Co to jest wskaźnik intensywności zabudowy i jak go obliczyć?

Każdy budynek mieszkalny musi spełniać określone normy. Niektóre z nich mają charakter ogólny, czyli np. są zapisane w ustawach i rozporządzeniach, inne stanowią przepisy prawa miejscowego. W tej drugiej kategorii mieści się obecny w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego wskaźnik intensywności zabudowy. 

TU SPRAWDZISZ CENY

Co to jest wskaźnik intensywności zabudowy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego? 

Zanim przejdziemy do omówienia wskaźnika intensywności zabudowy, wyjaśnijmy sobie, czym właściwie jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Pod tym pojęciem kryje się akt prawa miejscowego, który jest przyjmowany w postaci uchwały rady gminy i który określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania oraz zabudowy danego terenu. Opisuje on również rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. 

Jeśli więc zakupiłeś działkę i chcesz na niej postawić dom, w MPZP znajdziesz m.in. informacje o tym, ile dom ten może mieć kondygnacji, w którym miejscu działki może się znajdować czy jaką może mieć powierzchnię zabudowy. Jak już wspomnieliśmy, Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zawiera też dopuszczalny w danej lokalizacji wskaźnik intensywności zabudowy. 

Dodajmy jeszcze, że nie dla wszystkich lokalizacji istnieje MPZP. Jeśli dla twojej działki takiego dokumentu nie ma, musisz złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Taka decyzja zawiera te same informacje co MPZP i jest tak samo wiążąca prawnie. 

Mówiąc najogólniej, opisany w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego wskaźnik intensywności zabudowy określa stosunek całkowitej powierzchni zabudowy do powierzchni działki budowlanej, na której ma zostać zrealizowana inwestycja budowlana. 

By móc ustalić wskaźnik intensywności zabudowy, trzeba więc znać powierzchnię działki budowlanej, a także zsumować ze sobą powierzchnie całkowite wszystkich kondygnacji wszystkich budynków, które mają znaleźć się w danej lokalizacji. Bierze się więc tutaj pod uwagę nie tylko budynek mieszkalny, ale również np. obecny na posesji garaż wolnostojący. Dodajmy, że kalkulacja musi obejmować i te zabudowania, które już na działce stoją, i te dopiero planowane. 

Czasami zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w kontekście wskaźnika intensywności zabudowy warunkują jedynie dopuszczalną powierzchnię kondygnacji naziemnych, ale zdarzają się sytuacje, że również kondygnacji podziemnych, czyli np. piwnicy. 

Jeśli planowana przez ciebie inwestycja budowlana nie spełnia wymagań Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, czyli m.in. ustalonego tam wskaźnika intensywności zabudowy, nie uzyskasz pozwolenia na budowę domu. Konieczne jest więc wybranie takiego projektu architektoniczno-budowlanego, który nie stoi w sprzeczności z zapisami MPZP. 

Wskaźnik minimalny i maksymalny intensywności zabudowy 

Treść Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego musi zawierać zarówno minimalny, jak i maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy. 

Jak łatwo się domyślić, maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy określa wartość, której nie można przekroczyć, zabudowując daną działkę. Ten parametr ustala się ze względów ekologicznych oraz po to, żeby utrzymać ład przestrzenny w danym obszarze. 

Analogicznie, minimalny wskaźnik intensywności zabudowy wskazuje wartość, poniżej której nie można zejść, realizując inwestycję budowlaną w danym miejscu. W tym przypadku celem jest racjonalne wykorzystanie terenu przeznaczonego pod zabudowę, m.in. optymalizacja kosztów związanych z budową infrastruktury technicznej (np. poszczególnych przyłączy) oraz społecznej (np. żeby sens ekonomiczny miało postawienie w okolicy szkoły lub placówki medycznej). 

Przy niektórych inwestycjach mających miejsce na dużych parcelach minimalny wskaźnik intensywności zabudowy może okazać się dla inwestora sporym problemem. Wówczas możliwe jest uzyskanie pozwolenia na budowę tylko dla części działki. 

Mapa zasadnicza - czym jest, ile kosztuje i gdzie uzyskać?

Kiedy przymierzasz się do budowy czy nawet rozbudowy domu, może być ci potrzebna mapa zasadnicza, czyli oficjalne i najważniejsze opracowanie kartograficzne, na którym znajdziesz niemal wszystkie obiekty topograficzne, jakie istnieją. Zobacz artykuł

Prawo budowlane – to musisz wiedzieć! 

Jak już wspomnieliśmy, wskaźnik intensywności zabudowy wynika z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, czyli aktu prawa miejscowego uchwalanego przez radę gminy lub radę miasta. Obecność omawianego wskaźnika w MPZP jest jednak uwarunkowana przepisami Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 

Wspomniana ustawa reguluje również inne elementy, które muszą znaleźć w treści Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, są to: 

• zasady kształtowania zabudowy, 
• wskaźniki zagospodarowania terenu, 
• minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, 
• maksymalna wysokość zabudowy, 
• minimalna liczba miejsc do parkowania, 
• minimalna liczba miejsc przeznaczonych na parkowanie pojazdów z kartą parkingową, 
• linie zabudowy, 
• gabaryty obiektów. 

Dodajmy jeszcze, że w Polsce intensywność zabudowy trzeba mierzyć w oparciu o międzynarodową Normę PN-ISO 9836, co ma swoje odzwierciedlenie w krajowych przepisach. 

Inne wskaźniki zagospodarowania terenu, które powinieneś znać 

Jak już wiemy, każda inwestycja budowlana realizowana w naszym kraju musi być zgodna z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, ewentualnie z decyzją o warunkach zabudowy. Wiemy już, czym są maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy oraz minimalny wskaźnik intensywności zabudowy, ale warto byłoby scharakteryzować sobie pokrótce również inne obecne w MPZP terminy – każdy inwestor powinien się z nimi zaznajomić.  

Wskaźniki zagospodarowania terenu, którymi się teraz zajmiemy, mają przyczynić się do zachowania urbanistycznej harmonii i spójności krajobrazu. Są również istotne z perspektywy ochrony środowiska. Jeśli planowana inwestycja stoi w sprzeczności z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, a więc właśnie z tymi wskaźnikami, inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę. 

Powierzchnia zabudowy 

Powierzchnia zabudowy jest powierzchnią terenu zajętą przez wykończony już budynek. Wyznacza ją rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię działki budowlanej.  

Co ważne, powierzchnia zabudowy nie obejmuje tych części budynku, które znajdują się pod powierzchnią gruntu, powierzchni elementów drugorzędnych (m.in. powierzchni schodów zewnętrznych daszków, markiz, ramp zewnętrznych czy zewnętrznego oświetlenia) oraz powierzchni, na której znajdują się wydzielone obiekty pomocnicze, np. altany czy szklarnie.

W tym miejscu warto byłoby sobie jeszcze doprecyzować, czym jest wskaźnik powierzchni zabudowy. Otóż ten parametr opisuje sumę powierzchni zabudowy wszystkich budynków zlokalizowanych na danej działce budowlanej względem powierzchni tej działki. 

Maksymalna zabudowa 

Maksymalna wysokość zabudowy w danej lokalizacji może być podawana albo w metrach, albo w liczbie dopuszczalnych kondygnacji budynku. 

Jak możemy wyczytać w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wysokość budynku powinna być mierzona: 

• od poziomu terenu, przy najniżej położonym wejściu lub jego części, włączając w to grubość izolacji cieplnej oraz warstwy osłaniające; 
• do górnej płaszczyzny stropu lub najwyższej krawędzi stropodachu znajdującej się nad najwyższą kondygnacją użytkową, wliczając w to grubość izolacji cieplnej oraz osłaniającej ją warstwy, ewentualnie do najwyżej położonej górnej powierzchni innego pokrycia dachowego. 

Powierzchnia biologicznie czynna 

Teren biologicznie czynny czy też powierzchnia biologicznie czynna to powierzchnia, którą pokrywa roślinność oraz wody powierzchniowe. W tym pojęciu mieszczą się: 

• tereny z nawierzchnią ziemną, która jest w taki sposób urządzona, że zapewnia roślinom naturalną wegetację;
• 50% powierzchni tarasów oraz stropodachów, o ile są to kwietniki lub tarasy z taką nawierzchnią, przy założeniu że ich powierzchnia ma minimalnie 10 mkw.;
• wody powierzchniowe. 

Dodajmy, że wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej wyrażany jest przez stosunek powierzchni biologicznie czynnej do powierzchni danej działki budowlanej. 

Czy wskaźnik intensywności zabudowy można zmienić w projekcie domu? 

Pamiętaj, że przy szukaniu projektu budowlanego musisz mieć na uwadze wytyczne znajdujące się w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, czyli m.in. zapisy dotyczące minimalnej oraz maksymalnej intensywności zabudowy. 

Jeśli postanowisz zlecić wykonanie indywidualnego projektu budowlanego, architekt stworzy go m.in. w oparciu o zapisy MPZP, a więc wpisująca się w wyznaczone normy intensywność zabudowy powinna zostać zachowana. Jeśli jednak zdecydujesz się na zakup gotowego projektu, a w nim wskaźnik intensywności zabudowy będzie przekroczony, nie masz szans na uzyskanie pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji można albo postarać się o zmianę zapisów MPZP, co jest bardzo trudne, a często po prostu niemożliwe, albo spróbować zaadaptować projekt, wprowadzając w nim odpowiednie zmiany. 

Czasami intensywność zabudowy w projekcie budowlanym można zmienić w dość prosty sposób, innym razem jest to trudniejsze, ale są też sytuacje, w których korekta jest zwyczajnie niemożliwa. Wprowadzenie takich zmian zawsze jednak wymaga czasu oraz dodatkowych nakładów finansowych. Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest więc wykupienie projektu budowlanego, w którym wskaźnik intensywności zabudowy jest już dostosowany do zaleceń MPZP. 

Jak obliczyć wskaźnik intensywności zabudowy? 

Aby obliczyć wskaźnik intensywności zabudowy, musisz dysponować dwoma wielkościami, którymi są powierzchnia działki budowlanej oraz całkowita powierzchnia zabudowy. Pierwszy z nich znajdziesz np. w księdze wieczystej nieruchomości. Drugi obliczysz natomiast, sumując powierzchnie wszystkich kondygnacji wszystkich budynków, które docelowo mają znaleźć się na działce. 

Pamiętaj, że powierzchnię poszczególnych kondygnacji budynku powinieneś mierzyć po obrysie zewnętrznym budynku, biorąc przy tym pod uwagę tynki, okładziny czy balustrady.  

Kiedy są już ci znane całkowita powierzchnia zabudowy oraz powierzchnia działki budowlanej, możesz obliczyć wskaźnik intensywności zabudowy, dzieląc pierwszą wartość przez drugą. Wzór na omawiany wskaźnik wygląda więc następująco: 

I = Pc / Pt 

I - wskaźnik intensywności zabudowy 

Pc - całkowita powierzchnia zabudowy 

Pt - powierzchnia działki budowlanej 

Posłużmy się przykładem: jeśli całkowita powierzchnia zabudowy (Pc) wynosi 400 mkw., a powierzchnia działki budowlanej wynosi 800 mkw., wskaźnik intensywności zabudowy (I) to 0,5. 

Co się stanie, jeśli wkradnie się błąd w obliczeniach? 

Błędnie obliczony wskaźnik zabudowy to spory problem dla inwestora. Jeśli wynik nieprawidłowej kalkulacji zostanie umieszczony we wniosku o pozwolenie na budowę, decyzja będzie odmowna. Po naprawieniu błędu inwestor może ponownie wnioskować o zgodę na realizację inwestycji, jednak wiąże się to z dodatkową stratą czasu. Warto więc zawczasu sprawdzić, czy kalkulacja jest prawidłowa. 

Pamiętaj o ubezpieczeniu swojego domu 

Kiedy już uzyskasz pozwolenie na budowę, warto byłoby pomyśleć o wykupieniu ubezpieczenia. Polisę dla domu w budowie można nabyć już na pierwszym etapie realizacji inwestycji. Ma ona uproszczoną formułę i nieco zawężony zakres, co też przekłada się na jej niższą cenę. Budowę można ubezpieczyć od licznych zdarzeń losowych, kradzieży czy dewastacji. W momencie, w którym budynek będzie już na etapie surowym zamkniętym, w ubezpieczeniu można zawrzeć dodatkowo ruchomości domowe, czyli głównie narzędzia i materiały budowlane. Po oddaniu budynku od użytku polisę dla domu w budowie można bez większych problemów przekształcić na klasyczne ubezpieczenie nieruchomości. 

Sprawdziliśmy, jaki jest koszt podstawowego ubezpieczenia inwestycji budowlanej, czyli tzw. domu w budowie. Założyliśmy, że inwestycja jest w początkowym stadium budowy, czyli że budynek nie jest jeszcze w stanie surowym zamkniętym. Składkę obliczyliśmy dla nieruchomości o powierzchni 120 mkw. wartej 750 000 zł. Wybraliśmy podstawowy zakres, czyli ochronę murów i elementów stałych na wypadek pożaru i innych zdarzeń losowych. 

Za opisane ubezpieczenie zapłacisz od 171 zł do 1147 zł w skali roku. Poszczególne oferty w niewielkim stopniu się od siebie różnią, głównie wliczonymi w cenę dodatkami oraz formułą. 

Wypowiedź eksperta

Jak widać, koszty ubezpieczenia nieruchomości w budowie są bardzo zróżnicowane. Podstawowa ochrona wartej 750 000 zł inwestycji może kosztować i 171 zł, i 1147 zł. Różnice w składce wynikają m.in. z drobnych różnic w zakresie, a także w formule poszczególnych polis, ponieważ niektóre są ubezpieczeniami od ryzyk nazwanych, a inne od ryzyk wszystkich (All Risks). Nie bez znaczenia jest też, oczywiście, indywidualna polityka cenowa towarzystw. Jeśli więc chcesz zaoszczędzić na polisie, w pierwszej kolejności porównaj ze sobą większą liczbę ofert od różnych ubezpieczycieli.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Tabela 1. Źródło: rankomat.pl (stan na: 20.11.2024 r.).

TU SPRAWDZISZ CENY