Mapa zasadnicza - czym jest, ile kosztuje i gdzie uzyskać?

Przy planowaniu inwestycji budowlanej, np. przy ubieganiu się o decyzję dotyczącą warunków zabudowy, ale też chociażby przy wycenianiu nieruchomości, którą chcesz spieniężyć, może być ci potrzebna mapa zasadnicza. Zanim wyjaśnimy, w jaki sposób można ją pozyskać i ile to kosztuje, wyjaśnijmy sobie, czym właściwie jest mapa zasadnicza i co się na niej znajduje. 

TU SPRAWDZISZ CENY

Mapa zasadnicza – co to jest?

Mapa zasadnicza, inaczej Podstawowa Mapa Kraju, jest najważniejszym dokumentem tego typu w Polsce. Należy ona do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, ale można też powiedzieć, że jej właścicielem jest po prostu polskie państwo. 

Mapa zasadnicza jest oficjalnym i podstawowym opracowaniem geodezyjno-kartograficznym i obejmuje swoim zasięgiem obszar całej Polski. Wykorzystuje się ją do celów: ewidencyjnych, gospodarczych, planistycznych oraz strategicznych. Na jej bazie tworzy się opracowania kartograficzne służące do celów projektowych czy budowlanych. 

Mapa zasadnicza jest najważniejszym źródłem informacji na temat rozmieszczenia budynków, gruntów, dróg oraz innych obiektów. Zawiera też dane o uzbrojeniu terenu. Na jej podstawie dokonuje się planowania zagospodarowania przestrzennego i realizuje różnego typu inwestycje budowlane.  

Reasumując i uproszczając, mapa zasadnicza jest najważniejszą mapą w Polsce, ma oficjalny charakter, a na jej podstawie tworzy się inne mapy i realizuje liczne przedsięwzięcia budowlane i nie tylko takie.

Co powinna zawierać mapa zasadnicza?

Zgodnie oficjalną prawną definicją (Ustawa z dnia 17 maja 1989 roku Prawo geodezyjne i kartograficzne) na mapie zasadniczej powinny się znajdować informacje na temat następujących obiektów:

• budynków,
• działek ewidencyjnych,
• punktów osnowy geodezyjnej,
• sieci uzbrojenia terenu,
• konturów użytków gruntowych,
• konturów klasyfikacyjnych,
• budowli i urządzeń budowlanych,
• innych obiektów topograficznych. 

Dodajmy, że mapa zasadnicza oprócz rysunków zawiera także informacje opisowe. 

Mówiąc nieco prostszym językiem, na mapie zasadniczej zaznaczone są wszystkie znajdujące się w Polsce budynki i ulice, a nawet ogrodzenia, latarnie, mury oporowe czy studzienki kanalizacyjne. Wyczytać możesz też z niej, jakie jest ukształtowanie terenu w danym miejscu czy gdzie znajdują się elementy poszczególnych instalacji (kanalizacyjnej, wodociągowej, ciepłowniczej, itd.). Oczywiście, na mapie zasadniczej zaznaczone są też granice gruntów rolnych, działek budowlanych czy miejscowości. Jest to bardzo szczegółowe i praktycznie kompletne źródło, które jest tale uaktualniane i doprecyzowywane. 

Czym się różni mapa zasadnicza od mapy ewidencyjnej?

Mapa ewidencyjna (inaczej mapa katastralna) stanowi uzupełnienie mapy zasadniczej i zawiera zdecydowanie mniej danych. Znajdziesz na niej głównie informacje dotyczące ewidencji gruntów oraz budynków. Mapa ewidencyjna jest więc źródłem wiedzy na temat:

• granic poszczególnych nieruchomości,
• numerów ewidencyjnych nieruchomości, 
• klasy gruntów, 
• danych adresowych budynków, 
• położenia działek i budynków w przestrzeni.

W odróżnieniu od mapy zasadniczej, mapa ewidencyjna nie zawiera więc treści traktujących np. o ukształtowaniu terenu. Dane ewidencyjne – na tym skupiają się jej twórcy. 

Dla porządku dodajmy, że różnice pomiędzy oboma mapami dotyczą też kwestii technicznych. Mapa zasadnicza sporządzana jest w kroju sekcyjnym prostokątnym i za każdym razem przedstawia ten sam teren w taki sposób, żeby północ była na górze strony. Mapa ewidencyjna nierzadko ma natomiast krój obrębowy, a północ zaznacza się tutaj znakiem strzałki.  

Jak wygląda mapa zasadnicza?

Dawniej mapa zasadnicza miała tylko tradycyjną fizyczną postać. Co zrozumiałe, wraz z rozwojem technologii i postępem cyfryzacji sporządzono również jej elektroniczną wersję – zrobiono to na podstawie Rozporządzenia Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 2 listopada 2015 roku w sprawie bazy danych obiektów topograficznych oraz mapy zasadniczej. 

Mapa zasadnicza wykonana jest w następujących skalach:

• 1:500 – 1:1000 – obszary wysoko zurbanizowane;
• 1:1000 – 1:2000 – obszary średnio zurbanizowane;
• 1:5000 – zwarte obszary rolne i leśne;
• 1:250 – miejsca o bardzo dużym zagęszczeniu obiektów naziemnych i podziemnych (np. rejon warszawskiego metra).

Ogólnie skalę dobiera się w takim sposób, żeby mapa zasadnicza była czytelna i przejrzysta.

Jak odczytywać oznaczenia z mapy zasadniczej?

Dla laika treść mapy zasadniczej nie jest raczej łatwa w odbiorze. Znajdują się na niej rysunki, a także oznaczenia literowe oraz symbole, których objaśnienie możesz znaleźć we wspomnianym już rozporządzeniu (Rozporządzenie Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 2 listopada 2015 roku w sprawie bazy danych obiektów topograficznych oraz mapy zasadniczej). Z pewnością, analizując mapę zasadniczą powinieneś też zajrzeć do legendy znajdującej się na jej wydruku.

W tym miejscu trudno będzie wytłumaczyć wszystkie niuanse związane z symbolami oraz oznaczeniami znajdującymi się na mapie zasadniczej, ale możemy podać kilka przykładów: granice działki ewidencyjnej wyrysowane są na zielono, wewnątrz wyrysu umieszczony jest numer nieruchomości, projektowany budynek oznacza się niewielkim czerwonym kwadratem. 

W jakim celu stosowana jest mapa zasadnicza?

Mapę zasadniczą stosuje się do wielu celów, i lokalnych, i krajowych, na jej podstawie opracowuje się strategie czy tworzy plany. Rzecz jasna, jest ona też niezbędna przy dopełnianiu niektórych formalności związanych np. z budową domu. 

Jako osoba prywatna być może będziesz musiał skorzystać z mapy zasadniczej w następujących sytuacjach:

• przy wnioskowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla danego obszaru;
• w fazie wstępnego projektowania przyłączy na działce;
• podczas wykonywania geodezyjnych czynności związanych z rozgraniczeniem, podziałem lub wznowieniem granic nieruchomości;
• przy wycenie nieruchomości przeznaczonej na sprzedaż.  

Oczywiście, zawartość mapy zasadniczej ma charakter oficjalny, a więc jest ona dostępna dla każdego obywatela.  

Gdzie można otrzymać mapę zasadniczą?

Jeśli chcesz tylko uzyskać wgląd do mapy zasadniczej, możesz to zrobić za pomocą Internetu, wchodząc na oficjalną stronę rządową: www.geoportal.gov.pl. Niestety, przy dopełnianiu formalności związanych np. realizacją inwestycji budowlanej konieczne jest uzyskanie kopii mapy zasadniczej – nie można jej po prostu ściągnąć z Internetu. 

Kopię mapy zasadniczej możesz uzyskać w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej po złożeniu stosownego wniosku online lub tradycyjnie, czyli w formie papierowej. Takie ośrodki funkcjonują przy starostwach powiatowych na terenie całego kraju. Pamiętaj, żeby swój wniosek złożyć do właściwego urzędu – musi być on właściwy miejscowo dla położenia danej działki.

Jeśli zdecydujesz się na złożenie wniosku osobiście we właściwym Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, jest spore prawdopodobieństwo, że kopię mapy zasadniczej uzyskasz na miejscu. 

Ile zapłacisz za mapę zasadniczą?

Stawki za udostępnienie mapy zasadniczej ustalane są przez Ministra Inwestycji i Rozwoju. Zmieniają się one na przestrzeni lat, jednak obowiązujące kwoty zawsze są jednakowe dla wszystkich jednostek samorządowych w kraju. 

Wysokość opłaty zależy od tego, jak dużego rodzaju obszaru mapy potrzebujesz i jakiego rodzaju ma to być mapa. Od 2024 roku obowiązują następujące stawki:

• mapa zasadnicza w postaci rastrowej – 19,38 zł za hektar;
• mapa zasadnicza w postaci wektorowej – 27,68 zł za hektar;
• arkusz mapy zasadniczej w postaci drukowanej – 218,80 zł za arkusz A0;
• kopia arkusza mapy zasadniczej w postaci drukowanej – 116,68 zł za arkusz A0.

Czy mapa zasadnicza jest konieczna do otrzymania zgody na budowę?

Owszem, w niektórych sytuacjach mapa zasadnicza działki jest wymagana przy ubieganiu się o zgodę na budowę. Jest to jednak dość skomplikowane zagadnienie, które trzeba wyjaśnić nieco szerzej.

Ogólnie, jeśli planujesz wybudować dom, jego dokładna lokalizacja i forma muszą wpasowywać się w otoczenie, czyli np. budynek nie może znajdować się zbyt blisko granicy działki czy też nie może przekroczyć określonej wysokości. Wymagania, jakie stawia się przed planowanymi inwestycjami budowlanymi są różne w różnych lokalizacjach. Przeważnie wymagania te określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), czyli dokument uchwalany na poziomie samorządu, który formalnie jest uchwałą rady gminy. Dla niektórych lokalizacji MPZP jednak nie istnieje, a jeśli chcesz w takim miejscu wybudować dom, musisz złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Obowiązkowym załącznikiem do takiego wniosku jest właśnie mapa zasadnicza działki. 

Reasumując, konieczność uzyskania mapy zasadniczej działki przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę dotyczy lokalizacji, dla których nie istnieje MPZP, czyli w których niezbędne jest wnioskowanie od o decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Jakich dokumentów możesz potrzebować?

Przypomnijmy, że pozyskać mapę zasadniczą może każdy. Konieczne jest jednak uiszczenie odpowiedniej opłaty, a także złożenie wniosku o udostępnienie materiałów z powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Wniosek ten można złożyć online lub osobiście, a powinien on zawierać następujące informacje:

• dane osobowe wnioskodawcy (imię i nazwisko, adres, dane kontaktowe, itp.);
• wskazanie, o jaki dokładnie obszar chodzi;
• wskazanie, o jaką formę mapy chodzi – elektroniczną czy papierową.

Przy składaniu wniosku korzysta się z gotowych formularzy:

• P – wniosek o udostępnienie materiałów powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego;
• P1 – szczegóły wniosku o udostępnienie mapy zasadniczej lub mapy ewidencji gruntów i budynków;
• P7 – szczegóły wniosku o udostępnienie innych materiałów.

Poza wypełnionym prawidłowo wnioskiem oraz dowodem uiszczenia opłaty, do uzyskania mapy zasadniczej nie jest ci potrzebny żaden inny dokument.

Pamiętaj o ubezpieczeniu swojej nieruchomości!

Dla wielu z nas nieruchomość jest najdroższą z posiadanych rzeczy. Współcześnie ceny mieszkań i domów w Polsce osiągnęły już bardzo wysoki pułap i, niestety, nadal drożeją. Kiedy już wreszcie uda nam się kupić własne cztery kąty, warto byłoby pomyśleć o ich ubezpieczeniu.

Pożar, powódź, zalanie, uderzenie pioruna, wybuch gazu czy włamanie to tylko niektóre z licznych zagrożeń, na jakie jesteśmy narażeni. Zachowanie ostrożności i odpowiednie zabezpieczenie nieruchomości zawsze są dobrym rozwiązaniem, ale tylko ubezpieczenie zagwarantuje nam rekompensatę finansową po szkodzie. Kolejnym argumentem, który przemawia na rzecz polisy mieszkaniowej, jest jej relatywnie niska cena. No właśnie, ile wynosi aktualnie składka ubezpieczeniowa? Taką kalkulację zawsze trzeba przeprowadzić dla konkretnej nieruchomości i doprecyzowanego zakresu ochrony. Przekonajmy się więc, jakie są przykładowe koszty związane z ubezpieczeniem. 

Sprawdziliśmy, jakie jest koszt podstawowego ubezpieczenia domu o powierzchni 90 mkw. i wartości rynkowej 650 000 zł. Pod uwagę wzięliśmy podstawowy wariant polisy mieszkaniowej, czyli ochronę murów oraz elementów stałych na wypadek pożaru i innych zdarzeń losowych. 

W wariancie od ryzyk nazwanych taka polisa kosztuje od 365 zł do 652 zł, a w wariancie od ryzyk wszystkich (All Risks) od 507 zł do 1081 zł. Wszystkie podane kwoty odnoszą się do rocznego okresu ubezpieczenia, a poszczególne oferty minimalnie się od siebie różnią, m. in. wliczonymi w cenę dodatkami.

Wypowiedź eksperta

Koszt ubezpieczenia nieruchomości zależy od wielu czynników, ale kluczowa jest jej wartość rynkowa oraz wybrany zakres ochrony, czyli liczba i charakter wykupionych ryzyk. Spore znaczenie ma także wybór towarzystwa, ponieważ niemal identyczny produkt u każdego ubezpieczyciela ma nieco inną cenę. Składkę najlepiej liczyć dla nieruchomości o konkretnych parametrach i wybranych zdarzeń, ponieważ nie ma towarzystw, które zawsze przedstawią nam najlepszą ofertę cenową.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Tabela 1. Źródło: rankomat.pl (stan na: 19.06.2024 r.).

Gdzie szukać odpowiedniej polisy?

Zdecydowanie najprostszym sposobem zakupu polisy mieszkaniowej jest zakup online, np. za pomocą porównywarki ubezpieczeń. Cała procedura może potrwać dosłownie kilka minut ze względu na minimum formalności, jakich musisz dopełnić. Za pośrednictwem sieci nabędziesz polisę dopasowaną do swoich potrzeb – samodzielnie ustalisz zakres ochrony oraz sumy ubezpieczenia. Online dostępne są zarówno ubezpieczenia od ryzyk nazwanych, jak i ubezpieczenia od ryzyk wszystkich (All Risks). W ten sposób może się ubezpieczyć zarówno właściciel nieruchomości, jak i najemca.

Za pomocą porównywarki ubezpieczeń możesz obliczyć dokładny wymiar składki dla swojego domu lub mieszkania. Wystarczy tylko wprowadzić do panelu podstawowe informacje o nieruchomości, preferowanym zakresie ochrony oraz kilku innych kwestiach. Po zatwierdzeniu tych danych płynnie przejdziesz do tabeli z ofertami uporządkowanymi od najtańszej do najdroższej. Będziesz mógł wówczas porównać je ze sobą pobierając ich OWU oraz karty produktu, czyli dokumenty zawierające informacje o szczegółach ubezpieczenia. Kiedy już zdecydujesz się na jedną polisę, od razu będziesz mógł opłacić składkę, a ubezpieczenie może wejść w życie nawet następnego dnia roboczego. 
 

TU SPRAWDZISZ CENY