Ubezpieczenie nieruchomości niezamieszkanej

W polskich miastach znajduje się ok. 50 tys. pustostanów. Takich budynków nie da się ubezpieczyć, ponieważ formalnie nie posiadają odbioru technicznego zezwalającemu lokatorom na legalne wprowadzenie się i zamieszkanie. Teoretycznie, nawet gdyby udało się wykupić polisę na taki budynek, to i tak TU nie wypłaci odszkodowania.

TU SPRAWDZISZ CENY

Co oznacza nieruchomość niezamieszkana?

Nieruchomość niezamieszkana może być różnie definiowana. Teoretycznie w tej kategorii można zawrzeć i pustostan, i budynek jeszcze nieoddany do użytku, i mieszkanie lub dom, w którym nikt nie przebywa np. od miesiąca lub dwóch. W niniejszym artykule zajmiemy się głównie ostatnim z wymienionych przypadków, chociaż pokrótce wyjaśnimy też, w jaki sposób przeciętne towarzystwo ubezpieczeniowe traktuje pozostałe. 

Ubezpieczyciele w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia (OWU) niemal zawsze zaznaczają, że ochrona ubezpieczeniowa, którą oferują, może dotyczyć domów lub mieszkań zamieszkanych na stałe, a jeśli już nieruchomości te miałyby stać puste, dozwolone jest to tylko w konkretnym okresie. Standardowo wprowadzane są tutaj limity dni, podczas których dom lub mieszkanie mogą stać puste bez żadnych konsekwencji dla ubezpieczonego. Limity te bywają różne, ale tym zajmiemy się w dalszej części tekstu. 

Jakie nieruchomości zaliczane są do niezamieszkanych?

W Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia raczej nie znajdziemy definicji nieruchomości niezamieszkałej. Pojęcie to może odnosić się do wielu różnych obiektów, takich jak: 

1. Nieruchomości znajdujące się w budowie – chodzi tutaj zarówno o inwestycje budowlane realizowane od podstaw, jak i budynki znajdujące się w przebudowie, rozbudowie, nadbudowie czy podczas remontu generalnego. Ochrona ubezpieczeniowa wszystkich tych nieruchomości możliwa jest po wykupieniu specjalnej polisy mieszkaniowej, tzw. polisy dla domu w budowie. Takie produkty dostępne są u licznych ubezpieczycieli, chociaż nie u wszystkich. 
2. Mieszkania lub domy jeszcze nieoddane do użytku – inwestycję budowlaną uznaje się za zakończoną w momencie, w którym zostanie ona oddana do użytkowania, czyli kiedy będzie można w niej legalnie zamieszkać. Jeśli kupisz taki lokal od dewelopera, raczej nie będziesz mógł go ubezpieczyć. Do momentu uzyskania odbioru nieruchomość powinna być jednak chroniona z polisy mieszkaniowej wykupionej przez dewelopera. 
3. Domek letniskowy – jeśli posiadasz polisę mieszkaniową dla podstawowej nieruchomości, czyli dla całorocznego domu lub mieszkania, możesz ją rozszerzyć o ochronę domu letniskowego. Takie obiekty mogą pozostać niezamieszkane w dłuższym okresie, np. przez 180 dni bez przerwy, niemniej jednak, żeby ochrona ubezpieczeniowa działała, trzeba je czasami odwiedzać. 
4. Budynki niemieszkalne – czyli np. garaże wolnostojące czy budynki gospodarcze. Je również można chronić w ramach rozszerzonej polisy mieszkaniowej. Oczywiście, z racji przeznaczenia tych obiektów, ubezpieczyciele nie wyznaczają żadnych limitów odnoszących się do zamieszkiwania w nich. 
5. Budynki przeznaczone do rozbiórki, pustostany, samowole budowlane – praktycznie każde towarzystwo ubezpieczeniowe całkowicie wyłącza takie nieruchomości z ochrony. 
6. Zwykłe mieszkania i domy podczas dłuższej nieobecności właścicieli – jak już wspomnieliśmy, ubezpieczyciele standardowo wyznaczają terminy, w których ubezpieczona nieruchomość może stać pusta. Jeśli po przekroczeniu takiego pułapu w miejscu ubezpieczenia dojdzie do szkody, towarzystwo najprawdopodobniej odmówi wypłaty odszkodowania i będzie miało do tego pełne prawo. Informacje o limitach muszą być jednak umieszczone w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia. 

Czy można ubezpieczyć pusty dom?

Ubezpieczenie nieruchomości niezamieszkałej przez kilka dni czy dwa tygodnie jest, oczywiście, możliwe. W innym wypadku żaden dom i żadne mieszkanie nie mogłoby posiadać polisy, ponieważ praktycznie każdy od czasu do czasu wyjeżdża na wakacje, w delegację czy w innych sprawach. Jeśli jednak pobyt poza domem miałby się znacznie wydłużyć, może pojawić się problem. 

Każde towarzystwo ubezpieczeniowe w OWU umieszcza zapis dotyczący liczby dni, podczas których nieruchomość może stać pusta. Czasami jest to 30 dni, innym razem 40 dni, a niekiedy nawet 90 dni. Co ważne, teoretycznie chodzi tutaj o nieprzerwaną nieobecność właścicieli, czyli przykładowo, jeśli wyjedziesz z domu na 59 dni, a potem powrócisz do niego nawet na jeden dzień, licznik powinien się „wyzerować”. 

Warto jeszcze wspomnieć, co grozi ubezpieczonemu za przekroczenie zapisanego w OWU limitu dni. Jeśli na obszarze nieruchomości niezamieszkałej nie powstanie szkoda, nic się nie stanie. Jeśli jednak np. będzie miało miejsce zalanie czy kradzież z włamaniem, towarzystwo będzie miało prawo do nieprzyznania odszkodowania. 

Pozostaje jeszcze kwestia tego, w jaki sposób ubezpieczyciel miałby udowodnić, że ubezpieczony przekroczył limit nieobecności. W praktyce jest to bardzo trudne, chociaż teoretycznie wykonalne.  

Jakie limity dla niezamieszkanej nieruchomości?

Sprawdziliśmy, jakie limity stosują poszczególne towarzystwa dla niezamieszkanej nieruchomości. Spora grupa ubezpieczycieli zastrzega, że wyłącza z ochrony domy oraz mieszkania, które stały puste przez okres powyżej 90 dni. Takie rozwiązanie stosują m.in. TU Europa, Link4, Generali, Uniqa czy Proama. Część towarzystw, jak Wiener czy TUZ, dopuszcza ubezpieczenie nieruchomości, które stoją puste powyżej 3 miesięcy, jednak przy spełnieniu dodatkowych warunków, takich jak odcięcie bieżącej wody czy dozór miejsca ubezpieczenia w określonych odstępach czasu. Są też ubezpieczyciele, jak m.in. Allianz, którzy omawiany limit ustalają na niższym poziomie, czyli do 60 dni. 

Oczywiście, informacje o limicie dni, w których nieruchomość może być niezamieszkana, zawsze powinna być wyraźnie podkreślona w OWU polisy, a jeśli jej tam nie ma, żaden tego typu limit nie obowiązuje.

Za co nie dostanę odszkodowania w niezamieszkanej nieruchomości?

Jeśli dojdzie do szkody w ubezpieczonej nieruchomości, a w chwili zdarzenia nie było żadnego z lokatorów dużej niż wyznaczony w polisie limit, TU odmówi wypłaty odszkodowania za każde z wykupionych zdarzeń, np.:

• kradzież z włamaniem,
• powódź,
• zalanie, 
• pożar,
• wybuch,
• wybicie okna, 
• zarwanie dachu przez nagromadzony śnieg,
• porywisty wiatr,
• uszkodzenie ogrodzenia.

Można jednak uniknąć braku odszkodowania. Możliwości są dwie. Pierwsza to stały dozór fizyczny. Dotyczy to nieruchomości, które znajdują się na strzeżonym osiedlu (domy) lub posiadają system rejestracji przy wejściu (mieszkania). Drugim jest ustalenie z innymi osobami (znajomi, sąsiedzi) systematycznego doglądania nieruchomości. Należy to jednak potrafić udowodnić przed ubezpieczycielem, np. przez protokół przekazania kluczy. 

Ile kosztuje ubezpieczenie nieruchomości niezamieszkanej?

Sprawdziliśmy, jaki jest koszt podstawowego ubezpieczenia mieszkania o powierzchni 50 mkw., którego wartość rynkowa wynosi 400 000 zł. W zakresie uwzględniliśmy ochronę murów oraz elementów stałych przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi. Założyliśmy, że nieruchomość nie będzie zamieszkana przez ponad 3 miesiące. Przy pierwszej kalkulacji zaznaczyliśmy, że raz w miesiącu mieszkanie będzie doglądane, a przy drugiej kalkulacji, że nie. 

Tabela 1. Źródło: rankomat.pl (stan na: 28.12.2024 r.).

Dla drugiego wariantu (bez dozoru) swoje oferty przedstawiły jedynie dwa towarzystwa, a składki wahają się tutaj w granicach 198-342 zł. Wszystkie podane kwoty dotyczą rocznego okresu ubezpieczenia, a poszczególne oferty nieznacznie się od siebie różnią, głównie wariantem (ubezpieczenia od ryzyk nazwanych i od ryzyk wszystkich) oraz wliczonymi w cenę dodatkami. 

Wypowiedź eksperta

Jak widać, część towarzystw w ogóle nie ubezpiecza lokali niezamieszkanych w dłuższym okresie, szczególnie jeśli nie są one dozorowane. Niemniej jednak nawet jeśli opuszczasz swój dom lub mieszkanie na okres powyżej 90 dni, możesz objąć je ochroną i to za rozsądną cenę. Dodajmy, że polisy mieszkaniowe generalnie należą do najtańszych produktów ubezpieczeniowych, a dzięki porównaniu większej liczby ofert można znaleźć ubezpieczenie za naprawdę niewygórowaną cenę.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Tabela 2. Źródło: rankomat.pl (stan na: 28.12.2024 r.).

Gdzie kupię ubezpieczenie dla niezamieszkanej nieruchomości?

Ubezpieczenie mieszkania lub domu warto kupować online, np. za pośrednictwem porównywarki polis. Dostępne są tam zarówno ubezpieczenia lokali niezamieszkanych przez okres od 2 do 3 miesięcy, jak i powyżej 90 dni. 

Jeśli szukasz polisy dla nieruchomości, która ma być czasowo opuszczana, przy pytaniu „czy nieruchomość będzie trwale zamieszkana” musisz wybrać wariant „niezamieszkana 2-3 miesiące” lub „niezamieszkana powyżej 3 miesięcy”. Później trzeba jeszcze zaznaczyć, czy ktoś będzie raz w miesiącu dozorował lokal. 

Kupując online, za pomocą porównywarki, możesz samodzielnie ustalić zakres ochrony oraz sumy ubezpieczenia. Narzędzie pozwoli ci w dosłownie kilka minut porównać ze sobą oferty czołowych ubezpieczycieli i od razu wykupić polisę. Formalności są tutaj sprowadzone do absolutnego minimum, a dzięki zestawieniu ze sobą większej liczny ofert można sporo zaoszczędzić, nawet kilkaset złotych w skali roku. 

TU SPRAWDZISZ CENY