Marzy Ci się dom z duszą, stara kamienica z historią, a może dworek na wsi? Zakup zabytkowej nieruchomości to dla wielu spełnienie marzeń o wyjątkowym miejscu do życia. Jednak bycie właścicielem zabytku to nie tylko prestiż, ale i ogromna odpowiedzialność – także finansowa. Ubezpieczenie zabytkowej nieruchomości nie jest tak proste, jak w przypadku nowego budownictwa, a towarzystwa ubezpieczeniowe stawiają przed właścicielami szereg wymogów.
Obiekty zabytkowe mają swoich fanów, choć nie są to tanie nieruchomości. Jeśli znajdziesz w ogłoszeniach tanią przedwojenną willę czy mieszkanie w starej kamienicy, zwykle to dopiero początek wydatków. A jeśli nieruchomość ma status zabytku, bądź przygotowany na kontakt z miejscowym konserwatorem w razie wykonania drobnej przeróbki czy generalnego remontu.
Najważniejsze informacje
1. Ubezpieczenie zabytkowej nieruchomości wymaga indywidualnego podejścia i często nie jest dostępne w standardowych procesach online.
2. Podstawą dla ubezpieczyciela są wpis do rejestru zabytków lub ewidencji zabytków, stan techniczny oraz konstrukcja budynku.
3. Suma ubezpieczenia powinna odzwierciedlać koszt odbudowy pod nadzorem konserwatora (wartość odtworzeniowa zabytkowa), a nie tylko wartość rynkową.
4. Warto zadbać o szeroki zakres ochrony: od pożaru, kradzieży (również elementów stałych jak witraże), OC w życiu prywatnym oraz doubezpieczyć cenne ruchomości.
5. Koszt polisy jest wyższy niż dla nowego budownictwa, ale gwarantuje duże odszkodowanie niezbędne do profesjonalnej renowacji po szkodzie.
- Co oznacza zabytkowa nieruchomość dla ubezpieczyciela?
- Dlaczego ubezpieczenie zabytku może okazać się sporym wyzwaniem?
- Czy wszystkie zabytkowe nieruchomości można ubezpieczyć?
- Na co zwraca uwagę towarzystwo ubezpieczeniowe przy ubezpieczeniu zabytków?
- Jakie ryzyka warto wybrać w ubezpieczeniu nieruchomości?
- Na jaką sumę ubezpieczyć zabytkową nieruchomość?
- Ile kosztuje ubezpieczenie zabytku?
Co oznacza zabytkowa nieruchomość dla ubezpieczyciela?
Firmy ubezpieczeniowe raczej nie używają w dokumencie OWU pojęcia zabytek czy zabytkowa nieruchomość. Możesz spotkać się z terminem „dom wybudowany przed 1945”. W takiej sytuacji powinieneś spodziewać się nieco wyższej składki za ubezpieczenie. Podobnie jak w przypadku domu drewnianego czy nieruchomości z historią szkodową.
TU biorą pod uwagę ryzyko ubezpieczeniowe, na które narażony jest budynek i jego wyposażenie. W zależności od stanu zachowania zabytku (obecność zabezpieczeń antywłamaniowych) różnica w rocznej cenie ubezpieczenia może wynieść kilkaset złotych.
Warto wiedzieć
Dlaczego ubezpieczenie zabytku może okazać się sporym wyzwaniem?
Ubezpieczenie standardowego domu czy mieszkania to zazwyczaj formalność, którą załatwimy w kilka minut online. W przypadku zabytkowych nieruchomości sprawa jest znacznie bardziej skomplikowana.
Przede wszystkim wynika to z wysokich kosztów odtworzenia. Jeśli pożar zniszczy współczesny dom, odbudowujemy go przy użyciu dostępnych w każdym markecie materiałów. Jeśli spłonie zabytek, jego odbudowa musi odbywać się pod nadzorem konserwatora, często z użyciem dawnych technik i rzadkich materiałów, co kosztuje krocie. Kolejnym wyzwaniem jest stan techniczny. Wiele zabytkowych nieruchomości to budynki wiekowe, nierzadko drewniane (łatwopalne!) lub wymagające generalnego remontu. Firmy ubezpieczeniowe boją się ryzyka. Stara instalacja elektryczna czy nieszczelny dach to gotowy przepis na szkodę.
Uwaga!
Czy wszystkie zabytkowe nieruchomości można ubezpieczyć?
Niestety, nie każdą starą nieruchomość uda się objąć ochroną. Towarzystwa ubezpieczeniowe mają swoje listy wyłączeń odpowiedzialności, które znajdziesz w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia (OWU).
Najczęściej ubezpieczyciel odmówi sprzedaży polisy, jeśli budynek jest w złym stanie technicznym (tzw. ruina) lub jest przeznaczony do rozbiórki. Problemem może być także sytuacja, gdy nieruchomość jest pustostanem, czyli pozostaje niezamieszkana i nieużytkowana. Odmowa często dotyczy również budynków o konstrukcji drewnianej, w których instalacje (elektryczna, kominowa) nie posiadają aktualnych przeglądów technicznych, a także nieruchomości będących samowolą budowlaną.
Warto też pamiętać, że niektóre polisy mieszkaniowe mogą obejmować sam budynek, ale wyłączać z ochrony specyficzne elementy, takie jak przedmioty sztuki dawnej, freski na ścianach czy rzeźby w ogrodzie, jeśli nie zostaną one doubezpieczone jako mienie ruchome (ruchomości) lub mienie specjalne.
Na co zwraca uwagę towarzystwo ubezpieczeniowe przy ubezpieczeniu zabytków?
Podczas oceny wniosku o ubezpieczenie, analityk ryzyka weźmie pod lupę kilka kluczowych parametrów. To od nich zależy nie tylko wysokość składki, ale w ogóle zgoda na zawarcie umowy.
Pierwszym z nich jest wiek i stan techniczny – im starszy budynek, tym wnikliwiej ubezpieczyciel sprawdzi daty ostatnich remontów generalnych, takich jak wymiana dachu czy instalacji. Kluczowa jest też konstrukcja i materiały, ponieważ rodzaj nieruchomości ma znaczenie. Murowana kamienica jest mniejszym ryzykiem pożarowym niż drewniany dworek, dlatego ubezpieczyciel zapyta o konstrukcję ścian zewnętrznych oraz rodzaj poszycia dachowego.
Istotny jest również status prawny, czyli czy budynek jest wpisany do indywidualnego rejestru zabytków, czy tylko do gminnej ewidencji zabytków. Nie bez znaczenia pozostaje posiadanie odpowiednich zabezpieczeń, takich jak alarm, monitoring czy drzwi antywłamaniowe, a w przypadku cennych obiektów ubezpieczyciel może wręcz uzależnić ochronę od kradzieży od posiadania konkretnej klasy zabezpieczenia antywłamaniowe.
Ważne jest też przeznaczenie obiektu (czy ktoś tam mieszka na stałe, czy jest to hotel) oraz historia szkodowości, czyli liczba szkód w ostatnich latach.
Jakie ryzyka warto wybrać w ubezpieczeniu nieruchomości?
Podstawą jest oczywiście ubezpieczenie domu lub mieszkania od ognia i innych zdarzeń losowych (tzw. mury). Jednak w przypadku zabytkowych nieruchomości warto postawić na jak najszerszy zakres ochrony, najlepiej w formule All Risk (od wszystkich ryzyk).
Dobra polisa powinna chronić przede wszystkim przed zdarzeniami losowymi, takimi jak pożar, uderzenie pioruna, huragan, powódź, deszcz nawalny, grad, trzęsienie ziemi, upadek statku powietrznego czy uderzenie pojazdu. Ze względu na unikalność zabytków, kluczowe jest ubezpieczenie od kradzieży z włamaniem i dewastacji, obejmujące nie tylko ruchomości (meble, obrazy), ale też stałe elementy (np. zabytkowe piece kaflowe, witraże), które mogą zostać zniszczone lub ukradzione.
Absolutną koniecznością jest również OC w życiu prywatnym, które pokryje szkody wyrządzone osobom trzecim, na przykład gdy pęknięta rura zaleje sąsiada. W zabytkach często występują drogie przeszklenia, dlatego warto upewnić się, że polisa obejmuje przedmioty szklane. Ze względu na wrażliwość starych instalacji, należy chronić sprzęt RTV/AGD przed skutkami przepięcia. Właściciele planujący renowację powinni też sprawdzić ubezpieczenie prac remontowych.
Przykład
Na jaką sumę ubezpieczyć zabytkową nieruchomość?
To najtrudniejsza kwestia. W przypadku typowego mieszkania ubezpieczamy je na wartość rynkową lub odtworzeniową (koszt wybudowania od nowa). W przypadku zabytku wartość rynkowa może być myląca (czasem niższa niż koszty remontu!), a standardowa wartość odtworzeniowa – niewystarczająca.
Dlatego obiekty zabytkowe najlepiej ubezpieczać na wartość odtworzeniową dla obiektów zabytkowych. Oznacza to kwotę, która pozwoli na odbudowę zniszczonego budynku z zachowaniem jego zabytkowego charakteru, materiałów i technologii, zgodnie z zaleceniami konserwatora. Jest to znacznie droższe niż budowa "zwykłego" domu.
Warto pamiętać też o właściwej wycenie wyposażenia. Antyki, obrazy czy przedmioty sztuki dawnej to nie są zwykłe ruchomości domowe. Czasem wymagają one osobnej wyceny przez rzeczoznawcę i wpisania na listę mienia specjalnego (wartościowego). Zwykły limit na wyposażenie (np. 50 tys. zł) może nie pokryć wartości jednego zabytkowego kredensu. Błędne oszacowanie sumy ubezpieczenia grozi niedoubezpieczeniem – w razie szkody całkowitej właściciel dostanie zbyt mało pieniędzy, by odbudować dom, a przy szkodzie częściowej odszkodowanie zostanie proporcjonalnie pomniejszone.
Ile kosztuje ubezpieczenie zabytku?
Ubezpieczenie zabytku jest droższe niż polisa dla współczesnego domu. Wpływa na to wyższe ryzyko oraz wyższa suma ubezpieczenia (kosztowna odbudowa). Składka zależy od wieku budynku, jego konstrukcji (palna/niepalna), lokalizacji, zabezpieczeń i zakresu ochrony.
Poniżej przedstawiamy przykładową kalkulację, pokazującą, jak status zabytku może wpłynąć na cenę.
Porównanie kosztów ubezpieczenia domu współczesnego i zabytkowego | ||
Parametr | Dom współczesny (murowany, 2015 r.) | Dom zabytkowy (wpis do rejestru, 1920 r.) |
Wartość rynkowa | 800 000 zł | 800 000 zł |
| Koszt odbudowy (szacunkowy) | 800 000 zł | 1 500 000 zł (wymogi konserwatorskie) |
| Konstrukcja | Niepalna | Częściowo palna (stropy drewniane) |
| Zakres ochrony | Mury + elementy stałe (zdarzenia losowe) | Mury + elementy stałe (zdarzenia losowe) |
Szacunkowa składka roczna | ok. 400-600 zł | ok. 1200-2500 zł |
Kalkulacja szacunkowa. Dokładna cena zależy od indywidualnej oceny ryzyka przez ubezpieczyciela.
Naszym okiem
FAQ – Najczęściej zadawane pytania o ubezpieczenie zabytkowej nieruchomości
Ile kosztuje zabytkowa nieruchomość w Polsce?
Ceny zabytkowych nieruchomości w Polsce wahają się od kilku tysięcy do nawet kilkudziesięciu milionów złotych. Chociaż cena za 1m2 jest relatywnie niska, to oferty zabytkowych nieruchomości dotyczą przeważnie dużych powierzchni, łącznie z terenem zielonym. Ostateczna kwota zależy w dużej mierze od stanu technicznego budynku i wyposażenia.
Czy muszę konsultować zakup zabytkowego domu z konserwatorem?
Tak, jeśli kupiona nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków. Konsultacja dotyczy jednak głównie prowadzonych prac remontowych. Udział konserwatora będzie mniejszy, gdy dom lub mieszkanie znajdują się nie w rejestrze, a w ewidencji zabytków, czyli na liście budynków o cechach zabytkowych.
Kiedy dom jest zabytkiem?
Dom jest zabytkiem, kiedy został wpisany do rejestru zabytków w oparciu o Ustawę o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 2003 r. (Dz.U. 2003 Nr 162 poz. 1568). Przy czym nie ma określonego czasu, po jakim dom staje się nieruchomością zabytkową, tym samym stuletni budynek nie zyskuje automatycznie statusu zabytku. Liczy się znaczenie historyczne bądź naukowe i stopień zachowania.
Czy warto kupić mieszkanie w zabytkową nieruchomość?
Stary dom czy mieszkanie w przedwojennej kamienicy mają swój niepowtarzalny urok, który jednak sporo kosztuje i wiąże się z konsultowaniem wszystkich drobnych przeróbek i większych remontów z konserwatorem zabytków. Dlatego na zakup zabytkowej nieruchomości mogą zdecydować się ci, dla których taki dom czy mieszkanie nie stanowią towaru pierwszej potrzeby i którzy są w stanie pokryć koszty utrzymania. A te są zwykle większe od standardowych budynków.
