca pod budowę domu sprawdź, jakie są ceny gruntów w interesujących cię rejonach.
8. Status prawny nieruchomości – nie zapomnij też o księdze wieczystej, gdzie zapisane są wszystkie kluczowe kwestie natury prawnej dotyczące danego terenu.

Formalności

Pierwsze formalności pojawią się już na etapie zakupu działki pod budowę domu. Przypomnijmy, że w naszym kraju każda zmiana własności nieruchomości musi zostać potwierdzona notarialnie, a więc umowa kupna-sprzedaży działki również. 

Kolejny etap budowy domu to ubieganie się o pozwolenie na budowę. Jeśli budynek, który zamierzasz postawić ma mieć tylko jedną kondygnację i powierzchnię zabudowy mniejszą niż 70 mkw., nie musisz się ubiegać o zgodę – wówczas inwestycję wystarczy tylko zgłosić. Większość domów jednorodzinnych nie spełnia jednak tych wymogów i dlatego skupimy się bardziej na tej bardziej skomplikowanej procedurze "legalizacji" budowy domu. 

Do budowy domu potrzebny jest projekt budowlany, a do jego stworzenia od podstaw lub adaptacji już gotowego będą ci potrzebne, przede wszystkim, dwa dokumenty: mapa do celów projektowych stworzona na bazie kopii mapy zasadniczej oraz wypis i wyrys z MPZP (opcjonalnie, decyzja o warunkach zabudowy). 

Pozostałe dokumenty, jakie mogą ci być potrzebne przed rozpoczęciem budowy domu, to: 

• oświadczenie o możliwości przyłączenia do poszczególnych sieci, ewentualnie warunki przyłączenia do nich;
• decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej;
• opinia geotechniczna (jeśli warunki gruntowe są trudne lub gdy projektant zgłosi konieczność zbadania gruntu);
• pozwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej;
• zgoda na odstępstwo od przepisów (jeśli projekt budowlany tego wymaga);
• dziennik budowy i oświadczenie kierownika budowy;
• zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych.

Jak widzisz, już pierwsze etapy budowy domu rodzinnego związane są z koniecznością dopełnienia licznych formalności. Niestety, z prawem budowlanym nie ma co dyskutować i po prostu trzeba dostosować do niego swoje działania.

Projekt domu

Projekt domu, a właściwie projekt architektoniczno-budowlany (potocznie: projekt budowlany) możesz uzyskać na dwa sposoby: zamówić indywidulaną wersję lub skorzystać z gotowej już opcji katalogowej.

Indywidualny projekt budowlany jest oczywiście droższy od katalogowego, a jego cena zależna jest od wielu czynników, m. in. powierzchni planowanej inwestycji, wybranych technologii, liczby kondygnacji czy stopnia skomplikowania konstrukcji. Wykonuje go wykwalifikowany architekt na bazie wskazówek klienta oraz możliwości, jakie daje działka – musi on być zgodny z założeniami MPZP, ewentualnie z decyzją o warunkach zabudowy. Najczęściej osoba, która wykonuje indywidualny projekt architektoniczno-budowlany sporządza też projekt zagospodarowania działki.

Katalogowy projekt domu to tańsza opcja, która najczęściej kosztuje 4000-5000 zł. Mniej więcej drugie tyle kosztuje zaadaptowanie projektu do warunków danej działki. Zakup gotowego projektu przyspiesza proces budowy domu i ogranicza koszty, jednak na jego podstawie może powstać jedynie budynek ograniczony ramami narzuconymi przez architekta, w którym nie da się wdrożyć niektórych rozwiązań. Jeśli zakupisz gotowy projekt, konieczne będzie też dodatkowe zamówienie projektu zagospodarowania działki.   

Co jeszcze przed rozpoczęciem budowy domu?

Kiedy już uzyskałeś pozwolenie na budowę lub milczącą zgodę, musisz znaleźć wykwalifikowanego kierownika budowy, a także odpowiednią firmę budowlaną. Działania na placu budowy rozpoczyna z kolei ogrodzenie działki (nie jest to budowa docelowego ogrodzenia, tylko tymczasowego), wytyczenie obrysu budynku, wyrównanie terenu, a potem  budowa fundamentów oraz piwnicy. Zanim tak naprawdę rozpocznie się faktyczną budowę domu, jest jeszcze sporo pracy.   

Tabela 1. Źródło: opracowanie własne.

Z czego budować najlepiej?

Wybór materiałów do budowy domu jest bardzo szerokim tematem, który warto byłoby omówić osobno. W tym miejscu zajmiemy się więc dwoma aktualnie najpopularniejszymi technologiami budowlanymi, czyli scharakteryzujemy po krótce proces powstawania domów drewnianych i murowanych.

Dom murowany 

W Polsce wciąż powstaje najwięcej domów budowanych tradycyjną murowaną metodą. Wykorzystuje się przy tym takie materiały, jak: pustaki ceramiczne, beton komórkowy czy pustaki piaskowo-wapienne. Budynki powstałe w oparciu o omawianą technologię najczęściej mają dwuwarstwowe ściany, które są stosunkowo proste w wykonaniu i które dość dobrze zatrzymują ciepło.  

Zaletą domów murowanych jest trwałość i wytrzymałość, zarówno na uszkodzenia mechaniczne, jak i warunki atmosferyczne. Nietrudno też znaleźć fachowców specjalizujących się w tradycyjnych metodach budowlanych, co z jednej strony może zmniejszyć koszty inwestycji, z drugiej zaś przyspieszyć jej realizację. Wiadomo też, że budynki murowane są odporne na działanie ognia. 

Dom drewniany (szkieletowy) 

Domy drewniane możemy oczywiście podzielić na kilka różnych kategorii, ale w Polsce największą popularnością cieszą się domy szkieletowe. Jak już sama ich nazwa sugeruje, buduje się je w oparciu o drewniany szkielet. Pionowe i poziome belki drewniane tworzą przestrzenie, które wypełnia się materiałem izolacyjnym. Ściany od wewnątrz wykańczane są najczęściej płytami gipsowo-kartonowymi oraz folią paroizolacyjną. Od zewnątrz montuje się natomiast płyty OSB, a na nich drewnianą elewację lub tynk.

Domy szkieletowe teoretycznie buduje się szybciej, niż murowane. Potrzebne są tutaj jednak odpowiednio dobrane materiały (głównie drewno), a także duża precyzja, ponieważ nawet niewielkie błędy przy realizacji inwestycji mogą sprawić, że dom szkieletowy nie będzie spełniał swoich funkcji. Dodajmy, że na krajowym rynku jest nieco mniej firm specjalizujących się w budowie domów drewnianych, co w niektórych regionach może okazać się problematyczne. Domy drewniane są mniej odporne na działanie ognia, jednak przy zastosowaniu odpowiednich technologii różnice te można zniwelować. Podobnie jest z trwałością tego typu budynków.  

Jak wybrać podwykonawców?

Jedną z istotniejszych decyzji, jakie będziesz musiał podjąć przy budowie domu, jest wybór podwykonawców. Jeśli posiadasz odpowiednią wiedzę, doświadczenie i umiejętności, możesz zdecydować się na system gospodarczy, w którym samodzielnie wykonasz istotną część prac, dzięki czemu sporo zaoszczędzisz. Wygodniejszą, ale droższą opcją jest system zlecony, w którym realizacją inwestycji zajmą się głównie fachowcy. System gospodarczy może pozwolić na wypracowanie sporej oszczędności, nawet do 20%, jednak z pewnością budowa się wydłuży, a ty będziesz musiał poświecić sporo czasu i energii na prace budowlane. 

Przy wyborze fachowców powinieneś kierować się ich doświadczeniem i kwalifikacjami. Optymalnym rozwiązaniem jest zatrudnienie osób, z którymi już w przeszłości współpracowałeś i które okazały się godne zaufania. Ewentualnie możesz też rozpytać się wśród znajomych, czy nie mają do polecenia sprawdzonych fachowców. 

Pamiętaj też, żeby podpisać z wykonawcami odpowiednio skonstruowaną umowę. Przy opóźnieniach lub innego typu problemach dokument ten będzie podstawą do dochodzenia swoich roszczeń. 

Tworzenie kosztorysu

Przy realizacji każdej inwestycji budowlanej niezbędny jest kosztorys. Tylko dzięki niemu będziesz mógł mniej więcej ocenić, ile zapłacisz za budowę domu. Jeśli inwestycję chcesz chociaż częściowo finansować z kredytu hipotecznego, przedłożenia kosztorysu będzie też wymagał od ciebie bank. 

Ogólnie kosztorysy można podzielić na kilka różnych rodzajów:

• inwestorski – przygotowuje się go przed rozpoczęciem budowy na podstawie dokumentacji technicznej oraz średnich stawek za robociznę i materiały w danej lokalizacji; to właśnie ten wariant kosztorysu jest wymagany przez banki;
• ofertowy – tworzy się go na potrzeby wyceny kosztów danego etapu budowy, zawiera szczegółowe informacje na temat zakresu poszczególnych rodzajów robót;
• powykonawczy – sporządza się go po zakończeniu danego etapu budowy lub w ogóle na jej finiszu, zawiera aktualne koszty realizacji inwestycji, z podziałem na konkretne rodzaje robót;
• ślepy – zawiera się w nim tzw. przedmiar, czyli precyzyjna lista robót, jakie należy wykonać na danym etapie budowy.

Kosztorys możesz przygotować we własnym zakresie lub zlecić to specjaliście. Dla osoby, która nie posiada szerokiej wiedzy o branży budowlanej wykonanie precyzyjnego kosztorysu może być problematyczne, a na pewno będzie czasochłonne. Dlatego też bezpieczniej i wygodniej będzie zatrudnić do tego fachowca.  

Ile trwa proces budowa domu pod klucz?

Za stan pod klucz przyjmuje się moment, w którym wszystkie prace budowlane oraz wykończeniowe zostały już wykonane, a więc w budynek można już swobodnie użytkować. Oznacza to, że wykończone są już w nim sufity i ściany, na podłogach znajdują się parkiety i płytki, a w łazience i w kuchni podłączono wszystkie urządzenia sanitarne i inne niezbędne elementy. 

Doprowadzenie jednorodzinnego domu murowanego do stanu pod klucz zajmuje najczęściej około 10 miesięcy. Jest to jednak dość umowny termin, ponieważ prace budowlane mogą się opóźnić, np. ze względu na pogodę, dostępność materiałów budowlanych, konieczność naniesienia poprawek na projekt czy wydłużanie się procedury uzyskania pozwolenia na budowę. Oczywiście, ukończenie inwestycji może też zostać opóźnione przez czynnik ludzki, czy to przez samego inwestora, który zapomniał dopełnić niektórych formalności, czy przez ekipę budowlaną nie trzymającą się terminów.

Domy powstające w innych technologiach lub mające ograniczoną przestrzeń można postawić dużo szybciej. Chodzi tutaj np. o budynki modułowe, których główne elementy powstają poza placem budowy i które na miejscu łączy się w całość nawet w przeciągu kilku dni.  

O tym jeszcze warto pamiętać! 

Pamiętaj, że bez względu na to, na jakim etapie jest budowa domu, może on zostać objęty ochroną ubezpieczeniową. Zabezpieczenie finansowe inwestycji możliwe jest więc już na samym początku prac budowlanych i może działać aż do ich ukończenia, a później, dla już oddanego do użytku budynku, możesz wykupić klasyczną polisę mieszkaniową.

Dla inwestycji budowlanych dedykowane są tzw. polisy dla domu w budowie. Mają one uproszczoną formułę i nieco zawężony zakres ochrony, dzięki czemu są też nieco tańsze. Takie ubezpieczenie chroni głównie mury i elementy stałe przed zdarzeniami losowymi, kradzieżą, wandalizmem czy dewastacją. W momencie, w którym budynek osiągnie stan surowy zamknięty, czyli będzie miał już wszystkie ściany, dach, a także zamykane otwory drzwiowe i okienne, do polisy możesz włączyć również ruchomości domowe, którymi w tym przypadku są głównie narzędzia i materiały budowlane. 

Polisę dla domu w budowie najczęściej kupuje się na rok i tyle też najczęściej potrzeba na postawienie klasycznego murowanego domu jednorodzinnego. Później, kiedy budynek zostanie oddany do użytku, polisę można przemianować na klasyczne ubezpieczenie nieruchomości, dokupując wybrane rozszerzenia oraz dopłacając różnicę w składce. Dzięki temu przez wszystkie etapy budowy domu jednorodzinnego twoja inwestycja będzie zabezpieczona finansowo, a kiedy już zamieszkasz w nowym lokum, również będziesz mógł spać spokojnie.

Ile zapłacisz za ubezpieczenie domu?

Sprawdziliśmy, ile aktualnie kosztuje polisa mieszkaniowa dla jednorodzinnego domu wolnostojącego o powierzchni 120 mkw. i szacowanej wartości rynkowej 750 000 zł (mury i elementy stałe). Założyliśmy, że budynek jest już oddany do użytku, a więc zamieszkany na stałe. Składkę obliczyliśmy dla podstawowego zakresu, który obejmuje ochronę murów i elementów stałych od zdarzeń losowych.  

W wariancie od ryzyk nazwanych opisane ubezpieczenie kosztuje od 427 zł do 733 zł, a w wariancie od ryzyk wszystkich (All Risks) od 608 zł do 1227 zł. Wszystkie podane kwoty dotyczą rocznego okresu ochrony, a poszczególne oferty minimalnie się od siebie różnią, głównie wliczonymi w cenę dodatkami. 

Wypowiedź eksperta

Ubezpieczenie domu oddanego do użytkowania jest nieco droższe od polisy dla domu w budowie, co wynika głównie z rozszerzonego zakresu ochrony. Klasyczne polisy mieszkaniowe nadal jednak należą do jednych z najtańszych produktów ubezpieczeniowych, jakie są dostępne na rynku. Za niecałe 430 zł w skali roku można objąć podstawową ochroną nieruchomość wartą 750 000 zł i zabezpieczyć ją finansowo przed skutkami pożaru, zalania, upadku drzewa lub masztu czy eksplozji.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Tabela 2. Źródło: rankomat.pl (stan na: 13.08.2024 r.).

Gdzie kupić najlepszą polisę?

Współcześnie najprostszym sposobem na nabycie atrakcyjnej polisy mieszkaniowej jest zakup online. W sieci, np. w porównywarce ubezpieczeń, bez problemów kupisz zarówno polisę dla zamieszkanego już budynku, jak i ubezpieczenie dla dopiero będącego w budowie domu, a dzięki porównaniu większej liczby ofert, zaoszczędzisz nawet do kilkuset złotych w skali.

Korzystanie z porównywarki jest bardzo proste i intuicyjne. W pierwszej kolejności musisz uzupełnić formularz o dane nieruchomości (metraż, rodzaj budownictwa, palność konstrukcji, czy jest ona w budowie, czy już oddana do użytku, itd.) oraz kilka informacji formalno-prawnych (własność, cesja, liczba lokatorów, działalność gospodarcza, najem, itp.). Będziesz mógł porównać na spokojnie ich ceny oraz sprawdzić szczegóły ubezpieczenia, analizując dokumenty OWU i karty produktów. Cała procedura może zająć ci nawet kilka minut, a twoja nieruchomość zostanie objęta ochroną następnego dnia roboczego lub później, jeśli tak zaznaczyłeś w formularza.  
 

TU SPRAWDZISZ CENY