Jak uzyskać pozwolenie na budowę? Krok po kroku

Wyjaśniamy, jak uzyskać pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego, jakie dokumenty są niezbędne i jak krok po kroku przejść przez cały proces inwestycyjny.

Aby postawienie domu odbyło się legalnie, inwestor musi dopełnić formalności w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta (w miastach na prawach powiatu). Choć przepisy w ostatnich latach uległy liberalizacji, umożliwiając budowę domów (również tych powyżej 70 m²) na podstawie zgłoszenia, wielu inwestorów nadal decyduje się na uzyskanie pozwolenia na budowę. Daje ono większą pewność prawną i jest często wymagane przez banki przy kredytowaniu.

Krok 1: Weryfikacja działki – MPZP lub Warunki Zabudowy

Zanim kupisz projekt domu, musisz wiedzieć, co wolno Ci wybudować na konkretnej działce. W pierwszej kolejności udaj się do urzędu gminy i sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli działka objęta jest planem, musisz uzyskać wypis i wyrys z MPZP. Dokument ten precyzuje m.in. dopuszczalną linię zabudowy, geometrię dachu czy wskaźnik powierzchni zabudowy.

Jeśli dla danego terenu nie uchwalono planu, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Aby ją otrzymać, należy złożyć wniosek w urzędzie gminy lub miasta. Procedura ta może potrwać od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy. Pamiętaj, że projekt budowlany musi być ściśle zgodny z ustaleniami MPZP lub WZiZT.

Krok 2: Mapa do celów projektowych i badania gruntu

Kolejnym etapem jest wizyta u geodety. Musi on opracować aktualną mapę do celów projektowych w skali 1:500. Jest to dokument niezbędny, by architekt mógł wrysować budynek w działkę. Mapa ta zawiera informacje o układach istniejących obiektów oraz uzbrojeniu terenu.

Na tym etapie warto również zlecić badania geotechniczne gruntu. Choć nie zawsze są obligatoryjne przy zakupie projektu gotowego, to obowiązek dołączenia wynika często z warunków posadowienia budynku. Opinia geotechniczna pozwoli uniknąć kosztownych problemów z fundamentami w przyszłości.

Krok 3: Zakup i adaptacja projektu budowlanego

Gdy masz już mapę i warunki zabudowy, możesz kupić gotowy projekt architektoniczno-budowlany lub zlecić wykonanie projektu indywidualnego. Aby uzyskać pozwolenie na budowę, dokumentacja musi być kompletna.

Zgodnie z aktualnymi przepisami, projekt budowlany składa się z trzech części:

1. Projekt zagospodarowania działki lub terenu (usytuowanie, układ komunikacyjny, układ zieleni).
2. Projekt architektoniczno-budowlany (układ funkcjonalny, forma architektoniczna, charakterystykę energetyczną).
3. Projekt techniczny (rozwiązania konstrukcyjne, instalacyjne) – ten element nie musi być składany w urzędzie przy wniosku o pozwolenie, ale musi być gotowy przed rozpoczęciem robót.

Niezbędna jest adaptacja projektu gotowego. Dokonuje jej uprawniony architekt, który dostosowuje budynek do warunków terenowych (strefy wiatrowe, śniegowe) oraz wymogów MPZP/WZiZT. Architekt odpowiada również za sporządzenie projektu zagospodarowania działki na mapie od geodety, z określeniem granic działki, usytuowaniem projektowanych obiektów budowlanych oraz zaznaczeniem wzajemnych odległości obiektów.

Krok 4: Uzgodnienia i przyłącza mediów

Aby dom mógł funkcjonować, musi mieć dostęp do mediów. Na tym etapie należy wystąpić do gestorów sieci o warunki techniczne dostawy mediów (prądu, wody, gazu, odbioru ścieków). Jeśli planujesz korzystać z istniejącej sieci ciepłowniczej, również musisz uzyskać odpowiednie zapewnienie dostaw.

Dokumentacja projektowa przyłączy musi zostać uzgodniona na naradzie koordynacyjnej (dawniej w Zespole Uzgodnień Dokumentacji Projektowej). Architekt zadba o to, by sieci uzbrojenia terenu nie kolidowały ze sobą. Czasami wymagane są też uzgodnienia z rzeczoznawcami ds. ppoż., sanepid, a w przypadku obiektów historycznych – zgoda wojewódzkiego konserwatora zabytków (jeśli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków).

Krok 5: Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę

Gdy dokumentacja projektowa jest skompletowana, inwestor może wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę. Wniosek składa się do starostwa powiatowego (wydział architektury i budownictwa) lub urzędu miasta na prawach powiatu.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy złożyć:

• 3 egzemplarze projektu budowlanego (projekt zagospodarowania działki + projekt architektoniczno-budowlany);
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• decyzję o warunkach zabudowy (jeśli brak MPZP);
• zaświadczenia o uprawnieniach projektantów;
• potwierdzenie opłaty skarbowej (jeśli część domu przeznaczona jest do prowadzenia działalności gospodarczej).

Właściwy organ (starosta lub prezydent miasta) ma 65 dni na rozpatrzenie wniosku i wydanie decyzji. Jeśli dokumentacja zawiera braki, urząd wezwie do ich uzupełnienia w wyznaczonym terminie.

Naszym okiem

Wiele osób pyta, czy lepiej starać się o pozwolenie, czy wybrać zgłoszenie. Jeśli budujesz dom jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się na działce, możesz skorzystać z procedury zgłoszenia z projektem budowlanym. Jest ona teoretycznie szybsza (organ ma 21 dni na sprzeciw). Jednak uzyskanie pozwolenia na budowę jest bezpieczniejsze, jeśli planujesz kredyt hipoteczny lub skomplikowaną inwestycję. Co ważne, od kilku lat wnioski można składać elektronicznie przez serwis e-Budownictwo, co znacznie usprawnia komunikację z organem administracji architektoniczno-budowlanej.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Krok 6: Rozpoczęcie budowy

Po otrzymaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (lub przy braku sprzeciwu do zgłoszenia), musisz dopełnić ostatnich formalności. Należy zarejestrować dziennik budowy w urzędzie oraz złożyć zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego.

W tym momencie niezbędne jest zatrudnienie kierownika budowy, który przejmuje odpowiedzialność za plac budowy i prowadzenie robót budowlanych zgodnie z projektem i sztuką. Pamiętaj, że możesz rozpocząć budowę dopiero po skutecznym zgłoszeniu tego faktu.

Zgłoszenie budowy a pozwolenie – co wybrać?

Alternatywą dla pozwolenia jest zgłoszenie budowy. Procedura ta dotyczy wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Od 2022 roku możliwe jest budowanie domów do 70 m² (a od 2023 r. również większych na własne potrzeby mieszkaniowe) w uproszczonej procedurze zgłoszenia.

Różnica polega na czasie (21 dni na sprzeciw vs 65 dni na decyzję) oraz braku konieczności zatrudniania kierownika budowy dla domów do 70 m² (choć jest to ryzykowne). Mimo to, jeśli planujesz w przyszłości przeniesienie decyzji na inną osobę (sprzedaż domu w trakcie budowy) lub inwestycja wymaga oceny oddziaływania na środowisko, klasyczne pozwolenie będzie niezbędne.

Konsekwencje samowoli budowlanej

Rozpoczęcie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia to samowola budowlana. Grozi za to nakaz rozbiórki oraz wysoka opłata legalizacyjna. Co więcej, prowadzenie robót budowlanych niezgodnie z projektem (istotne odstąpienie) wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Wstrzymanie i wznowienie robót budowlanych w takim przypadku może trwać miesiącami.

Czy inwestycję budowlaną można ubezpieczyć?

Dom w budowie to majątek o dużej wartości, narażony na żywioły i kradzieże. Polisa dla inwestycji budowlanej (ubezpieczenie domu w budowie) jest dostępna w większości towarzystw. Chroni ona mury i stałe elementy od ognia, huraganu czy powodzi. Możliwe jest też ubezpieczenie materiałów budowlanych od kradzieży, pod warunkiem że teren budowy jest ogrodzony, a budynek ma zamontowane okna i drzwi (stan surowy zamknięty). Koszt takiej polisy jest zazwyczaj niższy niż ubezpieczenia gotowego domu.

TU SPRAWDZISZ CENY UBEZPIECZENIA