Chcesz wybudować dom jednorodzinny, ale nie wiesz, jak uzyskać pozwolenie na budowę? Wyjaśniamy, jak krok po kroku przejść przez całą procedurę, jaką dokumentację zgromadzić i na co zwrócić uwagę, żeby sprawnie uzyskać zgodę na rozpoczęcie prac.

Aby postawienie domu odbyło się legalnie, trzeba przejść standardową procedurę uzyskania pozwolenia albo uzyskać tzw. „milczącą zgodę” (zgłoszenie budowy w urzędzie). Chociaż drugi wariant wygląda na prostszy i szybszy, zdecydowana większość inwestorów decyduje się na klasyczną drogę urzędową. W artykule pokazujemy realizację obu rozwiązań.

PAMIĘTAJ O TYCH SKRÓTACH

MPZP - Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – akt prawa miejscowego, który uchwala gmina. Dotyczy przeznaczenia, warunków zagospodarowania oraz zabudowy określonego terenu. Składa się z dwóch części: opisowej (wypis) i graficznej (wyrys). Jeśli planujemy wybudować dom na działce, która podlega pod dany MPZP, musimy dostosować projekt budowlany do odgórnych wytycznych

WZiZT - Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – instrument planowania przestrzennego funkcjonujący wyłącznie na terenach, na których nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. W teorii decyzję wydaje wójt, burmistrz bądź prezydent miasta, w praktyce zajmuje się tym odpowiednia komórka w urzędzie gminy

ZUDP - Zakład Uzgadniania Dokumentacji Projektowej – organ funkcjonujący przy dziale geodezji w starostwie. Wydaje uzgodnienia i opinie w momencie, w którym konieczne jest zrealizowanie elementów infrastruktury na terenie znajdującym się poza działką budowlaną

Krok 1 pozwolenia na budowę domu - uzyskanie MPZP lub WZiZT

W pierwszej kolejności musimy sprawdzić, jakie są odgórne założenia co do terenu, na którym znajduje się nasza działka. W tym celu w urzędzie gminy musimy uzyskać wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni (MPZP). Jeśli nasza ziemia nie podlega pod MPZP, musimy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT), co powinno potrwać 14-30 dni. 

Podczas wybierania projektu budowlano-architektonicznego trzeba dokładnie sprawdzić, czy pasuje on do MPZP lub WZiZT.

Krok 2 pozwolenia na budowę domu - mapa do celów projektowych

W drugim etapie konieczne jest zaangażowanie geodety, który wykona dla nas aktualną mapę do celów projektowych. Chodzi o mapę sytuacyjno-wysokościową w skali 1:500. Na nią architekt adaptujący naniesie później obrys naszej inwestycji budowlanej.

Na tym etapie zalecane jest również zlecenie badań geotechnicznych, czyli sprawdzenie nośności gruntu i poziomu wód gruntowych.

Krok 3 pozwolenia na budowę domu - projekt architektoniczno-budowlany

Jeśli już posiadamy mapę sytuacyjno-wysokościową, możemy przejść do kupna gotowego projektu architektoniczno-budowlanego. Kompletny projekt powinien zawierać:

  • część opisową,
  • część architektoniczną,
  • część konstrukcyjną,
  • część instalacyjną,
  • charakterystykę energetyczną,
  • zgody na zmiany.

Musi on również być dopasowany do parametrów działki, odgórnych wytycznych, no i oczywiście naszych indywidualnych wymagań.

Projekt składa się w 4 egzemplarzach. Jeden z nich pozostanie w urzędzie, drugi trafi do nadzoru budowlanego, trzeci udostępnimy potem kierownikowi budowy, a czwarty warto zachować jako kopię archiwalną.

Krok 4 pozwolenia na budowę domu - dostosowanie projektu do działki

Projekt architektoniczno-budowlany, który już nabyliśmy, musimy teraz zaadaptować do warunków terenowych, czyli stref: wiatrowej, śniegowej i przemarzania. W tym celu konieczne może okazać się dokonanie zmian w projekcie, czym musi się zająć architekt posiadający odpowiednie uprawnienia.

Zadaniem architekta jest sporządzenie na aktualnej mapie projektu zagospodarowania terenu, który będzie obejmował:

  • określenie granic działki lub terenu;
  • usytuowanie;
  • obrys i układy obiektów budowlanych (istniejących i projektowanych);
  • sieci uzbrojenia terenu;
  • sposób odprowadzania ścieków lub oczyszczalnię ścieków;
  • układ komunikacyjny;
  • układ zieleni.

Krok 5 pozwolenia na budowę domu - podłączenie mediów

Na tym etapie architekt adaptujący przygotowuje dokumentację do Zakładu Uzgadniania Dokumentacji Projektowej (ZUDP) dotyczącą dostawy gazu, wody i prądu, a także odbioru ścieków i odpadów stałych. 

W tym momencie mogą pojawić się pewne komplikacje w postaci szczegółowych warunków, które inwestor będzie musiał spełnić. Może chodzić np. o odrolnienie gruntów, wyłączenie ich z produkcji leśnej, uzyskanie opinii Konserwatora Zabytków czy Państwowego Inspektoratu Sanitarnego.

Krok 6 pozwolenia na budowę domu - złożenie wniosku

Decyzję o przyznaniu pozwolenia na budowę wydaje starosta na drodze administracyjnej, a sam wniosek musi być złożony na formularzu urzędowym, który jest dostępny m. in. w Internecie. Pamiętajmy, żeby po skompletowaniu wymienionej wyżej dokumentacji, zanadto nie zwlekać ze złożeniem wniosku, ponieważ niektóre dokumenty mają daty ważności.

Wniosek powinien zawierać:

  • 4 egzemplarze projektu budowlanego;
  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością w celach budowlanych;
  • zaświadczenie, że architekt posiada odpowiednie uprawnienia;
  • wypis z rejestru gruntów swojej i sąsiednich działek;
  • warunki techniczne dostawy mediów;
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli jest wymagana dla naszej działki);
  • potwierdzenie zapłaty, jeśli nieruchomość ma być przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej.

W formularzu trzeba również wpisać: inwestora, rodzaj inwestycji, adres miejsca budowy oraz oznaczenie nieruchomości (obręb ewidencyjny, numer działki).

Po złożeniu kompletnej dokumentacji musimy zaczekać na decyzję starosty, którą uzyskamy maksymalnie po 65 dniach. Jeśli urząd uzna, że w dokumentach są jakieś błędy, otrzymamy formalną informację o obowiązku ich usunięcia i będziemy mieli na to określony czas. Jeśli nie zmieścimy się w tym terminie, otrzymamy odmowę, czyli nie uzyskamy pozwolenia na budowę.

Sposób alternatywny – zgłoszenie budowy domu w urzędzie

Zgłoszenie budowy wymaga zgromadzenia takich samych dokumentów, jak w przypadku ubiegania się zgodę na budowę. Różnica pomiędzy dwoma ścieżkami polega głównie na tym, że w przypadku zgłoszenia nie musimy czekać na decyzję, a jeśli w przeciągu 21 dni urząd nie zgłosi sprzeciwu, to zakłada się, że uzyskaliśmy „milczącą zgodę” i możemy rozpoczynać realizację projektu. Przypomnijmy, że w standardowej procedurze starosta ma 65 dni na decyzję, a w praktyce często trwa to zdecydowanie dłużej.

Jak podaje portal jakbudować.pl, spośród osób budujących w Polsce dom w 2018 roku tylko 3% zdecydowało się na zgłoszenie budowy, zamiast ubiegać się pozwolenie. Dlaczego tak niewielu inwestorów korzysta z tej opcji? Po pierwsze, zgłosić budowę można tylko wtedy, kiedy tzw. obszar oddziaływania budynku nie wykracza poza działkę i nie jest potrzebne postępowanie środowiskowe. Po drugie, pozwolenie na budowę umożliwia wprowadzenie istotnych zmian do projektu, które dość szybko zatwierdzane są na drodze urzędowej. Jeśli mamy tylko zgłoszenie o budowie, to do wprowadzenia takich zmian konieczne jest uzyskanie pozwolenia, czyli przejście całej drogi od początku.

Co grozi za postawienie domu bez pozwolenia na budowę?

Wszelkie przejawy samowoli budowlanej są surowo karane. Niezgodne z prawem jest zarówno rozpoczęcie budowy bez pozwolenia, jak i w momencie, w którym urząd dopiero rozpatruje nasz wniosek. Oczywiście, też po rozpoczęciu prac budowlanych mogą pojawić uchybienia podlegające karze, jak np. nie trzymanie się założeń projektowych czy nawet niewłaściwe prowadzenie dziennika budowy. 

Za samowolę budowlaną możemy odpowiadać i administracyjnie, i karnie. W pierwszym przypadku urzędnicy mogą wydać nakaz rozbiórki postawionej przez nas nieruchomości i dotyczy to nie tylko świeżo wybudowanych obiektów, ale i domów sprzed 10 czy 20 lat. Inwestor może również zostać zmuszony do zapłacenia grzywny, która w skrajnych przypadkach może przekroczyć nawet milion złotych!

Konsekwencje administracyjne i karne nie są jedynym ryzykiem, jakie podejmujemy decydując się na budowę bez uzyskania na nią zgody. Budynki mieszkalne powstające wbrew obowiązującym przepisom mogą stanowić poważne zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi i nie można tego lekceważyć.

Czy inwestycję budowlaną można ubezpieczyć?

Polisa dla tzw. domu w budowie, czyli właśnie inwestycji budowlanej, jest dostępna w wielu towarzystwach. Takie ubezpieczenie wykupuje się najczęściej na rok, a ochrona może obowiązywać już od pierwszego dnia rozpoczęcia prac budowlanych.

Polisa dla inwestycji budowlanej chroni głównie przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi. Możliwe jest również ubezpieczenie od wandalizmu i dewastacji, a także od kradzieży z włamaniem, jeśli budynek jest już w stanie surowym zamkniętym

wyjaśnia Michał Ratajczak, ekspert ubezpieczeń nieruchomości Rankomat.

Roczny koszt ubezpieczenia domu w budowie zależy głównie od wartości inwestycji, ale generalnie ubezpieczenie domu w budowie jest tańsze od klasycznej polisy mieszkaniowej. Wynika to głównie z ograniczonego zakresu ochrony, w którym niedostępne są niektóre ryzyka. Przykładową cenę można sprawdzić w porównywarce.

Ważne informacje

1. Przy kompletowaniu dokumentacji do pozwolenia na budowę konieczne jest wsparcie architekta i geodety

2. Projekt budowlany musi być zgodny – w zależności od lokalizacji naszej działki – albo z MPZP, albo WZiZT

3. Decyzję o przyznaniu zgody na budowę podejmuje starosta i ma na to 65 dni

4. Postawienie budynku bez pozwolenia grozi konsekwencjami administracyjnymi (rozbiórka) oraz karnymi (wysokie grzywny)

Uzyskanie pozwolenia na budowę - najczęściej zadawane pytania

  1. Jak długo ważne jest pozwolenie na budowę?

    Termin ważności pozwolenia na budowę to 3 lata od daty jego uprawomocnienia się. Jeśli prace budowlane nie rozpoczną się w tym terminie, to konieczne będzie ponowne ubieganie się o zgodę. Jeśli prace zostaną podjęte w terminie, ale przerwane na minimum 3 lata, to zgoda również przestanie być ważna.

  2. Czym jest obszar oddziaływania domu?

    To obszar wokół projektowanego domu, gdzie przepisy zabraniają budowania określonych obiektów. Jeśli obszar oddziaływania wychodzi poza działkę budowlaną (np. nachodząc na działki sąsiadów),konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę, a rozpoczęcie prac w oparciu o „milczącą zgodę” jest zabronione.

  3. Czym jest postępowanie środowiskowe?

    Postępowanie środowiskowe podejmuje się w momencie, w którym działka budowlana znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody – urzędnicy sprawdzają, czy inwestycja nie będzie negatywnie wpływać na środowisko. Jeśli takie postępowanie jest konieczne, do rozpoczęcia prac nie wystarczy zgłoszenie budowy. Inwestor musi najpierw uzyskać pozytywną opinię środowiskową, a później złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.