Powierzchnia zabudowy – co powinieneś wiedzieć?

Prawidłowe ustalenie powierzchni zabudowy ma bezpośrednie znaczenie dla zgodności inwestycji z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub decyzją o warunkach zabudowy (WZ), a także dla możliwości realizacji projektu na danej działce.

Co to jest powierzchnia zabudowy?

Powierzchnia zabudowy to powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym, wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.

Definicja powierzchni zabudowy oraz zasady jej obliczania wynikają z Polskiej Normy PN-ISO 9836 (w tym PN-ISO 9836:2015-12), do której wprost odsyłają przepisy wykonawcze do Prawa budowlanego.

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, przy ustalaniu powierzchni zabudowy nie wlicza się powierzchni określonych części zewnętrznych budynku, takich jak m.in. tarasy, balkony, loggie czy gzymsy – o ile spełniają warunki wskazane w przepisach i normie.

Co wlicza się do powierzchni zabudowy?

Powierzchnia zabudowy to pole figury wyznaczonej przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu – liczymy więc zewnętrzny obrys bryły (w stanie wykończonym) i bierzemy „najdalej wysunięte” krawędzie, które są przegrodami (ścianami).

W praktyce do powierzchni zabudowy wlicza się przede wszystkim:

• rzut części kubaturowych zamkniętych ścianami (czyli to, co realnie tworzy bryłę budynku i „zajmuje” działkę),
• elementy budynku stanowiące część bryły i mające ściany (np. dobudowane, zamknięte kubatury),
• nadwieszenia / wysunięcia wyższych kondygnacji, jeśli to one wyznaczają bardziej zewnętrzną krawędź niż parter (bo liczy się rzut najbardziej wysuniętych krawędzi na grunt).
• ocieplenie budynku, jeśli jest elementem „stanu wykończonego” (bo zmienia położenie zewnętrznych krawędzi, a więc i rzut).

Czego nie wlicza się do powierzchni zabudowy?

Zasada z PN-ISO 9836 i przepisów dot. projektu budowlanego jest spójna: pewne elementy odejmuje się/wyłącza, gdyż nie wyznaczają obrysu bryły w rozumieniu powierzchni zabudowy albo są traktowane jako „drugorzędne”.

Najczęściej do powierzchni zabudowy nie wlicza się:

• części obiektu niewystających ponad powierzchnię terenu (np. podziemne fragmenty, o ile nie „wychodzą” ponad grunt),
• powierzchni elementów drugorzędnych – typowo:
• schodów zewnętrznych,
• ramp zewnętrznych oraz pochylni zewnętrznych,
• występów dachowych/okapów, 
• daszków, markiz, 
• oświetlenia zewnętrznego.
• powierzchni zajmowanej przez wydzielone obiekty pomocnicze (np. altany, szopy, szklarnie) – jako oddzielne obiekty.

Na potrzeby projektu (zestawień powierzchni obiektów budowlanych) rozporządzenie doprecyzowało, że do powierzchni zabudowy projektowanych i istniejących już inwestycji nie wlicza się m.in.: balkonów, tarasów, gzymsów oraz loggii (te ustalenia obowiązują po zmianach z 2024 r.).

Powierzchnia zabudowy a tarasy, balkony, loggie i gzymsy

Tarasy, balkony, loggie i gzymsy często budzą wątpliwości przy ustalaniu powierzchni zabudowy, ponieważ nie w każdym przypadku wpływają na rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.

Zgodnie z PN ISO 9836 oraz rozporządzeniem Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego:

• tarasy naziemne oraz tarasy podparte słupami co do zasady nie zwiększają powierzchni zabudowy, o ile nie wyznaczają obrysu budynku w rzucie na powierzchnię terenu oraz nie zostały inaczej zdefiniowane w MPZP lub decyzji WZ;
• balkony i loggie nie wliczają się do powierzchni zabudowy, o ile nie są oparte na gruncie i nie wyznaczają obrysu budynku;
• gzymsy, okapy i występy dachowe są elementami drugorzędnymi i zawsze są wyłączone z powierzchni zabudowy, nawet jeśli wystają poza elewację.

Czy garaże podziemne i piwnice wlicza się do powierzchni zabudowy?

Garaże podziemne i piwnice co do zasady nie wliczają się do powierzchni zabudowy, o ile nie wystają ponad powierzchnię terenu.

Zarówno PN ISO 9836, jak i aktualne przepisy wskazują jednoznacznie, że do powierzchni zabudowy nie zalicza się części obiektu, które znajdują się poniżej poziomu terenu. Znaczenie ma więc fakt, czy dana część obiektu tworzy rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.

W praktyce oznacza to, że:

• garaże podziemne całkowicie zagłębione w gruncie nie zwiększają powierzchni zabudowy, nawet jeśli znajdują się pod tarasem lub częścią inwestycji,
• piwnice również nie są wliczane do powierzchni zabudowy, jeśli ich obrys nie jest widoczny w rzucie konstrukcji na powierzchnię działki,
• znaczenie ma nie funkcja pomieszczenia, lecz to, czy jego zewnętrzne krawędzie wyznaczają powierzchnię terenu zajętą przez nieruchomość.

Wyjątek może pojawić się wtedy, gdy garaż lub piwnica wystają ponad poziom terenu i wpływają na zewnętrzny obrys budynku – w takiej sytuacji ta część obiektu wlicza się do powierzchni zabudowy.

Powierzchnia zabudowy a powierzchnia użytkowa – podstawowe różnice

Powierzchnia zabudowy i powierzchnia użytkowa budynku to dwa odrębne parametry, które służą do różnych celów. Powierzchnia użytkowa lepiej oddaje właściwości użytkowe budynku i jego funkcjonalność niż powierzchnia zabudowy, która ma charakter stricte planistyczny.

Powierzchnia zabudowy określa, jaką część powierzchni terenu zajmuje budynek w stanie wykończonym i ma znaczenie przy ocenie zgodności inwestycji z MPZP lub decyzją WZ. Powierzchnia użytkowa pokazuje, ile realnej przestrzeni wewnątrz budynku można przeznaczyć do użytkowania zgodnie z jego przeznaczeniem. W praktyce projektowej obok powierzchni użytkowej często podaje się także powierzchnię całkowitą, która stanowi sumę powierzchni wszystkich kondygnacji budynku, niezależnie od ich przeznaczenia. Powierzchnia całkowita obejmuje sumę powierzchni wszystkich kondygnacji budynku, niezależnie od ich przeznaczenia.

Tabela 1. Różnice między powierzchnią zabudowy a powierzchnią użytkową. Opracowanie własne.

Uwaga! Do powierzchni użytkowej nie zalicza się m.in. szybów dźwigowych oraz klatek schodowych.

Naszym okiem

Powierzchnia zabudowy jest parametrem urbanistycznym, a nie użytkowym – jej zadaniem jest kontrola intensywności zabudowy działki, a nie opis funkcjonalności budynku. W praktyce powierzchnia zabudowy służy do oceny zgodności inwestycji z przepisami planistycznymi, natomiast powierzchnia użytkowa budynku do określenia realnej przestrzeni do korzystania oraz rozliczeń podatkowych i ubezpieczeniowych.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Jak obliczyć powierzchnię zabudowy krok po kroku?

Obliczanie powierzchni zabudowy odbywa się według zasad określonych w PN-ISO 9836 oraz przepisach dotyczących formy projektu budowlanego. Do obliczeń stosuje się wymiary liniowe, czyli pomiary prowadzone wzdłuż zewnętrznych krawędzi przegród budowlanych. 

Krok 1: Ustal obrys budynku

Przyjmij zewnętrzne krawędzie przegród budowlanych, uwzględniając grubość ścian wraz z ociepleniem. Liczy się obrys kondygnacji, która zajmuje największą powierzchnię.

Krok 2: Wykonaj rzut na powierzchnię terenu

Powierzchnia zabudowy to rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu, niezależnie od liczby kondygnacji.

Krok 3: Wyłącz elementy niewliczane

Z obliczeń wyklucz m.in. schody zewnętrzne, rampy zewnętrzne, elementy drugorzędne budynku, oświetlenie zewnętrzne oraz części budynku niewystające ponad poziom terenu.

Krok 4: Oblicz pole powierzchni

Pole powierzchni podaj w metrach kwadratowych z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku.

W praktyce, przy gotowych projektach architektonicznych, powierzchnia zabudowy domu oraz powierzchnia użytkowa budynku są już obliczone przez specjalistę i wskazane w dokumentacji projektowej.

Powierzchnia zabudowy w MPZP i decyzji o warunkach zabudowy

Powierzchnia zabudowy jest jednym z parametrów określanych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Plan ten może wskazywać m.in. maksymalną powierzchnię zabudowy, procentowy stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni działki budowlanej oraz dodatkowe wskaźniki urbanistyczne. Jeżeli MPZP obowiązuje, to jego zapisy mają pierwszeństwo przed normami technicznymi – nawet jeśli inaczej definiują sposób liczenia powierzchni zajętej przez obiekt budowlany.

W przypadku braku MPZP parametry zabudowy, w tym wielkość powierzchni zabudowy budynku, są określane w decyzji o warunkach zabudowy. Od 2026 r., po wejściu w życie planów ogólnych gmin, wydawanie nowych decyzji WZ będzie możliwe zasadniczo tylko na obszarach uzupełnienia zabudowy, a sama decyzja będzie terminowa.

W praktyce oznacza to, że od nowego roku powierzchnia zabudowy domu będzie coraz częściej wynikała bezpośrednio z ustaleń planu ogólnego lub MPZP, a nie z indywidualnej decyzji. Dlatego przy planowaniu inwestycji istotne jest każdorazowe sprawdzenie, jak dany akt planistyczny definiuje i ogranicza powierzchnię zabudowy budynku, ponieważ te zapisy są wiążące przy ocenie zgodności projektu z prawem.