Tanie mieszkanie - ile kosztuje, gdzie szukać i jak ubezpieczyć?

Przeciwwagą dla coraz droższych nieruchomości są mieszkania, których pozbywa się PKP, Wojsko Polskie i które są przedmiotem licytacji komorniczych. Sprawdzamy ceny mieszkań w każdym z tych miejsc i wskazujemy na mocne oraz słabe strony mieszkania kupionego od wymienionych instytucji.

Tanie mieszkanie – w mieście czy na prowincji?

Sam wzrost cen mieszkań nie jest niczym odkrywczym, ale zaskakiwać i niepokoić może jego tempo. Co roku ceny rosły o 7-13 proc., a między 2021 i 2022 r. nastąpił skok aż o ponad 22 proc. Widać to, gdy weźmiemy pod uwagę średnie stawki w pierwszych kwartałach każdego roku. Począwszy od 2018 było to 4825 zł, w 2019 r. już 5468 zł, w 2020 r. 5969 zł, w 2021 r. 6429 zł i w 2022 r. 7900 zł  - na podstawie mediany adresowo.pl.

7900 zł to średnia krajowa, bo w dużych miastach jest jeszcze drożej. Jeśli zatem szukamy mieszkania z rynku wtórnego, które ma być tanie i znajdować się w dużym mieście, najlepiej wojewódzkim, lepiej unikać Warszawy, Krakowa, Wrocławia czy Trójmiasta. W stolicy trzeba wydać średnio 13 000 zł na metr kwadratowy mieszkania z drugiej ręki. Niewiele mniej w Gdańsku (11 556 zł) i w Gdyni (10 400 zł), które i tak przebija Sopot (17 379 zł). 

Poniżej średniej krajowej dostępne są mieszkania miastach wojewódzkich, jak Gorzów Wlkp. (5687 zł), Zielona Góra (6585 zł), Opole (6525 zł), Kielce (6907 zł) i Katowice (6913 zł). Ale to wciąż sporo w kontekście taniego mieszkania. Dlatego, aby zapłacić wyraźnie mniej, należy odłożyć zamiar zamieszkania w mieście wojewódzkim i poszukać lokum na prowincji. 
W zależności od województwa metr kwadratowy najtańszego mieszkania kosztuje od 2487 zł (Kożuchów, woj. lubuskie) do 6050 zł (Żyrardów, woj. mazowieckie), więc rozbieżność cenowa jest całkiem spora. W większości miast spośród dostępnych w bazie portalu adresowo.pl tanie mieszkanie oznacza stawkę poniżej 5000 zł za metr kwadratowy. 

Pokazane wyżej mediany średnich cen ofertowych mieszkań to statystyka, która nie zawsze pokrywa się z rzeczywistymi stawkami. Aby obraz tanich mieszkań był pełny, sprawdziliśmy ceny najtańszych mieszkań tam, gdzie ceny są lub mogą być najniższe, a więc w ofertach PKP, wojska oraz licytacji komorniczych.

Tanie mieszkanie z PKP

PKP w prawie każdym województwie wystawia swoje lokale na sprzedaż po okazyjnych cenach, które na pierwszy rzut oka wyglądają bardzo atrakcyjnie, jednak trzeba mieć na uwadze często specyficzną lokalizację (tereny kolejowe lub pokolejowe w małych miejscowościach), mały metraż (zwykle 30-40 m2) i stan mieszkania (do generalnego remontu).

Tanie mieszkanie z PKP oznacza wydatek od 20 000 zł do 81 000 zł za lokal, przy czym w zależności od powierzchni użytkowej metr kwadratowy najtańszego mieszkania jest różny i waha się od 600 zł (Myślice, woj. pomorskie) do 1913 zł (Gorzkowice, woj. łódzkie).

Z poniższego zestawienia tanich mieszkań najkorzystniejszy stosunek ceny do metrażu ma mieszkanie w Jezioranach, w województwie warmińsko-mazurskim. Jednak 733 zł, podobnie jak wszystkie inne stawki, to ceny wywoławcze, i trzeba się liczyć ze wzrostem ostatecznej ceny mieszkań.

Oprac. na podstawie cen wywoławczych w dniu 14.04.2022 r. na amw.com.pl.

Tanie mieszkanie z aukcji komorniczej

Cena wywoławcza mieszkania z aukcji komorniczej już nie jest tak niska, jak w przypadku ofert PKP. Na korzyść licytujących przemawia za to lepsza lokalizacja, czyli duże lub średnie miasta, nierzadko w centrum.

Tanie mieszkanie z aukcji komorniczej zaczyna się poniżej 50 000 zł, ale w zależności od lokalizacji może sięgać nawet powyżej 800 000 zł, co i tak jest konkurencyjną stawką na tle lokalnie obowiązujących, jak w przypadku Krakowa, Warszawy czy Sopotu.

Podane niżej stawki to tzw. ceny wywołania, które są niższe od cen oszacowania. Przykładowo, oferta w Ostrowcu Świętokrzyskim to 81 778 zł (cena wywołania) i 109 038 zł (cena oszacowania). To o tyle istotne, że przystępujący do licytacji płacą 10 proc. rękojmi liczonej właśnie od ceny oszacowania, a więc 10 903,80 zł w tym konkretnym przypadku.   

Oprac. na podstawie cen wywoławczych w dniu 14.04.2022 r. na amw.com.pl.

Tanie mieszkanie z wojska

Innym sposobem zakupu taniego mieszkania jest znalezienie i wylicytowanie takiego lokum z oferty Agencji Mienia Wojskowego. AMW w większości dysponuje lokalami usługowymi, ale zdarzają się też mieszkaniowe i to zarówno w małych, jak i nieco większych miejscowościach. Ceny wywoławcze mieszkań od wojska też zależą od lokalizacji. W Trzebiatowie to 48 300 zł, a w Białymstoku 223 800 zł. W przeliczeniu na metr kwadratowy najtańsza oferta w kwietniu 2022 r. to 1428 zł (Świętoszów, woj. dolnośląskie).

Minusem taniego mieszkania od wojska jest położenie. Najczęściej to teren w bezpośrednim sąsiedztwie jednostki wojskowej, zwykle z dala od większych ośrodków.

Oprac. na podstawie cen wywoławczych w dniu 14.04.2022 r. na amw.com.pl.

Ile kosztuje ubezpieczenie taniego mieszkania?

Tanie mieszkanie to pojęcie względne, ale załóżmy, że uda nam się kupić taki lokal w cenie zbliżonej do ceny wywoławczej. Ile wtedy zapłacimy za ubezpieczenie? Dla przykładu wyliczamy w kalkulatorze składki dla mieszkania 40 m2 wartego 50 000 zł, 100 000 zł i 200 000 zł z tym samym zakresem ochrony obejmującym ściany, stałe elementy i wyposażenie. Ryzyka to oprócz zdarzeń losowych kradzież z włamaniem, dewastacja i Home Assistance.

O ile minimalna składka nie różni się znacząco, to za najdroższe oferty zapłacimy od 100 do nawet 300 zł więcej. Ma to związek z wyższa sumą ubezpieczenia, czyli maksymalnym odszkodowaniem za zdarzenie. Przypominamy, że suma ubezpieczenia powinna odpowiadać wartości mieszkania.

Na podstawie kalkulacji z 14.04.2022 r. na rankomat.pl.