Wielu Polaków snuje marzenia o własnym domu. Zależy Ci na tym, aby budynek był idealnie dopasowany do potrzeb Twojej rodziny? Zazwyczaj nie pozostaje nic innego, jak go wybudować. To długotrwałe, kosztowne i często przytłaczające przedsięwzięcie, ale wielu twierdzi, że efekty są tego warte. Dowiedz się, ile kosztuje budowa domu jednorodzinnego i jak przygotować się na tę inwestycję.
- 1. Jakie koszty składają się na budowę domu?
- 1.1. Zakup działki budowlanej
- 1.2. Zakup projektu domu
- 1.3. Koszty formalne
- 1.4. Przygotowanie i uzbrojenie działki
- 2. Koszt budowy domu do stanu deweloperskiego
- 3. Ile kosztuje wykończenie wnętrza domu?
- 4. Koszty zagospodarowania terenu wokół domu
- 5. Jakie są główne czynniki wpływające na koszt budowy domu?
- 5.1. Jak obniżyć koszt budowy domu jednorodzinnego?
- 6. Jak sfinansować budowę domu?
- 7. Warto wiedzieć
Według najnowszych danych GUS w 3. kwartale 2024 r. średnia cena 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania w stanie deweloperskim wyniosła 7362 zł. W największych miastach cena ta może być nawet ponad dwukrotnie wyższa. W związku z tym wiele osób zastanawia się, czy bardziej nie opłaca się wybudowanie domu pod miastem.
Doświadczenie pokazuje, że faktycznie jest to możliwe. Problem polega jednak na tym, że mieszkanie kupuje się za ustaloną cenę, podczas gdy budowa domu stanowi wielką niewiadomą pod względem kosztów. Jak może kształtować się całkowity koszt budowy domu? Sprawdź, co trzeba brać pod uwagę i jakie ceny obowiązują w 2025 roku.
Jakie koszty składają się na budowę domu?
Budowa domu z całą pewnością jest złożoną procedurą. Na jej całkowite koszty składa się wiele czynników, które trzeba brać pod uwagę.
Zakup działki budowlanej
Aby wybudować dom, potrzebujesz działki. Obecnie ceny gruntów są dość wysokie, dlatego jeśli dysponujesz działką stanowiącą np. część majątku rodzinnego, możesz sporo zaoszczędzić. Jeśli musisz kupić grunt, zwracaj uwagę nie tylko na jego lokalizację, ale też na wielkość, ukształtowanie terenu, sąsiedztwo czy plany zagospodarowania.
Ceny działek zaczynają się od kilkudziesięciu złotych za m2. Metr kwadratowy tych bardziej atrakcyjnych kosztuje nawet kilkaset złotych. Można nieco zaoszczędzić, kupując działkę nieuzbrojoną lub nadającą się do odrolnienia. Wymaga to jednak poniesienia dodatkowych kosztów i załatwienia różnych formalności.
Minimalna powierzchnia działki budowlanej w ścisłej zabudowie miejskiej to 300 m2 (optymalna 600 m2), a poza miastem 1000 m2 (optymalnie 1500 m2). Za sam grunt możesz zatem zapłacić od kilkudziesięciu tysięcy złotych do ponad pół miliona złotych.
Zakup projektu domu
Każdy budynek musi być stawiany na podstawie profesjonalnego projektu architektonicznego.
Do wyboru masz dwa rodzaje projektów:
- projekt gotowy – kosztuje zazwyczaj od 1000 do 8000 zł, ale może wymagać dodatkowych wydatków na adaptację przez architekta (ok. 2000-5000 zł).
- projekt indywidualny – cena wynosi od 10 000 do nawet 50 000 zł i więcej, w zależności od stopnia skomplikowania.
Spróbuj tego
Projekt indywidualny to rozwiązanie stosowane przede wszystkim przez najbardziej wymagające osoby, które niekoniecznie liczą się z kosztami.
Koszty formalne
Budowa domu wiąże się zazwyczaj z koniecznością uzyskania szeregu pozwoleń i dokumentów. Obejmują one w zależności od sytuacji:
- pozwolenie na budowę: 17 zł;
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu: 598 zł;
- zatwierdzenie projektu zagospodarowania działki lub terenu projektu architektoniczno-budowlanego: 47 zł;
- mapę do celów projektowych: 1500-3000 zł;
- badania geotechniczne: 1000-2500 zł.
Łącznie koszty formalne mogą wynieść nawet kilka tysięcy złotych.
Nie zapomnij również wziąć pod uwagę kosztów ponoszonych po wybudowaniu domu, np. kosztów notarialnych czy kosztu założenia księgi wieczystej.
Przygotowanie i uzbrojenie działki
Jeśli kupiona przez Ciebie działka nie ma podłączenia do miejskiej sieci wodociągowo-kanalizacyjnej czy sieci energetycznej, musisz liczyć się z dodatkowym kosztem uzbrojenia działki.
W zależności od mediów, których potrzebujesz, może to kosztować od 3000 do 12 000 zł. Jest to jednak kwestia indywidualna. Dodatkowo w niektórych przypadkach trzeba doliczyć koszty niwelacji (wyrównania) terenu, które mogą sięgać kilku tysięcy złotych.
Koszt budowy domu do stanu deweloperskiego
Gdy wstępne koszty masz już za sobą, możesz rozpocząć budowę. Koszty budowy domu do stanu surowego otwartego, stanu surowego zamkniętego, a następnie tzw. stanu deweloperskiego będą się w tym przypadku różnić m.in. w zależności od regionu, ekipy budowlanej, materiałów i warunków, w jakich odbywa się budowa.
Przy ich planowaniu weź pod uwagę elementy, takie jak:
- konstrukcja budynku – obejmująca fundamenty, ściany zewnętrzne, stropy i dach, wzniesione zgodnie z projektem architektonicznym i konstrukcyjnym;
- instalacje – takie jak instalacja elektryczna, wodno-kanalizacyjna, instalacja centralnego ogrzewania, wentylacji, podstawowe instalacje teletechniczne (RTV, internet) oraz ewentualnie instalacja gazowa;
- stolarka okienna i drzwiowa – okna i drzwi zewnętrzne, a także brama garażowa (jeżeli projekt domu przewiduje garaż);
- izolacje – przede wszystkim termiczne;
- ściany działowe;
- podstawowe wykończenie ścian (tynki wewnętrzne, gładzie);
- posadzki – wylewki betonowe we wszystkich pomieszczeniach;
- ocieplenie poddasza;
- wykończenie zewnętrznej elewacji poprzez jej ocieplenie oraz otynkowanie;
- rynny, okapy i obróbki blacharskie.
W zależności od wybranych technologii i rozwiązań koszt budowy domu jednorodzinnego do stanu deweloperskiego może się znacznie różnić.
Przykładowo budowa domu szkieletowego jest tańsza od budowy domu w tradycyjnej technologii murowanej o co najmniej 10-15%. Na ostateczne koszty wpływają również m.in. rodzaj ocieplenia, typ stolarki czy sposób wykończenia dachu lub elewacji.
Koszty instalacji także mogą się różnić w zależności od poziomu skomplikowania niezbędnych prac. Decyzje, które podejmiesz w związku z planowaniem budowy, mogą zadecydować o ogromnych różnicach w koszcie materiałów budowlanych oraz robocizny.
Jaki może być łączny koszt? Budowa domu o powierzchni ok. 100 m2 nawet przy maksymalnych oszczędnościach nie będzie raczej kosztować mniej niż 300 000 zł. Koszty budowy domu w 2024 r. coraz częściej przekraczały jednak kwotę 3500-4500 zł/m2 powierzchni użytkowej w przypadku domu budowanego systemem gospodarczym i nawet 4500-6000 zł/m2 w przypadku budowy z profesjonalną ekipą.
W 2025 r. prognozowany jest natomiast dalszy wzrost cen materiałów budowlanych i usług budowlanych.
Uwaga!
Ile kosztuje wykończenie wnętrza domu?
Tzw. stan deweloperski nie pozwala jeszcze na zamieszkanie w domu. Nie obejmuje bowiem m.in. wykończenia łazienki czy kuchni. Doprowadzenie domu do tzw. stanu „pod klucz” generuje natomiast dodatkowe niemałe koszty.
Wykończenie wnętrz rzadko kosztuje mniej niż 1000 zł/m2. W przypadku domu o powierzchni 100 m2 oznacza to zatem przynajmniej dodatkowe 100 000 zł. Górna granica w zasadzie nie istnieje – wszystko zależy od tego, jakie materiały wykończeniowe wybierzesz.
Indywidualne są też koszty umeblowania czy zakupu sprzętu RTV lub AGD. Jeśli chcesz je dokładnie zaplanować, zastanów się wcześniej, na jakich elementach wyposażenia Ci zależy, sprawdź ich ceny i podlicz, uwzględniając wszystkie projektowane pomieszczenia.
Koszty zagospodarowania terenu wokół domu
Zadbanie o teren wokół domu to zwykle ostatni etap, realizowany często jeszcze na długo po zamieszkaniu w nowej nieruchomości. Koszty tego rodzaju prac również trzeba rozpatrywać indywidualnie – przede wszystkim w zależności od wielkości działki oraz jej planowanego zagospodarowania.
Jeśli zdecydujesz się wykonywać prace stopniowo, możesz sporo zaoszczędzić.
Sam projekt niewielkiego ogrodu wykonany przez specjalistę to kwestia co najmniej kilku tysięcy złotych. Godzina pracy ogrodnika kosztuje natomiast kilkadziesiąt złotych, wykonanie podjazdu z kostki brukowej to co najmniej kilkadziesiąt złotych za 1 m2, a ogrodzenia mogą kosztować od kilkudziesięciu do nawet ponad 1000 zł za metr bieżący.
Jakie są główne czynniki wpływające na koszt budowy domu?
Zarządzanie budżetem przy budowie domu to bardzo delikatna kwestia. Możesz dać ponieść się fantazji i pójść z przysłowiowymi torbami lub poszukać oszczędności. Do najważniejszych czynników wpływających na koszt całego przedsięwzięcia należą:
- lokalizacja i parametry gruntów – działki w najatrakcyjniejszych lokalizacjach bywają bardzo drogie; bardziej kosztowne są też parcele o „idealnym” kształcie czy ukształtowaniu;
- technologia budowy – budowa tradycyjnych domów murowanych jest droższa niż domów szkieletowych czy modułowych;
- cena materiałów budowlanych – większość materiałów używanych podczas budowy i wykończenia domu występuje w wielu wariantach różniących się designem i jakością, co znacznie wpływa na ich ceny;
- cena robocizny – może ona zależeć od Twojej lokalizacji, prestiżu ekipy czy nawet pory roku; dzięki budowie systemem gospodarczym można zaoszczędzić, ale trwa ona dłużej i jest bardziej ryzykowna;
- powierzchnia użytkowa domu – im większy dom, tym droższy, choć cena budowy w przeliczeniu na 1 m2 zwykle maleje przy większej powierzchni użytkowej;
- projekt – na cenę budowy wpływają nie tylko rodzaj budynku (parterowy, piętrowy, z poddaszem użytkowym), ale też rozmaite detale projektu;
- standard wykończenia – w tej kwestii różnice w cenach są ogromne.
Jak obniżyć koszt budowy domu jednorodzinnego?
Możesz obniżyć potencjalny koszt budowy domu. Oto kilka praktycznych wskazówek.
- Wybierz projekt domu taniego w budowie
Obecnie architekci coraz częściej proponują projekty nakierowane na oszczędności podczas budowy i użytkowania. Dom parterowy o prostej bryle, z mniejszą liczbą otworów okiennych i drzwiowych, bez garażu w bryle będzie tańszy w budowie, a także w utrzymaniu.
- Poświęć czas na poszukiwanie działki
Aktualnie ceny gruntów stanowią bardzo dużą część kosztów budowy nieruchomości. Warto dać sobie czas, aby znaleźć właściwą parcelę za możliwie dobrą cenę. Czasami niewielkie różnice w lokalizacji czy parametrach mogą zapewnić znaczne oszczędności.
- Ogranicz powierzchnię użytkową
Zastanów się, czy na pewno potrzebujesz aż tyle metrów kwadratowych, ile pierwotnie zakładasz. Wybierz projekt budowlany, który optymalnie wykorzystuje dostępną przestrzeń. Zmniejszenie metrażu nawet o 10 czy 20 m2 może oznaczać ogromne oszczędności.
- Wybierz odpowiednią technologię budowy
Coraz więcej osób decyduje się na tańsze technologie alternatywne, m.in. szkieletową.
- Wykonaj część prac samodzielnie
Postaw na budowę systemem gospodarczym lub weź we własne ręce wykończenie wnętrz. Z niektórymi z prac wykończeniowych (jak np. malowanie ścian) poradzi sobie każdy!
Warto też jak najlepiej przygotować się do budowy, z góry podejmując większość decyzji wpływających na koszty. Dzięki temu cały proces będzie mniej stresujący, a ryzyko przykrych niespodzianek zmaleje.
Jak sfinansować budowę domu?
Niewiele osób jest w stanie ponieść cały koszt budowy domu z oszczędności, szczególnie że są to kwoty rzędu przynajmniej kilkuset tysięcy złotych. Niektórym udaje się sfinansować budowę za środki pochodzące ze sprzedaży mieszkania.
Wiele osób musi jednak posiłkować się kredytem. Koszt budowy domu możesz pokryć za pomocą kredytu hipotecznego. W tym przypadku trzeba zaciągnąć tzw. kredyt budowlany, który różni się nieco od kredytu zaciąganego na zakup mieszkania.
Jego kwota jest obliczana na podstawie szczegółowego kosztorysu budowlanego, a środki są wypłacane w transzach zgodnie z kolejnymi etapami budowy (np. wylanie fundamentów, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, stan deweloperski).
Jeśli zastanawiasz się, czy masz szansę na odpowiednie finansowanie, koniecznie sprawdź nasz kalkulator zdolności kredytowej. Pamiętaj jednak, że wynik ma charakter orientacyjny.
Posiłkując się kredytem, trzeba jednak uwzględnić jego koszty w kosztach budowy domu. Przy obecnych dość wysokich stopach procentowych ten czynnik jest bardzo istotny.
Jeśli przykładowo pożyczysz od banku 300 000 zł na 25 lat, przez cały okres spłaty oddasz bankowi aż 650 000 – 700 000 zł (w zależności od wybranej oferty). Budowa na kredyt powoduje zatem istotne zwiększenie kosztów, choć w obliczu możliwości realizacji marzeń o własnym domu może mieć to drugorzędne znaczenie.
Warto wiedzieć
- W 2025 r. typowy koszt budowy domu jednorodzinnego wynosi 300 000-600 000 zł.
- Na koszt budowy domu wpływa wiele czynników, ale jednym z najbardziej znaczących może być wybór odpowiedniego projektu – domy parterowe o prostych bryłach są najtańsze w realizacji.
- Do kosztów budowy niekiedy trzeba doliczyć także koszty kredytu hipotecznego, które w 2025 r. nadal pozostają na relatywnie wysokim poziomie.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Ile trzeba mieć pieniędzy na budowę domu 100m2?
Koszt budowy domu o powierzchni 100 m2 w 2025 r. to przynajmniej ok. 300 000 zł (do stanu deweloperskiego). Do tego należy doliczyć również ok. 100 000 zł na wykończenie w wariancie ekonomicznym. Szczegóły zależą m.in. od projektu, lokalizacji, standardu oraz systemu budowy (gospodarczy lub zlecony). Tańsza budowa może być możliwa przy wykorzystaniu technologii szkieletowej lub innych alternatywnych metod.
Czy da się wybudować dom za 500 tys. zł?
Tak, wybudowanie domu za kwotę 500 tysięcy złotych jest możliwe. Za tę kwotę można postawić mały dom (np. do 70 m2), a przy większych metrażach będzie to wymagać starannego planowania. W tym budżecie zapewne konieczne będą pewne oszczędności i kompromisy.
Czy lepiej budować dom, czy kupić od dewelopera?
Decyzja w kwestii „budowa domu czy zakup od dewelopera” nie jest jednoznaczna. Cena zakupu gotowej nieruchomości jest wyższa, ale znana z góry. Ponadto kupując gotowy dom, można się do niego wprowadzić znacznie szybciej, a formalności są uproszczone. W takim przypadku upewnij się jednak, że zarówno deweloper, jak i wykonawca to renomowane, sprawdzone firmy – dzięki temu zmniejszysz ryzyko pojawienia się problemów.
Źródła
https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/cena-1-m2-powierzchni-uzytkowej-budynku-mieszkalnego-oddanego-do-uzytkowania,8,3.html
