Podnajem mieszkania - na czym polega?

Czym jest podnajem mieszkania?

Podnajem ma bardzo prostą definicję - to oddanie nieruchomości, czyli przedmiotu najmu (w całości lub części), w dalszy najem. Stronami podnajmu są:

• najemca - który w tym przypadku w praktyce jest wynajmującym, jednocześnie nie będąc właścicielem nieruchomości;
• podnajemca - w opisanej sytuacji ta osoba jest najemcą, chociaż nie podpisuje umowy z właścicielem nieruchomości.

Najczęściej mamy do czynienia z podnajmem mieszkania, a właściwie jego części. Przykładowo, znaleźliśmy mieszkanie na wynajem, ale wystarczy nam jeden czy dwa pokoje. Reszta może zostać podnajęta innym lokatorom, których sami sobie dobierzemy. Chyba mało kto chciałby mieszkać z przypadkowymi osobami, zwłaszcza w perspektywie kilku lat. Podnajem już najmowanego mieszkania najlepiej ustalić z właścicielem i zawrzeć odpowiedni zapis w umowie najmu mieszkania. Oczywiście, właściciel ma prawo nie wyrazić zgody na takie działanie w swojej nieruchomości.

Podnajmem mieszkania może zająć się zarówno lokator już zajmujący to mieszkanie lub wynajęta firma, która bierze na siebie ogłoszenia w mediach, wykonanie zdjęć, prezentację mieszkania zainteresowanym i kwestie rozliczenia.

Podnajem lokalu a mieszkania - jaka różnica?

Podnająć można mieszkanie, dom lub lokal, czyli np. jeden pokój w większym mieszkaniu. We wszystkich przypadkach do podnajęcia nieruchomości lub jej części potrzebna jest zgoda właściciela. Tę powinniśmy uzyskać na piśmie, co można zrobić albo w umowie najmu, albo w aneksie do takiej umowy. 

Co jeśli podnajęliśmy mieszkanie wbrew woli właściciela? Wówczas ma on pełne prawo do rozwiązania z nami umowy w trybie przyspieszonym, czyli z miesięcznym wypowiedzeniem, nawet jeśli koliduje to z umową podnajmu - umowa najmu w świetle prawa ma pierwszeństwo względem umowy podnajmu.

Podnajem mieszkania a obowiązkowa rejestracja od 20 maja 2026 r.

20 maja 2026 r. na polskim rynku nieruchomości zaczęło obowiązywać unijne rozporządzenie 2024/1028, które wprowadza obowiązkową rejestrację każdego lokalu wykorzystywanego do najmu krótkoterminowego. Obowiązek dotyczy zarówno właścicieli nieruchomości, jak i osób, które te lokale podnajmują w trybie krótkoterminowym - czyli oferują je na doby na platformach takich jak Airbnb, Booking czy nawet OLX.

Każdy taki lokal musi posiadać unikalny numer identyfikacyjny, widoczny we wszystkich ogłoszeniach. Portale rezerwacyjne nie mogą publikować ofert bez tego numeru. Za brak rejestracji grozi kara administracyjna do 50 tys. zł nakładana na właściciela lub osobę dysponującą lokalem. Obowiązek ten - obok rozliczenia podatku i wykupienia odpowiedniej polisy na czas korzystania z jego nieruchomości - staje się jednym z kluczowych elementów prowadzenia podnajmu na rynku nieruchomości. 

W jaki sposób zarabiać na podnajmie mieszkania?

Na podnajmie można zarabiać na kilka sposobów. Są też sytuacje, w których podnajem jest jedynym sposobem na uniknięcie strat finansowych. Rozważmy to na kilku przykładach.

PODNAJEM KRÓTKOTERMINOWY
Kiedy, np. z racji wykonywanego zawodu, musimy przenieść się do innego miasta na kilka tygodni lub miesięcy, a nie chcemy stracić prawa do atrakcyjnej nieruchomości, którą wynajmujemy, możemy ją podnająć osobie trzeciej. Na takim układzie możemy nawet zarobić, ale raczej niewiele i raczej nie zarobek jest w tej sytuacji priorytetem, a utrzymanie nieruchomości czy pokrycie strat.

PODNAJEM CZĘŚCI MIESZKANIA
Wynajmując większe, np. sześciopokojowe mieszkanie, możemy wynająć część pomieszczeń innym osobom. Przykładowo, za najem płacimy 3000 zł i podnajmujemy 5 pokoi, każdy za 700 zł. W takim układzie zarabiamy miesięcznie 500 zł (3500 zł przychodu z podnajmu - 3000 zł kosztów najmu), a dodatkowym profitem jest darmowe zakwaterowanie.

Zdecydowanie większy zysk można uzyskać na podnajmie krótkoterminowym. Przykładowo, wynajmujemy apartament w większym mieście, w którym jest dużo turystów, a później podnajmujemy go na doby. Za wynajem płacimy np. 4000 zł, a stawkę dobową ustalamy na poziomie 250 zł. Przy pełnym obłożeniu uzyskamy 7500 zł miesięcznie (30 x 250 zł), czyli o 3500 zł więcej, niż zapłacimy właścicielowi.

Podnajem mieszkania na niewielką skalę - np. jednego pokoju czy całego lokalu w trybie długoterminowym - możesz prowadzić jako osoba fizyczna w ramach najmu prywatnego. Wystarczy zgoda właściciela. Działalność gospodarcza staje się konieczna dopiero wtedy, gdy podnajem ma charakter zorganizowany, ciągły i zarobkowy - np. prowadzisz podnajem krótkoterminowy kilku lokali turystycznych. O wyborze formy decyduje skala działalności, a nie sam fakt podnajmu.

Podnajem a podatek - ryczałt czy działalność gospodarcza?

Przychody z podnajmu podlegają opodatkowaniu tak samo jak przychody z najmu. Osoba fizyczna podnajmująca lokal poza działalnością gospodarczą rozlicza się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawki w 2026 r. wynoszą:

• 8,5% - dla przychodów do 100 000 zł rocznie,
• 12,5% - od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Limit dotyczy łącznych przychodów z całego podnajmu i najmu prywatnego, nie pojedynczego mieszkania. Małżonkowie składający odpowiednie oświadczenie korzystają z podwyższonego limitu 200 000 zł.

Ryczałt płaci się do 20. dnia następnego miesiąca, a roczne zeznanie PIT-28 składa do 30 kwietnia. Nie ma obowiązku zgłaszania samej umowy podnajmu do urzędu skarbowego - wystarczy terminowo opłacać zaliczki.

Kiedy konieczna jest działalność gospodarcza?

Forma DG staje się konieczna, gdy podnajem spełnia łącznie cechy działalności gospodarczej: zorganizowany charakter, ciągłość i nastawienie na zysk w skali biznesowej. W takiej sytuacji podnajmujący działa już jak typowy przedsiębiorca, który świadczy usługi najmu i obsługuje klientów. W praktyce dotyczy to przede wszystkim:

• podnajmu krótkoterminowego w modelu turystycznym (kilka lokali na doby),
• prowadzenia podnajmu jako głównego źródła dochodu,
• obsługi większej liczby lokali z marketingiem, zarządzaniem rezerwacjami, zatrudnianiem pracowników itp.

W ramach DG dostępne formy opodatkowania to skala podatkowa (12% i 32%), podatek liniowy (19%) lub ryczałt (8,5%/12,5%). O wyborze decyduje rentowność konkretnego biznesu i wysokość przychodów z podnajmu lokalu.

Tabela 1. Oprac. własne.

Jak legalnie podnająć mieszkanie?

Aby legalnie podnająć mieszkanie lub jego część, trzeba spełnić cztery podstawowe warunki:

1. Uzyskać pisemną zgodę właściciela nieruchomości - najlepiej w postaci klauzuli w umowie najmu lub aneksu. Słowna zgoda jest formalnie wystarczająca, ale w razie sporu trudno ją udowodnić. Pisemną zgodę warto mieć też dla własnego spokoju przy każdej zmianie podnajemcy.
2. Zachować zgodność z umową najmu - warunki podnajmu nie mogą być sprzeczne z umową, którą mamy zawartą z właścicielem. Umowa najmu ma pierwszeństwo względem umowy podnajmu, a zarówno najemca, jak i podnajemca pozostają odpowiedzialni względem wynajmującego.
3. Sporządzić umowę z podnajemcą na piśmie, z dokładnym opisem lokalu, wysokością czynszu, wysokością kaucji, terminem obowiązywania umowy i określeniem warunków wypowiedzenia umowy.
4. Rozliczyć podatek od przychodów z podnajmu - ryczałtem lub w ramach działalności gospodarczej, w zależności od skali (więcej w sekcji powyżej).

Jeśli podnajem prowadzi się wbrew woli właściciela, ma on prawo rozwiązać umowę najmu w trybie przyspieszonym, czyli z miesięcznym wypowiedzeniem – nawet jeśli koliduje to z naszą umową podnajmu.

Co powinna zawierać umowa mieszkania na podnajem?

Umowa podnajmu jest bardzo podobna do klasycznej umowy najmu. Powinna zawierać:

• miejsce i data podpisania;
• termin obowiązywania umowy;
• dane wszystkich stron umowy, w tym dane kontaktowe;
• specyfikacja lokalu, którego dotyczy podnajem;
• wysokość czynszu oraz wszystkich innych opłat;
• forma i termin opłacania rachunków i czynszu;
• określenie warunków wypowiedzenia umowy;
• wysokość kaucji;
• protokół zdawczo-odbiorczy jako załącznik;
• inne informacje, dotyczące np. palenia w lokalu czy hodowli zwierząt.

Dobrze przygotowana umowa podnajmu może też zobowiązać właściciela nieruchomości i podnajemcę do określonych zachowań - np. terminowych przeglądów, zgłaszania awarii czy utrzymania mieszkania w dobrym stanie. Wszystko zależy od ustaleń stron i charakteru konkretnego podnajmu.

Naszym okiem

Najczęstszym błędem osób rozpoczynających podnajem mieszkania jest przekonanie, że standardowa polisa wynajmującego automatycznie obejmuje też ryzyka związane z podnajmem. Tak nie jest – większość OWU wprost wyłącza odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez podnajemców. Drugą pułapką jest brak OC – wystarczy jedno zalanie sąsiada z winy podnajemcy, by koszty sięgnęły kilkudziesięciu tysięcy złotych. Niezależnie od skali działalności – nawet przy podnajmie jednego pokoju – warto mieć osobną polisę z OC w życiu prywatnym i ochroną mienia ruchomego.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Jak ubezpieczyć mieszkanie na podnajem?

Ubezpieczenie mieszkania, które oddajemy w podnajem, to inwestycja, która zwraca się przy pierwszej większej szkodzie. Podnajmowane mieszkanie warto objąć ubezpieczeniem szerszym niż standardowa polisa właściciela - większa rotacja lokatorów oznacza wyższe ryzyko szkód. Od czego ubezpieczyć mieszkanie oferowane osobom prywatnym lub turystom? Kluczowe są trzy elementy:

• OC w życiu prywatnym lub OC działalności - pokrywa szkody wyrządzone osobom trzecim: zalanie sąsiada, uszkodzenie mienia administracji budynku. Przy podnajmie prowadzonym w ramach działalności gospodarczej polisa OC firmy może obejmować od razu wszystkie podnajmowane lokale, co jest ekonomiczne przy większej skali.
• Ochrona mienia ruchomego i kosztów adaptacyjnych - wyposażenie lokalu (meble, RTV, AGD) oraz remont przeprowadzony przez najemcę to wartości, które nie są chronione przez polisę właściciela. Warto je ubezpieczyć osobno.
• Szerszy pakiet zdarzeń - zalanie, pożar, kradzież z włamaniem, dewastacja i wandalizm to typowe szkody w wynajmowanych lokalach. Wariant All Risk chroni przed wszystkimi zdarzeniami z wyjątkiem zapisanych w wyłączeniach – to dobry wybór przy podnajmie krótkoterminowym z częstą rotacją gości.

Przed sfinalizowaniem transakcji należy dokładnie sprawdzić zapisy w OWU pod kątem wyłączeń związanych z sublokatą. Warto też dopilnować, aby suma ubezpieczenia ruchomości precyzyjnie odpowiadała wartości wyposażenia, co zapobiegnie problemom z wypłatą zbyt niskiego odszkodowania podczas likwidacji szkody.

UBEZPIECZENIE NIERUCHOMOŚCI – SPRAWDŹ CENĘ