Ubezpieczenie mieszkania do kredytu hipotecznego - co musi zawierać polisa?

Czym jest ubezpieczenie kredytu hipotecznego?

Polisa mieszkaniowa do kredytu hipotecznego to dodatkowe zabezpieczenie dla banku - w ten sposób minimalizuje on ryzyko utraty pożyczonych pieniędzy. 

W przypadku zaistnienia szkody całkowitej, której najlepszym przykładem jest pożar niszczący całą nieruchomość, kredytodawca uzyska od towarzystwa zwrot swojego kapitału. Jest to możliwe dzięki obowiązkowemu przepisaniu ubezpieczenia, czyli tak zwanej cesji, która również, podobnie jak wykupienie polisy, stanowi warunek konieczny udzielenia pożyczki.

Co bank wymaga od polisy mieszkaniowej do kredytu hipotecznego?

Bank jako warunek udzielenia kredytu hipotecznego wymaga przedstawienia polisy ubezpieczenia nieruchomości. Nie jest to wymóg wynikający z widzimisię kredytodawcy - zabezpiecza on interesy banku na wypadek szkody całkowitej, np. pożaru niszczącego całą nieruchomość. W takiej sytuacji ubezpieczyciel wypłaca odszkodowanie, które trafia do banku w ramach cesji praw z polisy.

Każdy bank ma nieco inne szczegółowe wymagania, ale zakres minimalny jest zbliżony. Polisa musi spełniać łącznie kilka warunków: 

• Cesja praw na rzecz banku - bank musi być wpisany do polisy jako uprawniony do odszkodowania do wysokości pozostałego zadłużenia kredytowego. Bez cesji polisa nie zostanie zaakceptowana. 
• Ochrona murów i elementów stałych - polisa musi obejmować co najmniej mury nieruchomości i jej elementy stałe. Samo ubezpieczenie wyposażenia (ruchomości domowych) nie wystarczy. 
• Zakres od zdarzeń losowych - wymagany jest co najmniej podstawowy zakres ryzyk: pożar, zalanie, huragan, zalanie przez opady atmosferyczne i kilka innych zdarzeń losowych. Niektóre banki mają zamkniętą listę ryzyk, które muszą być ujęte w OWU. 
• Suma ubezpieczenia równa wartości nieruchomości - suma ubezpieczenia murów nie może być niższa niż wartość odtworzeniowa nieruchomości lub kwota kredytu (zależnie od wymagań konkretnego banku). Zaniżona suma prowadzi do niedoubezpieczenia i może skutkować odmową akceptacji polisy.

Ciągłość ochrony przez cały okres kredytowania - polisa musi być odnawiana co roku przez cały czas trwania umowy kredytowej. Przerwa w ochronie to naruszenie warunków umowy kredytowej.

Czy ubezpieczenie mieszkania jest obowiązkowe?

W świetle polskiego prawa ubezpieczenie mieszkania nie jest polisą obowiązkową, jednak sytuacja wygląda zupełnie inaczej dla osób finansujących zakup nieruchomości kredytem hipotecznym – w ich przypadku posiadanie ubezpieczenia jest z reguły warunkiem otrzymania kredytu. Dlaczego tak się dzieje? Bank, jako kredytodawca, ma prawo do określenia warunków, na jakich udzieli finansowania, a ubezpieczenie nieruchomości z cesją praw na bank jest dziś standardowym i niemal nieuniknionym wymogiem.

Klient ma prawo nie zgodzić się na ten warunek, ale w praktyce będzie to równoznaczne z otrzymaniem decyzji odmownej w sprawie kredytu lub propozycją znacznie gorszych warunków finansowania, na przykład z wyższą marżą. Ubezpieczenie nieruchomości leży przy tym w interesie obu stron – bank chroni pożyczony kapitał, a kredytobiorca zyskuje pewność, że w razie katastrofy, takiej jak pożar, nie zostanie z obowiązkiem spłaty kredytu za nieruchomość, która przestała istnieć.

Naszym okiem

Polisy mieszkaniowe należą do najtańszych produktów ubezpieczeniowych, a spośród nich najmniej kosztują te o podstawowym zakresie. Jednocześnie zróżnicowanie cenowe wśród niemal identycznych polis jest już jednak całkiem spore - za ubezpieczenie mieszkania do kredytu hipotecznego możesz zapłacić i 187 zł, i 511 zł. Aby nie przepłacać, nie decyduj się na pierwszą ofertę, którą zaproponuje ci bank, tylko sprawdź, ile taki produkt kosztuje w różnych firmach ubezpieczeniowych. Dzięki temu możesz wypracować oszczędność rzędu kilkuset złotych w skali roku.

Krystyna Klyta, Product Manager Home&Life rankomat.pl

Czy możesz wybrać własne ubezpieczenie mieszkania do kredytu hipotecznego?

Tak - i to jest informacja, którą warto znać przed wizytą w banku. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym z 2017 roku bank nie może narzucić Ci konkretnego towarzystwa ubezpieczeniowego ani uzależnić udzielenia kredytu od zakupu polisy właśnie u niego. Możesz wybrać dowolne towarzystwo - pod warunkiem że polisa spełnia wymagania banku co do zakresu ochrony, sumy ubezpieczenia i cesji.

W praktyce oznacza to, że nie musisz przepłacać za ubezpieczenie oferowane przez bank w pakiecie z kredytem. Polisy bankowe są zazwyczaj droższe niż te dostępne na otwartym rynku - bank zarabia na nich prowizję. Samodzielne porównanie ofert w kalkulatorze ubezpieczeń nieruchomości pozwala znaleźć tańszą polisę z identycznym lub szerszym zakresem ochrony.
Jedyne, o czym musisz pamiętać przy wyborze własnej polisy, to dopełnienie formalności: przedstawienie polisy w banku, podpisanie cesji praw oraz pilnowanie terminowego odnawiania ubezpieczenia przez cały okres kredytowania.

Co musi zawierać polisa mieszkaniowa do kredytu?

Wymagania banków wobec polisy mieszkaniowej są zazwyczaj bardzo podstawowe, ponieważ ich jedynym celem jest zabezpieczenie wartości samej nieruchomości, która stanowi fizyczne zabezpieczenie kredytu. Dlatego też minimalny, akceptowalny przez bank zakres ochrony ogranicza się najczęściej do ubezpieczenia murów i ewentualnie elementów stałych od ognia i innych zdarzeń losowych.

Taka podstawowa polisa chroni konstrukcję budynku - ściany, dach, fundamenty - przed skutkami najpoważniejszych katastrof, takich jak pożar, uderzenie pioruna, wybuch, huragan czy upadek statku powietrznego. Z perspektywy banku jest to wystarczające, ponieważ w razie szkody całkowitej odszkodowanie z polisy, dzięki cesji, trafi bezpośrednio do niego, pokrywając pozostałą do spłaty kwotę kredytu. Dla właściciela mieszkania taka ochrona jest jednak iluzoryczna i nie zabezpiecza jego realnego majątku ani komfortu życia.

Cesja to umowa, na mocy której przenosisz prawa do odszkodowania ze swojej polisy na bank. W razie szkody to bank (jako cesjonariusz) otrzyma pieniądze od ubezpieczyciela, a nie Ty (jako cedent). Cesja wygasa wraz z polisą, dlatego należy pamiętać o jej odnowieniu przy zawieraniu umowy na kolejny rok.

Dlaczego warto rozszerzyć zakres ochrony?

Podstawowa polisa wymagana przez bank chroni głównie interesy banku, a nie Twoje. W przypadku pożaru bank odzyska swoje pieniądze, ale Ty zostaniesz bez dachu nad głową i bez środków na jego odtworzenie, a także bez całego dobytku. Dlatego absolutnie kluczowe jest potraktowanie wymogu banku jedynie jako punktu wyjścia i świadome rozszerzenie ochrony o elementy, które zabezpieczą Twój realny majątek i codzienne życie.

Rozszerzona polisa mieszkaniowa to często wydatek większy o zaledwie 50-200 zł rocznie, a korzyści są nie do przecenienia. Do najważniejszych dodatków, które warto rozważyć, należą:

• ruchomości domowe (wyposażenie). To ubezpieczenie całego Twojego dobytku, który nie jest trwale przytwierdzony – mebli, sprzętu RTV i AGD, ubrań, komputerów, biżuterii. Wartość tych przedmiotów często sięga dziesiątek tysięcy złotych, a podstawowa polisa w ogóle ich nie obejmuje;
• kradzież z włamaniem i rabunek. Domy i mieszkania, zwłaszcza te nowe i dobrze wyposażone, są częstym celem złodziei. To rozszerzenie gwarantuje odszkodowanie za skradzione mienie;
• OC w życiu prywatnym. To absolutna podstawa. Chroni Cię przed finansowymi konsekwencjami szkód, które nieumyślnie wyrządzisz osobom trzecim – najczęstszy przykład to zalanie mieszkania sąsiada;
• home assistance. To nie tyle ubezpieczenie, ile pakiet darmowych usług, takich jak interwencja hydraulika po awarii, pomoc ślusarza czy naprawa sprzętu AGD.

Inne przydatne dodatki to: ochrona na wypadek powodzi (szczególnie dla mieszkań na parterze), przepięcia (chroni drogi sprzęt elektroniczny) czy stłuczenia przedmiotów szklanych (np. płyty indukcyjnej czy kabiny prysznicowej).

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania do kredytu hipotecznego?

Koszt polisy mieszkaniowej do kredytu zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości i wybranego zakresu ochrony. Podstawowa polisa - spełniająca minimalne wymagania banku - jest najtańszą dostępną opcją. Poniżej znajdziesz orientacyjne ceny dla trzech progów wartości mieszkania.

Sprawdziliśmy, ile będzie kosztować ubezpieczenie 55-metrowego mieszkania do kredytu w wersjach podstawowej i rozszerzonej. Mieszkanie położone jest w Warszawie, a jego wartość rynkowa wynosi 570 000 zł.

Wybrane oferty ubezpieczenia – wariant podstawowy

Właściciel tego 55-metrowego mieszkania w Warszawie podstawową ochronę murów może uzyskać już za mniej niż 200 zł rocznie. Jak jednak przedstawia się koszt rozszerzonej ochrony? Poniższa tabela przedstawia propozycje dla tego samego mieszkania, ale przy założeniu, że polisa ubezpieczeniowa obejmuje swoim zakresem również wyposażenie o wartości 50 000 zł.

Wybrane oferty ubezpieczenia – wariant rozszerzony

Na wysokość składki wpływają przede wszystkim:

• Wartość nieruchomości - im wyższa suma ubezpieczenia murów, tym wyższa składka. Pamiętaj, żeby nie zaniżać wartości mieszkania - niedoubezpieczenie oznacza proporcjonalnie niższe odszkodowanie w razie szkody.
• Zakres ochrony - polisa podstawowa (mury + zdarzenia losowe) jest najtańsza. Każde rozszerzenie - ruchomości domowe, kradzież z włamaniem, powódź, przepięcia, OC w życiu prywatnym - podnosi składkę, ale realnie zwiększa ochronę.
• Wybór towarzystwa - oferty różnych ubezpieczycieli dla identycznego zakresu ochrony mogą się różnić nawet o kilkaset złotych rocznie. Dlatego warto porównać oferty przed zakupem, zamiast przyjmować pierwszą propozycję banku.

Jak wybrać ubezpieczenie mieszkania pod kredyt?

Osoby, które kupują mieszkanie na kredyt, mają dwie możliwości - mogą skorzystać z propozycji ubezpieczenia przedstawionej przez bank albo zakupić polisę we własnym zakresie, za pośrednictwem kalkulatora online rankomat.pl. Drugie rozwiązanie pozwala porównać oferty różnych ubezpieczycieli i w konsekwencji kupić polisę, która w największym stopniu odpowiada na potrzeby nabywcy.

W przypadku zakupu polis przez kalkulator rankomat.pl wystarczy tylko w dołączonym formularzu zaznaczyć, że będzie potrzebna cesja na rzecz banku. Oprócz tego należy wskazać wartość nieruchomości, adres, powierzchnię użytkową, kondygnację lub rodzaj zabudowy i liczbę lokatorów. W dalszej części kalkulacji trzeba jeszcze sprecyzować zakres ochrony – wybrać można:

• mury i stałe elementy,
• wyposażenie,
• zdarzenia losowe,
• kradzież,
• powódź,
• przedmioty szklane,
• OC w życiu prywatnym.

W wynikach kalkulacji mogą pojawić się także oferty zawierające pakiet Home Assistance czy NNW dla lokatora i NNW dla zwierząt domowych. Do wyboru są polisy m.in. TU Benefia, Proama, Europa, Generali, PZU, Allianz, Nationale-Nederlanden, Link4, Inter Polska i Wiener.

Po zakupie polisy mieszkaniowej pozostaje jedynie przedstawienie jej bankowi jako wymaganego zabezpieczenia kredytu hipotecznego.

PORÓWNAJ CENY UBEZPIECZENIA MIESZKANIA DO KREDYTU