Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Kiedy chcesz wybudować dom, musi on nie tylko spełniać określone w prawie budowlanym parametry, ale też odpowiednio wpasowywać się w okolicę, czyli np. nie kolidować z budynkami stojącymi na sąsiednich działkach. W tym celu musisz dopasować posiadany projekt budowlany do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub, jeśli taki plan nie istnieje, dla danej lokalizacji, uzyskać oficjalną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Czym jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Upraszczając, MPZP to oficjalny dokument wydawany przez gminę, który określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Niestety, dla wielu lokalizacji taki dokument nie istnieje, a jeśli chcesz tam postawić dom, musisz ubiegać się o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Decyzja o warunkach zabudowy określa możliwości oraz zasady wzniesienia obiektu budowlanego na danej działce. Mówiąc prościej, opisuje jakie kryteria powinien spełnić dom, który planujesz wybudować. Dokument określa m. in. dopuszczalną powierzchnię budynku, jego położenie względem granic działki czy dopuszczalną liczbę kondygnacji.

Decyzję o warunkach zabudowy podejmuje wójt gminy, burmistrz lub prezydent miasta. Uzyskanie takiej decyzji jest możliwe tylko po złożeniu odpowiedniego wniosku, czasem również po uiszczeniu opłaty skarbowej.

Zasady wydawania omawianej decyzji określa Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku.

Kiedy potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy?

Zanim złożysz wniosek o decyzję o warunkach zabudowy, upewnij się, czy dla danej lokalizacji nie jest uchwalony MPZP. Jeśli jest, decyzja nie będzie ci do niczego potrzebna, ponieważ MPZP zawiera wszystkie informacje, jakich możesz potrzebować.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie ci potrzebna w trzech kluczowych sytuacjach:

1. Przy planowanej budowie, rozbudowie lub nadbudowie domu.
2. Przy planowanych innych robotach budowlanych wymagających pozwolenia na budowę.
3. Przy przekształceniu sposobu użytkowania obiektu, np. zaadaptowaniu go do celów mieszkalnych.

Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Procedura wydawania decyzji o warunkach zabudowy przebiega według następującego schematu:

1. Złożenie wniosku w urzędzie gminy.
2. Urząd ustala strony postępowania administracyjnego.
3. Urząd ocenia wniosek merytorycznie.
4. Urząd wyznacza obszar analizowany.
5. Urząd ustala projekt decyzji o warunkach zabudowy z innymi urzędami.
6. Urząd zawiadamia strony o zebraniu materiałów w sprawie.
7. Urząd wydaje decyzję o warunkach zabudowy i przekazują ją wnioskującemu.

Żeby wszystko przebiegło po twojej myśli, musisz zadbać o właściwe wypełnienie wniosku oraz załączenie odpowiednich dokumentów. Wnioskuje się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, a dokumenty składa w urzędzie gminy lub online poprzez serwis: www.e-budownictwo.gunb.gov.pl. 

Wniosek powinien zawierać:

• dane wnioskodawcy;
• precyzyjne oznaczenie nieruchomości (adres, dane ewidencyjne);
• granice terenu objętego wnioskiem naniesione na kopię mapy zasadniczej;
• określenie typu budynku i jego parametrów (przeznaczenie, liczba kondygnacji, powierzchnia, wymiary, usytuowanie na działce, itd.);
• zapotrzebowanie na wodę i energię, a także inne potrzeby związane z infrastrukturą techniczną;
• sposób odprowadzania ścieków oraz gospodarowania odpadami.

Bardzo ważne jest również przedłożenie wszystkich wymaganych załączników, a oto ich potencjalna lista:

• kopia mapy zasadniczej w minimum 2 egzemplarzach;
• dokumenty zaświadczające, że istniejące lub planowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji zamierzonej inwestycji lub, przy braku uzbrojenia, umowę gwarantującą jego wykonanie;
• decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach (jeśli inwestycja może znacząco oddziaływać na środowisko);
• pełnomocnictwo imienne (jeśli ustanowiono pełnomocnika);
• wydruk z Krajowego Rejestru Sądowego lub ewidencji działalności gospodarczej (jeśli wniosek składa podmiot gospodarczy);
• dowód uiszczenia opłaty skarbowej (jeśli wnioskujący nie jest z niej zwolniony).

Kto może złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy?

Uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla danego terenu może każdy, kto złoży odpowiedni wniosek, jednak tylko właściciel lub użytkownik wieczysty terenu może uzyskać taką decyzję bezpłatnie.

Jeśli więc planujesz kupić działkę i chcesz sprawdzić, co możesz na tej działce wybudować, owszem, możesz to zrobić, ale tylko po uiszczeniu opłaty.

Kiedy nie wystarczy decyzja o warunkach zabudowy?

Zdarzają się sytuacje, w których uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie wystarczy do rozpoczęcia inwestycji budowlanej i konieczne jest uchwalenie przez gminę MPZP. Może się tak zdarzyć i ze względu na specyfikę planowanej inwestycji, i ze względu na lokalizację tej inwestycji w specyficznym miejscu.

Lokalizacje i okoliczności, w których do realizacji inwestycji budowlanej konieczny jest MZPZ: 

• obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw.;
• elektrownie wiatrowe;
• inwestycje w uzdrowisku, w strefie „A” ochrony uzdrowiskowej;
• inwestycje na terenach byłych lotnisk oraz jednostek wojskowych
• inwestycje na terenach dawnych jednostek wojskowych Federacji Rosyjskiej;
• inwestycje w rejonie terenu byłego hitlerowskiego obozu zagłady;
• inwestycje w okolicy lotnisk użytku publicznego;
• inwestycje na obszarze, na którym istnieje park kulturowy;
• inwestycje na gruntach rolnych klas I-III poza granicami miast i na gruntach leśnych, jeśli grunty te nie były dotychczas przeznaczone pod inwestowanie, czyli nie uzyskały zgody na zmianę przeznaczenia, wymaganej na podstawie ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Ile kosztuje wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Jak już wspomnieliśmy, użytkownik wieczysty i właściciel terenu może uzyskać decyzję o warunkach zabudowy za darmo – wystarczy tylko złożyć odpowiedni wniosek. Dla pozostałych wnioskodawców opłata skarbowa wynosi 598 zł.

Opłatę skarbową najlepiej wnieść w dniu złożenia wniosku. Potwierdzenie zapłaty powinieneś dostarczyć do urzędu w terminie 3 dni od dnia wnioskowania. Pieniądze możesz przelać na konto urzędu miasta lub gminy, opcjonalnie możesz też zapłacić w kasie tego urzędu.

Jak długo czeka się na wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Termin, w jakim możesz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy jest zależny od rodzaju inwestycji, którą planujesz. Krótsza opcja to 21 dni i dotyczy ona budynków o następujących parametrach:

• wolnostojący budynek mieszkalny;
• maksymalnie dwukondygnacyjny;
• o powierzchni zabudowy do 70 mkw.;
• którego obszar oddziaływania w całości mieści się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany;
• jego budowa ma na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych inwestora.

We wszystkich innych przypadkach obowiązuje termin 90 dni od złożenia wniosku.

Trzeba dodać, że w praktyce czas oczekiwania na decyzje może się wydłużyć ze względu np. na konieczność uzyskania uzgodnień i opinii czy wystąpienia okresów zawieszenia postępowania.

Musisz wiedzieć, że jeżeli urząd przekroczy termin wydania decyzji, możesz złożyć wniosek o wymierzenie mu kary, która wynosi 500 zł na każdy dzień zwłoki. Niestety, jeśli twój wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, grzywna trafi do budżetu państwa, a nie na twoje konto.

Czy decyzja o warunkach zabudowy jest potrzebna do ubezpieczenia domu?

Do ubezpieczenie domu nie jest potrzebna ani decyzja o warunkach zabudowy, ani MPZP. Ogólnie formalności związane z zakupem polisy mieszkaniowej są minimalne. Przykładowo, kiedy chcesz kupić ubezpieczenie nieruchomości online, najczęściej nie musisz przedkładać towarzystwu żadnych dokumentów, a do finalizacji transakcji wystarczy: podanie podstawowych informacji o domu lub mieszkaniu oraz danych chcącego się ubezpieczyć, wskazanie zakresu ochrony, zadeklarowanie sum ubezpieczenia dla poszczególnych rodzajów mienia oraz opłacenie składki.

PORÓWNAJ CENY

Dodatkowe formalności pojawiają się głównie przy ubezpieczaniu tzw. przedmiotów wartościowych, gdzie potrzebna jest wycena rzeczoznawcy oraz bardziej specyficznych rodzajów mienia. Mury, elementy stałe oraz klasyczne ruchomości domowe można objąć ochroną praktycznie od ręki i to bez konieczności wychodzenia z domu.

Gdzie ubezpieczę dom po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy?

Polisę mieszkaniową dla domu warto kupić za pomocą kalkulatora ubezpieczeń, czyli całkowicie online. W ten sposób dostępne są produkty o zróżnicowanym zakresie ochrony, w różnych wariantach (ubezpieczenie od ryzyk nazwanych lub od ryzyk wszystkich), dedykowane zarówno właścicielom nieruchomości, jak i najemcom. Online można też kupić polisę dla tzw. domu w budowie, czyli dla inwestycji budowlanej i to już na początkowym etapie jej realizacji.

PORÓWNAJ CENY

Porównywarka ubezpieczeń działa w bardzo prosty sposób. Do formularza musisz wprowadzić kilka informacji o nieruchomości, jej sytuacji formalno-prawnej oraz historii ubezpieczenia. Musisz też wybrać pożądany zakres ochrony oraz zadeklarować sumy ubezpieczenia dla murów, elementów stałych i ruchomości domowych. Później zatwierdzasz te dane i przechodzisz do przejrzystej tabeli z uporządkowanymi ofertami od takich towarzystw, jak: Proama, Generali, Link4, Inter Polska, mtu24.pl, Benefia, Wiener czy TU Europa. Możesz porównać ze sobą i ceny, i wszystkie inne szczegóły, pobierając i analizując karty produktu oraz dokumenty OWU. Kiedy już wybierzesz jedną z polis, możesz od razu opłacić dla niej składkę, a ochrona zacznie działać nawet od następnego dnia roboczego.