Rozwiązanie to bywa wykorzystywane przy darowiźnie lub sprzedaży nieruchomości z zastrzeżeniem prawa zamieszkiwania. Mowa tu o służebności mieszkania, która wpływa na sposób korzystania z lokalu i ma istotne znaczenie zarówno dla uprawnionego, jak i właściciela nieruchomości.

Na gruncie Kodeksu cywilnego służebność mieszkania stanowi jedno z ograniczonych praw rzeczowych przysługujących osobie fizycznej. Określa zakres korzystania z cudzej nieruchomości, w tym możliwość zamieszkiwania oraz używania części wspólnych budynku.

Najważniejsze informacje

  • Służebność mieszkania to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala osobie fizycznej korzystać z cudzej nieruchomości w celach mieszkaniowych.
  • Służebność osobista mieszkania jest niezbywalna i co do zasady wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego.
  • Uprawniony ze służebności mieszkania nie jest właścicielem nieruchomości i nie może jej wynająć ani użyczyć.
  • Ustanowienie służebności mieszkania wymaga formy aktu notarialnego i może zostać ujawnione w księdze wieczystej.
  • Sprzedaż mieszkania obciążonego służebnością jest możliwa, ale nowy właściciel musi respektować prawa służebnika.
Z tego artykułu dowiesz się:

Służebność mieszkania – co to jest i na czym polega?

Służebność mieszkania to prawo, które pozwala osobie fizycznej korzystać z cudzej nieruchomości w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Najczęściej polega na możliwości zamieszkiwania w całym lokalu albo w oznaczonej części nieruchomości, z jednoczesnym prawem korzystania z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

W praktyce służebność mieszkania stosuje się głównie w relacjach rodzinnych, np. gdy rodzice przekazują mieszkanie dzieciom, zastrzegając sobie prawo dalszego zamieszkiwania. Uprawnienie to nie oznacza nabycia własności nieruchomości ani prawa do jej wynajmu – daje wyłącznie prawo do korzystania w zakresie określonym w umowie lub przepisach.

Służebność mieszkania jako służebność osobista w Kodeksie cywilnym

Zgodnie z Kodeksem cywilnym służebność mieszkania jest służebnością osobistą, czyli ograniczonym prawem rzeczowym ustanawianym na rzecz oznaczonej osoby fizycznej (art. 296 KC). Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, z uwzględnieniem przepisów szczególnych (art. 297 KC). Jeżeli strony nie określą inaczej zakresu wykonywania prawa, ustala się go według osobistych potrzeb uprawnionego, z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych (art. 298 KC).

Uwaga!

Służebność osobista jest niezbywalna i co do zasady wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego (art. 299-300 KC). Przepisy szczególne dotyczące służebności mieszkania określają m.in. zakres korzystania z nieruchomości oraz krąg osób, które mogą zamieszkiwać razem z uprawnionym (art. 301-302 KC).

Dożywotnia służebność mieszkania – czas trwania i wygaśnięcie prawa

Dożywotnia służebność mieszkania jest ustanawiana na czas nieoznaczony i co do zasady trwa do śmierci uprawnionego. Jako służebność osobista ma charakter niezbywalny i nie wchodzi do spadku. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy strony w akcie notarialnym postanowią, że po śmierci uprawnionego prawo to przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom lub małżonkowi.

Uwaga!

W przeciwieństwie do umowy dożywocia, służebność mieszkania nie nakłada na właściciela obowiązku utrzymania ani opieki nad uprawnionym.

Zniesienie służebności mieszkania może nastąpić wyłącznie w przypadkach przewidzianych w Kodeksie cywilnym, m.in. poprzez zrzeczenie się prawa, niewykonywanie służebności przez 10 lat, konfuzji (gdy uprawniony stanie się właścicielem nieruchomości). Jeżeli uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, wówczas właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

Prawa i obowiązki przy służebności mieszkania

Prawa i obowiązki związane ze służebnością mieszkania wynikają z przepisów Kodeksu cywilnego oraz z treści umowy ustanawiającej to prawo. Mający służebność mieszkania powinien korzystać z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i bez naruszania praw właściciela – z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych, a także ponosić koszty związane ze zwykłym korzystaniem z lokalu – w szczególności opłaty za media.

W ramach służebności mieszkania uprawnionemu przysługuje prawo do korzystania z oznaczonej części nieruchomości oraz z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Właściciel nieruchomości obciążonej nie może utrudniać wykonywania służebności i co do zasady ponosi koszty większych napraw nieruchomości.

Kto może mieszkać w lokalu ze służebnością mieszkania?

Zakres osób uprawnionych do zamieszkiwania w lokalu objętym służebnością mieszkania jest ściśle określony w Kodeksie cywilnym.

W lokalu mogą zamieszkiwać:

  • uprawniony ze służebności mieszkania,
  • małżonek uprawnionego,
  • dzieci małoletnie (dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w lokalu także po uzyskaniu pełnoletności),
  • inne osoby, jeżeli są utrzymywane przez uprawnionego albo są potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego (np. opiekunka).

Osoby te nie nabywają samodzielnych praw do lokalu – ich obecność wynika wyłącznie z prawa przysługującego uprawnionemu.

Czy służebnik może wynająć lub użyczyć mieszkanie?

Służebnik nie ma prawa wynająć ani użyczyć mieszkania objętego służebnością osobom trzecim. Służebność mieszkania służy wyłącznie zaspokojeniu osobistych potrzeb mieszkaniowych uprawnionego i osób wskazanych w przepisach.

Uwaga!

Uprawniony nie jest właścicielem nieruchomości i nie może nią rozporządzać. Umowy najmu lub użyczenia zawarte przez służebnika bez zgody właściciela są bezskuteczne wobec właściciela, a służebność mieszkania nie może zostać przekształcona w najem ani użyczenie.

Jak ustanowić służebność mieszkania – forma aktu notarialnego?

Ustanowienie służebności mieszkania następuje na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości a osobą, na rzecz której ma powstać służebność osobista mieszkania.

Oświadczenie właściciela o ustanowieniu służebności mieszkania musi być złożone w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

W akcie notarialnym trzeba precyzyjnie wskazać:

  • dane stron (właściciel nieruchomości i uprawniony – osoba fizyczna),
  • dane nieruchomości (adres, numer księgi wieczystej danej nieruchomości, sposób własności),
  • zakres służebności mieszkania: czy obejmuje całe mieszkanie czy tylko części nieruchomości (np. konkretne pokoje, piętro),
  • zasady korzystania z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku,
  • ustalenia co do kosztów (np. media) i ewentualnych napraw związanych ze zwykłym korzystaniem,
  • czy jest to dożywotnia służebność mieszkania, czy ustanowiona na czas oznaczony (jeśli nie wpiszecie terminu, zwykle przyjmuje się, że jest dożywotnia).

Po podpisaniu aktu notariusz zazwyczaj składa wniosek o wpis służebności do księgi wieczystej (dział III). Wpis nie jest konieczny do ważności ustanowienia służebności, ale zabezpiecza uprawnionego i informuje każdego kupującego, że nieruchomość jest nieruchomością obciążoną.

Jakie są koszty ustanowienia służebności mieszkania?

Koszty ustanowienia służebności mieszkania są związane głównie z obowiązkową formą aktu notarialnego oraz wpisem prawa do księgi wieczystej. Występują niezależnie od tego, czy służebność jest odpłatna, czy nieodpłatna.

Najczęstsze koszty to:

  • taksa notarialna – ustalana na podstawie wartości służebności i maksymalnych stawek określonych w przepisach,
  • VAT od taksy notarialnej,
  • opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej – obecnie 200 zł,
  • koszt wypisów aktu notarialnego – naliczany za każdą rozpoczętą stronę dokumentu.

Dodatkowo może pojawić się podatek od spadków i darowizn, jeżeli ustanowienie służebności następuje nieodpłatnie i poza najbliższą rodziną. W przypadku osób z tzw. grupy zerowej (np. rodzice–dzieci) możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia podatkowego po spełnieniu formalności.

Jak sprzedać mieszkanie obciążone służebnością?

Lokal obciążony służebnością mieszkania można sprzedać bez zgody służebnika, ponieważ prawo to jest związane z nieruchomością, a nie z osobą właściciela. Zmiana właściciela nie powoduje wygaśnięcia służebności – nowy nabywca przejmuje nieruchomość wraz z istniejącym obciążeniem i musi respektować prawa uprawnionego.

Naszym okiem

Służebność mieszkania jest jednym z najsilniejszych ograniczonych praw rzeczowych, ponieważ skutecznie chroni interesy mieszkaniowe uprawnionego nawet przy zmianie właściciela nieruchomości.
Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

W praktyce sprzedaż takiego lokalu jest trudniejsza, ponieważ krąg potencjalnych nabywców jest ograniczony. Cena nieruchomości zazwyczaj jest niższa niż w przypadku lokalu wolnego od obciążeń, a jej ustalenie często wymaga wyceny rzeczoznawcy majątkowego, który uwzględnia wartość służebności.

Uwaga!

Służebność mieszkania nie wyklucza możliwości wynajmu nieruchomości przez właściciela, jednak najem nie może naruszać praw służebnika do korzystania z lokalu w ustalonym zakresie.

Służebność mieszkania uprawnia konkretną osobę do korzystania z nieruchomości, która nie jest jego własnością. Służebnikiem może być zarówno krewny właściciela domu lub mieszkania, jak i osoba spoza rodziny – w świetle prawa nie ma to większego znaczenia. Służebność ma pewne cechy wspólne z najmem, jednak jest o wiele trwalszym zobowiązaniem, z którego praktycznie nie można się potem wycofać. Przeanalizujmy to sobie krok po kroku. 

Jak najlepiej ubezpieczyć mieszkanie? 

Nieruchomość z ustanowioną służebnością można ubezpieczyć i to właściwie na standardowych zasadach. Jeśli szukasz polisy dla swojego domu lub mieszkania, nie decyduj się na pierwszą z brzegu ofertę, tylko zrób przynajmniej pobieżne rozeznanie, porównując ze sobą większą liczbę ubezpieczeń.

Przy zakupie polisy mieszkaniowej kluczowe jest dobranie właściwego zakresu ochrony. Podstawowe ubezpieczenie nieruchomości chroni tylko mury i ewentualnie elementy stałe przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi. Podstawę zawsze jednak można uzupełnić, czy to dobierając dodatkowe mienie, czy dodatkowe ryzyka. 

Z pewnością warto uwzględnić w ubezpieczeniu ruchomości domowe, czyli to wyposażenie mieszkania lub domu, które nie jest przymocowane na stałe i które można zdemontować bez użycia siły lub narzędzi. Twoja polisa może także objąć przedmioty specjalne (wartościowe), mienie firmowe, zabudowania znajdujące się na posesji, a nawet poza nią, jak dom letniskowy czy nagrobek. W zakresie ochrony możesz uwzględnić nawet ponad 30 zdarzeń losowych, a także bardziej specyficzne dodatki, jak OC w życiu prywatnym czy Home Assistance. Warto ubezpieczyć się nie tylko od pożaru, powodzi, uderzenia pioruna czy uderzenia samochodu, ale również kradzieży, rabunku czy aktów wandalizmu. Możliwości jest naprawdę sporo i warto przynajmniej się im bliżej przyjrzeć. 

Gdzie znajdziesz najlepsze ubezpieczenie mieszkania? 

Kiedy już zdecydujesz, jakie mienie chcesz ubezpieczyć i jaki zakres ochrony cię interesuje, sprawdź, ile wybrana przez ciebie polisa kosztuje u różnych ubezpieczycieli. W tym celu skorzystaj z darmowej porównywarki polis, dzięki której w dosłownie kilka minut sprawdzisz, jakie stawki proponują czołowe towarzystwa, takie jak: Proama, Generali, Inter Polska, Wiener, Link4, mtu24.pl, TU Europa, Benefia czy Uniqa.

Do przeprowadzenia kalkulacji będziesz potrzebował podstawowych danych o swojej nieruchomości (metraż, wiek, lokalizacja, własność, historia ubezpieczenia, itp.) oraz o wybranym zakresie ochrony. Wprowadzenie tych informacji do porównywarki zajmie ci raptem kilka minut. Później będziesz mógł już przejść do analizy tabeli z uporządkowanymi ofertami. Kiedy już wybierzesz najlepszą dla siebie opcję, od razu będziesz mógł przejść do opłacenia składki w wybrany przez siebie sposób, a wykupiona polisa może zacząć obowiązywać nawet od następnego dnia roboczego.

Dzięki porównywarce możesz zaoszczędzić do kilkuset złotych w skali roku, nie zawężając przy tym zakresu ochrony. Zaoszczędzisz też czas, ponieważ cała procedura może zamknąć się w kilku minutach, a po opłaceniu składki nie czekają cię już żadne dodatkowe formalności. 

PORÓWNAJ CENY

FAQ – Najczęściej zadawane pytania o służebność mieszkania:

  1. Do czego zobowiązuje służebność mieszkania?

    Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością jest zobowiązany do udostępnienia służebnikowi określonej części swojego domu lub mieszkania, w której ten zamieszka. Ponadto, służebność nieruchomości zobowiązuje właściciela do udostępnienia uprawnionemu określonych pomieszczeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Służebność mieszkania zawsze ma określony termin, a kończy się najpóźniej wraz ze śmiercią uprawnionego.

  2. Kto płaci czynsz przy służebności mieszkania?

    Ustanowienie służebności mieszkania sprawia, że wszystkie świadczenia związane z jego eksploatacją właściciel nieruchomości może dzielić ze służebnikiem. Oczywiście, uprawniony ponosi koszty utrzymania swojej części mieszkania lub domu, dokładając się do rachunków w sposób proporcjonalny. 

  3. Po jakim czasie wygasa służebność mieszkania?

    Ustanowienie służebności mieszkania zawsze jest terminowe, a długość obowiązywania tego zobowiązania jest zależna od tego, co właściciel nieruchomości ustali ze służebnikiem, ewentualnie od wyroku sądu lub postanowień administracyjnych. Maksymalnie służebność osobista mieszkania może obowiązywać do śmierci służebnika (dożywotnia służebność mieszkania), jednak nie dłużej, ponieważ nie można tego prawa odziedziczyć.

  4. Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania?

    Koszt ubezpieczenia mieszkania jest wypadkową wielu czynników, jednak kluczowe są dwa: wartość ubezpieczonego majątku oraz wybrany zakres ochrony. Upraszczając, im droższe mieszkanie lub dom chcesz objąć ochroną i im szersza ma to być ochrona, tym więcej zapłacisz za polisę. Najtańsze ubezpieczenia nieruchomości kosztują około 100 zł w skali roku, ale najczęściej składka mieści się w granicach 200-400 zł rocznie. 

  5. Jak obliczyć wartość mieszkania z ustanowioną służebnością?

    Nieruchomość z ustanowioną służebnością zawsze można sprzedać i to bez zgody służebnika. Jego wartość rynkową powinien obliczyć rzeczoznawca majątkowy, pomniejszając ogólną kwotę o wyliczoną wartość służebności. Rzecz jasna, takie lokale trudniej jest sprzedać i cieszą się one zdecydowanie mniejszym zainteresowaniem. Kwota ustalona przez rzeczoznawcę niekoniecznie więc musi oddawać faktyczną wartość rynkową mieszkania lub domu ze służebnością.  

  6. Kto może ustanowić służebność mieszkania?

    Ustanowienie służebności mieszkania może odbyć się na trzy sposoby: poprzez orzeczenie sądu, decyzję administracyjną lub przez sporządzenie odpowiedniej umowy, którą podpisuje właściciel nieruchomości z przyszłym służebnikiem. W ostatnim przypadku konieczna jest wizyta w kancelarii notarialnej, ponieważ umowa pomiędzy stronami musi być w formie aktu notarialnego, co wiąże się z pewnymi kosztami.

  7. Gdzie szukać informacji o służebności nieruchomości?

    Jeśli chcesz sprawdzić, czy w danej nieruchomości jest ustanowiona służebność osobista (służebność mieszkania), powinieneś zajrzeć do księgi wieczystej, konkretnie do jej III działu. Tam znajdują się również informacje o innych rodzajach służebności, takich jak służebność przesyłu oraz służebność gruntowa.

  8. Czy można zamienić służebność mieszkania na rentę?

    Zamiana służebności mieszkania na rentę, owszem, jest możliwa, ale tylko w określonych sytuacjach, np. wtedy, kiedy służebnik permanentnie zakłóca spokój innych mieszkańców nieruchomości lub niszczy ich mienie. Właściciel nieruchomości musi wówczas udowodnić przed sądem winę służebnika, a jeśli mu się to uda, sąd zamienia służebność na rentę, od razu określając jej wysokość.