Ile wynoszą koszty notarialne przy zakupie mieszkania?

Na koszty notarialne przy zakupie mieszkania składa się przede wszystkim taksa notarialna, jaką notariusz pobiera za sporządzenie aktu notarialnego. Koszty te mogą jednak powiększyć dodatkowe opłaty np. za dokonanie zmian w księdze wieczystej nieruchomości, czy też z tytułu odprowadzenia podatku PCC. Poniżej dowiesz się dokładnie, ile wynoszą koszty notarialne przy zakupie mieszkania w 2025 roku i od czego zależy ich wysokość.

Zwyczajowo koszty notarialne przy zakupie mieszkania ponosi nabywca nieruchomości. Niestety mogą one stanowić dość spory wydatek, rzędu nawet kilkunastu tysięcy złotych i nie zawsze można je sfinansować kredytem hipotecznym. Właśnie dlatego warto je wcześniej oszacować, by mieć na ich pokrycie przygotowaną odpowiednią kwotę gotówki.

Czym są koszty notarialne?

Pod pojęciem kosztów notarialnych rozumiemy zazwyczaj wszystkie opłaty, jakie są pobierane przez notariusza w związku z wykonanymi przez niego czynnościami prawnymi. W zależności od zakresu tych czynności mogą one zatem obejmować:

➡️ wynagrodzenie notariusza (tzw. taksa notarialna) – notariusz nalicza je za wykonane przez siebie czynności typowo notarialne, czyli np. za sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego, poświadczenie podpisów itp.;

➡️ opłaty sądowe – notariusz może je pobrać w związku z wykonaniem dodatkowej czynności prawnej w sądzie np. z tytułu dokonania wpisu do księgi wieczystej nieruchomości;

➡️ podatki – notariusz jest płatnikiem podatku od spadków i darowizn oraz podatku od czynności cywilnoprawnych i w wielu przypadkach ma on obowiązek pobrać taki podatek od klienta oraz odprowadzić go do urzędu skarbowego.

Podstawowym kosztem notariusza jest jednak taksa notarialna. Jej wysokość jest określona zawsze jako kwota netto, a więc notariusz doliczy do niej jeszcze podatek VAT w wysokości 23%.

Naszym okiem

Maksymalna wysokość stawek taksy notarialnej jest regulowana przepisami. Dokładnie określa je Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Jest ono regularnie aktualizowane w drodze obwieszczenia i obecnie obowiązujące maksymalne stawki taksy notarialnej określa obwieszczenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 11 sierpnia 2020 r.

Konrad Pluciński Product Manager rankomat.pl

Jakie koszty notarialne należy ponieść przy zakupie mieszkania?

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania mogą być bardzo różne i zależą przede wszystkim od wartości nieruchomości, a także tego, czy pochodzi ono z rynku wtórnego, czy pierwotnego. Listę wszystkich opłat, jakie zwykle należy uregulować u notariusza w każdym z tych dwóch przypadków, prezentujemy w poniższej tabeli.

Kto ponosi koszty notarialne przy zakupie mieszkania?

W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym zazwyczaj wszystkie koszty notarialne pokrywa kupujący. Oczywiście strony umowy mogą się nimi podzielić, jednak zależy to wyłącznie od ich wspólnej decyzji, gdyż przepisy tej kwestii nie regulują.
Nieco bardziej precyzyjne w tym zakresie są regulacje dotyczące zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. W tym przypadku bowiem np. koszt sporządzenia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego dzielony jest po połowie między kupującego i dewelopera. Jednak już koszt sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości ponosi w całości nabywca mieszkania.

Ile wynoszą koszty notarialne przy zakupie mieszkania w 2025 roku?

Już wiesz, z jakim rodzajem kosztów notarialnych musisz się liczyć przy zakupie mieszkania. Teraz czas wyjaśnić, ile one dokładnie wynoszą.

Taksa notarialna za sporządzenie umowy kupna-sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego

Najważniejszą opłatą u notariusza jest koszt sporządzenia aktu notarialnego umowy kupna-sprzedaży mieszkania. Opłatę z tego tytułu określa sam notariusz, jednak nie może być ona wyższa od maksymalnej taksy notarialnej określonej w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Co ważne, jej maksymalne stawki odnoszą się do transakcji zakupu każdego mieszkania, a więc zarówno z rynku wtórnego, jak i pierwotnego.

W 2025 roku obowiązują następujące maksymalne stawki taksy notarialnej w zależności od wartości przedmiotu umowy:

✅ do 3000 zł – 100 zł,

✅ powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,

✅ powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,

✅ powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,

✅ powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,

✅ powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,

✅ powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.

Wysokość opłaty zależy zatem od wartości nieruchomości. Przy zakupie mieszkania stosowana jest też najczęściej stawka dla przedziału od 60 000 zł do 1 000 000 zł, czyli w wysokości 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Warto też pamiętać, że do takiej opłaty notariusz doliczy też podatek VAT w wysokości 23%.

Taksa notarialna za umowę przedwstępną lub umowę deweloperską

Nieco inne zasady obowiązują przy naliczaniu taksy notarialnej za sporządzenie w formie aktu notarialnego umowy przedwstępnej przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym oraz umowy deweloperskiej przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym:

⚠️ w przypadku umowy deweloperskiej – nabywca mieszkania płaci 50% taksy notarialnej, natomiast pozostałą część opłaty reguluje deweloper na podstawie art. 40 ust. 2 ustawy deweloperskiej;

⚠️ w przypadku umowy przedwstępnej – stawka opłaty ustalana jest indywidualnie, ale nie może przekroczyć połowy maksymalnej taksy notarialnej określonej na podstawie wartości nieruchomości (drugą połowę płaci się wówczas zazwyczaj przy zawieraniu umowy przyrzeczonej, a więc dotyczącej przeniesienia prawa własności).

Opłata za wypis aktu notarialnego

Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz sporządza jego wypisy, które mają moc prawną oryginalnego dokumentu. Zazwyczaj też są to co najmniej 3 wypisy – jeden dla sprzedającego, jeden dla kupującego, a jeden dla wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego. Jako nabywca mieszkania możesz potrzebować też dodatkowego wypisu dla banku, w którym ubiegasz się o kredyt hipoteczny.

Maksymalna stawka taksy notarialnej z tytułu sporządzenia wypisu aktu notarialnego wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę dokumentu. Jeśli zatem potrzebne Ci będą 4 wypisy aktu notarialnego, z którego każdy ma 10 stron, to koszt ich sporządzenia może wynieść 240 zł + VAT.

Opłaty sądowe pobierane przez notariusza przy zakupie mieszkania

Jak już to wyjaśniliśmy wyżej, notariusz może też pobrać opłaty sądowe związane z czynnościami prawnymi dokonanymi przez niego w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Takie opłaty w 2025 roku wynoszą:

➡️ za założenie księgi wieczystej – 100 zł,

➡️ za wpis własności w księdze wieczystej – 200 zł,

➡️ za wpis roszczenia o przeniesienie prawa własności w księdze wieczystej (przy umowie deweloperskiej lub przedwstępnej) – 150 zł,

➡️ za wpis hipoteki w księdze wieczystej – 200 zł.

Do takich opłat nie jest już wliczony podatek VAT. Wszystkie takie opłaty mogą jednak wynieść w sumie nawet 650 zł i ponosi je nabywca mieszkania.

Podatek PCC od zakupu mieszkania odprowadzany przez notariusza

Podatek od czynności cywilnoprawnych PCC będziesz musiał zapłacić tylko w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym. Przy zakupie nieruchomości od dewelopera występuje bowiem podatek VAT, który doliczany jest do ceny mieszkania. Co ważne jednak, nie musisz płacić podatku PCC, jeśli kupujesz swoje pierwsze mieszkanie, a więc gdy nigdy wcześniej nie przysługiwało Ci:

⚠️ prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

⚠️ prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

⚠️ spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Podatek od kupna mieszkania PCC oblicza się jako 2% od wartości nieruchomości (lub 6% w przypadku kupowania szóstego lub kolejnego mieszkania). Jego odprowadzeniem do urzędu skarbowego zajmuje się notariusz od razu po sporządzeniu aktu notarialnego umowy kupna-sprzedaży mieszkania. Innymi słowy, już przy podpisywaniu takiego aktu jako nabywca mieszkania musisz mieć środki na uregulowanie podatku PCC.

Podatek PCC od ustanowienia hipoteki na rzecz banku

W przypadku gdy kupujesz mieszkanie z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, po zawarciu aktu notarialnego Twoim obowiązkiem jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu. Polega to na wpisaniu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej mieszkania i takiego wpisu możesz dokonać samodzielnie lub zlecić tę czynność notariuszowi. W obu przypadkach poniesiesz koszt wpisu hipoteki do KW w kwocie 200 zł, a dodatkowo będziesz musiał odprowadzić podatek PCC od tej czynności w kwocie 19 zł.

Ile w sumie kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania?

Wiedząc, ile wynoszą poszczególne koszty notarialne przy zakupie mieszkania, możesz oszacować łączną kwotę, jaka może być potrzebna na opłacenie notariusza. Poniżej przedstawiamy taką kalkulację dla transakcji dotyczącej zakupu mieszkania na rynku wtórnym o wartości 600 000 zł.

Podstawowe koszty notarialne:

➡️ taksa notarialna za sporządzenie aktu notarialnego – 3 899,10 zł (łącznie z podatkiem VAT);

➡️ opłata za 3 wypisy aktu notarialnego (każdy po 10 stron) – 221,40 zł (łącznie z podatkiem VAT);

➡️ wpis do księgi wieczystej dotyczący własności – 200 zł;

➡️ podatek PCC od zakupu mieszkania – 12 000 zł;

SUMA KOSZTÓW: 16 320,50 zł

Jak widać, koszty notariusza mogą stanowić dość spory wydatek dodatkowy związany z zakupem mieszkania. Warto jednak zauważyć, że największym wydatkiem jest tutaj podatek PCC, który płaci się przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego. Przy zakupie nieruchomości od dewelopera koszty notarialne są znacznie niższe i w naszym przykładzie mogą się zamknąć w kwocie około 4,5 tys. zł.

Jak obniżyć koszty notarialne przy zakupie mieszkania?

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania możesz spróbować obniżyć i jest na to kilka metod. W tym celu możesz bowiem:

✅ porównać cenniki notariuszy – kancelarie notarialne nie muszą stosować maksymalnych stawek taksy notarialnej i w praktyce wiele z nich ma znacznie niższe opłaty np. ze względu na silną konkurencję na rynku i chęć zdobycia klientów;

✅ negocjować opłaty – nic nie stoi na przeszkodzie, by spróbować wynegocjować niższą stawkę taksy notarialnej bezpośrednio z notariuszem np. ze względu na zlecenie mu kilku czynności.

Pamiętaj jednak, że obniżyć możesz jedynie stawki taksy notarialnej. Nie możesz bowiem liczyć na obniżenie opłat stałych niezależnych od notariusza, czyli np. opłat sądowych lub podatku.

Katarzyna Zuba

Redaktor

redakcja@rankomat.pl

Z wykształcenia jestem ekonomistką, a zawodowo od ponad dziesięciu lat zajmuję się tworzeniem dla portali internetowych treści o tematyce z zakresu finansów, bankowości, prawa i biznesu. W swoich artykułach dzielę się z czytelnikami swoją wiedzą zdobytą podczas studiów, ale też praktycznym doświadczeniem wynikającym z wieloletniej pracy w branży finansowej. Prywatnie jestem miłośniczką kotów, pieszych wędrówek, jazdy na rowerze oraz nowinek technologicznych.

Zobacz inne wpisy tego autora »

Komentarze: