Linia średniego napięcia a budowa domu - co warto wiedzieć?

To, czy można budować pod linią energetyczną, zależy od konkretnej sytuacji. Kwestię tę warunkują, oczywiście, odgórne przepisy, stworzone m.in. ze względów bezpieczeństwa. Niestety, rygorystyczne zasady, a także praktyka właścicieli linii energetycznych bywa uciążliwa dla prywatnych inwestorów.

Czym jest linia średniego napięcia i dlaczego ma znaczenie przy budowie domu?

W Polsce występują cztery rodzaje linii przesyłu energii elektrycznej: linia najwyższych napięć, linia wysokiego napięcia, linia średniego napięcia oraz linia niskiego napięcia. Z perspektywy prywatnych inwestorów najbardziej problematyczne są linie średniego napięcia. Najpierw wyjaśnimy sobie, czym one są, żeby później przejść do kłopotliwych sytuacji, odpowiadając m.in. na pytania, czy można budować pod linią energetyczną i jaka odległość zabudowy od linii średniego napięcia jest dopuszczalna.

Definicja linii średniego napięcia i jej rola w sieci dystrybucyjnej

Linie średniego napięcia (linie SN) są elementem większego systemu elektroenergetycznego służącym – jak już sam ich nazwa wskazuje – do dystrybucji energii elektrycznej na średnie odległości. Teoretycznie, obecne w nich napięcie mieści się w przedziale od 1 kV do 60 kV, jednak w Polsce najczęściej można spotkać się z liniami o napięciu 15 kV.

Linie SN, przede wszystkim, przesyłają energię z większych stacji transformatorowych do mniejszych stacji transformatorowo-rozdzielczych. Mogą również zasilać dużych odbiorców, np. zakłady przemysłowe, ale nie dostarczają prądu bezpośrednio do gospodarstw domowych.

Jak linia SN wpływa na projekt i projektanta? – aspekty planowania działki

Linie średniego napięcia można podzielić na linie napowietrzne (przewody zawieszone na słupach) oraz linie kablowe (poprowadzone pod ziemią, specjalnymi rurami lub kanałami). Niestety, w naszym kraju przeważają te pierwsze.

Linia średniego napięcia na działce budowlanej, szczególnie linia napowietrzna, może być sporym kłopotem. Zabudowania, które powstaną w takim miejscu, muszą znajdować się w określonych odległościach od linii SN, co dotyczy zarówno poziomu, jak i pionu. W takiej sytuacji inwestor musi albo dostosować projekt do obecnej sytuacji, np. umieszczając garaż pod linią średniego napięcia, a dom bliżej granicy działki, albo podjąć dialog z zakładem energetycznym w celu usunięcia lub przestawienia słupów.

Przypomnijmy, że przy budowie domu konieczne jest również zastosowanie się do zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub warunków zabudowy, które określają dopuszczalne odległości od granic działki czy maksymalną wysokość zabudowy. W połączeniu z obecną na działce linią SN stworzenie sensownego projektu może być mocno utrudnione, a czasem niemożliwe.

Prąd budowlany - czym różni się od zwykłego?

Budowa domu zawsze generuje duże zużycie energii elektrycznej, więc warto mieć świadomość, w jaki sposób można zminimalizować te koszty. Zobacz artykuł

Jakie przepisy regulują minimalne odległości od linii SN?

Podkreślmy fakt, że zabudowania, które mogą powstać na działce, muszą znajdować się w określonych odległościach od linii SN. Kwestie te regulują określone przepisy, przede wszystkim: 

• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 lutego 2003 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych; 
• norma PN-EN 50341-1; 
• norma PN-E-05100-1; 
• MPZP. 

Rozporządzenie techniczne – strefy ochronne i ich odległości (kablowe 5,2 m, napowietrzne 3 m)

Wspomniane wyżej przepisy wyznaczają strefy ochronne wokół linii średniego napięcia. Podstawowe dopuszczalne minimalne odległości wyglądają następująco: 

• odległość pozioma od linii napowietrznej o napięciu 1-45 kV – 3 metry; 
• odległość pozioma od linii kablowej o napięciu 1-45 kV – 5,2 metra; 
• odległość pionowa od linii SN o napięciu 15 kV – 7,1 metra; 
• odległość pionowa od linii SN o napięciu 30 kV – 7,2 metra. 

Przy wyższym napięciu dopuszczalne odległości mogą być jeszcze większe. Im wyższe napięcie, tym obszerniejsze strefy ochronne – to ogólna zależność.

Znaczenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego 

MPZP jest aktem prawa miejscowego określającym przeznaczenie danego terenu oraz możliwości zagospodarowania go. Plan uchwala rada gminy lub rada miasta na podstawie odgórnych przepisów.

Jeśli chodzi o dopuszczalne odległości od linii SN, MPZP może je doprecyzować, dostosowując do specyfiki terenu oraz planowanej zabudowy. Inwestor musi respektować treść MPZP, ponieważ bez zgodności projektu z planem niemożliwe jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Czy inwestor może przenieść lub przesunąć linię? Kto ponosi koszty?

W niektórych sytuacjach możliwa jest zmiana lokalizacji linii średniego napięcia, chociaż oczywiście inwestor nigdy nie może przesunąć słupów na własną rękę. Zawsze konieczne jest dopełnienie określonej procedury, co czasem przyniesie pożądany efekt, a czasem nie. Rozważmy sobie to zagadnienie nieco bardziej szczegółowo.

Negocjacje z zakładem energetycznym – co przewiduje prawo energetyczne i orzecznictwo

Na działce może być ustanowiona służebność przesyłu. Taki stan prawny może powstać poprzez zasiedzenie lub podpisanie odpowiedniej umowy przez poprzedniego właściciela gruntu. Taka sytuacja stanowi spory problem dla inwestora, a jedynym możliwym wyjściem jest polubowne załatwienie sprawy, do czego niezbędna jest dobra wola zakładu energetycznego. 

Jeśli na działce nie ma ustanowionej służebności przesyłu, szanse na przesunięcie sieci SN są dużo większe. Brak służebności przesyłu oznacza, że zakład energetyczny właściwie nie posiada tytułu prawnego do korzystania z działki, a więc ten może wnioskować o zmianę lokalizacji słupów. Jeśli taki wniosek zostanie odrzucony, inwestor może skierować sprawę do sądu, co znacznie wydłuża całą procedurę. 

Przy braku służebności przesyłu możliwe jest również przekształcenie linii powietrznej na kablową, czyli podziemną. W praktyce ten wariant jest jednak rzadko praktykowany. 

Zasiedzenie służebności przesyłu – jakie są prawa inwestora?

O zasiedzeniu służebności przesyłu mówimy wtedy, kiedy na danej działce obecna jest linia SN przez co najmniej 20 lat (czasem 30 lat), a jej właściciel w żaden sposób się temu nie sprzeciwia. Co ważne, w tej sytuacji właściciel gruntu nie tylko nie ma narzędzi prawnych do przesunięcia słupów, ale również do uzyskania rekompensaty finansowej za korzystanie ze swojej działki. 

Jeśli kupiłeś działkę, na której zostało ustanowione prawo przesyłu przez zasiedzenie, jedynym sposobem na uzyskanie jakichkolwiek korzyści są negocjacje z zakładem energetycznym, ewentualnie podważenie tego, że do zasiedzenia w ogóle doszło. 

Do zasiedzenia służebności przesyłu dochodzi wtedy, kiedy: 

• właściciel linii energetycznej korzystał z urządzeń przesyłowych nieprzerwanie przez 20 lat w dobrej wierze, czyli będąc przekonanym, że ma do tego prawo; 
• właściciel linii energetycznej korzystał z urządzeń przesyłowych nieprzerwanie przez 30 w złej wierze, czyli będąc świadomym, że nie ma do tego prawa; 
• urządzenia przesyłowe są trwałe i widoczne; 
• w trakcie tych 20 lub 30 lat właściciel działki nie wnioskował o usunięcie linii; 
• w trakcie tych 20 lub 30 lat właściciel działki nie wnioskował o odszkodowanie za nieprawomocne korzystanie z gruntu; 
• w trakcie tych 20 lub 30 lat nie wnoszono powództwa o ustalenie własności nieruchomości. 

UBEZPIECZENIE NIERUCHOMOŚCI – SPRAWDŹ CENĘ

Co zrobić, jeśli linia SN koliduje z planem budowy domu? Krok po kroku

Jeśli linia SN uniemożliwia planowaną zabudowę działki, możliwe są następujące scenariusze: 

• zmiana projektu w taki sposób, żeby spełniał on wyznaczone normy; 
• przy braku służebności przesyłu – zmiana projektu przy jednoczesnym uzyskaniu rekompensaty finansowej od zakładu energetycznego; 
• przy braku służebności przesyłu – wnioskowanie do zakładu energetycznego o usunięcie lub przesunięcie linii SN; 
• przy braku służebności przesyłu i odrzuceniu przez zakład wniosku o usunięcie lub przesunięcie linii SN – skierowanie sprawy do sądu; 
• przy ustanowionej służebności przesyłu – wynegocjowanie z właścicielem linii jej usunięcia, przesunięcia lub ukrycia pod ziemią. 

Jak widzisz, pole manewru masz właściwie tylko w sytuacji, w której nie zostało ustanowione prawo przesyłu. 

Ogólnie powinieneś postępować w następujący sposób: 

1. Zapoznaj się z dostępną dokumentacją – konieczna jest analiza księgi wieczystej nieruchomości, MPZP oraz dokumentów dotyczących linii SN, przede wszystkim sprawdź, czy ustanowiona została służebność przesyłu. 
2. Skontaktuj się z zakładem energetycznym w celu uregulowania stanu prawnego – złóż wniosek o usunięcie/przesunięcie linii SN lub ustanowienie służebności przesyłu z wpisaną w umowie odpowiednią opłatą. 
3. Złóż wniosek o odszkodowanie za nieprawne korzystanie z działki – najlepiej zlecić rzeczoznawcy oszacowanie wielkości odszkodowania i opłat za przesył. 
4. Jeśli zakład energetyczny odrzuci twoje wnioski, skieruj sprawę do sądu – korzystniejszym rozwiązaniem (głównie ze względu na czas) jest rozwiązanie polubowne, jednak przy braku dobrej woli zakładu energetycznego czasem konieczna jest droga sądowa.

UWAGA

Ile może kosztować przesunięcie lub modernizacja linii średniego napięcia?

Koszty przesunięcia linii średniego napięcia mogą być bardzo różne i zawsze trzeba je liczyć indywidualnie. Minimalna kwota to kilka tysięcy, maksymalna kilkadziesiąt tysięcy. Właściciel działki wcale jednak nie musi płacić za przesunięcie słupa, głównie w sytuacjach, w których ten został postawiony bezprawnie, czyli kiedy nie została ustanowiona służebność przesyłu. 

Podczas negocjacji zakład energetyczny zapewne będzie próbował przerzucić koszt przesunięcia linii SN na właściciela gruntu, bo jest to dla niego zwyczajnie opłacalne. Właściciel nie musi się jednak na to godzić, szczególnie jeśli zakład energetyczny nie ma żadnych podstaw prawnych do korzystania z działki. Niestety, przy braku dobrej woli ze strony właściciela linii przesyłowej, takie sprawy musi rozstrzygać sąd, a to jest czasochłonne.

Gdzie ubezpieczyć budowę domu?

Kiedy już rozwiążesz problemy związane z obecnością na działce linii średniego napięcia i będziesz przymierzał się do rozpoczęcia budowy domu, pomyśl o ubezpieczeniu.

Wypowiedź eksperta

Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że inwestycję budowlaną można ubezpieczyć już od pierwszego etapu jej realizacji. Odpowiednią polisą dla indywidualnych inwestorów jest tzw. polisa dla domu w budowie. Jest to produkt ubezpieczeniowy o uproszczonej formule i nieco zawężonym zakresie, co przekłada się na jego niższą cenę. Chroni on głównie mury oraz elementy stałe od zdarzeń losowych, dewastacji, wandalizmu czy kradzieży. W momencie, w którym budynek osiągnie stan surowy zamknięty, czyli będzie miał już dach, wszystkie ściany, a także drzwi i okna, będziesz mógł poszerzyć ochronę o ruchomości domowe, czyli głównie o materiały budowlane oraz narzędzia.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Polisę dla domu w budowie kupisz online, np. za pomocą porównywarki ubezpieczeń. Będziesz mógł samodzielnie wybrać wariant polisy (ubezpieczenie od ryzyk nazwanych lub od ryzyk wszystkich), ustalić zakres ochrony oraz sumy ubezpieczenia. Sformatowanie polisy zajmie ci dosłownie kilka minut, a kiedy zatwierdzisz wprowadzone dane, przejdziesz do tabeli z uporządkowanymi ofertami od czołowych towarzystw. Będziesz mógł je na spokojnie przeanalizować i porównać, również pod kątem finansowym, a kiedy znajdziesz już produkt spełniający twoje oczekiwania, płynnie przejdziesz do opłacenia składki. Ochrona twojej inwestycji może zacząć działać praktycznie od zaraz, mówiąc precyzyjniej, nawet od następnego dnia roboczego. Dzięki zakupom online zaoszczędzisz sporo czasu i pieniędzy, nawet kilkaset złotych w skali roku.